关于HOUSING LOAN

yuzhuo

买房子不像买日常用品，谈的是几万，几十万，甚至上百万的交易。

所以在一开始选银行的房屋贷款的时候就要很小心的注意一些问题，银行是不会做亏本生意的。
买屋者唯一可以做的就是在众多的银行配套中找出一个最适合自己的配套。而这是因人而异的决定。

例如甲君有把握在5-10年内供完房屋贷款，那么甲君要注意的因素就是 Lock-in Period 以及Fixed Rate for 3-5 years。

乙君则是打算在30年内供完房屋贷款，那么乙君要考量的是 Rate for the whole tenure 而不是 Fixed rate for 3 or 5 years。 而且也要考虑到可以每个月多供款吗？利息的算法？ 是借OD还是Term Loan? 会Flexible吗？ 等因素。

除此之外，也有Zero Moving Cost (Fee paid by Bank)， 这是银行替你还清 Legal fee, stamp duty, (on loan agreement only, not with S & P)，当然BLR 就会比自己付的来的稍微高了点。

其实现在很多银行说什么可以借到105%, or 100% loan amount, 请注意，那是 INCLUSIVE MRTA, MRTA应该是选择性的，这也是要注意。 简单的说，正常而言，银行只会借90%, 10%是一定要付头期给发展商的。当然也有银行会借你95%,不过就要注意 TERMS & CONDITION。

大致上来说，银行大概需要2-3个月的时间来release loan。不过这一切都不是定数。

要思前想后才好做决定。

[ 本帖最后由 yuzhuo 于 14-3-2007 08:36 AM 编辑 ]

yokata

谢谢你的资讯，对我这个菜鸟非常有用哦
嗯，有问题会私下email给你

yuzhuo

很高兴可以帮到你们，这是昨晚给一位cari会员的解答.觉得应该有帮助要买房子的各位同仁，所以就放上来 （有少许编辑）。

我会建议你去申请所有有可能性的银行，一般上application他们是不会收费的。这是为了避免你付了头期或定金之后银行A不批准你的贷款申请的话，至少你还有其他银行BCDEFG back up.

不过在银行肯定批准贷款前请不要付10%的头期给发展商，你只需要付一笔小数目的订金，可能是1000或不等，这是看个别的发展商的policy.最好在付钱之前肯定一下可不可以refund。如果不可以就一定要确定银行会批准你的贷款，你可以问在银行做工的员工，给他们知道你的月入，after deducted EPF and INCOME tax if any， 他们会替你算的，如果他们的结果是不能通过的话就不要浪费定金，留下钱来买能力范围里面的房子。

你申请贷款所需要的文件是 你的复印身份证，你的pay slip(latest 3 months), form EA/BE with payment receipt (就是Income tax),  EPF statement, booking receipt/S&P，if self employed - form 24 & 49。 这一些文件应该足够了，当然如果银行还要求其他的文件你就准备给他们吧。会建议你自己先准备好这些文件，准备几份给几间银行，比较省事。

在签LETTER OF OFFER的时候，一定要确定你看完和了解所有的TERMS and CONDITIONS.例如说利息的算法，lock-in period 等条件都会在LO出现。

[ 本帖最后由 yuzhuo 于 9-3-2007 04:07 PM 编辑 ]

yuzhuo

这是对另一位cari 同仁的解答，希望放上来可以帮到各位。（已编辑）

根据你的情况，银行多数会借你90%而已，因为最近的non performing liability有上升的趋势，这是银行保护自己的方法。可能一些本地银行会提供95-100%，不过请注意，那是包括MRTA,所以你还是需要自己付 10%的头期（OCBC也可以借到你100%, 90% for housing loan, 10% for MRTA），详情你一定要和各银行的营业代表肯定你可以借到多少 % for housing loan, exclusive of MRTA 。

屋子是30万，那你可以贷款的款额是 27万， 我会给你两个配套，一个是银行替你付清legal fee, stamp dute etc. (on loan agreement only0,一个是你自己付。 这些费用一般是你贷款额的2%左右，在这里我们假设是 5千-6千左右。

Package 1 - fee paid by bank (BLR - 1.25% for the whole tenure)

a) Tenure = 35 years
   Monthly instalment = RM 1449.94
   Total interest payable = RM 322735.95

b) Tenure = 40 years
   Monthly instalment = RM 1392.58
   Total interest payable = RM 375671.85

c) Tenure = 30 years
   Monthly instalment = RM 1533.03
   Total interest payable = RM 270581.41

Package 2 - fee paid by borrower (BLR - 1.35% for the whole tenure)

a) Tenure = 35 years
   Monthly instalment = RM 1432.30
   Total interest payable = RM 316032.99

b) Tenure = 40 years
   Monthly instalment = RM 1374.26
   Total interest payable = RM 367938.39

c) Tenure = 30 years
   Monthly instalment = RM 1516.13
   Total interest payable = RM 264954.25

NOTE: current BLR is 6.75% , all simulation is based on current BLR.

