房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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狮城房价7季来首度下跌

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  2014-01-03 09:48 http://www.nanyang.com/node/590177?tid=462

（新加坡2日讯）新加坡去年第4季房屋价格下跌，为将近2年以来首见，年度涨幅收敛至2008年以来最小，因房贷限制让这个亚洲第2昂贵的房屋市场价格降温。

新加坡市区重建局周四公布初步数据指出，该国第4季（截至12月31日）的民宅不动产价格指数下降0.8%至214.5，相较第3季增幅0.4%。

根据数据，此为这项指数自2012年第1季以来首度下滑。该指数2013年计涨1.2%，低于2012年的2.8%涨幅。

2013年指数涨幅是2008年下滑4.7%来最小年度涨幅。

值低利率但房价创高之际，外界对房市泡沫忧虑加深，促使新加坡政府扩大2009年起的抑制房市动作，削减房地产市场投机炒风。

除之前的新税和提高购屋首期付款，新加坡6月实施新规定，以便监管金融机构如何对个别户批准房地产贷款。

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买房好，还是租房好？

• 投资策略http://www.nanyang.com/node/590257?tid=686
• 产业周刊
  

  2014-01-03 12:33

有一首歌是这么唱的：“我想要有个家，一个不需要华丽的地方，在我疲倦的时候，我会想到它；我想要有个家，一个不需要多大的地方，在我受惊吓的时候，我才不会害怕…”

拥有一个属于自已的家，是很多人的梦想。
劳碌半生、拼搏卖命，为的何尝不是希望能有一个遮风挡雨的安乐窝？

华人是一个爱家、重视家庭亲情、安居乐业的民族；总认为有片瓦遮顶，才像个家、才有归属感。无论生活多苦多累，也要想方设法存钱买一套房。

然而想归想，随着最近房价高涨，却让很多有意买房的人望而却步。
置有房产的人，自然高兴不已，手上的资产如今又翻倍了；只有身无资产的人在暗自叹息，这么高的房价，怎么买啊？

工资赶不上房价
时下许多年轻、工资永远赶不上房价的上班族也无可奈何地高声呛呼，高房价等于高房贷，与其每月供得这么辛苦，不如租房好。

于是退而求其次，那些买不起，东筹西借还是筹不足首期付款，或纵使凑上小俩口的收入也依然捉襟见肘、缴不起每月房贷的低层、低薪阶级，也不得不放弃买房的念头，改去租房好了。

当然，若你不怕搬家苦，寄人篱下被屋主逼迁、涨租的话，或许你也宁可租房，也不想降低生活品质、牺牲人生乐趣，就这样一辈子背负这么沉重的房贷负担、终身沦为房奴吧？

那到底是买房好，还是租房好呢？

若地点合适比租房划算
月租2000令吉可以租到很好的房子，但月供2000令吉却不一定可以买到理想的房子。

根据房地产的“150至200定律”（the150 to 200 rule），房价若相等于月租的150至200倍，好比月租为2000，房价不得超过40万，否则买房就亏了。

但事实是否真的如此呢？
这儿，我们就做一个数字游戏，让数字来说话，更科学的评估与分析一个地方的房价是否处于健康合理水平。

假设房价与租金，每年的上涨率都是5%。

再假设一套月租2000令吉的房子，房价是50万令吉，首期付款10%，房贷利率5%，结果显示，15、16年后，投资开始回本，买房比租房好。
这说明买房只要地点合适、只要趁低买入、只要房价长期看涨，在一般的情况下，都比租房省钱、划算得多。

人各有志各取所需
人各有志，或许这也没有一定的标准。
懂得计算、锱铢必较的人会跟你说，当然是买房好。

买房是消费和投资兼而有之，自供自住；缴完房贷之后，房子永远都是属于你的，想怎样装修布置都行。
纵使老了，也可以以房养老，是投资、保值、增值与对抗通胀的最好方法。

而租房却是纯粹消费，为他人供房子还房贷。从投资与利益回酬来说，买房肯定比租房好！

而爱享乐、及时行乐的人则会跟你说，还是租房好，不必为房贷所困，也不必为装修、维修、门牌税、地税、电费、水费、排污费、屋险等杂费所累。
因利就便随遇而安，想住那儿就住那儿，到处为家自由自在。

大马房价属合理水平

根据一项统计显示，大马的房价，世界排名第99位，但租金却是第9位。

有关统计显示，我国每年投资租金回报率介于5%至6%、土地年收益约4%至6%，普遍高于贷款利率，两者相加，投资回酬达9%至12%，足以以房养贷。

尽管大马的房价自2009年3月全球金融危机在亚洲告终以来，普通上涨40%，然而根据世界银行和联合国人居中心，针对大马每户居民的平均房价与年
收入比做出的“房价收入比”显示，马来西亚是4，还是处于合理健康的房价水平。

房价收入比指的是平均房价和平均年收入的对比。以此指标计算，大马是本区域其中最低的，甚至比国民人均所得远较大马低很多的曼谷，马尼拉、雅加达还低。

联合国人居中心过去针对数十个经济发展不同的主要城市研究得出，合理房价的房价收入比应该是介于3至6之间；世行专家则认为4至6之间；也即是说，国际上公认、居民可以承受的住房价格，也即是房价的合理价格水平，应该是相当于3至6年的平均收入。

