房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

tboontan

避免房产崩盘
魏家祥促缓冲2政策

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  2013-10-27 10:37

（吉隆坡26日讯）马青总团长拿督魏家祥博士指出，政府打房政策犹如“重拳出击”，最后恐怕一夜之间击垮了房地产业者，因此促政府缓冲落实其中两项政策。

他发文告说，他本人认同政府控制房价方面的努力，然而在压制屋价上涨的同时，该政策也需循序渐进，不能像明年度财政预算案中的“三管齐下”。

“政府重新调整‘产业盈利税’，若要在明年开始落实，我没有异议，我认为这确实有助于抑制屋价直线上涨，然而同步落实另两项政策，我认为应给予缓冲期，避免立竿见影之效却带来房地产的崩盘。”

魏家祥指出，一些建造中的房屋，其对象群包括外国人民，例如柔佛的依斯干达特区。

但明年起，外国人只能购买价值在100万令吉以上的产业，这将使到目前正在建造中的房屋或商店受到影响。

“毕竟，现有针对外国人民的房屋计划，其售价是介于50至80万令吉之间，即刻调涨有关购买产业价格下限，这势必造成房地产业的冲击。

“外国人民在我国置业，最终是无法带走有关产业的，当我们想方设法吸引外国投资者前来投资，也鼓励外国专才在我国发展之际，一再提高他们于我国置业的价格下限，这只会叫他们止步，对于政府重点发展的经济特区，影响非常深远。”

魏家祥补充，发展商利息奖掖机制（DIBS）的取消，也同样为发展商构成压力。

因为往后在建造时，有关单位的贷款利息不能再由发展商承担，而是交由购屋者承担，这将影响房屋的发展，对现有已在建设中的房屋工程不公平。

“我建议政府在后两个政策上，应给予至少一年的落实缓冲期，3个政策必须分阶段落实，避免操之过急而一次性的落实，为房地产带来打击之外，也使到发展商的项目或因此停滞，最后牵连建筑业由上至下的各行各业，影响依赖建筑业谋生并养家活儿的百万人口。

tboontan

卖屋抽30%盈利税
狮城投资者料减20%

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  2013-10-27 10:36 http://www.nanyang.com/node/574577?tid=460

（新加坡26日讯）马来西亚预算案宣布外国人卖屋得抽30%税，买房子最低价格也增加到100万令吉，专家说，估计约20%新加坡投资者将却步。

大马首相兼财政部长拿督斯里纳吉昨日宣布的2014年预算案，其中有数项房地产市场降温措施。

外国人在马来西亚购买房产的最低价格，从原本的50万令吉（约20万新元），增加至100万令吉（约40万新元）。

非大马公民在首5年内脱售房屋，得缴交的盈利税增至30%，第六年开始为5%。

这项措施在明年1月1日开始生效。据资料，现在，在首2年内脱售房屋需付15%的盈利税。

新加坡房地产专家说，这些措施估计将让投资大马房产的本地投资者，减少约20%。

投机者想靠转卖赚钱

C&H房地产公司董事经理卢元士表示，大马有不少价值50万至60万令吉的公寓单位，等于约20万新元，因此吸引了许多小数量投资者。

100万令的房产，基本上是独立式或半独立式洋房，或1000平方尺以上的公寓单位，属于较高档的房产。购买房产的最低价格提高到100万令吉，小数量投资者就会却步。

博纳（PropNex）集团首席执行长林永富则说，在大马投资房产的狮城人不少是投机者，只想靠转卖赚钱。

盈利税的影响是投机者的房产价格必须翻倍，他们才能在付了盈利税之后，仍然有盈利。

他也说，由于投机者会暂时退出市场，狮城投资者在大马房产市场花的钱将减少约20%。

大马实施6%的消费税，去新山购物的狮城人预料也会减少。

tboontan

3年内卖产业‧
盈利税30%
投机者急售‧
房价料微跌

• 2014年财政预算案
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  2013-10-28 07:30 http://www.nanyang.com/node/574751?tid=643

（八打灵再也27日讯）政府在2014年1月开始向三年内脱售房产的屋主征收30%的产业盈利税，市场预计短期内会有投机分子急抛售手上的房产，可能会令屋价短期微跌。

一名不愿具名的投资者分析，这情况或许在近期取得完工及落成准证（CCC），或称住用证的房屋计划更为严重，因为许多投资者都是等房屋计划取到入住用证后，就可以约双倍的价格出售产业。

转售牟利分文未付

对此，马来西亚产业经纪公会（MIEA）主席西华山卡尔表示同意，并认为会有一些投机分子或投资者为了避免被征收30%的产业盈利税，赶在这段时间内脱售产业，而一般上会以前者居多。

这是因为不少投机分子是属于购买发展商新推出的房屋计划，之后在竣工后调涨屋价出售，不过他们的资金或不充足，尤其是在发展商给予多项优惠下，可能是一分钱都没有缴付就成功购得房屋。

“所以随着这项政策的落实，将会有效打击投机活动，届时房产市场会放缓，若投机分子们无法成功脱售产业，将会面对无法偿还贷款的困境。”

不过，由于距离明年1月仅剩两个月的时间，有多少产业成功出售就难以预测。

详文请购阅《南洋商报》

Niceday@

很看个人的啦  出现这个现象 我个人认为是好事   有人赚钱有人亏的  这样就会减少很多炒家吧  对人民也好丫    不然真的打工仔 买不到屋子的咯
这个是很负面的东西来的

tboontan

打房措施将引发3现象
产业发展商买家或出走

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  2013-10-31 08:07 http://www.nanyang.com/node/575527?tid=462

