房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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林冠英：逾70%房贷申请被拒
国行应恢复DIBS

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  2014-04-13 08:22        http://www.nanyang.com/node/613663?tid=460

（槟城12日讯）槟州首席部长林冠英声称，自国家银行取消发展商利息承担配套（DIBS）后，国内逾70%的房屋贷款申请被拒，这包括廉价及中价屋贷款，因此国行应恢复该配套，让首次购屋者能实现居者有其屋的梦想。

首购族无法贷款

他也促请政府将房屋贷款担保公司（SJKP）的贷款上限从7万2500令吉增至40万令吉。

林冠英今日发表文告说，自从发展商利息承担配套被取消后，很多首次购屋者都拿不到银行贷款来购买他们的房子。

“超过70%房屋贷款被拒，包括廉价及中价屋贷款，因此国家银行应该恢复发展商利息承担配套，以便让首次购屋者能落实和拥有他们的梦想家园。除外，律师费也应该是利息承担配套（DIBS）的一部分，而财政部也应该豁免印花税，降低第一次购屋者的初始费用。”

他认为，房屋贷款担保公司的基金也应该提高到30亿令吉，不只担保向私立银行贷款的廉价屋及中廉价屋购屋者，也担保购买40万令吉可负担房屋的购屋者。

目前这家担保公司的1亿8000万令吉只担保廉价屋及中廉屋，但是并不足以应付全国的需求。

担保公司基金应提高

他说，目前，担保公司保证最高贷款额12万令吉，不足以担保40万令吉的可负担房屋。

如果国家银行有诚意帮忙，廉价及中廉价的利息以及可负担房屋的第一次购屋者应该固定在基本贷款利率（BLR）。

令人难过的是，高额贷款反而能够获得比廉价屋、中廉价屋及可负担房屋贷款更低的利率。

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只有缓
很难降
房价恐涨5至10%

• 头条
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  2014-04-20 08:47 http://www.nanyang.com/node/615302?tid=643

（八打灵再也19日讯）当国人引颈长盼房价在今年下降时，国内产业及建筑业资深业者直言，房价恐只有缓和而非降价，且房价不但很难降且还会上涨，涨幅在5%至10%。

涨幅胥视消费税效应

而且，当明年落实消费税后，明年房价涨幅仍胥视消费税效应。

马来西亚房地产发展商会主席拿督斯里任广财、双威建筑部董事经理关和贵及双威集团房地产开发联合董事经理王邦彦，三名在国内产业及建筑业资历深厚的业者，今日在“2014年房地产投资论坛”上，针对“房子成本更低-可能吗？”的讲题发表各自的意见。

任广财在房地产的经验超过30年，关和贵曾担任大马建筑商公会（MBAM）会长，在政府及私人界建筑领域的经验超过37年，王邦彦加入双威集团前，曾在工程部服务8年。

他们三人都对房价下降直言不乐观，任广财总结一句“极度困难，但并非不可能”，王邦彦认同“非不可能”，不过觉得“不当”！

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赛城 独一无二

• 封面故事
• 产业周刊
  

  2014-04-18 13:00 http://www.nanyang.com/node/615005?tid=688
有大马矽谷之称的赛柏再也（Cyberjaya，简称赛城）开发至今17年，从不被看好，如今成了吸引国内顶尖发展商相争分一杯羹的热土。因高手云集，相互竞争下，赛城的产业项目从概念、规划到落实都是国内独一无二的，发展商务必要做到最好，争取出位。

本报专访赛城8大产业发展商，让大家更了解这个智慧城的现况和大趋势。

赛城产业 百花齐放

70至80年代，一条联邦大道，带动了八打灵再也、梳邦、双溪威、莎阿南等周边地区的发展。

发展商认为，隆布大道（MEX）的启用，为赛城（Cyberjaya）发展注入新动力，引领该城迈向新层次。

拥有经精心规划且完善的基本设施，赛城发展约17年后，如今吸引国内顶尖发展商争相前来推介新产品。

达到发展“临界点”，赛城将聚集国内品质最高、规划最好，且独一无二的项目，未来2年内，人口更将从7万人增至10万人。
以大马矽谷为概念，于1995年推介的赛城，经过约17年发展后，基本建设完善，工作人口庞大，吸引本地产业领域佼佼者陆续进军。

这发展趋势为整个地理环境和经贸的先决条件，产生了巨大变化。

如今，这里的房地产项目，可说是汇集了国内最顶尖的发展商，推出最好的项目。

现在，购屋者可在赛城找到具有现代感设计、概念独特、素质高，还符合环保概念等条件的产业。
Setia Haruman私人有限公司是赛城的大地主，也是总发展商。

产业素质高概念特别

目前，除了Setia Haruman，另有超过100家发展商在赛城有房产项目。

著名的发展商就有20多个，包括马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）、UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）、侨丰产业（OSKPROP，6661，主板产业股）、百乐园（PARAMON，1724，主板产业股）、高美达（GLOMAC，5020，主板产业股）、MCT集团（MCT ConsortiumBerhad）、Areca产业及Emkay集团等。

著名发展商相继在赛城大展拳脚，让该城产业市场百花齐放，除产业素质高，一些特色更是全国首创或独一无二的。

其中，实达集团与SetiaHaruman联营的Setia EcoGlades，将打造八个不同风格的住宅岛屿，概念特别。
实达集团总经理琵琶莫哈末纳西尔也看好赛城发展趋势，她相信：“这集合了国内发展概念最好的产业项目，其他地方都找不到。”

由零开始 可好好规划

与旧城镇不同，赛城由零开始，因此可好好规划。
Setia Haruman产业发展市场和销售主管廖勇强指出，赛城的基建、保安等设备完善，可打造出独特的产业，让旧有住宅区无法媲美。

他之前配合该公司主办的“2014年赛城优质产业展”（Cyberjaya Primier Property Showcase）汇报会上举例，赛城的闭路电视网络是全马最完善的。
“而且，区内的闭路电视大部分都连接到警察局，其他城镇无一能比。”

他解释，这个闭路电视网络能有效监控城内的安全，而且也方便发展围篱式产业项目。
“现在，中产至高收入购屋者尤其对保安设备关注，所以赛城的围篱式产业项目就吸引了他们的眼光。”

赛城产业展明起举行
“2014年赛城优质产业展”是Setia Haruman常年主办的活动，今年已来到第三届。

展会将在本月19日及20日，于CyberviewResort&Spa举行。

届时，将有8家发展商参展，销售的项目发展总值达113亿8000万令吉。潜在买家及投资者可从展会中，进一步了解赛城的发展趋势和区内新楼盘。

2014年赛城优质产业展
日期：19-20/04/2014
时间：10am-6pm
地点：Cyberview Resort & Spa
电话：03-62012048
网址：http://www.icyberjaya.com

一半土地保留为绿肺

廖勇强也指出，赛城的产业发展经过精密规划，如同天人合一的福地。
“比如总面积超过6960英亩中，超过48%土地保留为绿肺或便利设施等。”

他说，这些优势使赛城成为生态平衡的全球智慧城。随着更多发展商进军赛城，廖勇强披露，区内产业适合所有类型的购屋者，包括初次购屋者，因为发展项目从小的住宅单位到独立式房屋都有。

另外，霹雳州太平的微型小学———联合华小也即将迁校至赛城，坐落在MCT集团在赛城的LakeFront Villa发展项目内。
铺设完善基建光纤

赛城的发展步伐与其他新城镇发展不同，一般初期以吸引人潮为主，所以发展商会先发展住宅产业，而且基本设施也是慢慢才提升。

作为赛城总开发商，Setia Haruman则先完成基本建设，至今已完成城内大部分基本设施，80至90%道路也已建成。
同时，整个城市都设有光纤，整个光纤系统长达35公里。

基本建设完善，让赛城成为跨国公司、高等学府的最爱。
增值高的公司到城内驻扎，更集合了更多人才前来工作和生活；高等学府则培养人才。

外地上班族迁入

多年前，赛城购屋者仍以在当地工作的上班族为主，但这趋势已改变。
随着隆布大道启用，缩短了往来吉隆坡市的时间，不少原本居住在八打灵再也、吉隆坡等地的居民开始搬迁到赛城。

廖勇强透露，该公司最近针对马星集团（MahSing，8583，主板产业股）在赛城的Garden Residence住户进行了民调，结果显示，一些住户并不在赛城内上班。

他说，赛城的环境和条件，是吉隆坡或雪兰州许多老住宅区所缺少的。
“因此，购屋者想要提升生活水平时，就会考虑这儿，这些人包括原本住在八打灵再也等地区的居民。”