因此，按此标准，当房价收入比超过5的时候，这个城市的房屋购买力极低；若超过6的话，则被国际公认为属于房地产泡沫区。

总结
买房好还是租房好，就看你追求的是什么？是先苦后甜，还是先甜后苦了！

---林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理、依斯干达海滨控股董事

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去年地产投资‧1107亿破纪录
亚洲投资者伦敦最大买家

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  2014-01-10 11:20 http://www.nanyang.com/node/591843?tid=462

（伦敦9日讯）英国房地产咨询公司第一太平戴维斯（Savills）周三公布投资数据指出，2013年伦敦中心区投资总额达到破纪录的205亿英镑（约1107亿令吉），按年激增39%。

其中亚洲投资者贡献58亿英镑（约313.2亿令吉）。

伦敦金融城去年的房地产整体交易量达到121.6亿英镑（约656.6亿令吉），如果按照交易数额来计算，亚洲投资者占了40.18亿英镑（约217亿令吉）。

这期间的三个重要买家，分别是新加坡政府投资公司（GIC），三星公司，以及以2.6亿英镑（约14亿令吉）买下伦敦金融城标志性建筑劳--埃德大厦的中国平安保险公司。

在伦敦奥运年2012年，包括中国在内的亚洲投资者对伦敦楼市的投资热度急速升温，这一趋势一直延续到去年。

数据显示，去年亚洲投资者在伦敦的投资按年增长99%。

来自亚洲的投资项目在伦敦依然很热门，而且他们对项目的选择也不仅限于伦敦中心区。

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月底前须注册
获取合法认证
房产代理赶上课

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  2014-01-12 08:41

（八打灵再也11日讯）政府规定，国内所有房地产代理必须在本月杪前完成有关合法代理的1天培训课程，以便在1月31日前向该局申请注册，才能获得合法房地产代理认证卡。

马来西亚估价师及房地产经纪局于去年9月26日发通函给国内各地产相关公司，规定所有代理（negotiators）在今年1月31日前必须向该局注册，惟他们注册前必须上课。

该通函收件人为所有注册评估师、估价师、房地产代理及见习房地产代理。

停止服务须交还当局

该局指出，一旦代理们完成注册，当局随后会为他们提供认证卡，若代理们日后离职或被停止服务，必须把认证卡交回给当局。

大马估价师及房地产经纪局规定，房地产代理注册前，须参与由大马皇家测量师协会（RISM）、大马估价师及房产顾问协会（PEPS）、大马产业经纪协会（MIEA）等单位提供的1天培训课程。

“代理们在完成这项课程后可获得一张证书，这张证书随后必须与相关申请表格一起提呈给大马估价师及房地产经纪局。”

详文请阅《南洋商报》

独家报道：蔡晓薇

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房地产代理公会：打房后进巩固期
今年买二手屋良机

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  2014-01-13 07:18 http://www.nanyang.com/node/592459?tid=643

（吉隆坡12日讯）在面对政府祭出多项严厉的打房措施下，大马房地产代理公会（MIEA）主席希瓦认为，2014年的二手房地产市场将进入巩固期，却是投资者进军二手房地产良机。

他强调，投资房地产的致胜之道是当投资者急于脱售时，就是购入良机。“当然，当在每个人急于购买时，你就得应时脱售。”

希瓦今天出席由富道教育集团主办的房地产展望大会上，主讲“二手房产市场表现及展望”，《南洋商报》为媒体合作伙伴。

他表示看好政府在打房后出现的投资二手房地产致富机会。

房地产前景看俏

希瓦说，我国的房产市场依旧充满活力，年轻人口占全国人口的一半，而且国家人口继续增加，因此整体来看，大马的房地产前景依然看俏。

他说，产业投资属于长线策略，投资者不要贪图快速致富。

“此外，我建议不要只专注于投资同一类型产业，反之应投资不同的房地产种类。”

不过，他说，二手房地产市场也面对一些弱势因素，诸如政府多变的政策、贪污、限制外国投资者措施等，都会影响这个领域。

提到产业的投资“致胜法”，希瓦说，虽然大家都说，地点、地点、地点，不过，这种投资策略虽然重要，但非必然。

买产业勿一时冲动

希瓦提醒，不要因“一时兴起”或冲动而购买投资产地业，反之应该向专业胜手咨询意见，同时做多方面投资功课，才出手投资。

虽然大马的房地产市道依然可期，不过，他也点出多项存在风险，包括其他东协国家的崛起、政策缺少透明度及房产供应过于需求等问题。

“大马的房产市场将会转型，从全新房产至二手房产。只要人民收入保持不变，市场就会保持弹性。”

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梁彩桃：落实打房措施
买低于市价房产良机

• 全国
  

  2014-01-13 07:23 http://www.nanyang.com/node/592464?tid=460

（吉隆坡12日讯）亚洲产业女王梁彩桃说，政府落实打房措施，是产业投资者可以低于市价购买房产的好时机。

她说，政府在2014年财政预算案公布的一系列打房措施将会打击没能力的投机者，他们将会急于出售手中房产。

“此时是投资者议价的好时机，由于投机者急于出售，因此有机会以低于市价的价钱购买房产。”

她的演讲主题是“2014年还是产业领域的好光景吗？”，提出她对政府打房后的投资术。

以租客群需求而定

梁彩桃说，投资者不一定要购买地铁或捷运附近的房产，反之应以租客群的需求而定。

她认为，今年产业市场前景仍然看俏，主要因素包括政治局势稳定、政府推动的一系列经济转型执行方案及提升公共交通系统工程等。

“此外，我国平均人口增长率为1.54%，属健康水平，而且超过50%是25岁至35岁人口，人民组织家庭几率相对高。”