（吉隆坡30日讯）地产顾问公司莱坊（Knight Frank）认为，2014年预算案宣布的打房措施，将引来3现象浮现，包括房产发展商和买家出走海外、房产价格转至缓慢增长、市场投资焦点从住宅转向商业项目。

大马莱坊董事经理沙库南今日出席《2013/2014全球投资报告》推介礼后，发表上述谈话；全球资本市场研究主管丹仁耶特、亚太研究主管尼古拉斯豪斯、国际资本市场主管杰里米瓦特，也一同出席记者会。

政府于2014年预算案宣布上调产业盈利税（RPGT）、取消“发展商承担利息计划”（DIBS）等，对此，沙库南表示，这将让大马发展商和买家在多元化投资组合考量下，选择投资海外以寻求避风港。

房价料不降低

莱坊表示，大马资金流出在2006年为11亿5000万美元，在2011年至2012年维持在50亿美元（157亿令吉），而大马人首选的海外投资市场为伦敦，其他则是新加坡、澳洲和美国。

房产价格将呈缓慢增长，是沙库南所提及的第二种现象。

他预见打房措施将让交易量减少，但却不会让房价降低，房产价格仅转至缓慢增长模式。

沙库南表示，打房措施或可抑制投机者，但却不能阻止真正有意买房或计划买第二个房子的投资者，有关效果需要相当时间才能浮现。

他认为，增加可负担房屋将供应填满，是将房价压低的唯一方式。沙库南表示，政府应给予私人发展商津贴，让他们提供更多可负担房屋。

投资焦点转向商业项目

至于另一现象则是投资者将从把投资焦点，从住宅产业转至商业项目，因后者带来的回酬高达6至7%，而住宅项目至只有3至4%。

A级办公楼太少

沙库南表示，市场对于商业项目仍有需求，每年增长3至400万平方尺，但供应也相当高。

他预见这仅是暂时的现象，这些供应将在3至4年被吸收。

不过，吉隆坡高品质商业项目，也就是A级建筑并不多，沙库南表示，在8000平方尺的办公楼总面积当中，A级建筑占的比例并不超过20%，并没有构成良好环境吸引外国买家，也是导致买家都走入伦敦市场的原因之一。

虽提高价格门槛 .  外资买家不受影响

在这次打房措施中，政府提出上调外国人置产的最低金额门槛，从50万令吉上调至100万令吉；沙库南表示，这将不会影响外国买家。

“这些买家都是高净收入群，买入的产业价格通常会轻易超过这个水平。”

沙库南表示，他不确定这项措施会否对依斯干达区的玛迪尼（Medini）带来影响，在玛迪尼，外国人置产不受50万令吉最低金额所限制。

对于商业项目会在2015年4月开始会被征收6%消费税，沙库南预见将出现一股赶在有关税务实行前的购兴，由于有关机制仍然模糊，因此他不便给予太多意见。

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掌握盈利税操作
精明投资产业

• 屋有所值
• 产业周刊
  

  2013-11-01 14:00 http://www.nanyang.com/node/575951?tid=686

每逢财政预算案出炉，无论是上至富豪或企业家，下至专业人士打工族、或小贩，都会密切留意。
一切跟税务有关的资讯，例如：公司税、个人所得税和产业盈利税率是否有调低，税务减免是否有增加，还是有无任何带来优惠的税务奖掖等等，他们更不会错过。

新鲜出炉、热辣辣的2014年财政预算案当中，政府公布大幅调高产业盈利税率，借此打压房地产投机活动，并在明年起生效。

自2014年1月1日起，国人购买产业后3年内脱售，将被课征高达30%；而第四年和第五年的税率也分别提高至20%和15%。这次已是政府自2010年重新课征产业盈利税至今，第三度调高产业盈利税。

这一调整，令人更加担忧，尤其是中低收入群，搞不好还会影响投资者举棋不定。

仍然有许多人对产业盈利税的操作一知半解。

老实说，大部分民众只留意产业盈利税率的波动，只要产业盈利税率一调高，就会担忧房价是否会受到影响，又是否应该缓一缓房子的投资。

正因为对产业盈利税操作的不了解，很容易就掉入税务误区。

因此，要精明地投资产业，就得先掌握盈利税的操作，以下逐一和大家分享。

房价涨跌无关产业盈利税
在产业盈利税率调高的这个时期，许多人会暂缓产业投资，有些则抱着观望的态度，暂不投资产业。

这些人是担心房子会随着产业盈利税率的调高而卖不到好价钱。
坦白说，房价的涨跌是受到诸如发展商是否可靠（正在建筑当中）、房子地点所影响，与产业盈利税率高低无关。

而且，房产给予的回报比较稳定，只要发展好、地点好，房价飙升只是时间的问题。

误区1：持有期（holding period）
投资产业当然希望产业会增值，能从脱售产业中获利。

若是在持有5年内脱售，产业盈利税自然而然会列入他们的考量里。不过，究竟课税多少则让他们陷入迷思。
产业盈利税率是取决于产业持有期，也就是从购买产业当天（签署房子买卖合约）开始算起，直到脱售那一天，如图表。

国人若是购买产业后持有超过5年后才脱售，将不会被课征产业盈利税。在5年内脱售，明年1月1日起将被课征30%、20%或15%不等的产业盈利税，视持有期而定。
根据脱售那年税率课税
Q：我在2010年购买房子，至今已持有了3年，若现在脱售获利，是否根据购买当年（2010年）的产业盈利税率来课征呢？