产业价格稳定

赛城发展初期，为了吸引赛城年轻上班族和学生购屋，发展商倾向于发展平均面积仅达500平方尺的小型产业，如SOHO房产或单间公寓（Studio）。

Emkay集团总营运长玛兹丽塔指出，现在情况已改变，购屋者已改变对赛城的观念，开始有家庭考虑搬迁到赛城生活。
“因此，如今大家可看到更多发展商也开始加大产业面积，发展供家庭居住产业。”

此外，赛城的产业价格稳定，目前，一般公寓单位平均价格从50万令吉起。

报道： 伍咏敏

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消费税落实‧不涉进项税
房价料涨少过2%

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• 2015落实消费税
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  2014-04-23 07:15 http://www.nanyang.com/node/615995?tid=643

（加影22日讯）财政部副部长拿督阿末马斯兰认为，即使住宅房产在落实消费税后无法取回进项税（Input tax），但这并非房地产发展商可借故涨价的借口，预计消费税实行后，住宅价格涨幅或不超过2%。

住宅房产免消费税

“房价方面，我们并未预料售价会出现大幅上涨，因为住宅型房产属于豁免消费税项目。”

阿末马斯兰强调，住宅房产属于豁免消费税项目，因此许多相关税务仍保持相同，只有如进项税方面有些差别，但他强调在以6%消费税取代现有的10%销售税后，其中成本差距并不大。

他今日推介财政部产业服务及估价局2013年房地产市场报告时说，这样说。

早前有房产专家对外声称，因当中的建材不在免税行列中，无形间加重发展商负担，一旦发展商转嫁成本，最终推高房价。

根据目前所知，属于消费税征税范围内的建材包括钢条、铁支架、洋灰、混凝土等主要建材。

购公寓免缴消费税

阿末马斯兰说，一些关于购置房产和进行房贷的收费如银行利息、政府部门批准的费用、建筑商的销售成本等都如往常无需缴付消费税，只有承包商方面需要征收消费税（6%），而建材等进项则将会从过去的5%及10%税务转为未来的6%。

“若我们拉长补短，其实很难预测到涨幅将会是多少。即使有涨价也是不大，可能只有1至2%。

“其实它（消费税）所带来的影响不会让人感到担忧，1%至2%增幅并不需要担忧。而且外界传言指购买公寓需要缴付消费税，也是不正确的。”

询及若发展其他领域的房产如商业建筑，建筑商能够索取进项税回馈，但是住宅型单位却不能够，会否成为涨价借口时，阿末马斯兰驳斥这样的行为。

他强调，目前建筑商所缴纳的10%销售税也并未被允准索取回馈，因此6%消费税没得回馈的情况也是一样。

进项税无回馈

“根据向来一贯的做法，进项税都是没有回馈的。过去10%（销售税）没得索回，未来的6%（消费税）也不能索回，不可能有很大的影响。“针对消费税对屋价的冲击时，阿末马斯兰认为，平均涨幅大约会在1%至2%之内，而个别产业的实际涨价情况将难以预测。

“也可能会低过1%，应该说是0%至1.8%，因为我们预料平均消费者物价指数（CPI，俗称通胀率）将会上涨1.8%。”

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去年成交宗数降‧款额达1524亿 房产交易额缓增6.7%

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全国呈颓势‧布城劲跌47%
柔住宅销量逆市扬17%

• 全国
  

  2014-04-24 07:27 http://www.nanyang.com/node/616216?tid=460

（吉隆坡23日讯）柔佛住宅区销售逆市上升，其他州属住宅区呈颓势，但柔佛州仍是最多房子卖不出的州属。

2013年房地产市场报告指出，国内多数州属在住宅销售上呈现颓势，只有柔佛州逆市而上，呈现16.6%的增长，而跌势最强劲的是布城（47%）。

吉兰丹州在2012年取得几近一倍（93.6%）增长后，去年反跌34.6%，其余同样销售量下滑的州属包括吉隆坡（34.4%）、纳闽（33.9%）、槟城（23.9%）及雪兰莪（14.3%）。

隆交易总值下滑9.7%

就交易量为衡量，2013年最多住宅房产交易的州属是雪兰莪（6万4269宗），占了全国交易总数的26.1%，其后则是柔佛（3万3651宗/13.7%），霹雳（2万8123宗/11.4%）、槟城（1万7700宗/7.2%）及吉打（1万4844宗/6%）。

就交易总交易价额而衡量，只有吉隆坡地区的交易总价较2012年更低，下滑9.7%，其余主要州属的总交易价值都有成长。

其中，柔佛的总交易价额更是增长了63.2%，雪州只有2.8%，而槟城方面则没有增长。

柔州最多房产滞销

其他州属方面，霹雳有最大的涨幅，即80.7%，而纳闽则是最大跌幅即26.4%.虽然是全国销售最佳的州属，但柔佛州仍持续是大马最多住宅房产未被售出的州属，较2012年微涨0.7%至3578个单位，而未售住宅房产的价值则从2012年的6亿6243万令吉增长8.6%至2013年的7亿19145万令吉。

20至40万元房产最抢手

报告显示，国内住宅房产市场有所转变，看到低价住宅房产的销售量有所下滑。

其中，价格介于10万令吉至20万令吉之间的住宅就萎缩22.6%。

雪柔霹排屋销量过半

而20万以上至30万令吉的房产销售量则是上涨23.2%，而20万以上至40万令吉的房产属于最多交易的领域，总销售量达6万9154宗，占整体市场的28.1%。

此外，40万至50万的房产销售量则是直接翻倍。

排屋目前是最受欢迎的住宅模式，占住宅模式销售的38.8%（9万5536单位），而主要购买排屋的州属是雪兰莪、柔佛及霹雳，三州属攻占了整体排屋销售市场的51.2%。

公寓则占总销量的13.6%（3万3510单位），而雪兰莪及吉隆坡两个州属就占了市场的70.4%。

新单位认购率皆萎缩

早前连续三年增加新住宅推介数量，2013年新计划数量萎缩。

新住宅单位的推介在过去3年不断增加，但在2013年却出现新推介单位数量萎缩，而总体认购成绩也随之下跌。

2010年推出的新住宅房产单位有4万7698，2011年则有4万9290单位，2012年更达到5万7162单位，而在2013年则跌至4万8617个单位。

48%新单位为排屋产业认购率方面，市场认购率从2010的45.7%持续每年增长1%，但在2013年却下挫2.6%至45.1%。

去年推介的新单位中，47.8%为排屋，主要是双层及三层排屋，而公寓则占了19.1%。

“两个领域的成绩都很振奋，分别有50.9%（排屋）和44.8%（公寓）。”

雪隆推出最多新计划

推出最多新住宅房产计划的州属是吉隆坡、雪兰莪、柔佛及霹雳，占了新计划的57.4%，但较前一年的62.1%仍是下滑了少许。

8购物广场7.6亿成交

根据2013年房地产市场报告，购物广场去年的交易量及交易价值较低，只达成8宗价值达7亿5788万令吉的交易，其中3宗交易来自雪兰莪（3亿6572万令吉）。

柔佛另达成两宗相关交易，价值为3亿5391万令吉。另外三个州属则各有一宗交易，即槟城（1825万令吉）、霹雳（1180万令吉）及森美兰（820万令吉）。

2012年，大马共达成16宗购物广场转手交易，价值为9亿3410万令吉。

零售领域入住率微升

报告指出，去年购物广场内的零售领域平均入住率达79.5%，比前年的78.9%稍高。

去年全马共有20间新建成的购屋广场，包括11间购物中心、6间霸级市场及3间商场。前年相关数据为31间。

三个州属加起来的零售空间，占全国总零售空间83.2%，包括砂拉越（占地14万4217平方米）、槟城（8万872平方米）及霹雳（7万6741平方米）。

主题商办交易价跌3.5%

去年国内共完成29宗主题办公室（purpose built office）交易，价值达12亿7000万令吉。至于前年则达成24宗主题办公室交易（13亿2000万令吉）。

这说明虽然去年相关交易量比前年上升了20.8%，但交易价值跌了3.5%。

吉隆坡去年有11宗交易，价值达10亿3000万令吉，属全国最高价值，占总交易份额37.9%。雪兰莪则有10宗交易（34.5%），依序为槟城3宗、吉打2宗、柔佛、马六甲及沙巴各1宗。