她补充，近乎全民就业的96.9%就业率也是推动产业市场发展关键之一。

无论如何，她也提出数个产业市场面对的挑战，其中包括政府合理化补贴、不断上涨的通货膨胀率及即将在2015年落实的消费税。

“如果你已经准备好，就应该在2015年4月落实消费税前进场投资产业，否则之后一切都会贵6%。”

她也给予投资者忠告：“机会就如巴士，走了一趟仍会有下一趟，关键在于你是否已经做好准备。”

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丹尼尔：取消DIBS影响不大
发展商可推出回扣计划

http://www.nanyang.com/node/592463?tid=460

（吉隆坡12日讯）REI集团总执行长丹尼尔说，政府打房而取消“发展商承担利息计划”（DIBS）及提升产业盈利税，并不会影响产业市场。

“没有了DIBS，发展商可以推出‘发展商退还利息计划’（Developer Interest Refund Scheme，DIRS）、‘发展商补贴利息计划’（Developer Interest Subsidy Scheme，DISS），甚至在施工期间给予现金回扣也没问题。”

此外，他说，提高产业盈利税并没有影响产业投资者，因为对投资者而言，普遍上首3年是施工期、第四年及第五年是持产期，到了第六年才会出售房产。

他的演讲主题是“大吉隆坡及巴生谷：可持续发展的战略位置及2020房产投资计划”，强调前瞻的房地产投资方法。

他说，去年在依斯甘达特区，外国人房产交易仅有8%，因此提高外国人购屋上限影响并不大。

全国缺乏300万屋子

“只有那些90万令吉或以上的房产会受影响，发展商可能会调整价格至100万令吉，以吸引外国卖家。”

丹尼尔说，2012年数据显示，72.5%国民居住在城市地区，而且居住在城市地区者平均每年增加3.5%。

“因此，城市地区包括巴生谷并没有出现供过于求的情况，反而依据现在发展趋势，到了2020年，全国将会缺乏300万间屋子。”

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12房产公司呈诉求
取消限20代理规定

http://www.nanyang.com/node/592915?tid=460

（八打灵再也14日讯）针对政府规定房地产代理公司执照持有者，每张执照只能最多注册20名合法代理一事，国内12家主要房地产代理公司已向政府提呈诉求，要求取消限制代理的规定，或把该人数从20人增至200人。

这12家公司已举行两次会议，一致同意向大马估价师及房地产经纪局提呈诉求，目前正等待该局回应。

据了解，我国共有约900家房地产公司，这12家公司则属于较大型公司，掌握国内超过半数的房地产代理市场份额。

消息向《南洋商报》说，这些公司正邀请更多房地产代理公司加入诉求行列，让政府了解业者问题。

人数多寡不影响效率

消息说，大马估价师及房地产经纪局限制代理人数是为了提高效率，惟业者认为代理人数多寡并不会影响效率，真正问题在于房地产公司政策。

“
这行业需要人才推广，本地只有约2400名房地产代理公司执照持有人，基于一些人已退休或离世，目前该执照剩下1760张，若1760张执照乘以20名代理，市场上也只有约3万5200名代理能从事这行业。

“问题是，这人数是否足以应对大马约2800万人口的房屋买卖？”

10万人涉及房产业务

业者估计，国内涉及房地产业务者达10万人。

消息说，相信全球只有大马限制房地产代理人数，新加坡也没这问题。业者要求当局取消这限制规定，或把该人数从20人增至200人，否则会影响国人就业机会。

“预计每年只有约50至70人获得该执照，意味着这行业每年只有约1000个工作机会，这人数能否应对市场需求？”

询及“每张执照只能最多注册20名房地产代理”的规定落实已久，业者为何至今才有异议，消息指近10年来本地房地产领域出现很大变化，这规定如今已不符合时宜。

“以前一名执照持有者只有4至5名代理，但随着行业不断发展，该人数需求也一直增加。”

报道： 蔡晓薇

• 全国
  

  2014-01-15 07:47 http://www.nanyang.com/node/592915?tid=460

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红砖价调涨8%
砖厂公会：不会推高房价

• 全国
  

  2014-01-16 09:07 http://www.nanyang.com/node/593155?tid=460

（吉隆坡15日讯）雪兰莪州砖厂公会今天宣布调涨红砖价格8%，该公会指不推高房价。

该会指出，红砖价格在今年1月1日调涨，对房价的影响微不足道。

近年屋业发展蓬勃，带动红砖市场；红砖约占建筑材料的60%。

雪兰莪州砖厂公会主席拿督叶贻聪针说，红砖制造过程不易，需劈山挖土，还涉及采用机器及大量员工的投入。

他指出，经所有开销计算，红砖价格调涨不超过8%，不足以推高房价，厂家也在挣扎中求存。

“调涨红砖价格视厂家成本、地理位置而定，由于厂家需载送红砖至不同地区，成本高涨也是与运输费调涨有关。”

出席者包括雪兰莪州砖厂公会副主席叶添利、秘书谢伯校、财政陈汶进、总务陈光耀及会员叶龙声等。

原料适合造燕屋

谢伯校说，红砖经1000度以上的烈火烧烘后，泥土已磁化更具环保，即使埋在土中超过千年，亦不会变质。

他指出，一般建筑承包商都会采用红砖建房子，因红砖具有隔音、耐热、环保效用。

“制造红砖原料100%采自山土，不含危害健康的化学物质，而其引燕业者都采用红砖建造燕屋，确保燕子住得好，更制造好素质的燕窝。”