Q：我在2009年购买产业，2009年产业盈利税豁免，那么我现在脱售获利是否不用缴产业盈利税？”
A：仍然有着不少人误以为，产业盈利税是根据购买当年的税率计算。

其实，所课征的产业盈利税率是根据脱售年的税率。

也就是说，当你在2014年脱售房子而获利，将根据2014年所实行的产业盈利税率；何时购买产业只用来计算产业持有期。
这点非常重要，千万不能混淆。

今年脱售省税金
为了吸引民众购买房子，银行降低房贷利率（可低至4%），发展商更承担房子建筑期间的利息。

这些优惠对于想要投资者，尤其是中低收入人士来说，是个黄金机会。

这些人原本是打算只要房子增值得让他们满意，他们可以卖个好价钱，就会将房子脱售；即使要承担产业盈利税，之前也不算太高，只介于5%至15%。

打乱投资计划

然而，2014年财政预算案内产业盈利税率的调高，却打乱了他们的投资计划。

举个例子，2010年购买房子投资，原本打算持有4年，即2014年时脱售，预计会被课5%的产业盈利税（在2010年，在第四年脱售房子会被课5%的产业盈利税），而如今却必须被课征20%的产业盈利税。

而那些在2012年投资房子打算在2014年脱售的个人，原本预计会被课10%的产业盈利税，而如今却必须被课征30%。

政府大幅调高产业盈利税率，其实是打击炒楼的投机者，但却误打误撞地“打”到一些无辜市民，尤其是在2010年起购买房产，并打算明年脱售的个人。

很多人都并非专职炒楼，只是想通过投资房产来创富，如今却必须承担更多税金。

建议有意在2014脱售房子的个人，不妨在今年（2013年）将房子脱售，避免更高的产业盈利税率。

短利蒙蔽双眼
为了激励买气，发展商无不想尽办法，有的和银行合作无间，免除兴建期间或首几年的房贷利息；有的则着重宣传，打着“房子一建好，就可出售获利”的旗号。

这些旗号无疑会吸引想要创富的人，但这当中也包括那些没有能力供房子的人。

这些人几乎都“乐观”的认为：我现在购买房子，既享有低首期，房子建筑期间又无需给利息，何乐不为呢？只要房子一建好就卖掉，几乎没有成本就能获利。
有的预想反正房子建筑需要时间，也许到时候我有能力偿还房贷了呢？就算供不起，大不了就卖掉嘛！
没料到，2014年财政预算案竟然公布，大幅度调高产业盈利税率。

能力有限的购屋者，才开始意识到如意算盘似乎打不响了；尤其在2014年会建好的房子，个人须偿还房贷和利息。
然而，收入几乎都用在生活上，已经很紧迫了，哪里还有余额偿还贷款。

其实，这些人并非想要投机，只是受到误导，以为这样可以致富。
尤其在房子建筑期间，不用给利息嘛，自然不觉得负担；当初只设想到，只要房子2014年一建好就卖掉赚钱，两三年最多被课15%的产业盈利税。

没能力易被套牢
就像天下没有白吃的午餐，也没有轻易白赚的钱。天底下哪有这么划算的事情？

长线持有力较低的人，必须想一想：万一房子卖不出，自己是否有能力偿还房贷？就算卖出，盈利是否足以偿还房贷和缴付产业盈利税？
这些人大部分属中低收入人士，他们是因为对现状十分不满，想要更舒心自在的生活，才无不想尽办法赚钱。

因此，买房投资的事他们唯有往好的方面想，将理智收了起来。

然而，2014年起，产业盈利税竟然大幅调高。
要知道，房子脱售获利固然好，但又得缴付产业盈利税，房子若是2012年签房子买卖合约，在2014年内脱售获利，甚至被课征高达30%的产业盈利税（原想设想第三年脱售获利被课征5%）。

所赚盈利是否足以缴付产业盈利税和偿还房贷呢？要是不能偿还房贷，很大可能还会破产；要是房子卖不出，自己又没有能力供，又该如何是好？
试想想要是大家同时脱售，只会供过于求，房价会被压低，更不足以偿还房贷。

建议
对于不小心“中招”的人，我有一些看法，建议大家：1.别急着卖：不要急着在明年就将房子卖出，应该和银行商讨房子融资，以继续持有房子。
2.联名融资：与亲人一同联名融资，一起供款。

3.2015年后才卖：若真的要脱售，也应该延迟多一年，直到2015年经济起飞的时候再将房子脱售，到时房价起升赚取更高盈利，产业盈利税率也比较低（持有多一年），也不会面对破产的危机。

总括来说，投资产业前，必须三思而后行，更必须掌握相关的知识和操作，包括产业盈利税，才能精明投资。

误区2：可课征盈利（Chargeable gain） 并非所有开支都能扣税

Q：只要所有和经商有关的开支都可以扣税，是不是只要和产业投资有关的开支都可以扣除，减低产业盈利税？

A：其实不是的。这是另一个务必注意千万不要掉入的误区。
产业盈利税多少除了取决于持有期，也得视脱售产业的获利（可课征盈利）。

可课征盈利和一般上对脱售产业盈利的认知是不同的。
可课征盈利是产业买价和卖价之间的相差，而当中的买价和卖价需要经过调整。

卖价须先扣除以下的支出：‧维持与增加产业价值的费用（例如：扩充房子的支出）‧捍卫产权的支出（例如：律师费）‧脱售产业相关的费用（例如：产业代理商费用、律师费、转让费、印花税、寻找买家的广告费等等）