2013年房地产市场报告说，去年主题办公室全国占用率（the national occupancy rate）提高至82.9%，前年相关比率为81.2%。

在州属表现方面，玻璃市的主题办公室全数租出，另有7州的相关租出率超过90%，即登嘉楼（98.1%）、吉兰丹（97.3%）、霹雳（95%）、布城（94.8%）、砂拉越（94%）、森美兰（92.9%）及吉打（91.6%）。

隆甲酒店市场较活跃

2013年房地产市场报告指去年大马共达致2003宗酒店及服务式公寓（service apartment）交易及22宗休闲产业交易。

在交易价值方面，前者达19亿5000万令吉，后者则有1817万令吉。

2012年大马共完成了2501宗酒店及服务式公寓交易（23亿3000万令吉）及31宗休闲产业交易（3402万令吉）。

吉隆坡去年有最多相关交易，达成了5宗总价值达3亿5150万令吉的酒店交易。马六甲完成3宗价值约3030万令吉的酒店交易，柔佛的两宗酒店交易价值3600万令吉，雪兰莪两宗交易则达120万令吉。

去年大马共有27间酒店建成，共4096个房间，其中6间新酒店（1542个房间）来自吉隆坡，依序为柔佛4间（811个房间）、霹雳4间（361个房间）等。

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以依区为蓝本 ‧ 千亿打造“南霹特区”

• 头条
• 全国
  

  2014-04-24 07:11 http://www.nanyang.com/node/616215?tid=460

（怡保23日讯）南马有依斯干达经济特区，中北马也将出现一个涵盖霹雳与雪兰莪州接壤地区，耗资上千亿令吉的“南霹雳经济发展特区”！

这个特区的发展模式，将以柔南依斯干达经济特区为蓝本，覆盖范围包括丹绒马林、马登巴冷以至下霹雳的范畴，总人口42万。

近期呈规划建议

霹雳州务大臣拿督斯里占比里博士透露，州政府预计将于近期内正式向中央政府提呈南霹雳经济特区的规划建议，以便制定管制相关计划的法令。

占比里直言，有关计划的发展总值绝非千万令吉那么简单，它还有本身的发展核心，估计发展总值远远超出1000亿令吉。

他今午主持州行政会议时召开记者会透露，该计划是根据“霹雳安定繁荣（PerakAman Jaya）”发展大蓝图的愿景塑造，它日后将在霹州急速发展开来。

他指出，南霹特区是因霹州现今的经济发展需求，以及巴西华利铁矿分销中心落户后发挥经济效应而繁衍的产物，以便让霹州取得更全面的发展。

“州政府已初步和中央政府针对这项庞大计划的可行性，进行非正式磋商。发展建议书将在拟定涉及两县发展计划的指南以及建设蓝图达到满意水平后，才会正式提呈中央供参考与批准。”

占比里说，州政府献议中央政府根据国内其他经济发展走廊及依斯干达经济特区的模式打造南霹特区，更希望根据当地的天然资源供应在特区推进适合的工业。

非普腾汽车城折衷方案

占比里表示，南霹特区不是因为普腾国产汽车城长期无法发展丹绒马林之下的折衷方案。相反的，普腾国产车计划是经济发展中的一环；有关发展计划将牵涉全面，普腾必须扮演吃重的角色。

率先开发汽车工业 仿造依区模式落实

霹雳州务大臣拿督斯里占比里博士表示，南霹雳经济发展特区将与中央政府，尤其是财政部属下的国库控股携手推进与分期发展，属于长远的计划，其潜能与前途不可计量，目前尚无法正确估计发展成本以及总价值的多寡。

“我们必须想象一个犹如依斯干达般庞大的经济发展特区；这项计划规模甚大，不仅仅丹绒马林，它也延伸到下霹雳。它属于综合发展计划，政府因此需要细心规划。”

西海岸大道激活经济

他说，其实根据安定繁荣大蓝图，州政府之前已根据个别的能力表现，例如汽车工业或教育发展、甚至工业和房屋而率先开发这个区域。

“州政府希望这项计划能根据国内的经济发展走廊，或者依斯干达经济特区的发展模式逐步落实发展。”

他解释，全新的经济发展特区在霹州成立是极其重要的，尤其是建议中的南霹雳经济发展特区是霹州的首创，希望整体发展进而带动全州经济。

他说，政府也希望借此发展地方上的基本建设，州政府决定兴建西海岸大道，以便激活特区的经济增长。霹雳州政府将逐个宣布连串的发展计划。

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钱途屋语：影响房价的特质

• 产业周刊
  

  2014-04-25 13:13 http://www.nanyang.com/node/616653?tid=686

在马来西亚，购买房产或为房贷再融资时，这些房产或许都拥有不同的特质，例如：租赁或永久地契、地契的划分和土地的种类等。

在物业转名的过程，不同的房产特质都需要用特殊的方法来处理，而这甚至会影响到房屋贷款。

这篇文章将为你揭开及总结马来西亚的房产特质，以及让你知道这些特质如何影响你对房产的购买或再融资的决定。

永久vs租赁

租赁地契（lease hold）的土地是属于州政府的，以出租给“业主”某个年限。

当租赁期限届满时，业主需支付所规定的费用，才可延长使用期。

永久地契（freehold）的土地则属于业主（房产买家），拥有权是无期限或永久的。

此外，租赁土地的买卖交易，皆需寻求州政府当局（州土地局）的批准；值得一提的是，州政府很多时候会有各式各样的理由来拒绝这些交易。

也因为这额外的手续或程序，租赁土地的交易往往需要较长的时间。

因此，永久契约房产往往会比同类型，但只有租赁地契的单位更昂贵。

地契划分和转让

所有房产都拥有一张能够代表房产业主的地契；当房产在建设和发展的阶段时，那一大片的土地（用来建设房产的土地）很有可能只有一张总地契（master title）。

这种情形非常普遍：多间房屋或公寓单位建在同一片土地上，但个别出售。

在理想的情况下，该土地的总地契将会划分为多张较小的地契，然后再销售给买家；这小地契被称为个人地契（individual title）。

在高层物业，例如高楼或公寓，这小地契被称为分层地契（strata title）。

一旦地契被划分后，如果想要转让房产的拥有权，必须向州土地局提交转让备忘录（MoT）备案。

由此，买家的名字将会出现在房产地契上，这将使他成为该所房产的合法业主。

然而，在现实生活中，普遍的情形将会是：发展商先会将还未划分为小地契，也就是只拥有张总地契的房产销售给买家，然后才在几年后划分为较小的个人地契/分层地契。

在这种情形下，如果某人想要购买或出售房产，就不能简单的只向州土地局提交转让备忘录（MoT）了，而是必须提交名为转让契约（DoA）的文件到高级法庭。

基于总地契的存在，发展商依然是房产的合法业主；但通过转让契约，发展商已将地段上的房屋单位拥有权划分给每个买家手上。

请注意，当总地契分割为个人地契或分层地契后，仍需遵照正式的物业或房产转移手续（就如同上述所提及的手续）。

土地用途

土地有多种合法用途；不同的用途会影响银行所提供的贷款或房贷与房价价值对比（LTV）。

马来保留土地

在马来西亚，一些土地是马来保留地（malay reserved land）。

大家请注意，这保留地有别于一般发展商出售房产单位时所指的土著单位/产业（Bumi Lot）。

银行多不提供贷款这些土地或土地上所建设的房产，在任何情况下都不能转让给非巫裔买家，而且拥有权的转让寻求州政府（州土地局）批准。大多银行都不会为马来保留地的产业提供贷款。

总结

先了解特质再购买房产

如果你打算购买或为房产再融资，你必须了解你想购买或已拥有的房产的特质。

一旦你确定了你想购买的房产后，以此文章来指引你可以得到哪一种房屋贷款/商业房产贷款。

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二手产业投机乱象
虚报屋价骗高房贷

• 头条
• 全国
  

  2014-05-05 07:34 http://www.nanyang.com/node/618643?tid=643

（槟城4日讯）政府打房严厉，尤其银行业收紧房贷发放，房地产市场近来出现虚报成交价的乱象。

政府规定第三套住宅贷款最高为屋价的70%，令许多投资者望屋兴叹。但上有政策下有对策，这些投资者为了争取更高贷款及减轻现金负担，竟与卖家协议提高标价，企图瞒天过海。

防现金被套牢

业界消息指出，这种现象多发生在二手房产市场，且多是投机型的购屋者。

“投资者不想太多现金被套牢或为了减轻现金流压力，想方设法争取更高银行贷款。”

