小心策划房屋保险

royaljeli

股市调整的日子加长，房屋交易也面临同样后果，因为政府打房而推出的冷却措施，再加上消费税直接打击购兴，房屋买卖陷入了漫长的调整期。

根据最近的房地产展览和讲座，一些主办者或主讲者已经悄悄的转了口风，由去年至今年初的呼吁投资者无须担忧，到如今隐喻产业前景暗淡，未来可能要苦守2至3年。

我对房地产认识不深，不敢胡乱批评或下定论，不过市场淡静，百业待兴，股市跌破1700点，相信未来房屋指标也好不到哪里去。

投资策略错误

这里不想大谈对屋业未来的看法，只想借开斋节将来临的日子，大家有多几天休息时，不妨讨论一下房屋保险的一个错误投资策略。

从事财务规划，常有涉及房贷保险计划。

过去多年，一些屋业的投资者，都免不了接触到抵押递减式房贷保险（Mortgage Reducing Term Assurance，简称MRTA），或抵押定额式房贷保险（Mortgage Leverage Term Assurance，简称MLTA）。

到底哪一种保险比较适合，视乎投资者的个人要求以及对保险的认知。

一般而言，许多人会选择MRTA，因为保费便宜很多。

举例来说，一名40岁购屋者要购买50万令吉的房屋，打算借20年房贷，利率约为每年5%，如果选择买MRTA，他的保险为每年1890令吉，或一次过付费1万8000令吉。

如果他选择买MLTA，那么他每年需缴2460令吉保费；一次过缴清则需约2万5000令吉。

两者的不同点在于MRTA的保额是依年递减至零，而MLTA的保额则维持不变至终，当然比较贵了。

投资者选择较便宜的MRTA也不用紧，如果按期供下去，利率变化不大的话，那么和事先的计算其实相差不远，一旦有意外发生自然有保险理赔。

一念之差 累人累己

不过，市场出现许多过于精打细算的投资者，甚至过于精算到变成投机。

他们打的算盘是如何减低MRTA的保额，于是，一种假设性结果就发生了。

依上述例子，该投资者会要求计算MRTA投保期10年的保额（一次过付清约是6700令吉）。

好景未必常在

然后他们根据自己的理想财务推算，认为自己虽然是贷款20年，不过“应该在10年就供完”，以此为理由说服代理员卖他一份10年MRTA保险。

言论之下，似乎这投资者很懂得财务规划和风险，为自己节省到一笔不少的支出，事实上未必是这样。

如今经济不景，要谨守纪律提早供完（或半途变卖，解决房贷）不是那么容易。

10年期限一瞬间已过，届时房贷没还完（还欠一半呢），保险却已期满失效，万一有个三长两短，继承人随时面对银行撤销贷款，迫售房子以补贴房贷不足的风险。

就算保险还有效，例如在7年后，斯人却突然逝世。

其后人处理他后事时，正以为他有买了保险之际，保险理赔却传来赔额只有25%（即12.5万令吉），欠款却还有约75%未还（即尚欠37.5万），不禁烦恼这25万令吉差额要怎么填补。

所以，购买MRTA时，必须想清楚，保险的目的何在，切莫自以为聪明，一念之差，累人累己。



http://www.nanyang.com/node/712163?tid=743

jackchp

真人真事

今年2015年头一月时，收到一位顾客的电话，要求我去见他的表弟
(Mr T)，因为需要立遗嘱。
安排了appointment 后，就被要求过去他家。原来这位Mr T 年纪30出头，已经证实患上肺癌末期，所以想要通过遗嘱来保护他的中国籍太太和两位幼小的孩子。
了解这位Mr T的心愿后，也知道时间对他来说是有限。。所以我尽自己最大的能力让这份遗嘱用最短的时间来生效。
今年四月，接获我顾客的电话，被告知这位Mr T 已经往生了。同时也了解到原来Mr T 的父母在他未去世前，已经开始对Mr T 的太太做出一些骚扰。
所以我能够体会为何MR T 会想到立遗嘱来保护他心爱的太太和孩子
只是唯一不足的就是Mr T 竟然没有任何个人保险，在他生病时已经有几期的贷款无法缴交，而导致太太(没有做工）和孩子面对生活困境
这里，也希望这份遗嘱能够用最短的时间让Mr T的遗产能够顺利的转于给他心爱的家人。。
最后，想给大家一个提醒：
1） 生病，死亡，并不是因为你年轻而不会中招
2） 买保险不是因为有人死，而是因为有人还要活着
3） 如果你爱你的家人，请不要嘴巴讲，应该用行动来购买足够的保险，才是真正保证你家人没有后顾之忧

https://www.facebook.com/2819377 ... 374/?type=1&theater

虽然我这位顾客没有买到任何个人保险，不过也算个幸运是当初借贷款时有买到MRTA。。。
而MRTA也在短短一个月内赔出来了，不过中国籍太太却被告知还欠40k++
所以现在她必需卖掉先生唯一留下来的财产=屋子。。。

matthew89

jackchp 发表于 4-8-2015 01:57 PM
真人真事

今年2015年头一月时，收到一位顾客的电话，要求我去见他的表弟

听了都难过  

请问 MRTA / MLTA 比较人寿保险，人寿保险会比较便宜吗？
如果我有足够的人寿，可以不买 MRTA / MLTA 吗？银行贷款会比较难吗？
如果银行接受，那么程序会是怎样？让他们看 policy？  

虽然不懂你是否知道，不过还是问一问，谢谢   

jackchp

matthew89 发表于 4-8-2015 10:22 PM
听了都难过  

请问 MRTA / MLTA 比较人寿保险，人寿保险会比较便宜吗？

请问 MRTA / MLTA 比较人寿保险，人寿保险会比较便宜吗？
其实MRTA或是MLTA都是人寿保险来的。。。
只是这两个保单的features 不同
MRTA保障逐年往下跌，
MLTA保障逐年都是一样或者增加，看保单种类
虽然MLTA表面上会来的比较贵，但是长远来说比较值得。。。

如果我有足够的人寿，可以不买 MRTA / MLTA 吗？银行贷款会比较难吗？
如果已经有足够的保障，
也就是说万一不幸事故发生，你所拥有的保障足够应付你的债务，
的确可以不用买MRTA/MLTA。
其实银行难批也是banker 自己讲的。。。
我在外面遇到我几个顾客说banker compulsary 一定要拿，
我教我的顾客跟他banker 说：“麻烦你drop 掉我的case, 我去其他的branch 申请，不用MRTA的"
到最后那个banker 还不是一样waive 掉....

最多有些loan 因为没有拿MRTA，利息高一点点而已

如果银行接受，那么程序会是怎样？让他们看 policy？  
如果是个人保险，通常银行不会真正要你assign 给他们的。。。
如果坚持要，最多麻absolute assignment 给他们。。。。
整份保单归他们保管