然而，并非所有和产业有关的开支都能够扣除，例如就像房贷利息，自2010年1月1日起已经不能再加入买价中调高买价。
同时，这也意味着可课征盈利将会更高。

鍾贵发博士 世纪大学资深研究员 辩护与事务律师

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出租产业 养房防老

• 产业周刊
• 投资策略专科
  

  2013-10-25 15:54  http://www.nanyang.com/node/574202?tid=686

以前的人说，积谷防饥、养儿防老！

如今的人说，养儿防老，还不如养房防老！

现代物质社会，养儿，还不敢保证将来老了，儿子一定养你；但养一栋房子，至少将来老了，还有一间房子可以收租，自已养自已！

于是，很多人，年轻时，好不容易积攒到了一点钱，买的第一套房是为了自住，构筑自已的家。

之后，随着经济能力提升、生活条件改善，买的第二、三、四……套房，就是为了投资产业创富、致富。纵使不能一夜致富，将来老了、退休了，没有固定收入，至少也有一、二、三套房收租、养老啊！

说不定搞不好，最坏的情况，可以再抵押给银行或金融公司，甚至将之变卖套现，或换一间小一点的房子来住，也不至于没有一处安身之所。

这就是大马人一般传统概念中的“以房养老”了！

产业，就像是一个不动的定存资产，助你积蓄资本、老本；投资产业，就是一项可长可短、自住或出租两相宜的投资创富工具。

短期而言，可以在产业竣工、拿了住用证之后，立即脱售套现，之后再利用这笔资金再投资其他产业项目，如此周而复始钱生钱、雪球才会越滚越大。

另一种则是长期投资，放长线钓大鱼。买了之后，自住或出租予人，每月收取租金，边赚租金的当儿，也一边赚取产业增值，以时间换空间，赚取更大的投资回酬。

地点佳可长租

一般而言，地点好、人口集中或毗邻银行、百货商场、大专院校、地铁站等长期看涨的产业，业主大多不会也不愿出售，而选择出租，长期赚取租金，以待他日退休之后，也可依靠租金度日。

富人最爱产业

环顾大马，乃至全球，多少富人是靠投资产业、出租产业创富、致富？

根据莱坊国际（Knight Frank）最新发布的《2013年财富报告》显示，在去年2012年，大马与全球高净值富人（HNWI）最热衷的投资，主要都在产业。

其中，大马富人投资产业的热点，甚至还从国内延烧到海外如英国、美国、澳洲等主要城市。

好店难求租金年年飙涨

投资产业，除了基于产业是净有形资产、保值增值、抗通胀的最佳避险工具以外；相信很多富人都会说，投资产业甚至比投资股票、证券、债券、期货等金融产品更稳当可靠，回酬率也更高。

租金回酬3-10%

事实上，很多眼光独到的富人、投资者投资产业，也都是从观察、考察潜在产业项目、邻近地区产业、未来产业市场的出租比率与租金回酬，审慎评估、分析、决定。

因此，别说若干年后，产业增值资本收益翻倍成长，单是每年介于3%至10%之间的租金回酬（视地点、产业类型、年份、设施、市场而定），就是一笔可观、足够你养老、被动的固定收入。

尤其是好地点好风水的店屋、零售单位等，更是奇店可居、一店难求，租金年年飙涨，令人叹为观止！

只是在出租的时候，切莫见户心喜、粗心大意；记得戴眼识人、分辨优劣租户。任何租约要求，也最好白纸黑字明文签订，切忌出租心切，就租不择户（无良行业或非善类），或为求一户来租，就漫天降租；否则，损害产业名声或租坏市场行情，导致产业价位暴跌就太划不来了！

若实在无暇兼顾，或许交给专人或专业机构负责管理与招租，也可为你省却许多不必要的麻烦。

想投资产业创富、致富吗？就先从一个好房东做起吧！

怡克伟士（ Ekovest ）董事经理 依斯干达海滨控股董事

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房政部长： 向狮城取经
一站式处理房屋问题

• 全国
  

  2013-11-07 07:48 http://www.nanyang.com/node/576949?tid=460

（新加坡6日讯）城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼指出，为方便处理房屋问题及拟定房屋政策，“一站式机构”属于可行的建议。

他接受马新社专访时说：“我的愿望是将房屋交由一个单位或部门掌管。这是一个我认为值得探讨的建议。

“首相拿督斯里纳吉在明年度预算案中提出成立国家房屋理事会的建议，即是落实有关建议的第一步。换言之，这理事会可能负责监督所有活动。”

阿都拉曼目前在新加坡访问。在场者包括大马驻新加坡最高专员拿督胡斯尼。

了解狮城建屋局成功史

针对访问新加坡的目的，他说：“我来这里的其中一个原因，就是为了解新加坡建屋发展局的成功历史。”

他解释，新加坡建屋发展局其实与其所掌管的部门不同，在大马，房屋事务涉及多个部门。

“新加坡建屋发展局能够成功的原因，主要是所有事务都隶属一个机构负责，不论是组屋或高档公寓。

“在大马，只有组屋是由我的部门负责，如果你谈及可负担房屋，或是售价较高的房屋，国家房屋公司（SPNB）及一马人民房屋机构（PR1MA）即会参与其中。”

大马房屋政策太松散

阿都拉曼强调，从某个层面而言，大马的房屋政策过为松散，因此各机构不容易取得合作。

针对国家房屋理事会的组织结构，他说，首相纳吉将决定该理事会的框架。

马日企业有意参与 主要焚化炉或公开招标

阿都拉曼指出，来自日本及大马的企业都表示有意参与计划中的主要焚化炉计划。

他说：“该计划可能在今年公开招标。无论如何，整个过程将分成数个阶段。

“有关方面必须符合数项条件，因此我们将在今年杪预先举行公开招标的资格审查。”