基本上你的收入一定要可以cover monthly instalment, 大约是30-40% of monthly net income (after deduction of EPF & income tax if any）举例子来说，你的收入是 RM XXXX.XX 的话，就要这样算了
         
               MONTHLY INCOME        RM  XXXX.XX                       
         LESS: MONTHLY EPF           RM   YYY.YY
         LESS: MONTHLY INCOME TAX    RM   ZZZ.ZZ (If any)  
               NET MONTHLY INCOME    RM  AAAA.AA
然后就拿月净收入乘40%

RM AAAA.AA x 40 % = RM BBBB.BB

RM BBBB.BB就是你的monthly instalment的上限。一旦你的供期超过这数目，银行就可能不会借90%而会下到80%或不等。如果没超过上限银行一般都会批准。不过你的其他monthly commitment当然不可太高啦，例如说月入是 2000，供车去掉了 1500， 银行肯定是不会借你的。

另外也要考量 NET PRESENT VALUE扮演的角色。
关于Net Present Value, 有机会的话下次再解释给各位。

yuzhuo

MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) 是一种保险，一般而言是选择性的。MRTA贵不贵主要是要看你所贷款的款额和你的年龄，如果款额和年龄都很大那一定会比较贵，你只有25岁，所以应该不会很贵，不过如果你借35或40年就一定会比较贵。
MRTA的好处是你买了这保险，你不必担心自己发生了什么事你的家人还需要继续供屋期。保险公司会替你解决剩下的欠款。付费方式一次过付清，银行可以借你钱，额外的贷款额的10%来帮你付，举例子来说，你借RM270000，那银行会额外借你最多RM27000来付MRTA,如果你的MRTA只需 RM10000，那当然银行只会借你额外的RM 10000, 而不是RM 27000。

如果你想省下一些利息当然也可以自己付，一般是几千元不等。不过如我所言，考虑了NET PRESENT VALUE这个因素，我认为让银行借你这笔钱也没什么不妥，反正几十年后的那价值已经不是现在的价值。除非你有把握在5-10年内还清，不然最好买 MRTA，你可以说银行或保险公司要赚钱，我个人看法会认为这是一种保障，因为我的叔叔因病死亡(40岁左右)，幸好他有买MRTA，所以我的婶婶不需承担所剩的房屋贷款。

如果你选择是Fee paid by bank, 没错，你就不需要付律师费等费用了，不过这只是for LOAN AGREEMENT ONLY, 你的S&的律师费还是要付（是看你还是屋主，因为一般而言是发展商会付的，不过你买的是二手屋就不一样了），因为那不关银行的事了。

你欠银行是RM 270000 + MRTA (OPTIONAL，你要银行借你或不借都可以), 律师费是银行替你付，你不需要马上还银行这笔钱，因为银行已经在BLR上做了调整，就是说你的利息会贵一些，for OCBC, 是贵0.1%.不过影响不大，你可以看我之前给你的回复，拿35年的 package 1 & 2做比较，total interest payable 相差了6702.96， 那就是银行charge你的利息。你要是选择自己付的话大约是RM270000的2%，也就是说是RM 5000-RM6000左右，所以你也没多付多少。

BLR是国定的，我们无法预测，可是一般而言你要固定利率的话银行顶多给你5年而已。这个配套不是固定利率，举例子来说，如果国家银行决定在2008年将BLR提升到7%，那么你的利率就是当时侯的7%-1.25% = 5.75%，就是这种算法。

至于你的monthly instalment则会固定不变，OCBC会调整的只是Tenure,举例来说，如果BLR升，可能你就需要供到36-37年，如果BLR跌，可能你只需要供33-34年，所以你不需担心monthly instalment amount 的变动，除非BLR起跌差别太大，那么银行才会通知你月供将会改变。

