自己轻松计算房屋贷款节省利息

f1rstfp

我一直想写关于房贷省息的帖，但又不知道该发到哪一个板块。
刚好今天看到一位大大在这版发表《自己动手轻轻松松省利息（房屋贷款）》的贴。
就把我要写的也发到这版块，如果版主觉得这贴不适合在这版，就请自行把它移到适合的板块。
关于房贷省息的技巧，其实我们每个人都可以自己计算、自己处理，一点都不难。
只要我们的电脑有装上 Microsoft Excel，里头都附带一个免费的房贷计算表。
而这计算器，全球的 Term Loan 房贷都适用。
以下我以 MS Excel 2007 为例做讲解：

开启：
1. 按左上角 Office 的按钮，然后选择《New》。
2. 在最上面的搜寻栏输入《loan amortization》。
3. 按 Enter 之后，就会出现几个选择，可以选《Loan amortization schedule》。
4. 按 Download。


输入资料：
1. 进入房贷计算表之后，只要在橙色格内输入贷款资料便可。
   - 贷款额：350000
   - 年利息：4.4（%）
   - 贷款年限：30（年）
   - 每年摊还期数：12（月/期）
   - 贷款生效日期：8/1/2015（2015年8月1日）
2. 右上角就会出现贷款每期缴付款项、总期数、总支付利息。


提前支付：
1. 假设我打算每期多付 100，可以在 Optional extra payments 的橙色格输入 100。
2. 我们可以在下方 Extra Payment 的黄色格看到每期多付了 100。
3. 也可以在右上角的 Loan summary 看到总期数减少了 37 期（提前 3 年还清贷款）。
4. 总提前支付的款额是 32,200。
5. 总支付利息减少了 33,685.61，也就是我们省下来的钱。
6. 区区每月多缴 100，就可以为我们省下三万多。


解除保护：
1. 假如我打算在有多余的钱就拿去缴贷款，这款项可能时间上都不一样，数额也不一样。
2. 那我们需先解除这表的保护程式，以便可以自行更改。
3. 移到 Review，按 Unprotect Sheet，无需任何密码就解除保护了。


单笔加额：
1. 接下来在 Optional extra payments 的橙色格输入 0。
2. 假设我要在第 12 期提前支付一个 5000，我就在第 12 期的 Extra Payment 输入《5000》。
3. 我们可以看到右上角的 Loan summary 显示总期数减少了 10 期。
4. 总支付利息减少了 12,575.79，也就是我们省下来的钱。
5. 只是一次的提前支付 5000，就可以为我们省下一万二。


以上这些技巧，就是市场上所谓房贷专家耍的把戏，其实大家都可以自己在家里就轻松做到的。

重点是，如果是要每月固定提前支付一定的数额，一定要写信给银行说明是用来降低本金的。
例如，offer letter 写的每月还款额是 1752，如果打算每月还 2000，就一定要写信给银行征求同意。
如果没有得到银行的回信或同意，那每月多还的 248 并不会为你节省任何利息。

如果是久久一次要多支付一笔款项，例如 5000，就一定要去银行的柜台缴付，然后告知是用来扣除母金的。
一般上如果柜台做对的话，你的收据会写明是用来扣除母金的，这样才能达到节省利息的功能。

f1rstfp

感谢版主设为高亮帖。

kglim

好東西，以前買屋子還自己寫一個程式，寫整晚

f1rstfp

kglim 发表于 2-8-2015 04:06 AM
好東西，以前買屋子還自己寫一個程式，寫整晚

我以前也自己写过，但那时是写保险公司 fixed rate loan 的程式，因为计算方式不一样。
主要也是用 Microsoft 这个来改，就比较轻松快捷。

蓝桥人

大大发的都是好帖，谢谢分享

bluesky0916

不错的帖子。

好奇,银行会同意每个月多缴付的钱作为扣母金吗?或者直接一大笔钱扣母金。

因为我问maybaxk,不是很太允许。
大大有什么办法吗?

f1rstfp

bluesky0916 发表于 2-8-2015 02:06 PM
不错的帖子。

好奇,银行会同意每个月多缴付的钱作为扣母金吗?或者直接一大笔钱扣母金。

每月多缴是可以的，只是数目不能太大，而且必须写信拿 approval。至于不能超过原本该付款项的多少 % 我就不清楚，需向你的贷款银行咨询。

一次付款就一定要去柜台处理，柜台会告诉你要缴的数额是否被允许。

bluesky0916

f1rstfp 发表于 2-8-2015 02:12 PM
每月多缴是可以的，只是数目不能太大，而且必须写信拿 approval。至于不能超过原本该付款项的多少 % 我 ...