他说，一旦符合招标资格，有关公司将提呈从商业角度建设焚化炉的概念。

他本次出访新加坡的目的之一，即是了解管理焚化炉的方式。

“大马只有小型焚化炉，一般而言，当我们要在城市建造大型焚化炉，就会引起民众的焦虑。”

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房产市场前景堪忧，看以下新闻



减持123万股
公积金不再是UEM 阳光大股东

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  2013-11-08 10:02 http://www.nanyang.com/node/577268?tid=462

（吉隆坡7日讯）雇员公积金局（EPF）于11月1日脱售UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）的123万7500股股权后，不再是后者的大股东。

文告显示，雇员公积金局在1日脱售上述股权，将手中股权减至2亿1777万股，持股率随之跌至5%以下。

从大马交易所的网站中，不难看出雇员公积金局近来频频减持UEM阳光的股权。

其中，该局更在10月30日分别通过三次脱售活动，售出219万2000股。

当时的持股率已降至5.035%，或相等于2亿1900万9894股。

丰隆投行研究分析员在与UEM阳光管理层会面后，坦诚预见该公司在未来充满挑战。

分析员披露，外国买家共贡献该公司销售额30%，其中，有75%买家来自新加坡。

分析员认为，政府在《2014年度财政预算案》所颁布的打房措施，将使外国买家对新楼盘的买兴受挫，因此，或会增加对本地买家的依赖。

DIBS影响销售

此外，政府撤销“发展商承担利息计划”（DIBS），也会对该公司带来影响。

分析员指出，UEM阳光旗下的DIBS相关工程，共占发展总值（GDV）的22%，因此，撤销DIBS或会为该公司近期的销售，带来短暂的负面影响。

无论如何，有鉴于DIBS相关工程已接近竣工，因此部分影响已被削弱。

分析员指出，该股是高流动性房产股的代表，见报率高，同时也有足够资金收购地库，分析员维持“守住”的投资评级和2.43令吉的目标价格。

UEM阳光今天似乎没有受到该负面消息的影响，股价走势稳健，闭市时报2.36令吉，起2仙或0.86%，成交量有614万1100股。

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蔡兆源：一买屋就受影响
增印花税打房更有效

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  2013-11-09 09:19 http://www.nanyang.com/node/577428?tid=460

（吉隆坡8日讯）宏愿理财机构税务与财务规划总监拿督蔡兆源说，政府应采取配套打房措施，才能有效控制投机活动。

他说，除提高产业盈利税，也须配合国家银行的房贷政策及提高印花税等。

“若以产业盈利税及印花税相比，印花税更有效打房。”

他解释，印花税是一买房子就必须缴付，这是直接的影响；反观产业盈利税是买了再卖才会被征收。

“新加坡及香港的打房措施就是一买屋子就抽印花税，影响很直接。”

他补充，印花税并不会影响首次购屋者，因为可以豁免。

废除盈利税是错误决定

蔡兆源说，2007年废除产业盈利税是个错误的决定，2007年至今，屋价尤其在巴生谷一带至少涨了50%。

他今日出席UCSI大学主办的“2014国家预算案与马来西亚未来的经济论坛”时这么表示。

其他主讲者包括马华副总会长颜炳寿、八打灵再也北区国会议员潘俭伟，以及兴业投资研究高级经济学家白文春。

主持人是UCSI大学民意调查中心研究院研究员鄞绵鸿。

“不能永远协助低收入群” 一马援金非长远良策

蔡兆源说，扩大豁免消费税服务及物品范围，将变相回到补贴制度。

他说，若考虑到人民需要而扩大豁免消费税的服务及物品范围，将导致整个制度更复杂。

增免税物品如补贴

“以新加坡为例，即使地铁也没有豁免消费税，反之是针对目标群体，给予直接的协助或补贴。”

他认为，目前的补贴制度会被滥用，因此必须更改成直接针对目标群体给予补贴。

他强调，必须支持合理化补贴的行动。

他认为，不能永远发放一个马来西亚援助金，协助低收入群。

“人民必须改变个人消费模式，现有的制度并没有选择的余地，但落实消费税后，人民可以选择不要购买没有需要的产品。”

他补充，人民也必须提高本身的能力，配合政府的各项措施。

“不可能在2020年，一觉醒来后，你就有高收入。”

他说，落实消费税后，商家的成本可能减少，但会否以产品确实的价格售卖是关键。

他说，落实消费税前，商家购买的货品需缴交10%销售与服务税，但落实消费税后，缴交的税率降至6%。

“虽然成本降低了，但商家会否以消费税为由趁机起价，有待观望。”

政府应关注人民购买力 打房“配套”可缓和市场

蔡兆源认为，国家银行的打房措施至今仍然不够透明，为何打房不是打第二间而是第三间？

“基本上，要更有效打房应该以配套措施进行，包括中央银行贷款条例、产业盈利税、印花税及发展商承担利息计划，如此一来就会缓和产业市场。”

他说，政府应该担心的是经济增长及人民是否有能力买到屋子。

白文春认同，提高产业盈利税及废除发展商承担利息计划，应该会减少投机活动。

他说，一些公寓价格可能会受上述措施影响，惟有地产业价格并不会受影响，因为投机成分并不高。

颜炳寿：属于好税制 消费税不会让政府“大赚”

颜炳寿说，落实消费税并不会大幅度增加政府的收入，但这是比较好的税务制度。

“落实消费税后，必须每年研究消费者的消费方式，再探讨消费税的一些细节，将对消费者的影响降至最低。”