消息指出，这些投资者为了确保申请到更高的银行房屋贷款，要求业主在买卖合约中虚报更高的成交价，期望银行以更高的估价作为批准房贷的基础。

马来西亚房地产代理协会（MIEA）委员倪川鹏受询时也承认，约2个月前已开始听闻及发现到类似不寻常的现象，且有日益严重的趋势。

“据我观察，这种故意标高售价的情况只是初期，且多涉及商业与住宅房屋单位。”

详文请购阅《南洋商报》

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倪川鹏： 银行收紧放贷被迫走后门
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  2014-05-05 08:00 http://www.nanyang.com/node/618649?tid=460

（槟城4日讯）倪川鹏也是资深房产估价师，他认为，精明的银行业已注意到这种虚报成交价的不寻常现象。

他说，这种乱象会制造更多市场混淆，同时会间接及无根据的“推高”房价。

专业估价师拒批

他表示，专业的产业估价师，对于一些不寻常，或比市价高得太离谱的估价，都会拒绝签批。

“作为专业的产业估价师，我们有义务保护金融体系，免受到虚报成交价的风险。”

根据财政部产业服务及估价局（JPPH）日前公布的2013年房地产市场报告显示，国内的新住宅认购率萎缩31%。

二手房屋交易量也从2012年的21万2428间，减少7393间或3.48%，至20万5035间。

但去年的二手房总成交值，却从2012年的518亿2000万令吉，双位数增长12.19%，成交总值581亿4000万令吉。

这反映了二手房产价格与新单位价格同样强劲飙升。

应检讨打房措施

虚报成交价的乱象或许是政府严厉打房的反效果，倪川鹏建议政府检讨之前宣布的一连串降温措施。

“尤其是真正要购屋自居者，或是中低价住宅购屋者的贷款条件。”

他说，协助真正要购屋自居者的需要，同时也能协助改善新住宅认购率萎缩的情况。

同时，此举可避免虚报成交价的乱象形成房地产泡沫，一旦遇上明年美国可能调升利息或其他金融风暴来袭泡沫破裂，将严重破坏国内多年来建立健康房地产交易市场。

“以我个人的看法，这种不健康的现象多少与政府严厉打房有关。”

因为政府打房而收紧银行放贷条件，使到更多购屋者及第三间房贷购屋者难以取得房贷而走后门。

逃盈利税压价较常见

这位银行房贷主管指出，相对下，业主为逃避付更多产业盈利税，要求压低成交价的个案，比为了争取更高贷款额而抬高屋子售价的个案多。

“我想，除非是紧急求售房屋套利，否则很多屋主都不愿接受这个献议，毕竟在产业盈利税（RPGT）方面必须承受更高的税务代价。”

她之前频听闻屋主在脱售房屋时，为了逃避缴付更多的产业盈利税，要求在买卖合约中压低成交价，而差价则要求买家另付现金。

比如一名屋主要脱售一间住宅，并和买家协议以120万令吉成交，却在买卖合约上注明成交价是100万令吉。

这么一来，原有业主可省下一笔产业盈利税，而20万令吉余款则要求买家付现金。

作为交换条件，业主或给买家一些优惠或折扣，但这种做法在法律上是不允许的。

银行严守估价关卡

一名银行房贷部人员指出，随意高估房产价值来博取更高房贷的做法，几乎是行不通的，因为评估房产价值本来就是银行业严守的一道关卡。

她说，在批准发放房贷前，除了当地主管批准外，还必须得到总部批准。

她指出，总部一旦发现有关房贷偏高，将会向多家公司委任的估价师了解确实的市场行情。

“况且，银行本身也有自己的估价师，且银行都会采纳这些受委估价师的评估，作为批发贷款的基础。”

她声称，若发现购屋者申请的房贷偏离市场走势，银行房贷部会调低贷款额，比如购屋者申请70%房贷，银行可能只批准60%。

此外，她说，估价师为了保护银行体系，也比之前更严格执行专业服务，一旦发现申请房贷偏高都不签批。

她说，之前曾处理过类似疑申请房贷偏高案件，在估价师的建议下，最终拒绝了申请。

虚报成交价需承担高成本

虚报更高的产业成交价，业主可能需承担更高的成本，包括产业盈利税（RPGT）、印花税、律师费等；在槟城还有州政府征收的2%产业交易额税金。

据悉，有些购屋者为了业主配合，甚至会愿意与卖主分担或全额负责相关费用。

如此一来，买家可能只是不必拿出更多现金，却增加了购屋成本。

此招是否划算？

《南洋商报》特找来一名专处理房贷案件的法律界人士，为大家分析一宗槟城的个案。

案例：住在槟城的张先生（40岁）和太太，看上一间未入住的二手房，业主持有未到3年，并同意以50万令吉成交。

张氏夫妇已背负了两套房贷，这第三套房贷最高只能争取到70%银行贷款，即35万令吉。

两人无法拿出15万令吉现金给业主作首期，于是与业主协议，在买卖合约上抬高成交价为60万令吉，以便可取得更多贷款额。

以60万令吉计算，70%贷款额为42万令吉，即张先生只需付8万现金给业主。

作为补偿，张先生同意分担这宗交易涉及的成本，包括30%产业盈利税（RPGT）及槟州政府要征收的2%产业交易额税金。

槟州政府规定，持有房产3年内转售，需另缴成交价的2%税金，新措施刚在3月1日生效。

总结：从上表可看到，两者差额仅5100令吉。

张氏为原有业主承担槟州1%房屋成交税金，相等于6000令吉。

加上首期8万令吉，张氏夫妇必须拿出9万1100令吉现金，支付给业主和其他开销。

若没有虚报50万令吉成交价

相反的，若没有虚报成交价，张氏需付的现金包括首期15万令吉。

另加上表可看到如买卖房屋律师费印花税及房贷印花税等，相关开销合共1万8950令吉。

张氏需拿出16万8950令吉现金，支付给业主和其他开销。

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打房新措施‧15日起落实
团购逾4房屋须登记

• 头条
• 全国
  

  2014-05-06 07:30 http://www.nanyang.com/node/618837?tid=643

（吉隆坡5日讯）政府为打房增设新规定，从5月15日起，购屋者凡以团购方式购买超过4个房屋单位，发展商需要向城市和谐、房屋及地方政府部登记他们的名字。

房政部长拿督阿都拉曼指出，投资房地产俱乐部的活动会为房地产领域带来负面影响，导致房价以不健康的趋势增长，加重有意购屋的人民，政府必须加以遏止。

因此，国家房屋理事会于2月13日的会议上议决落实3项措施，以便打击这种团购房地产的活动，包括在新的房屋计划下发出发展商广告和销售准证时，制定了新的团购条件。

设购屋者资料库

“针对团购的销售，即超过4个房屋单位，发展商需要向房政部登记购屋者的名字。”

此外，房政部也会与大马皇家警察、国家银行、大马通讯及多媒体委员会及国内贸易、合作社及消费人事务部设立精明伙伴关系（Smart Partnership），监督和拟定策略以控制投资房地产俱乐部的活动。

国家房屋局也将设立一个购屋者资料库，确保一个人所拥有的房屋数量。

阿都拉曼今日是在国会上议院问答环节，回答拿督尤诺斯的提问。

他也指出，投资房屋俱乐部成立的目的是要通过团购方式，向发展商以低过市价来购买新的房地产计划。

拟限发展商折扣予团购者

阿都拉曼表示，政府无意拟定特别法令来限制投资房地产俱乐部的活动，因我国是落实自由市场机制，市场价格是由需求和供应决定。

他表示，除了操纵市场价格的活动，我国的房地产价格上涨也受到数个其他因素的影响，包括了地点、土地成本、建筑成本和发展商所准备的设备。

“此外，我们也准备研究其他新的条规，限制发展商提供折扣给通过团购方式购屋的投资者，以阻止这群投资者以低过市价购买房屋，转头再以高价出售。”

阿都拉曼说，政府在稳定房价方面也采取了积极和持续的策略，例如规定拥有超过两项房贷的个人，其贷款价值比率（LTV）为70%，有效的放缓房价上涨和控制投资活动。

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消费税开跑
明年料更多打房措施

• 即时新闻
  

  2014-05-06 16:52 http://www.nanyang.com/node/619084?tid=772

（吉隆坡6日讯）随着消费税开跑，推高国内房价，专家预计政府在明年会祭出更多打房措施。

房地产网站PropertyGuru.com马来西亚国家经理许毅说，随着明年开始实行消费税，房价间接被推高，政府将会推出更多打房措施，来抑制房价。

“虽然住宅产业豁免消费税，但消费税让建筑原料成本上涨，发展商终究会把成本转嫁给消费者，房价料继续走高。”