售价65万房子 只用5000元红砖

红砖涨，是否会推高房价？

根据叶贻聪以巴生谷区一间价值65万令吉的双层排屋作为计算，一般房屋只采用5000令吉的红砖，若以调涨8%计算，厂商只多获400令吉。

他说，400令吉对房价只有0.05%影响，并不会达到2%的冲击。

“红砖不是房价高涨主因。”

他说，过去2、3年，红砖因市场要求不景，价格不涨反跌，严重冲击厂家，当时厂商惟能默默承受亏损。

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本报调查：七成发展商没兴趣
可负担房屋有市无行

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  2014-01-18 08:47 http://www.nanyang.com/node/593630?tid=643

（吉隆坡17日讯）可负担房产听似美好，但实行上却有难度；大部分发展商虽认同这类房产需求旺盛，但却兴致缺缺，只有约三成发展商有意建造。

根据《南洋商报》于西马进行的“2014年房市展望”调查显示，23家或33%受访发展商对赚幅相对较低的可负担房产项目不感兴趣，在今年不会推出此项目房产。

有兴趣并计划在今年发展或推介可负担房产的发展商，只有20家或占29%。

较低价房产快速增值

这反映为何可负担房屋的供应，永远无法满足需求，而同时也导致较低价的房产快速增值。国家产业资料中心调查显示，价格低于25万令吉的新房屋计划只有31.7%，供求差距甚大。

有21家或30.4%受访发展商，看好可负担房产但仍在探讨发展可能性；另有5家或7.3%受访发展商抱持观望态度，未有决定。

详文请阅《南洋商报》

独家报道：陈爱玲

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为槟隆新山把脉

• 封面故事
• 产业周刊
  

  2014-01-17 14:01 http://www.nanyang.com/node/593541?tid=688

政府去年一连串的打房措施若奏效，今年将看到房产炒作减少。
虽然这可收长利之效，但房产顾问认为，吉隆坡、槟城和柔佛新山的高价住宅，短期难逃一劫，但很快就会回调。

2014年开始一系列打房措施生效，虽说市场信心大致维持，但专家认为，短期内，国内备受购屋者关注的3个主要热点，包括吉隆坡、槟城和柔佛新山房价难免受冲击。

地产顾问公司莱坊（Knight Frank）《2013年下半年产业焦点》报告中指出，吉隆坡中高档住宅市场，未来6至12个月内料自行回调、槟城房市整体上处于盘整状态，新山则将面对小冲击。

为防止国内产业市场过热，政府出招打房，包括上调产业盈利税（RPGT）、禁止发展商承担利息计划（DIBS），和以产业净销售价格来决定贷款对估值比率（LTV）等措施。

随着这些措施于今年起执行，莱坊在其调查报告中指出，短期内，国内房产市场料遭冲击。

其中，我国首都吉隆坡的产业活动料受挫最严重；今年内，打房措施加上升息预期将减缓房屋需求，隆房市的前景料持续充满挑战。
该行预测，吉隆坡中至高档公寓市场，料于未来6至12个月内自行回调。

租金市场有压力
而且将有多达6277个高档公寓单位供应即将面市，所以主要地点的租金市场也将面对压力。

整体上，打房措施料减少市场内的投机活动，交易增长率放缓。
但联昌国际投行研究却担心巴生谷内商务产业供应过剩，租用率面对巨大压力，因此谨慎观察。

该行研究主管黄大任指出，2012年内，吉隆坡、槟城和柔佛3个产业热点的办公楼租用率达到国内最低水平。

同时，巴生谷内的零售空间和酒店租用率表现不见得比办公室好，2012年内租用率纷纷下滑，与2010和2011年的扬势相反。
至于槟城，莱坊认为，整体上会处于盘整状态，因2014年打房措施料冲击高档住宅产业，其他领域如商务产业领域则相对稳定。

狮城购屋者撑新山
随着槟城第二大桥即将通车，槟州政府致力于开发槟岛和威省南部，该些地区未来前景更加亮眼！

在我国的南部，尤其是柔佛依斯干达区，主要在新加坡购屋者支撑下，打房措施冲击料是3个产业热点最轻的一个。
不过，以长期投资来看，我国还是区域内较诱人的投资地点，因为这里的产业市场相对稳定，而且价格也相对低，可以持续给予投资者不错的回酬。

更多诱人优惠
政府一系列打房“狠招”无疑将冲击房产市场短至中期内收益，进而打击买卖活动的购兴。

以产业净销售价格来决定贷款对估值比率，影响所有房贷申请，包括真正买家———首次购屋者和二手市场的升级者。
另外，政府禁止发展商承担利息计划（DIBS），令投资成本增加。

莱坊预计，为了推高销售量保持市场地位，未来更多发展商会给予购屋者更大的折扣和免费礼物。
但同时也有不少发展商将采取观望态度，以衡量打房措施所带来的冲击。

供不应求 住宅无泡沬
联昌国际投行研究相信，政府今年内的一系列打房措施属正面举措，在不限制真正买家情况下，料有效抑制产业投机炒作活动，同时长期内有助除掉市场中的泡沫。