他补充，让有生产力的人缴税未必是最好的税务制度。

出席今日论坛者包括UCSI大学商业与资讯科学学院院长梅丽莎米金、UCSI民调与研究中心执行总监卓建国及UCSI集团高级行政人员黄润强。

颜炳寿：仅相差20亿元 “国阵民联预算案皆重民粹”

经济论坛成为朝野议员辩论平台！

马华副总会长颜炳寿及行动党八打灵再也北区国会议员潘俭伟周五出席UCSI大学主办的“2014国家预算案与马来西亚未来的经济论坛”，在台上针对财政预算案及消费税课题各持己见。

颜炳寿认为，国阵和民联预算案都是民粹预算案，潘俭伟并不认同。

勿政治化落实消费税

颜炳寿说，国阵发放一个大马援助金、设立一马诊所等多项援助，而民联预算案则建议废除高等教育基金及收费站，这些都是民粹预算案。

“我国面对的问题就是走向民粹主义的做法。”

他说，事实上，国阵预算案及民联预算案的开销仅相差20亿令吉；国阵开销是2640亿令吉，民联则是2620亿令吉。

他认为，不应该以政治角度诠释国阵政府落实消费税及合理化补贴的行动。

“目前的补贴制度是让富有的人享有更多补贴。”

潘俭伟：85%未达缴税水平 应拟策提高人民收入

潘俭伟则反驳指，若政府有效打击贪污及管理开销，并不需要落实消费税。

“今年政府预计税收是2060亿令吉，但共收到2200亿令吉，多出140亿令吉，若能好好使用，将有效降低我国赤字。”

他说，目前85%打工族薪水未达至需缴税数额，他认为，政府应该想办法提高这85%人民的收入至可缴税数额，而非通过消费税让民众缴税。

公务员应有惩罚制

他认为，落实消费税仅是治标不治本，希腊是最好的例子，即使落实21%消费税仍然破产。

虽然各持己见，但两人皆认为应对公务员施以惩罚制度，才能有效打击贪污及解决浪费公帑问题。

潘俭伟：政府挥霍赚再多也没用 严打贪污何需征消费税

八打灵再也北区国会议员潘俭伟说，若政府严正打击贪污及节省开销，并不需要落实消费税增加税收。

须改变开销习惯

他说，政府必须改变开销习惯，每一项开销都增加，其中包括供应服务开销4年来从238亿令吉增加至366亿令吉，增加54%，政府仅是削减补贴。

“政府的购物方式，是否公开招标，是否有透明度，这些都是主要问题，若贪污腐败及浪费问题没有解决，赚多少钱都没用。”

潘俭伟强调，如果能解决这些问题，政府并不需要落实消费税增加额外的收入。

他说，为了社会公平，政府应该等待至人民收入比较平等才执行消费税。

他补充，虽然年销售额50万令吉以下的商家不需收取消费税，但商家在向供应商购买货品时被征收消费税，会否将之转嫁给消费者是关键。

【2014预算案与大马未来经济论坛】

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只可负担30万元房屋
八成人收入追不上房价

• 全国
  

  2013-11-09 10:38  http://www.nanyang.com/node/577465?tid=460

（吉隆坡8日讯）从2011年起，我国的房屋价格增长率太迅速，平均增长率介于9.96%和12.3%，国民收入却追不上房价！

根据国家产业资料中心（NAPIC）的数据，国家统计局2012年家庭收入调查显示，80%的大马人每月收入低于6954令吉。

这些群体在目前的基本贷款利率6.60%，净房屋贷款收入的30%为准，只可负担30万令吉及以下的房屋。

城市和谐、房屋及地方政府部秘书长拿督斯里阿芭阿都拉萨今日说，若根据上述指标，发展商应该专注于兴建符合上述80%国人收入标准的房屋单位。

25万元房屋仅三成

她说，然而，根据2012年国家产业资料中心的数据，仅有31.7%的新房屋计划售价在25万令吉以下。

“这意味着在目标群体中，供与求不平衡，兴建30万令吉以下的可负担房屋供应量，与市场真正需求存在约40%的鸿沟。”

阿芭阿都拉萨今日为“2013年星报产业展”开幕时这么说。

政府协助搁置屋业复苏

阿芭阿都拉萨说，为迎合需求，政府和私人领域将于2014年增建22万3000可负担房屋单位。

拨款10亿建一马房屋

政府已拨款7240万令吉发展人民组屋（PPR）兴建1万7073房屋单位；政府也拨款10亿令吉供一个大马人民房屋计划（PR1MA）盖建8万房屋单位，而国家屋业发展有限公司（SPNB）也兴建2万6122可负担房屋单位，包括1万5122可负担房屋单位、3000个理想家居单位和8000亲民房屋单位。

她呼吁各造关注1998及1999，以及2008中期至2009年杪的金融危机对我国房地产的冲击，她呼吁发展商铭记教训，做一个对买家负责任的发展商。

目前，政府正致力于协助复苏因金融危机而搁置的房屋计划。

“在136个搁置房屋发展计划中，66.34%的房屋计划已复苏，其中21.46%在不同阶段的复苏中，12.20%尚在早期规划阶段。”

房产服务体制续升

这些复苏计划是通过现有发展商、特定发展商和政府的拨款协助下进行。在第十大马发展计划下，政府拔出3亿2620万令吉复苏遭搁置的屋业计划；截至今年10月31日，共有13个项目接受政府的拨款，总值7160万令吉。