他出席PropertyGuru 2013年业绩发布会表示，大马发展商是采用“先售后建”的方式，因此发展商在定价时，会考虑推行消费税之后、建筑成本上涨的情况。

PropertyGuru国际董事经理占士善德兰表示，打房措施需要一段时间才能真正看到效果。

他以新加坡为例，当地经过5年的时间，推出多项严厉的打房措施，才全面发挥效果。

“不过，有别于新加坡土地短缺情况，大马仍有许多土地，因此政府不至于采取太极端的措施。”

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钱途屋语：你可借多少房贷？

• 产业周刊
  

  2014-05-09 12:50 http://www.nanyang.com/node/619769?tid=686

你的贷款能力决定你所能购买的房子类型，最高房贷额成了购屋者最想知道的问题。

当然，坊间对于最高房贷额也有不同的说法，以致人们对于房贷存有许多迷思与误解，购屋的决定也因此受影响。

房屋买卖对许多人来说，是人生中最重要的决定之一。

个人贷款能力，也反映出可购置什么类型的房屋，最高房贷额成了购屋者做决定时的最大考量。

人们因此对于自己的最高房贷额都非常关心，也想多了解影响银行最高房贷额的因素。

银行考量4因素

银行一般会考量四个主要因素，计算出借贷者的偿债能力，并订出他们可获得的最高房贷额。

这些因素包括：一、借贷者的偿还率（Debt Servicing Ratio,简称DSR）二、借贷者的风险模式（Risk Profile）三、房地产的评估价值或房屋估值四、符合借贷者的最高房贷与房价比率或贷款巴仙率（Loan-to-value ratio/ Margin of Finance）由于对房贷计算不了解，因此人们对于最高贷款额都存有一些迷思。

当中，最常见的迷思或误解包括，银行的借贷额最高仅占总收入的三分之一、每一家银行的最高贷款额都大同小异，以及贷款者的偿还率最多只能为净收入的70%。

这些迷思虽为人们提供一个简单的计算与衡量概念，却无法反映出真实情况。

在房贷中，偿还率（DSR）也是决定个人最高贷款额的因素，所谓的偿还率是以总债务付款对收入的比率，或显示长贷额占收入的比率（单位-巴仙率）。

贷款偿还率反映着个人的还贷能力，偿还率越低显示偿债能力或处理债务的能力越好。

银行各有计算标准

由于每家银行都会采取各家的收入与债务计算标准，因此到最后所计算出来的偿还率会有蛮大的差别。

例如渣打银行（Standard Chartered Bank）可能以总收入来计算，而兴业银行与马银行则是以净收入作为计算标准。

此外，联昌银行（CIMB）与汇丰银行（HSBC）或许会把贷款者的100%的租金收入计算在内，成为衡量偿还率的标准之一。

大众银行与华侨银行或许只承认80%的租金收入而已，做法与其他银行大有不同。

差距达20%或以上

对于想在本地购置房地产的外国人，兴业银行只承认外国人总收入的45%，而丰隆银行却承认贷款者100%的总收入。

当贷款者真的亲自到银行走一趟，会发现每一间银行计算得出的偿还率都不一样，差距甚至可达20%或以上。

这显示每家银行都有各自最高偿还率的门槛指标，银行一般多以个人的收入水平，作为主要考量因素，而其它因素如个人的净资产，学历及年龄也会影响偿还率指标。

个
人房贷偿还率计算：偿还率=总债务付款/收入

对贷款额的迷思与实况

迷思1：银行的借贷额最高仅占总收入的三分之一
事实：这只是一个普遍的借贷方针。事实上，银行会根据内部的详细规定来决定可批准的贷款额。

迷思2：每一家银行的最高贷款额都大同小异
事实：每一家银行的信贷政策都有很大的差别。到最后不同银行所批准的最高贷款额可相差高达三倍。

迷思3：贷款者的偿还率最多只能为净收入的70%
事实：这也是另一个普遍的指南，但并代表银行以此对待所有贷款者，每家银行对可接受的偿还率指标要求有所不同。

总结

善用计算器查询最高房贷

除非你对于各银行的借贷制表市场有关注并熟悉，否则，要计算出自己可以申请的最高房屋贷额，不是一件容易的事。

尤其对于商人、外国人、新加坡人及在国外工作的大马人来说，要自行计算出最高房贷额，更是困难，因为考量标准不再只是根据薪水计算。

不过，网上依然有许多工具可以协助，你可以浏览http://www.loanstreet.com.my网站，免费使用可负担的房贷计算器，快速与方便地查询个人可负担的最高房贷额。

loanstreet 免费贷款资讯及谘询网站

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产业倾情：风水宝屋
好风好水

• 投资策略
• 产业周刊
  

  2014-05-09 13:00 http://www.nanyang.com/node/619770?tid=686

买间风水屋，住也住得顺风顺水。

不管你信不信风水，相信每个人总希望买的是一间风水屋。

更何况，买房置业是长远的投资，房子的吉凶祸福都影响居住的心境与心理，你又怎能不对居住环境与住家风水也了解一下呢？

别说一般市井小民，就连世界首富比尔盖茨，在为自已住房或公司选址时，也必先找风水先生看过算过，否则也不敢住、不敢用。
风水学，古称堪舆学，现称为居住环境学，乃源自远古时代，本为相地之术，相传为九天玄女所创，是一种研究环境与宇宙规律的哲学。

研究环境与宇宙规律
雏于尧舜、完善于战国时期，延至汉唐，再盛行于明清，累积了数千年来人与自然和谐、居住环境的宝贵经验，包括朝阳光、避风雨、防火灾、近水源、利出行等基本理论。

风，是元气、磁场；水，是流动、变化；人既是自然的一部分，自然也是人的一部分。

风水学主旨是通过缜密实地考察、了解自然环境、利用和改造自然，创造良好的居住环境，从而达到藏风蓄水、天人合一、人与自然和谐的境界。

早期的风水，主要关乎宫殿、住宅、村落、墓地的选址、座向、建设等方法与原则，原意是选择合适地方的一门学问。

然而时至今日，风水学早已延伸至研究居住、生活环境的一门科学。

格局搭配得宜很重要
古人常说：“宅以形势为身体、以泉水为血脉、以土地为皮肉、以草木为毛发、以舍屋为衣服、以门户为冠带。若是如斯，是事俨雅，乃为上吉。”

如此将住宅人性化，说明格局搭配得宜，对人与住宅是何等重要。

那，究竟怎样的房子，才符合风水学家宜家宜室的好风水呢？
以下几个基本要点，或许可以作为大家一些参考。

1.坐向要当旺

阳宅风水，在于坐向是否当运。立向得旺，气则吉；得衰，气则凶；所以古籍有云：向首一星灾祸柄。

阳宅风水中的坐向，不是以一套房的大门为向，而是以一栋楼的入口为主。

判断一栋楼是否当运，要以三元九星的玄空法计算。如在东北方有水（或马路）则是旺财之宅，如在西南方有水则是破财之宅。

2.房子要方正

做人要方正，长相也要方正。屋相如人相，一定要方方正正，切忌三尖八角。
人与屋是有感应的。若你住的房子方方正正的，不仅予人一种稳定的安全感；而且久而久之，连在房里住的人处事也公公正正。

3.大门要纳气
阳宅风水中，大门至关重要。大门，要开在生气方和延年方，以收旺气、丁财两旺。

在《阳宅三要》中，将“门”、“主”，“灶”称为三要。门乃由之路。

《八宅明镜》中也有云：“阳宅首重大门，以大门为气口；纳气旺则吉，衰气则凶”。又云：“宅以门为吉凶，路为助、门向辨”。

4.周边环境好

买房子，周边环境也相当重要。除了传统的左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武等外，还要考虑周边有没有煞气存在。

这包括低压煞（四面有楼、天桥、招牌下压等）、反光煞（强光反射）、声音煞、气味煞、割脚煞（过近马路）、镰刀煞（桥或马路成反弓）、白虎煞（楼宇右方有动土）、穿剑煞（走廊过长）、飞刃煞、梯冲煞等。