该行预计，产业购兴将于今年下半年内回笼，因为有潜质的购屋者将明白房价不但不会回调，尤其一旦消费税（GST）于2015年4月1日推行后，在通货膨胀的压力下，产业还是抗通胀最好的投资项目，反而会进一步激励产业价格。

购屋能力处最高峰
该行研究主管黄大任在分析报告中指出，该行并不担忧住宅产业价格泡沫化，因住宅产业价格上扬都是因为家庭收入增长而带动。
目前人民的购屋能力还是处于有史以来的最高峰。

在过去13年，产业价格复合年增长率（CAGR）为4.8%，而收入增长率则达5.6%，大致上产业价格走势与收入一致。
另外，他相信大马住宅产业市场基本面依然稳健，而且最大的问题不是需求过多，反而是供应不足。

“过去10至12年，大马住宅产业市场供应增长率持续下滑，从双位数增长率下跌至单位数，大概2%以下。
“2012年，国内住宅产业供应增长率最低去到1.6%，吉隆坡为1.1%，雪州为1.5%，沙巴则仅有0.1%。”

他解释，这就是为何房屋价格忽然增长加速。同时相信打房措施若进一步压抑房产供应，长期内，产业需求会继续增加支撑着产业价上扬趋势。

吉隆坡锁定郊区城镇
莱坊的研究报告指出，隆市内的有地房产还是能维持其竞争力。

价格介于60至80万令吉的有地房屋，以及50万令吉以下公寓料持续吸引强烈的需求，尤其是初次购屋者或升级消费者。
莱坊也预见，更多发展商会把焦点放在郊区城镇的发展，如万挠和加影，因为这些地区的可负担房屋需求依然强劲。

此外，轻快铁（LRT）延长线和捷运（MRT）路线内的地区，也料出现更多房屋发展计划。
公寓回酬率续收窄

尤其现货和新供应有限、土地成本更加昂贵、土地稀少、建筑成本增加、人力成本增加及本地需求支撑，特定的地区或产业热点成交量还会保持上涨趋势。

由于租金市场价格停滞不前，无法追上新推介房产项目的销售价格。去年下半年内，吉隆坡市主要地点中至高档公寓回酬率持续收窄；料于未来6至12个月内自行回调。

调查显示，截至去年下半年，吉隆坡市内，中至高档公寓至今累积达3万4563个单位，包括2109个单位已完成但未取得完工及落成准证（CCC）或俗称入伙纸的单位。

截至今年底，陆续完成的供应将高达6277个单位，其中51%就位于吉隆坡市中心，其余31%位于安邦地区，和18%位于满家乐。
莱坊指出，去年下半年内，尽管吉隆坡主要地点高档公寓售价和租金价格保持稳定，但叫价区间扩大了。

2013年首半年，每平方尺700至1650令吉，扩大至每平方尺680至1700令吉。
其中由于安邦或U-Thant地区供应增加，该地区高档公寓租金价格，去年下半年也只能微扬。

满家乐的租金也显示出转弱趋势，次季销售市场则持平。


巴生谷商办租金续受压
随着办公楼市场的供应将持续超越需求，租金停滞不前而导致回酬率遭压缩，莱坊预计，未来办公楼租用市场料继续充满挑战。

根据莱坊的调查报告，租户不但有大量选择中，还有可能享受到一些优惠。

“因为楼主可能为了挽留现有租户和吸引新租户，给一些优惠，以维持办公楼的高租用率。”

2013年下半年内，吉隆坡市内的办公楼供应维持在4830万平方尺，而周边地带的供应则共增加至2050万平方尺；平均租用率从上半年的81.6%，微微增至83.2%。

同时，吉隆坡市周边地带的办公楼平均租金价格为5.96令吉，与上半年的每平方尺5.97令吉，大致持平。
A级和A+级的租金价格也保持稳健，每平方尺介于6.50令吉至12令吉。

莱坊指出，由于即将完成的办公楼相当多，办公楼租用市场因供应过剩料面对挑战的情况。
展延工程缓供应
“一些发展商选择展延他们的工程，一般是先取得租约后才开始兴建。”

无论如何，尤其位于吉隆坡市和周边地带，且拥有多媒体超级走廊（MSC）和绿色建筑指数（GBI）双认证的办公楼，还是会继续获得油气领域业者的青睐。
InvestKL积极吸引跨国公司到吉隆坡设立区域行政中心，这些举措将有助于缓冲掉吉隆坡市办公楼供应过剩会带来的冲击。

商场升级争客
政府进一步执行补贴合理化措施、电费和大道收费上扬，消费者或因开销增加而开始缩减购物活动，因此未来本地零售市场的前景谨慎乐观。

上半年内，零售领域增长表现料放缓，但因今年是大马旅游年，加上年终大减价、新学年开学和佳节消费，下半年内，零售领域的销售表现料恢复。
莱坊指出，2013下半年内，巴生谷的新零售空间达170万平方尺，整个市场供应高达4480万平方尺。而即将完成的零售空间供应达190万平方尺。

今年上半年内，市场内可累积面积高达4670万平方尺的零售空间，新的购物中心包括Nu Sentral、GAvenue、Encorp Strand购物中心、The Place@one City、The Main Place和D’Pulze购物中心。

该行预计，主要购物中心的租金走势料持续平稳，不过新租约或更新租约时，料取得更高的租金。
莱坊预见，巴生谷内多个主要的购物中心将继续升级，以增加竞争力。

酒店入住率提升
政府积极推广旅游业将带动需求，加上第二吉隆坡国际机场（klia2）料于今年5月启用，更多航空公司进驻，增加航线和班次带来游客，大马的旅游业料保持韧力，对酒店业有利。