根据世界银行经商报告显示，我国的房地产服务体制持续提升，包括从政府单位获取建筑准证的效率有改善，排名从之前的第96跃升至第43位。

出席嘉宾包括大马房地产发展商商会主席拿督斯里任广财及星报代总执行长拿督斯里黄振威等。

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掌握盈利税操作
精明投资产业

• 屋有所值
• 产业周刊
  

  2013-11-15 14:51 http://www.nanyang.com/node/578998?tid=686

房贷利息对购屋者每月所需支付的供款，有重大影响，利率的调整会减少家庭的可支配收入。

因此，购屋者必须了解房贷的运作和利息的计算，掌握正确房贷知识，而不是盲目听信经纪所推荐的房贷配套。

购屋者需要了解的是，在分期摊还款项中，至少有30%是支付给银行的利息，因此一定要了解房贷利息如何操作，才能够免掉入“配套陷阱”里。
有别于租购形式的汽车贷款利息，房贷利率是根据借贷者拖欠的金额计算，换言之，借贷者还得越多，他所承担的房贷利息开销就越少。

相较固定利率的租购贷款，房贷利率则会受到基本贷款利率（BLR，也简称基贷率）影响，若基准利率上调，房贷利息也跟着升高，这意味着，借贷者所承担的利息开销就更高。

勿超过净月入20%

建议购屋者谨慎选择房贷配套，而且每月供房子的款额不应超过净月入的20%，这是因为房贷利率未来还会提高，惟有好好地规划房贷，才不会加重日后的负担。

我国多家有规模的银行（例如：大众银行、联昌国际等等），各提供不同优惠的房贷配套供购屋者选择，例如：贷款高达95%至100%、摊还期限长达40年或直到70岁的房贷配套，以及房贷利率低至基准利率减2.2%等等。

大部分商业银行的房屋贷款利息率是根据基准利率（BLR）调整，自2011年5月11日起的基贷率为6.6%。在计算出房贷的总利息前，购屋者必须先计算出房贷的分期供款，即每月的贷款摊还金额。

利息依欠款余额计算
个人每个月所偿还的房贷款额，分为两个部分本金及支付银行利息。
房贷利息则是根据仍欠房贷本金余额来计算的，不是根据原本的房贷款额，也就是说，在摊还房贷一段时间后，利息开销将逐渐减少，而摊还金额当中，属于房贷本金的部分也会随之增加。
总的来说，购屋者在申请贷款购买房子前，请务必了解房贷如何运作，尤其是银行如何计算每期需偿还款额和房贷利息开销，以免白白吃亏。
另外还需注意的是，要比较各个银行的房贷利率，因为长期下来，即使是1%的差别，利息总额也相当可观。

总结：分析后再选择
从以上两个配套看来，如选择较长的摊还贷款期限，她每个月所需偿还的数额比较低，如以上例子显示，芷乔若选择一，那么每个月他就可以省下72令吉。
相对的，较长的摊还期限，其总利息则比较高，不过，较长的摊还期限，每期所需偿还的款额也比较低，至于该如何取舍，则仰赖个人的分析和选择。
不同的贷款配套，所需付的每月供款和承担的利息也不同，以下计算供大家参考：



鍾贵发博士 世纪大学资深研究员 辩护与事务律师

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实销价取代大价冲击购屋能力
国行再收紧房贷上限

• 头条
• 全国
  

  2013-11-20 07:20 http://www.nanyang.com/node/580000?tid=643

（吉隆坡19日讯）国家银行再次出招打房，以“实销价”（Net Selling Price）取代“大价”（Gross Selling Price），来计算房屋贷款上限（Loans to Value，简称LTV），令人错愕。

料拉低银行房贷增长

初步看来，购屋者的承担能力将因而大受冲击，而银行业房贷增长预料也将被拉低。

据了解，国行已在上周五（11月15日），发出题为“促进房产市场永续措施”（Measures to Promote Sustainability of the Property Market）的通告，通告内的条例从发出当日生效。

对此，《南洋商报》向官方消息求证，证实国行的确已在上周五，向所有金融机构发出上述通告。

总结该通告的内容，有两项值得关注的重点：（1）以“实销价”

取代“大价”，来计算房贷上限；（2）加强限制“利息资本化”计划（Interest Capitalisation Scheme，ICS）的批准，包括“发展商承担利息计划”（DIBS）。

要求银行承担责任

对此，兴业研究分析员指出：“随着2014年财政预算案的相关宣布，禁止DIBS的指南并不算意外。

但以实销售价来计算房贷上限这个新条规，却让我们感到错愕。”

分析员表示，此新条规也要求银行承担相关责任，来制定本身的政策和评估流程，确保由发展商提出的房地产实销价估值合理。

防发展商提供前期现金回扣

此新条例将有效抑制发展商设法以其他优惠方式，取代被禁止的DIBS；事实上，也防止了发展商对购屋者广泛提供的前期现金回扣。

回顾此前的方式，银行是根据购屋的买卖协议（SPA）的估值来计算房贷上限。

最近公布的2014年财政预算案已志明，发展商目前必须把总价（all-in price）的所有详情公开列明。

虽然此新条规目前难以评估对银行业所带来的冲击有多大，但这条例适用于所有的房地产融资方案，包括首次购屋者。

发展商须列明总价

“意味着房地产买家的可承担能力将会受到影响，进而拖累银行业房贷增长走低。”

分析员相信，在今年下半年已经3次祭出打房措施的国行，已清楚表明要抑制我国家庭债务增长的决心。

15日后获批 房产禁令即刻生效

针对禁止“利息资本化”计划（ICS）的措施，凡是在今年11月15日之后取得当局批准的房产项目，禁令即刻生效。

至于在11月15日之前取得批准的项目，禁令则会在明年1月1日开始生效。所谓“获得当局批准”，是指住宅产业发展商执照、行销与广告准证，至于非住宅发展项目，则是指开发令及建筑蓝图。

