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文：庄学勤 尽管马来西亚房地产近来寒风狂吹，国内房产市场上成交量大减，这造成发展商的业绩难看，以及购屋者继续买不起房屋的双输局面，但是令人感到意外的是，《2015年国家银行年报》对国内房地产的看法是可负担房屋依然供应不足，特别是在国内的大城镇，例如巴生谷、槟城、新山等地区。
图片来源： Bank Negara 2015 Annual Report
Source: Bank Negara 2015 Annual Report 其实，这样的分析是正确的，如果有留意国内的房地产市场，不难发现国人的购屋意愿仍然是很高的，需求和供应不减，产业价格也有所降低，但是产地产交易就是热不起来。到底问题出在那里呢？相信主要的问题就银行严守信贷防线所造成，这使得令购屋者求贷无门。 在国家银行打房的措施下，银行收紧贷款，使得2015年的房贷被拒绝的比率高50%，而2014年房贷拒绝率的仅为18%。据了解，2015年房贷拒绝率高企业，主要是受到3个方面影响，即偿债能以净收入计算、第三套房贷限借70%以及禁止发展商承担利息。
图片来源： 南洋商报 [#1]
不过，相信2016年的房贷拒绝率会有所改变，因为最近政府为购屋者和发展商捎来了好消息。第一为国际贸易及工业部及城市和谐、房屋及地方政府部透露将联手要求国家银行修改房贷条例，放宽借贷条件，希望借此提振因政府过去5年祭出的多项严厉打房措施，间接受到打击而放缓的整体经济。 第二为首相拿督斯里纳吉“派送”3万令吉予首购族，宣布在首购族房屋首期计划（MyDeposit）下，政府将提供10%屋价补贴或最高3万令吉（视何者为低）予中等收入者，协助他们购买售价8万至50万令吉的房屋。[#1] 其实，于2016年3月份公布的《2015年国家银行年报》已经表明，政府要关注国内房产地发展，因此政府在近期出手纠正房地产的发展趋势，是不会让人感到惊讶的。 这年报对国内房地产市场的总结是可负担房屋在大城镇供应不足，而办公楼和零售空间则出现过剩的现象。它还表示，如果这样的发展趋势没有受到抑制的话，可能会导致国内房地产市场严重失衡，而房地产的负面不利因素将会冲击其他的经济领域。 所以国行表示，政府必须为国内房地产制定一项全面以及谨慎设计的国家策划政策，这政策必须支持政府的目标，即让更多人可以拥有房屋，同时又要控制过剩的商用产业。转移过剩商用房产空间至其他方面的用途，必须纳入在这个整体策略当中，而成本是由房产拥有者自己承担，而非纳税人。 国行也表示，在房地产市场，政府要确保中低收入群体可以获得有品质的可负担房屋，不只政府在这方面要给予支持，私人界也要给予配合。此外，政府也应该采取宏观谨慎的财务政策，例如符合价值的贷款措施、负责任的借贷指南、更高的产业盈利税等等。 因此，从最近政府的种种动作中，可以看出政府正在对国内房产市场采取对症下药的措施，预料将会激励国内房地产的走势。无论如何，对于笔者而言，一些优质的房地产公司，它们不管是产业市场景气还是不景气，他们都是可以保持标青的业绩，这主要是因为他们懂得顺应市场需求，而推出一些符合购屋者要求的产业。 举个双钥匙住（dual key）房产单位概念便是一个趋势，这个概念最早起源于1986年，目的是推动多代家庭生活在同一个屋檐下。这类双钥匙单位一般是四房或五房概念，但设计成拥有一个母单元加一个子单元（套间公寓），由一堵墙和一扇门将两个单位隔开。
图片来源：网络 随着时代的变迁，很多人想要把房间出租出去，但是又要私隐的空间，这样的房产单位概念在马来西亚推出之后，也受到购屋者的欢迎，因为购屋者可以将部份房间出租出去，可以赚钱，而同时又可以保持私隐。 其实，身为个人购屋者也一样，在目前房地产低潮的时候，也可以把握当中的机会，以更低廉的价格买进可以做为民宿用途的房屋，因为这类房屋的需求日益提升，特别是带着家庭旅游的人士，他们更想到民宿住宿，而非酒店，这样可以更方便以及省钱。 所以，任何投资都一样必须借势顺势，才有可能提高胜算，而房地产投资也不例外，房地产热潮时有热潮的投资方式，而房地产降温时则要懂得变通，随着环境的改变而调整策略，那么投资者一样可以在房地产市场中找到新的投资机会。 #1 : http://www.nanyang.com/node/756000?tid=643 更多内容可浏览作者网站:http://www.chkconsultancy.com.my/或电邮drchng@chkconsultancy.com.my与作者交流。 免责声明 本文纯属根据资料或基本面分析，仅供参考，我们并不保证这些信息的准确性，也没有推荐做出任何投资决定。我们明确声明任何人依赖全部或部分本文的内容而做出的任何决定，我们不负责任何法律责任。因此，投资前请咨询专业金融师。 |
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