莱坊指出，截至去年11月，4星级酒店房租微增2.4%至平均250令吉以上；5星级酒店房租则微增2.6%至平均450令吉以上。
截至去年下半年，吉隆坡的5星级酒店客房数量达1万1530间，4星级酒店客房数量则达8248间，总共达1万9778间。

而且酒店客房入住率也显著提升，4星级酒店达73%，较2013年上半年的65%高，5星级酒店则从71%增至下半年的75%。

其中，Concorde酒店、帝豪酒店（Dorsett Regency）、吉隆坡Melia和Novotel酒店等4星级酒店，和香格里拉酒店、威士汀酒店（Westin）、喜来登帝国酒店（Sheraton Imperial）、Le Meridien酒店和吉隆坡千禧大酒店（Grand Millennium）等5星级酒店，入住率超过80%。


槟城 高档住宅放缓商务投资稳定

莱坊认为，打房措施料对槟城高档住宅产业冲击最大，商务领域相对稳定。

根据该调查报告，2013年下半年内，槟城的高档公寓二手市场销售率表现较上一年黯淡，旧公寓转手价格低于新公寓。

较新的公寓交易价格介于每平方尺介于500至800令吉，比较较旧的公寓则以450至650令吉价格转手。

不过，面积介于3500至6000平方尺的超豪华公寓则价格保持平稳。

积极开发威省南部
此外，随着槟城第二大桥通车，加上州政府积极开发槟岛和威省南部，这些地区未来前景乐观。

莱坊指出，峇都加湾即将设立名牌商品城，还有主题乐园、高尔夫球度假村，以及住宅和商务综合产业等发展计划，而且州政府也将该地发展成为教育中心，已引进GEMS国际学校和伯乐大学学院（KDU）。

此外，其他的商务投资还包括德国MagnetiMarelli汽车灯光厂和花旗银行集团（Citigroup）的“智慧型服务”中心。
花旗的“智慧型服务”中心还包括办公楼、服务式公寓、商务产业、SOHO和各项A级商办设施，将供应至少170万平方尺的办公室空间。

新山 Medini优惠多最有优势
莱坊指出，虽然柔佛政府计划对外国人无论购买任何类型产业都征税2%，加上今年开跑的降温措施，但这些举措对新山的产业市场打击还是属于轻微。

“基本上，新山高档产业都超过100万令吉的门槛，而且比较新加坡房产价格，大马房产价格还有很大差距，所以外国购屋者尤其新加坡人，会继续在柔佛州置业。”

新元持续增值，其他外国购屋者对努沙再也（Nusajaya）及其心脏地带玛迪尼（Medini）产业的购兴，都是持续支撑该地住宅产业市场因素。
玛迪尼是国内其中拥有最多投资奖掖的城市，拥有特别的经济地位，且外国购屋者也不受到100万令吉门槛的限制，自然成为柔州产业亮点。

中期前景稳健
中期内，柔佛新山的产业领域前景依然稳健，料有更多马来西亚和新加坡发展商前往依斯干达区发展。

莱坊调查报告指出，未来柔佛的发展计划将持续集中在新山市中心、金海湾（Danga Bay）、努沙再也和玛迪尼。
不仅是高档公寓或中价公寓，随着市场对于有素质办公楼和零售空间的需求增长，依斯干达区内甚至可看到更多购物中心和办公楼的发展。

住宅产业发展活动保持活络，推介的计划包括Eco Botanic、Isola Grandeur别墅、及双威（SUNWAY，5211，主板产业股）在新山的第一项产业发展计划———双威Lenang高原等。

零售空间维持在1208万平方尺，平均租用率为73.7%，主要地点的零售空间租用率则可高达80%以上。
根据该报告，去年下半年内，新山零售产业租金介于每月每平方尺15至40令吉。

截至去年第三季，新山政府与私人办公楼的净可出租面积达815万平方尺，出租率达73.3%；主要地点办公室租金介于每平方尺2.50至3.30令吉。

重整交通诱力大
在2010至2030年交通发展大蓝图下，柔佛州将重整交通设施。

这包括建立一个综合运输终站，设立连接新山和士古来、柔佛再也及努沙再也等城镇的巴士运输系统。
同时，也将提升其他交通系统，包括德士、水上德士和渡轮，此外也将规划学生巴士区。

“这项交通重新规划，将增加整个经济区的活动和提升竞争力，也有助吸引新加坡购屋者。”

莱坊指出，由于新加坡政府也出手打房，限制外国人在新加坡购买产业，无法在新加坡购屋的外资就有可能会转移到柔佛。


报道： 伍咏敏

thsy1127

做银行的花红是最少6个月! 没钱表骗人家不懂!!!!

tboontan

长期看涨‧需求永在
打房不影响购兴

头条
全国
  2014-01-20 08:24http://www.nanyang.com/node/594036?tid=643

（吉隆坡19日讯）政府去年“出招”打房，尽管一系列打房措施今年起生效，却不影响购屋者购兴，市场购屋情绪没有太悲观。

《南洋商报》在西马各州进行了“2014年房市展望”调查显示，共收集了约3150分问卷调查回复。

参与调查人士中，半数以上即高达1940人或61.6%受访者指出，不会因为产业盈利税调高而改变或展延购屋的决定；只有约36.2%或1140受访者预计会受到影响，其余70人或2.22%表示无意见。