谢谢回复哦。
需要去银行试一下才可以。

有没有被reject过?被reject后,我们能作什么啊?

kglim

f1rstfp 发表于 2-8-2015 08:59 AM
我以前也自己写过，但那时是写保险公司 fixed rate loan 的程式，因为计算方式不一样。
主要也是用 Micr ...

早知道有你這個就不用写到那么累，不过自己寫的較實用，因為有時银行BLR会改，以及一年charge一次的火险，就在当月做对应的更改，但自寫的程式缺点在用在新的loan 有29號的二月要跟着改
也曾經傻到用自己的程式monitor银行statement, 幾年後無誤就沒再看了

kglim

f1rstfp 发表于 2-8-2015 02:12 PM
每月多缴是可以的，只是数目不能太大，而且必须写信拿 approval。至于不能超过原本该付款项的多少 % 我 ...

每月多缴或向柜台申请較多工，我分享一個比較方便的做法，不过不是每個银行有這服务，試过HongLeong.cimb.RHB 可以开一個current acc，你就可以有錢就放進去，银行每個月算貸款利息時就会用所欠余额減去current acc的錢才算利点，如果做小生意的直接用這CA,会省更多利息
Hong Leong 要去柜台报advance payment. 领出charge rm50.cimb 不需要，叫什么Flexi 的，每個月charge rm10
不过這些配合house loan的package不是長期有，要去银行問
还有一种玩over draft 的，也類似

f1rstfp

bluesky0916 发表于 2-8-2015 02:29 PM
谢谢回复哦。
需要去银行试一下才可以。

以前的旧 loan 都有处理过，没有被 reject 过。
新 loan 刚拿不久，还没去处理，不知道会不会被 reject。
我也不清楚如果被 reject 了该怎么处理，应该会找总行问个明白吧。

f1rstfp

kglim 发表于 2-8-2015 02:39 PM
早知道有你這個就不用写到那么累，不过自己寫的較實用，因為有時银行BLR会改，以及一年charge一次的火险 ...

Microsoft 这个其实早在十多年前就存在了。
十多年前我父亲用我名字买一间屋子时我就开始在用这档案。

其实如果变更了 BLR 或加了火险数额改变了，还是可以继续用这档案。
你只要把改变前最后的余款，变成改变后的借贷款，年份减掉已经缴付的剩下年份就可以了。
关于这部分的计算，你可以参考我很久以前写的 TVM 第 7 题的解答。

f1rstfp

kglim 发表于 2-8-2015 03:01 PM
每月多缴或向柜台申请較多工，我分享一個比較方便的做法，不过不是每個银行有這服务，試过HongLeong.cimb ...

这个叫 Flexiloan，很多银行都有。
据说 Flexiloan 很多陷阱，而且需缴服务费（current a/c 的部分）。
所以我拿 housing loan 都只拿 term loan，没有花俏的陷阱，简单计算。
如果银行出险招，还可以据理力争，比较有保障。

kglim

f1rstfp 发表于 2-8-2015 06:46 PM
Microsoft 这个其实早在十多年前就存在了。
十多年前我父亲用我名字买一间屋子时我就开始在用这档案。
...

謝謝分享，我的程式可以每月輸入不同的BLR及利息，不用另行計算。
2003年写的，當時网络不发达，沒发现這現成的，現在欠到麻木了，沒再玩這個
其實还有一個省息方法，就是强压银行降息，可省不少錢，相信你也懂，這裡就不方便讨论了

其實F1大大，我是拜讀你在水族的貼不小心跑到這裡來的，你的隐退真是水族坛的損失，個人很佩服你的研究精神，有机会喝茶交個朋友

kglim

f1rstfp 发表于 2-8-2015 06:49 PM
这个叫 Flexiloan，很多银行都有。
据说 Flexiloan 很多陷阱，而且需缴服务费（current a/c 的部分）。
...

那些服務費還是要給他們賺的，有些錢在裡面還是很划得來，不要省小錢虧大錢了，你也知道就比如你分享的這程式，隨便玩一玩就可省五千十千以上，好過平時再怎麼省也省不出這筆錢

蓝桥人

TERM LOAN 是 FIXED LOAD?