同时，最好也不要对正政府机关、消防队、医院、电房、垃圾池、电线杆等煞气重的地方。

5.阳气要充足

人要阴阳平衡，房子也一样要阴阳平衡，尤其是房子光线的阴阳平衡。

书云：阴阳者，天地之理也。暗属阴、光属阳，阴阳平衡万物得以生长。又云：孤阴不生，独阳不长。

房子窗户太多，阳气过盛，财也难聚；而窗户少，终日不见阳光，太暗、阴气重，容易招致阴灵作怪、病痛多。所以光线适中、阴阳平衡，则财运好，身体也好。

6.水火忌十字

水，指的是厕所；火，则指厨房。

古有云：水火不留十字线，意思是说，在房子的正前、正后、正左、正右的位置及住宅的中心点不宜有厨房和厕所。

因为厕所是污秽、孤阴之地，要在不利之方；而厨房是煮食之地、独阳之方，要在有利之方。
水火相犯，易生不如意之事。财运反复、疾病丛生、桃花是非多多。

7.房子忌直冲

大门直冲阳台窗户、前后门相对冲、前后窗户相对、阳台与窗户对冲等这些都是风水大忌。
一是主财运不吉、易破财、易招盗窃；二是身体也不好、易生急病；三是家庭不睦、夫妻易生磨擦。

8.大小要适中
买房子不是越大越好，要根据居住的人口多少决定大小，太大或太小都不好。
屋大人少，阴多阳少，主暗病纠缠、阴灵寄居；屋小人多，阳多阴少，主脾气暴躁、官灾是非多多。

9.楼层要适合
每一层楼，都有不同的金、木、水、火、土五行，而不同的年份也有不同的五行。

在易理中，运的五行，生楼层五行、助楼层五行，以吉论；克楼层五行、泄楼层五行，以凶论；但楼层的五行克运的五行，以中等论。
具体的楼层五行为：一层属水、二层属火、三层属木、四层属金、五层属土，每五层按以上顺序循环。

10.宅命要相配

在现流行的“八宅风水”（又称为易卦风水）里，把人的出生年份变成年命（又称卦命，分为东四命及西四命）。

如东四命：震卦（木）、巽卦（木）、离卦（火）、坎卦（水）；西四命：乾卦（金）、坤卦（土）、艮卦（土）、兑卦（金）逐一配对。不同的出生年份有不同的年命。

11.颜色要明亮

人有气色可分，房子也有气色可以观察。
如是新楼新房，颜色一定要选暖色系，大红大绿或太过阴暗都不好。

如是旧楼旧房，单看外观就知吉凶。风水好的楼房，外墙光鲜明亮。反之，则死气沉沉，没有一点生气。

拿督林景清 ----怡克伟士（ Ekovest ）董事经理、依斯干达海滨控股董事

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如何申请一个大马房屋计划（PR1MA）
政府在2014年的财政预算案中宣布，2014年的一个大马房屋计划（PR1MA），将会获得10亿令吉拨款，准备兴建8万间比市价低20%的可负担房屋。这项计划开发给21岁以上的大马公民，不采取种族固打，以抽签的方式购买价格介于10 - 40万令吉的房屋。条件是夫妻或个人每月收入，介于...2500 - 7500 ，而且购买后必须自己住，在10年以内不能转售给他人。
申请条件：
--大马公民
--21岁或以上
--家庭收入RM2500 - RM7500
--拥有不超过1个产业
申请方法：
1. 使用电邮在 https://register.pr1ma.my/Account/Register 注册一个PR1MA户口。
2. 之后登入PR1MA户口，填写申请者资料。
3. 选择想要申请的房屋类型。
4. 提交完成。
学习是成功的黄金屋，请分享让更多人知道这些资讯！

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tboontan

房地产有价无市？‧李治宏

财经
评论
雄才大略
  2014-05-15 12:11 http://www.nanyang.com/node/621062?tid=462


刚过去的周日接获一名友人的来电，问我如何看本地房地产市场今年的表现？房价会否再上涨？

我直言自己并非专家，我的观点纯属个人看法，未必正确。

但这名朋友坚持要我发表自己的看法，我只好说，个人浅见，房价会再上涨，但不代表房产市场因此会有很好表现。

友人不明白我的意思，我告诉她，就像过去几年一样，房价持续扬升，但房产成交量却下跌。

热门产业价格飙升

原因很简单，当局过去几年的打房措施，加上银行收紧房屋贷款的发放条件，批准的房贷申请宗数已明显减少，许多购屋者都申诉无法取得所需的房贷额。

然而，由于建屋成本扬升，市场投机炒风等因素，非但令房产价格持续高企不下，甚至继续扬升。尤其是在热门地点，过去几年的产业价格更是大幅飙升。

笔者向友人发表这番看法时，仍未翻阅当天的报章，随后翻开本报全国版一看，本地产业专家在某个产业讲座上所发表的看法，刚好和我的说法不谋而合。

有关讲座的其中一名主讲人，马来西亚产业经纪协会（MIEA）主席西华山卡尔说，过去3年，出现产业交易量减少，但交易价值却上涨的现象，从这点看来，我国产业价格不可能会下跌。

他指出，国内2011及2012年的产业交易量分别达到43万343宗及42万7520宗，明显的，2012年成交量比2011年下跌2823宗或0.6%，但成交总值却从2011年的1378亿3000万令吉，稍增3.6%。

2013年的产业交易量进一步减少至38万1130宗，比2012年大跌4万6390宗或10.85%，但成交总值却增至1523亿7000万令吉，比2012年增加95亿7000万令吉或6.7%。

交易减少销售额增

以上数据明显反映，本地房产市场呈现交易逐年减少，但成交值却逐年上升的走势。

不要忘了，这只是二手产业买卖的数据，发展商新建房屋的销售相信也呈类似走势，即新售出的房屋单位减少，但取得的总销售额却增升。

去年银行批准的房屋贷款批准率大跌22.5%，正好反映这一点，也显示政府与国家银行严控房贷的措施，令新屋销售及二手产业交易双双下跌，而其中一个主因，正是银行收紧房贷的发放，令许多购屋者无法顺利取得房贷，而无法完成有关购屋计划。

首购者难获房贷

这，却与当局欲通过收紧房贷条件，以打压房价飙升及家庭债务扬升的目标相违，也突出了本地产业日益走向“有价无市”的不利局面。

更甚的，种种措施非但无法打击市场投机炒风，更令真正欲购屋自居的首次购屋者，因为无法取得房贷，而无法实现居者有其屋的梦想。

许多国人尤其是城市居民及打工一族无法拥有自己的安乐窝，一直是饱受国人非议的议题。如果到了2020年，仍有许多国人无法居者有其屋，那国家如愿成为高收入国又有何实际的意义？

李治宏 南洋商报副新闻编辑

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隆房市
好消息频传

• 封面故事
• 产业周刊
  

  2014-05-16 12:34http://www.nanyang.com/node/621371?tid=688

大宗投资房地产交易加持，吉隆坡首季房市发展继续交出亮眼成绩单。

尤其是吉隆坡中环的Platinum Sentral，以诱人的每平方尺均价1441令吉成交，提振了市场对投资型房产前景的信心。
房地产顾问公司DTZ认为，尽管住宅房产市场趋向谨慎，但投资类型的商业房产市场在在未来数季，预计将会有许多好消息陆续传出。

大宗交易推高房产销售未来数季巨型工程料陆续开跑
国际房地产顾问公司DTZ，近期发布的报告指出，今年首季最大宗交易为Platinum Sentral，成交价值达7亿5000万令吉。

Platinum Sentral7.5亿成交
马资源（MRCB，1651，主板建筑股）独资子公司马资源中环（MRCB Sentral）产业私人有限公司，在4月初签署买卖协议，脱售Platinum Sentral给桂嘉信托（QCAPITA，5123，主板产业信托股）。

Platinum Sentral的交易相当于每平方尺1441令吉，可出租空间为52万449平方尺。
庞大的交易数字虽让市场振奋，但接下来房市增长动力是否可以维持下去？

大马DTZ执行董事高永全告诉《南洋商报》，预期接下来将有数项大型投资项目将陆续成交或开跑，未来数季预计将有更多好消息释出，支撑投资房产销售增长。

The Intermark交易令人期待
“其中，最让人期待的是价值达20亿令吉的The Intermark房产交易。”
他说，这个项目一旦成交，将会是今年的房市焦点。

The Intermark的两座办公楼与一座商场，为全球最大投资管理公司贝莱德公司（BlackRock Inc.）所有，早前，有消息传出，该公司计划脱售这项资产。

位于吉隆坡敦拉萨路的The Intermark，是隆市地标之一，建有62层楼Vista Tower办公楼、39层楼Integra办公楼和Intermark零售广场。，招标活动将在5月30日结束，预计在11月完成交易。