这项民调活动于去年12月底进行，主要针对大马国内房产市场现况和未来展望做调查。其中让人关注的环节，就是2014财政预算案出炉的一系列打房措施和其影响。

产业仍是最好投资

当问及为何有信心而不改变或展延购屋决定的原因？受访人士中，高达30.69%或850人认为长期来看，房屋价格还是呈扬势；33.2%受访者相信需求永远都在。

520人或18.77%受访者，认为即便房产价格回调，也属短暂；480人或17.33%受访者相信，产业还是最好的投资工具。

上述提问是针对不会因为产业盈利税调高而改变或展延购屋决定的受访者的连带提问，理由可选择超过1项，共获2770人回应。

详文请购阅《南洋商报》

独家报道：伍咏敏

tboontan

港地产大亨赵世曾： “大马房价低得不合理”

• 全国
  

  2014-01-20 11:40 http://www.nanyang.com/node/594020?tid=460

（吉隆坡19日讯）香港地产大亨兼卓能集团主席赵世曾说，以国际标准而言，马来西亚的产业价格属于“不合理的低价”。

他解释，大马在财务方面超越许多邻国的亚洲国家，但产业价格却远低于邻国，这让他感到困惑。

他补充，没有一个国家的人民可以以较低的利率，从银行获得90%至95%房贷。

赵世曾在元旦前夕接受《The Edge》访问时，认为大马房价还很低。

他表示从事房地产业50年从未赔钱，对他而言，房产比古董更值钱，其价值会一直上涨，比储蓄或投资股票有过之而不及。

“任何房产关键在于你能坚持多久，尤其是在香港这个不时大起大落的市场。”

柔佛仍落后一步 投资首选吉隆坡

“投资柔佛或吉隆坡？我选吉隆坡。”

赵世曾说，柔佛州仍有很长的路要走，其投资首选仍然是吉隆坡。

二度来马投资

“我早前曾到柔佛，获得提供良好的巨幅土地以兴建多用途项目，但我还是选择了吉隆坡，虽然与新加坡隔邻是柔佛的优势，但仍然落后吉隆坡一步。”

赵世曾此行是为其投资于吉隆坡市中心，价值20亿令吉的房地产计划而来，这是继7年前投资41层服务式公寓后，第二次来马投资房产计划。

他将通过Martego私人有限公司，在面向吉隆坡塔及吉隆坡城中城公园的地段，发展一个4座高档住宅高楼项目。

赵世曾说，这是25年前买下的地段，1998年由于亚洲金融危机后，试行的货币管制而延迟有关地段的开发。

行情不好是机会

他坦言，当时看起来像个无法解决的情况，一度对房地产市场绝望。

赵世曾说：“行情不好对我来说是一个机会，在这期间，银行会打电话给你提供贷款。

“那时一个人们都没有钱的时候，如果你准备好，你就可以做最好及最成功的投资。”

未有属意继承人

赵世曾仍未找到属意的继承人，惟他依然看好长女赵式芝。

他说，每年会按“10%”循序松开手中的权柄，但目前未找到属意的继承人，这名继承人也未必来自他的家族。

赵世曾说，长女目前是卓能集团执行董事，希望长女有一日能成为集团不可或缺的一分子。

mchen3389

外國人眼中，
馬來西亞房產，
乏善可陳。。
不會生蛋的母鷄，
更用説是下金蛋！！

tboontan

外国人购本地产业
新指南料3月推出

• 全国
  

  2014-01-22 07:48 http://www.nanyang.com/node/594492?tid=460

（吉隆坡21日讯）首相署经济策划单位（EPU）预料在今年3月或4月，针对外国人只能购买本地100万令吉或以上的产业一事发出新指南，惟各州政府仍可对该新指南提出反对意见。

对外国置业者不友善

国家房屋局副总监拿督莫哈末尤索夫向《The Edge》财经日报说，经济策划单位预料在3月或4月发布该新指南，各州政府仍可就此提出反对意见。

他是回应报道指柔佛州政府可能不依从财政预算案上述规定一事。

马来西亚房地产代理员协会（MIEA）主席西华桑格说，政府实施外国人只能购买本地最低100万令吉的产业，属不友善之举，会影响外国人在大马的投资信心。

tboontan

曾福传：政府打房业者观望
上半年房市不乐观

• 全国
  

  2014-01-25 08:04 http://www.nanyang.com/node/595275?tid=460

（吉隆坡24日讯）美景集团董事经理丹斯里曾福传透露，根据大马房地产发展商会2013年展开的调查，人民对2014年首半年的产业市场的乐观度下降。

16%受访者感悲观

他说，50%受访者对2013年后半年的产业市场感乐观，但是在对今年首半年，只有45%受访者感乐观；更有16%受访者对今年的产业市场感悲观。

他指出，在接受访问的150名受访者当中，对房屋市场保持乐观态度的数据也下跌，从2013年的45%下跌至43%。

“此外，有12%的受访者对今年首半年的房屋市场感悲观。”

也是大马房地产发展商会前主席的曾福传，昨日在大马策略及研究院主办的2014年大马策略展望大会上发表演讲时，这样说。

曾福传认为，房屋市场的需求量在今年依然站稳。

2014年财政预算案推出的各项“打房”措施，将使到业者保持“观望”的态度。

下半年需求料回升

“我相信，在各造自律的情况下，房地产业将会持续地迈进。”