AIA等其他保险公司有提供fixed rate for whole tenure，你可以去了解，不过那种应该算是TERM LOAN,就好像是Car loan一样，就是说不理你每个月有没有多供期，它的利息是已经算进去的了，简单一点来说，你借30年，就算你20年还完，他的利息还是一样是based on 30 years，你可以去确定一下，很抱歉我无法在这边给你确定的资讯。不过好不好则是见仁见智，没有最好的配套也没有最差的配套，最重要是看个人，因为有些人喜欢稳定的生活，不喜欢太大的变动，那我会认为Fixed rate for whole tenure这是不错的配套。如果给那些想早供完的，不想付太多利息的，每个月有能力多付供期的人，那我觉得他并不适合fixed for whole tenure的配套。

至于银行的利息算法大都是based on principal/outstanding amount。你每个月多供，则利息会越少。

KimD@ngD@ng

我的是像OCBC借的

1-3年5.88% FIXED RATE
接下来的是BLR-1.15%

还可以吗?

yuzhuo

可以什么？ 不明白你指的是那方面的疑问。。。

yokata

请问大大，若是夫妻联名向银行申请贷款
那所谓的40%monthly installment是如何计算呢？

是否把夫妻的总收入加起来，扣除公积金等等再乘40% ？

[ 本帖最后由 yokata 于 9-3-2007 09:22 PM 编辑 ]

KimD@ngD@ng

原帖由 yuzhuo 于 9-3-2007 09:10 PM 发表
可以什么？ 不明白你指的是那方面的疑问。。。

我的意思是RATE还可以接受吧?
因为很多人都在讨论FIXED RATE的事....

yuzhuo

其实每间银行有不同的算法，OCBC所要求的是你借的这笔loan的monthly instalment不可超过你的月入的40%，当然你的总MONTHLY COMMITMENT不可以超过100% of your income，超过的话你的Gearing就太高了，银行一般是不会借给你的。


夫妻联名借就容易的多，因为你们的收入两个人一定会多过一个人。你说的没错，就是夫妻的收入总和 x 40% 就是你们的monthly instalment 的上限，一般你超过的话银行会降低你所要借的数目，可能你原本要借20万，银行可能只借你17-18万之类的，甚至有可能会不借哦。

那么要是说你们之前已经有其他的housing loan, car loan, credit card之类的，最好确定你们都有每月付清，要是有拖过不还的纪录，或欠了很多个月才付清，或被诉过破产之类的话，银行会审核的特别的严。所以自己要注意，不然到后来辛苦的还是自己。

* 以上所说的月入是扣除了EPF, MONTHLY INCOME TAX之后的净收入。

yuzhuo

原帖由 KimD@ngD@ng 于 9-3-2007 09:47 PM 发表


我的意思是RATE还可以接受吧?
因为很多人都在讨论FIXED RATE的事....

放心，你拿的rate不会贵也很合理。BLR的事情真的是没有人可以预测的到，你选择的是给自己一个安心，不然你也不会选Fixed rate。而且3年之后BLR -1.15%p.a.也是很吸引人的rate。

KimD@ngD@ng

原帖由 yuzhuo 于 9-3-2007 09:53 PM 发表


放心，你拿的rate不会贵也很合理。BLR的事情真的是没有人可以预测的到，你选择的是给自己一个安心，不然你也不会选Fixed rate。而且3年之后BLR -1.15%p.a.也是很吸引人的rate。

谢谢你.....
如果我每个月都还多几百块的话,那么需要写信通知银行吗?

Lock-in Period是什么意思?

yuzhuo

你多还几百块并不需要通知银行，银行会当作Advance Instalment来处理，就是说你早还供期，可能你每个月需要供1千5，可是你供2千，那每个月多还5百，3个月后你不去还供期银行也不会charge你罚款之类的，因为它会当作你提前还了。

如果你要redraw的话，那你必须每个月多还1千或multiples of RM 1000, 那么你就可以在需要用到钱的时候提出来用，不过minimum amount is RM 5000 and in multiples of RM 1000 (e.g. RM 6000, 7000, 8000...)
不过这和Advance instalment不一样，即使你在这一个月多还了5千1万也好，下个月你还是一样要供回原本你该供的数额。

OCBC对extra payment的处理方式是直接在 The month you make the extra payment扣掉母钱，可是有些银行会这样处理，
monthly instalment= RM 1500, extra payment = RM 1000
the month you make the extra payment = - RM 1500
following month                      = - RM 2500

OCBC Bank will do it in this way:
The month you make the extra payment = - RM 2500
The following month                  = - RM 1500