那么这个表格不能APPLY 在FLEX LOAN咯？

f1rstfp

kglim 发表于 2-8-2015 09:36 PM
謝謝分享，我的程式可以每月輸入不同的BLR及利息，不用另行計算。
2003年写的，當時网络不发达，沒发现 ...

原来是鱼友哦，哈哈，很难得可以再这里遇到鱼友。
水族论坛不需要我啦，那版主应该超厉害的，不然也不会随便删别人的帖。
当然欢迎喝茶吹水，可以加我 FB 或 whatsapp 我联络。
可以到我的签名栏看看。

我不拿 flexiloan，也是基于我不希望钱进进出出造成最后养成一种不良习惯。
愿本的意思是有多钱放进去省钱，没钱用又去领回出来，最后其实省不了多少钱。
然后又要被扣除服务费，这些对我来说都是没必要的支出。
拿最简单的 loan，然后做每月固定多缴，这笔钱就永远不能再动用。
这样才能达到有纪律的省息。

我不了解 flexiloan。
但我有朋友拿了 flexiloan，然后再放入同等数额的存款。
意思是，他的 flexiloan 是 0% 利息。
可是，每月还是要继续还款，然后本金的部分似乎并没有直接扣除还款的全额。
我没有机会看到他的 statement，只从他的叙述了解一二。
不知道他有没有误述。

f1rstfp

蓝桥人 发表于 3-8-2015 08:49 AM
TERM LOAN 是 FIXED LOAD?

那么这个表格不能APPLY 在FLEX LOAN咯？

不是，银行一般称 term loan 为 conventional loan。
保险公司的 fixed rate loan 也是 term loan 的一种。

Fixed rate loan 也可以分两种：
1. Fixed 一个方程式，如：BLR－2.0%，银行用这种方式。
2. Fixed 一个数目，如：4.75%，保险公司用这种方式。

Flexiloan 的算法也是和这个表格一样，只是你自己必须一直需要去改那个本金的部分。
或者在下面的表 extra payment 那栏自己做加减。
因为你每次从那个 current a/c 放钱／提款，都会影响你的本金。

银行和保险公司的利息计算主要的差别是：
银行标榜的 daily rest 是 daily rest monthly compounded.
保险公司的 daily rest 是 daily rest daily compounded.
如果有保留以前保险公司 home loan 的传单，可以拿出来算一算。
你会发现用银行的方法计算每月还款额，却计算不出保险公司的每月还款额。
其差别我就不说了，应该由相关的专业人士来解答。
保险公司现在还是不是这样的做法我就不知道了，我离开一段时间了。

简单平凡人

感激，顶一顶帖 ^.^

kglim

f1rstfp 发表于 3-8-2015 11:12 AM
原来是鱼友哦，哈哈，很难得可以再这里遇到鱼友。
水族论坛不需要我啦，那版主应该超厉害的，不然也不会 ...

銀行的貸款五花八門，不是唸商的不夠他玩，所以要清楚自己的目的，以及自身的條件，只玩自已懂的。
太復雜的Flexi loan 不要玩，免得被銀行多賺利息，進進出出的沒什麼效果
簡單來講，像我上面說的Flexi loan, 比如你有fd，fd<4%，那你的房屋利率 BLR-x%>4%，就可以把fd 搬去advance payment 或current acc (會先扣再算利息的地方)，或是保留一筆自身流動的錢在SA用(SA一年頂多幾毛幾塊錢利息)，多的就搬過去，或是做生意的比如有一萬在週轉，那用這貸款的CA去轉這一萬
再試用這方程式去比對，你會發覺怎麼算都會省些利息，少則一個月幾十到幾百，視你的CA錢數及你的貸款數有多少而論，欠多放少見不到什麼效果，那種出一次rm50的服務費平時都會賺回來的
每月多繳或每年一次多繳幾千都是方法，還是要看自身的紀律與條件來看怎麼玩，但最後怎麼玩還是要給銀行賺利息，只是不要那麼兇，欠十萬還完共十萬五(1.5倍)還是很不錯的
很多人拿了offer letter 就一直供二十年三十年，貸款利率下了也沒去銀行要求減息，反而斤斤計較平時菜市場的物價，一間屋子供完給兩間半的錢，銀行最喜歡這種客
世上沒有絕對的好方法，把自己的錢放在最賺錢或最不虧錢的地方就是最好的方法
再加上一個理財的app，基本上就可以好好管理自己的小錢