他认为，尽管房地产业预测今年面对各项挑战，还有很高需求量，不会影响今年后半年的房地产业市场。

城市居民年增3.5%

REI集团总执行长丹尼尔说，2012年数据显示，国内72.5%人民居住在城市地区，平均每年增加3.5%.“因此，城市地区包括巴生谷，房屋并没有出现供过于求的情况。反而依据现在发展趋势，到了2020年，全国将会缺乏300万间房屋单位。”

他认为，大马房地产市场仍可持续发展，并举例哥打峇鲁是教育枢纽、关丹新商业港口，中国、欧洲及美国跨国公司已承诺投资。

“至于巴生谷拥有许多大型计划，怡保及槟城都是适合退休的州属，这些因素都让大马房产拥有可持续发展的空间。”

mchen3389

馬來西亞的報章標題。。
惨不忍睹！！
上半年房市不乐观

内容中

下半年需求料回升！！

吐血！！鬼話連篇！！

tboontan

你有能力圆屋梦吗？

• 屋理絮闹
• 产业周刊
  

  2014-01-24 14:58 http://www.nanyang.com/node/595208?tid=686

大马家庭基本上可分成3个主要收入群，即月入达1万4000令吉的高收入家庭；月入8000令吉的中收入家庭；及月入3000令吉的低收入家庭。

另外，月入介于3000至8000令吉的家庭，属中低收入家庭；介于8000至1万4000令吉的则属于中高收入家庭。

但针对大马人购屋能力测试，我会把焦点放在大马高、中和低收入家庭，分析他们家庭每月开销。
假设月入1万4000令吉、8000令吉及3000令吉的这3种家庭，需要向银行贷款购买房子。

根据高收入家庭、中收入家庭及低收入家庭的每月盈余，银行会愿意为这些家庭提供多少贷款呢？
我们可以通过以下的购屋能力测试来探讨这个问题。

【高收入家】


以这个例子来看，扣除所有开销后，这个家庭每月还有2960令吉可用在房贷供期上。
这意味着，他们可借贷48万8932令吉，期限为30年的房贷。
也就是说，可承担的屋价是55万令吉，可选择在吉隆坡帝莎花园和华联花园等地购买双层排屋。
【中收入家】

扣除所有开销后，这个中等收入家庭可承担的每月房贷供期是1720令吉。
这意味着，他们可获约28万4109令吉，长达30年的银行房贷。
再推算下去，这个家庭可承担的屋价是32万令吉，仍用能力在吉隆坡帝莎花园和华联花园等地购买公寓。
【低收入家庭】

这个低收入家庭的例子，反映出每月可用来偿还房贷的钱只有520令吉。
以此推算，若是30年期限的话，他们可获8万5000令吉银行贷款。有了这笔贷款，可承担房屋价格是9万5000令吉，不过，可承担房屋类型则是廉/中价组屋，有能力购买的产业地点则是吉隆坡斯里圣淘沙花园。
生活素质更低
资料可见，今天生活在吉隆坡和八打灵再也的大马家庭，比较父母和祖父母，大概70年代至90年代之间，生活素质更加低了；大马人现在正受苦。
为了评估吉隆坡居民自1970年以来生活素质下滑了多少，以及他们有能力居住的房产种类和地区，我用吉隆坡数个热门住宅旺区的屋价和家庭收入作比较。大家只要参考以下资料便一清二楚。
【高收入家】

2012年，即便收入1万4000令吉的高收入家庭，也只有能力购买帝莎花园和华联花园的双层排屋。
1970年代，祖父母若有这笔月收入，就有能力购买白沙罗高原，面积达1万平方尺的独立式洋房。
1980年代，同样的收入，父母可以买到孟沙的独立式洋房，1990年代，还可能在士布爹花园购买到独立式洋房。
【中收入家】

月入8000令吉的中等收入家庭，在1970年代，可负担在士布爹花园的独立式洋房；1980年代则下滑到帝莎花园的独立式洋房。
1990年代，购屋能力更加进一步下跌至华联花园的双层排屋。
2012年，只能购得帝莎花园或华联花园地区的中价公寓。
【低收入家庭】

月入3000令吉的低收入家庭，1970年代，还有能力承担华联花园的双层排屋，但1980年代，只能负担帝莎花园的公寓。
1990年代，购屋能力则进一步下滑至华联花园公寓。
一直到2012年，低收入家庭可负担的产业，进一步下滑至斯里圣淘沙花园的廉/中价组屋。

文：张仰荣博士 （资深房地产顾问）

tboontan

每单位1万8000元
隆建千间临时屋

• 全国http://www.nanyang.com/node/597683?tid=460
  

  2014-02-07 08:43

（吉隆坡6日讯）马来西亚工商协会（NCCIM）计划在首都兴建1000间每单位价值1万8000令吉的“临时屋”，造惠低收入者。

以宿舍为概念的“临时屋”，上个月由吉隆坡市政厅，在可负担房屋计划咨询理事会会议上，递交给大马工商协会执行。

该咨询理事会成员包括政府机构、业者、城市和谐、房屋及地方政府部、大马建筑工业发展局、一个大马房屋计划、国家房屋公司，及大学学者。

大马工商协会主席拿督赛益阿里向马新社指出，这些临时屋单位，首3年的租金为每月200令吉。

他说，收入低于2000令吉者被归类为极低收入者，低于3000令吉的则是低收入者。

“低收入者没能力积蓄购买房屋，他们的收入都花费在饮食、交通及还债。”