除了大型项目交易，大马房地产市场的另一焦点是1MDB旗下的敦拉萨国际贸易中心（TRX），这项大型计划的首期工程将在今年展开。
动工消息传出后，即引起国际投资者的兴趣，已有日本、澳洲、中国以及香港投资者向1MDB提出竞标与询问，有意参与相关发展项目。

定价可参照依区 TRX料掀投资热潮
DTZ报告指出，大马逐渐成为中国投资者的置产据点，随着依斯干达成功吸引中国投资者，预计TRX也将掀起一阵投资热潮。

该行说，TRX的发展计划定价可参照依斯干达的房产交易价。
“大马房地产投资对中国投资者来说，一点都不陌生，已有许多中国投资者相中这项计划，等待相关房产推介。”

报告指出，早前，碧桂园等多个项目大受中国投资者欢迎，预计敦拉萨国际贸易中心相关发展项目，将以这些项目的售价为定价基础。
TRX首期工程发展项目包括两栋办公大楼、两栋五星级酒店、一间购物中心，以及3栋公寓大楼。

办公楼供应递增
在今年首季，办公大楼的需求与供应未见太大波动，但租金与资本价值方面，则稳定增长。

高永全说，随着多项高楼计划陆续落成，办公空间预计在2018年将会大幅增加。
“因此，在需求方面，将面临挑战，因为不确定市场能否在完全吸收暴增的办公单位供应。”

随着苏丹依斯迈路的B级办公楼The Crest，在首季完工后，市场供应增至27万3000平方尺。
数据显示，隆市首季办公空间按年增加2.5%，按季则微增0.4%至6980万平方尺，相较去年末季的6950万平方尺。

值得注意的是，今年次季起至2018年之间，将会有1630万平方尺的空间，将陆续释出市场。
报告指出，其中，有接近50%的办公空间将在今年及明年陆续完工，预计今年办公楼空间供应可达370万平方尺，明年则增加550万平方尺。

办公单位租金增长稳定
办公单位租金增长稳定，平均月租连续第五个季度维持在每平方尺6.13令吉。

报告指出，顶级办公大楼租金没有太大变动，在过去6个季度，平均租金为每平方尺7.76令吉。
“黄金地段市价，按年增幅持平，自2012年次季起，平均每平方尺售价为838令吉。”

在今年首季，办公大楼认租率维持在85%。
该季度的净吸收率仅为23万2050平方尺，反映出市场投资意愿低迷，随着更多空间陆续释出，预期未来的办公大楼空置率将增加。

随着供应增加，租户拥有更多选择，这意味着，业主在吸引及留住租户方面，面临更严峻的挑战，预计租金与资产价值增幅将受限。

高租金回酬产业获青睐
除了Platinum Sentral，其他备受关注的交易项目还包括辟捷大厦（Menara PJD）以及Axis大厦等。
DTZ报告指出，国内外投资者青睐于高租金回酬的房地产，对于已经拥有租户的办公楼或工业房产也更感兴趣。

在今年1月间，顶级手套（TOPGLOV，7113，主板工业产品股）创办人兼主席丹斯里林伟才通过旗下私人公司，以2.2亿令吉向辟捷控股（PJDEV，1945，主板产业股）收购辟捷大厦。

这座办公楼共28层，总建筑面积达79万6355平方尺，目前达44万5111.84平方尺的面积出租予公共工程局（JKR），租约到2015年10月31日届满。
利丰（LCTH，5092，主板工业产品股）早前则将新山的厂房，以8850万令吉脱售予新加坡的丰树物流产托（Mapletree Logistic）。

本地产托公司———Axis产托（AXREIT，5106，主板产业信托股）也在3月底时，完成莎阿南Axis大厦的脱售交易，交易价值达3400万令吉。
国际百货名店将进驻大马
虽然消费者信心低迷，但长期而言，我国零售市场发展仍十分精彩，因许多国际品牌百货公司以及服饰业者陆续登陆大马，相信将可带动人们的消费意愿。

法国著名的老佛爷百货公司（Galeries Lafayette）以及日本百货名店高岛屋（Takashimaya）均在我国考察，考虑进军大马零售市场。
这些国际大品牌的进入将为我国零售业注入新活力，使得我国的零售货物以及品牌更为多元化。

去年时，全球首间哈罗斯（Harrods）品牌酒店进驻大马，已让我国成为国际焦点，这项计划由卡塔尔控股（Qatar Holding LLC）和Jerantas私人有限公司联手打造。

大马哈罗斯酒店位于吉隆坡拉惹朱兰路（Jalan Raja Chulan）与葛莱路（Jalan Conlay）之间，发展面积达5.48英亩，建筑成本和整体发展料达20亿令吉。

零售商场招租竞争激烈
零售领域面临严峻挑战，因物价调涨，冲击人们的消费意愿，随着人们调整开销支出，零售业者在规划支出与拓展业务时，也趋向谨慎。

报告指出，在未来数个月，随着市区以及郊外地区的多项购物中心陆续完工，预计市场的零售空间将增至500万平方尺。
“新购物商场的加入将会对现有的商场租金增长造成压力，商场营运者在招租方面也将面临激烈竞争，因许多新商场设立在邻里住宅区。”

零售单位供应在今年首季维持不变，报2290万平方尺，认租率达93.1%。
另一方面，大马经商成本扬升，也进一步冲击零售业者的扩展计划以及营运支出。

消费意愿低料冲击零售业
今年首季消费者信心指数（CSI）表现疲弱，反映出消费者趋向谨慎消费。

根据大马经济研究院（MIER）的数据，消费者信心指数首季写下96.8点，高于去年末季的82.4点，按季上扬14.4点；可是，首季数据较去年同期低26.1点。

随着预期消费者的信心下滑，预计低迷消费氛围将持续至明年4月份，也就是消费税的实施日期。
大马零售集团（RGM）早前预期，佳节氛围带动消费，零售销售增长率将从2013年末季的3.9%，改善至今年首季的4.8%，但这仍远低于去年首季的7.6%。

至于今年第二季，随着物价调涨，零售销售增长预计可达5%；第三季则因开斋佳节带动消费，预期零售销售增长可达6.3%。
全年来说，预期零售增长可达6%，相较去年全年的4.5%增长。

MH370吓退中国游客
MH370事件对我国旅游业造成冲击，自3月份起，中国游客人数已滑落20%至40%，或介于40万人至80万人。

DTZ报告指出，游客减少对零售业造成的损失料介于20亿至40亿令吉之间。
“中国游客占我国旅游领域营业额的12%，该国游客也是我国第三大游客来源国。”

不过，庆幸的是，游客人数减少，不会对我国零售业造成太大的影响，因我国内需增长依然强劲，足以支撑消费增长。

亚洲优质发展用地指数扬升 隆住宅办公楼供不应求
莱坊首次发表的《亚洲优质发展用地指数》报告指出，去年的吉隆坡住宅优质发展用地指数按年扬升37.3%，而隆市办公楼优质发展用地指数则按年扬升39.5%。

这两个指数走势不断扬升，显示出市场对于发展地需求旺盛，但供应却无法追上。
莱坊报告指出，优质地段价格将继续走扬，但明年有两项变数，料会影响这两个指数的走势，这两个因素是门牌税以及利率调整。

吉隆坡在去年上半年仅有55宗交易，总值达6亿3444万令吉。
与2012年比较，共有64宗交易，总值达8亿6108万令吉；下半年则有81宗交易，总值达9亿1544万令吉。
“大马政府所实施的多项房市降温措施，其效应将陆续反映在住宅房产需求上。”

在办公楼供应方面，由于市场供应过剩，以致许多业者改变策略，先“招租”再发展，待确认租户后，才展开建筑项目，确保新大楼拥有一定的认租率。该机构认为，油气领域带动，加上“投资吉隆坡”计划带动，会有更多跨国企业公司进驻，办公楼需求料将提高。

未来陆续市场的办公楼计划包括敦拉萨国际贸易中心（TRX）、武吉免登城中城，以及人民广场（PlazaRakyat）重启计划。

影响房市的其他因素
●国行谨慎看待经济发展，担忧国际经济状况将冲击我们出口领域增长；
●隔夜政策利率（OPR）或将于下半年上调；
●政府补贴逐步递减，预期通胀率走扬；
●去年末季消费者信心下滑，预计人们将谨慎消费；
●令吉兑美元汇率持续疲软，料将冲击出口盈利。

隆地价增幅称霸区域城市
《亚洲优质发展用地指数》报告指出，雅加达、吉隆坡及北京，地价指数则分别按年上升58.8%、37.3%及25.8%，为区域内3大最大增幅的城市。