简单来说，就是有些银行会charge你一个月的利息啦。


lock-in period是银行要保护自己的一种方式，就是说在lock-in period期间，你不可以还完贷款，也不可以卖掉屋子（卖掉=解决掉贷款）   ，也不可以换去别的银行，不然就会被罚款。

lock-in period一般是5年，罚款一般是3% based on either the LOAN amount or the Outstanding amount. LOCK - IN PERIOD要注意的是什么时候才开始算，因为某些银行是等到放完所有的贷款之后才开始算5年，OCBC是在放第一笔贷款的时候就开始算了。

差别是因为发展商会根据发展进度来和银行要钱，如果他只做好10%的工程那银行只会放10%的钱给发展商，所以说那些等到放完100%的贷款额的银行的LOCK-IN PERIOD的算法是建好后的五年，可是如果是在放第一笔贷款的银行的LOCK-IN PERIOD (e.g. OCBC)的算法是通常 2+3年。前2年是在建筑当中，后3年是建好后。
简单来说，如果说屋子一建好你就搬进去的话，第一种算法对你比较不利，因为你要等住进去后的5年才可以摆脱LOCK IN PERIOD (+建筑中2年，实际上是7年)， 如果是第二种算法对你比较有利，因为搬进去后3年你就摆脱了LOCK IN PERIOD.

如果你买的是2手屋或refinance，那两种算法都一样没差。

NOTE: LOCK IN PERIOD 最好向银行确定，因为有些可能只是3年，有些可能7年。

[ 本帖最后由 yuzhuo 于 13-3-2007 11:43 PM 编辑 ]

KimD@ngD@ng

原帖由 yuzhuo 于 9-3-2007 11:15 PM 发表
你多还几百块并不需要通知银行，银行会当作Advance Instalment来处理，就是说你早还供期，可能你每个月需要供1千5，可是你供2千，那每个月多还5百，3个月后你不去还供期银行也不会charge你利息之类的，因为它会 ...

谢谢分析....
我的LOAN是借30年.每个月供950左右.
如果我开始供屋的话就放1,500...打算缩短LOAN TENURE可以的.对吗?
银行会有ADDITIONAL CHARGES吗?前提是,我已经摆脱了那个lock-in period

yuzhuo

原帖由 KimD@ngD@ng 于 9-3-2007 11:45 PM 发表


谢谢分析....
我的LOAN是借30年.每个月供950左右.
如果我开始供屋的话就放1,500...打算缩短LOAN TENURE可以的.对吗?
银行会有ADDITIONAL CHARGES吗?前提是,我已经摆脱了那个lock-in period

不会有，别担心，忘了告诉你，如果要还Capital Repayment，就是说每个月如果你要多还1千或1千的倍数的话是需要通知银行的，你也可以在支票后面注明是 for capital repayment之类的, 如果没有的话银行当作advance instalment来处理。如果你是去counter还，也请要告诉teller.

KimD@ngD@ng

原帖由 yuzhuo 于 9-3-2007 11:50 PM 发表


不会有，别担心，忘了告诉你，如果要还Capital Repayment，就是说每个月如果你要多还1千或1千的倍数的话是需要通知银行的，你也可以在支票后面注明是 for capital repayment之类的, 如果没有的话银行当作ad ...

这样就麻烦了...
因为我打算用maybank2u过账的
如果是多还RM500for Capital Repayment也是一样吗?

yuzhuo

原帖由 KimD@ngD@ng 于 10-3-2007 12:11 AM 发表


这样就麻烦了...
因为我打算用maybank2u过账的
如果是多还RM500for Capital Repayment也是一样吗?

RM500只可以当作advance instalment, 不可以当作capital repayment, 因为capital repayment minimum extra payment is RM 1000 or multiples of RM 1000(e.g. RM 1000 , 2k, 3k etc).

如果你要选择maybank2u过帐是没什么大问题的阿，你多还的5百一样可以跟你省利息，会当作advance instalment来处理，只是你好像需要付一些费用给maybank，不会很贵的，放心。对你而言那500块钱的差别只是在于你不能redraw而已，其实银行也不会鼓励你们一直redraw，所以redraw一次会收10块钱费用。

goodwill

想请问一下。AIA的MMP和MRTA哪一个比较好？？

yuzhuo

原帖由 goodwill 于 10-3-2007 01:33 AM 发表
想请问一下。AIA的MMP和MRTA哪一个比较好？？

关于这一点我想你问AIA的officer会比较好。很抱歉无法给你资讯，不过我会替你留意的。

daniel_wong99

在这里开了一个这样的贴真好，谢谢你之前为我解答我的疑问。
感激不尽。。