这份调查分析了亚洲13个城市，包括香港、上海、北京、广州、新加坡、吉隆坡及东京等地，以各地的高档住宅及办公楼发展用地的发展总值、建筑成本、收购成本及赚幅等因素，推算发展商的购地出价。

数据显示，香港高档住宅发展用地指数在去年末季，按年滑落5.8%，是13个城市中，唯一一个地价下跌的地区。
香港高档办公楼发展用地指数亦见下跌，按年滑落5.5%，仅次于跌幅最大的孟买（7.3%）。

除此之外，邻国新加坡的地价指数升幅亦见放缓，按年上升约1.7%。

住宅发展用地指数 东南亚增幅看俏

在住宅发展用地指数方面，东南亚国家增幅看俏，其中曼谷、雅加达、吉隆坡和金边，成为土地价格升幅最大的五大城市之一。
以往被视为热门的香港、新加坡和东京等已发展国家，土地价格与其他发展中国家相比，增速则相对缓慢。

在办公楼发展用地指数中，雅加达、吉隆坡、北京、曼谷，以及金边的土地价格增幅，在区域中排列前五名。
过去两年，亚洲优质住宅及办公楼发展用地指数分别上升50.4%及38.3%。

由2011年12月起的两年来，指数涵盖的26个市场（13个住宅及13办公楼市场）中，有24个市场的“亚洲优质发展用地指数”都上升，反映发展

港新打房奏效 发展商另觅出路
莱坊亚太区研究部主管尼格拉斯霍特指出，香港及新加坡近年推出的打房措施已奏效，发展商销售赚幅受压，更多发展商已开始改变策略，转向其他海外的投资机会。

数据显示，发展商在亚洲区内跨境发展指数，按年上升55%，外国投资者的加入，进而推高发展用地价格。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文预计，地价回落将使发展地段一带的住宅房价短期内增幅受压。
“需求仍是决定房价的主因，发展商会根据市场需求，为房屋定价，而不只是以地价为主要考量。”

虽然香港地价指数回落，但平均住宅及办公楼价格，仍是13个城市之中最高，其次为新加坡及东京。
研究发现，亚洲发展中地区土地升值快但交易流动低。

在这些国家中，以香港、新加坡及东京等已经发展国家的土地价格和重新发展机会最高。

tboontan

6月起搁置房屋计划
屋商可监3年罚50万

• 全国
  

  2014-05-27 09:19 http://www.nanyang.com/node/623875?tid=460

（八打灵再也26日讯）1966年房屋发展（管制及执照）（修正）法令将从6月开始生效，发展商若搁置房屋计划，将会面临罚款最高50万令吉或监禁三年的刑罚。

这项法令也阐明，购屋者在签署买卖合约后，若房屋工程停工连续6个月或以上，购屋者有权终止该合约，且可以在30天内索取订金退款。

马来西亚购屋者协会总秘书郑金龙指出，上述的修订将会使到购屋者拥有更多的法律保障，同时也反映出政府关注购屋者的权益，确保发展商完成房屋计划的责任。

他感谢前房屋及地方政府部长拿督斯里曹智雄于2010年为这项修正案铺路，以便能修订条文，向不负责任的发展商采取法律行动。

无论如何，他认为其他与建筑领域相关的法律也应该一并修改，避免出现法律上的冲突。

《星报》报道，郑金龙透露，目前正在检讨的法令包括在房屋发展商条例和ScheduleG、H、I和J下的买卖合约，以及分层地契法令和分层地契仲裁团法令。

他透露，草拟修正的程序已经接近尾声，预料部长将会宣布。

tboontan

2014年南洋產業展
日期：2014年7月18-20日
時間：11am-7pm
地點：KLCC hall 2 & 3

請加入《2014南洋產業展》面子書專頁以獲更多詳情。
https://www.facebook.com/nypropertyfair

tboontan

国家房屋局拟策打团购
买逾4屋须获准

• 头条
• 全国http://www.nanyang.com/node/624856?tid=643
  

  2014-05-31 08:18

（莎阿南30日讯）一旦国内团购房地产的投机情况恶化，国家房屋局不排除施加条例，规定凡有意一次过购买超过4间房屋的购屋者，必须取得该局的批准。国家房屋局不愿具名的官员透露，该局届时会介入彻查，以鉴定购屋者是否属于投机者，甚至有权拒绝批准该宗购屋交易。

目前仅须登记名字

他说：“这项措施只会在团购（炒楼）投机现象恶化下实施，目前我们只是要求（发展商）登记购屋者的名字。”

该名官员今天出席《星报》产业展后，针对记者询问有关政府最新打房措施的问题，直接拨电回总部，取得上述回应。

上述产业展是由城市和谐、房屋及地方政府部副部长拿督哈丽玛主持开幕。

较早前，政府增设打房的新措施，即规定从今年5月16日起，购屋者凡以团购方式购买超过4个房屋单位，发展商需向城市和谐、房屋及地方政府部登记有关购屋者的名字。

设购屋者资料库

房政部长拿督阿都拉曼当时宣布有关措施指出，投资房地产俱乐部的活动会为房地产领域带来负面影响，导致房价以不健康的趋势增长，加重有意购屋人民的负担，政府必须加以遏止。

阿都拉曼说，国家房屋局也将设立一个购屋者资料库，以掌握一个人所拥有的房屋数量。

针对这项新措施的具体落实情况，该名国家房屋局官员今天解释，根据当前做法，该局在接获发展商提呈的购屋者名字后，即会向内陆税收局查询购屋者的资料，以鉴定是属投资者或投机者。

“如果购屋者被确认是投机者，我们就会研究应采取什么行动。”

询及如何分辨投资者或投机者，该官员指出，投资者在购买产业后，一般都会长期持有或租赁，至于投机者，则是会在短时间内出售套利。

tboontan

个人财务崩溃7征兆

• 屋理絮闹
• 产业周刊
  

  2014-05-30 13:50

我在今年初的文章中曾经提到，大马人陷入了产业窘境，现在即无法以理想价格脱售产业，又不能不脱售产业。

世界上，无论是美国雷曼兄弟引起的金融危机，还是希腊、爱尔兰等金融危机出现以前，都是有迹可循。

我把这些征兆归纳成7个征兆；这个星期，我们先来看看当中的3个。

1.轻易取得银行贷款
当国家经济景气，人民自然就会感觉良好，更愿意消费和沉溺在享受中，开始购买一些昂贵的物品，包括衣物、个人用品和汽车。

但比较危险的是，因为感觉良好，很多人没有三思就购买自己不需要、无法承担，甚至不了解的产业。
经济好的时候，消费者都很乐意把钱花在偿还银行贷款。

2.“需要”还是“投机”？
经济好时，你会不会自问“新衣、新车或新屋”是需要还是想要？

若要在孟沙或白沙罗高原等地区置业，你是否有能力负担房贷？

根据《星报》报道，截至2011年6月，吉隆坡市内的办公室空间达8100万平方尺。而截至2015年，市场内将有达2500万平方尺的办公室空间面市。
届时，吉隆坡市内，办公室空间共有1亿500万平方尺。

截至今年初，吉隆坡市和附近刚完工，可出租的新办公楼租用率低于40%，远离隆市，例如远至赛城的办公楼租用率更低于30%。

至于购物中心，截至2014年，巴生谷内将有149个购物广场和霸级市场，面积达5300万平方尺。现有133个购物中心或霸级市场中，只有43个或30%表现较好。

显然，吉隆坡市内的商务产业已面对供应过剩的情况。
另外，我们还会看到可租用面积达300万平方尺的100层摩天楼“独立世代”发展计划推介。

你有没有怀疑过，我们是否需要这些产业？

3.贷款额多且低息
目前国内贷款成本非常低，大马人轻易地就获得期限长达30年，数额占产业价值95%的贷款。
然而，我认为，贷款额度高，期限长对于大马人来说，不是好事。

因为贷款方便，一夜之间，为大马房产市场提供了一群活跃的产业买家。

现在，无论是Y时代、刚大学毕业年龄20至30岁的年轻人，忽然显得更加富裕，购屋能力都提高了。

1970年代，大马的产业贷款一般可贷款额是产业价值的60%，贷款期限为10年。但2010年初开始，贷款额提高至90%，贷款期限也延长至30年。
结果，我们看到从1984年至2013年间，吉隆坡一般中等收入社区的产业价格飙涨，涨幅介于2至10倍多。

张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问