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国行“促进房产市场永续措施”通告要点 ●已拥有两个未偿还房屋贷款的个人，第三个房贷的最高上限（LTV）为70%。 ●已拥有两个未偿还房屋贷款的非个人，第三个房贷的最高上限为60%。 ●在计算个人的房贷上限方面，定期房贷保险（MRTA）的融资或可以不包含在内，但其他如律师费、印花税等成本的融资，则必须包含在内。 ●在计算房贷上限方面，房地产价值必须是净估值，不可纳入所有价格折扣、调整、回扣或任何来自发展商且会扭曲房地产实质价值的优惠。 ●对住宅和非住宅房地产的购买，加强限制“利息资本化”计划（Interest Capitalisation Scheme）的批准，包括“发展商承担利息计划”（DIBS）。

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报道： 游志民

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须各以总额评估偿债能力
联名房贷供款禁分开算

• 头条
• 全国
  

  2013-11-21 07:23 http://www.nanyang.com/node/580243?tid=643

（吉隆坡20日讯）虽然国家银行已出示指引，要求银行以整体供款的总额来评估联名购屋者的偿债能力，但真正遵守该指引的银行并不多，因此，国行将会更严厉执行这项条例以遏制房产炒风。

不是按比例分摊计算

根据国行在上周五（11月15日）向所有金融机构发出题为“促进房产市场永续措施”（Measures to Promote Sustainability of the Property Market）的通告，其中一项重点是在联名购屋者购买另一间房屋时，银行必须根据整体供款的总额来评估其偿债能力，而不是按照比例分摊计算。

普遍来看，联名购屋者在借贷时，银行是根据分摊供款比例，来评估个人的偿债能力。

例如两人联名购屋，每月供款为1000令吉，若根据比例，银行在计算贷款者个人偿债能力时，会分别计入500令吉。

然而，根据国行的条例，上述例子同样的每月供款，银行在计算这两位贷款者的个人偿债能力时，都会一律以每月总供款为计算标准，意味着即使是联名，但每人的偿债负担皆是以1000令吉来计算。

官方消息向《南洋商报》披露，这并不是新的措施，因为国行已经推出这项指引多年。

不过，还有很多银行没有执行这项指引，甚至还有银行业者并不知晓这项措施。

详文请购阅《南洋商报》

独家报道：姚思敏

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首相署： 没委代理勿受骗
一马房屋不收订金

• 全国
  

  2013-11-21 07:52 http://www.nanyang.com/node/580248?tid=460

（吉隆坡20日讯）首相署部长拿督斯里沙希淡卡欣强调，一个大马房屋计划（Prima）不曾委任任何代理，也没有征收任何订金，因此促请人民提高警惕，不要受骗。

他是基于接获有关一个大马房屋计划向申请者征收订金，款额从3000令吉到7000令吉的投诉后，在国会走廊澄清。

沙希淡促请，受骗的民众应马上向警局报案。他指出，一个大马房屋计划是直接网上申请，政府不曾委任任何代理，也无需缴付任何费用。

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打房不断，现在该买或卖？

• 封面故事
• 产业周刊
  

  2013-11-22 11:35 http://www.nanyang.com/node/580615?tid=688

在预算案公布前，市场就已流言四起，短线投资者早已杯弓蛇影，更有市场人士劝请计划购屋者趁预算案公布前提前购屋，期间，也有不少人担忧成为“打房”受害者，赶紧在10月前脱售房产套利。

在一片沽售声中，预算案前的房市更显热闹，但随着一切尘埃落定，接下来的房市走势将趋向何方？

短期内，大家该买还是该卖？

这期且看业界人士怎么说。

政府打房虽出狠招 房产不会急降温

和许多商品一样，有需求就有供应，在政府祭出多项房市降温措施后，业界人士均认为，打房措施在开跑前的过渡期，虽会令部分投资者惊慌，但整体而言，不会让市场购兴迅速降温。
有房者一房接一房地买；有壳族则期望为住处升级，无壳族则渴望拥有一个蜗居。

在这个讨论买房卖房子的热门期，2014年预算案的多项房市降温措施，是否已奏效，还是在慢慢酝酿发酵？
我们找来房产界不同的专才，为处于买或卖十字路口的投资者剖析实况。

窥准时机捡便宜货

房地产咨询界人士认为，只要房产投资回酬依然诱人，预算案的打房措施虽然短期内让人止步，但长期而言，拥有充沛现金的投资者仍会选择房产作为投资组合的一部分。

简单来说，投机者，尤其是现金有限的人，可能会急忙在这2个月脱售手上的楼盘，以免在明年成交时承担更多产业盈利税。

但相反的，对房市整体有认识、需要购房自居或有能力的投资者，不但不会离场，可能这时正时等待捡便宜方好机会。

任广财：未来半年房价趋稳

即使政府以多项措施为房市降温，但市场需求才是主宰房价走势的主要因素，市场力量才是决定房市温度的关键。

短期内，房地产价格增幅虽然会放缓，但并不是下跌，而是趋向稳定。我预测房地产价格未来6个月，增幅将持平。

一些短线炒作的买家料将在这2个月内脱售房地产，但对于一些熟悉本地房地产的投资者，或是寻求租金回酬的投资者，房产盈利税对他们不会有太大影响。

因为他们大多计划长期持有房产，直至价格扬升至高水平再套现。

保罗邝：增盈利税影响赚幅

政府祭出的4大措施对不同房产类型都有不同程度的影响，其中，以上调房产盈利税（RPGT）一倍的影响最为全面。

顾名思义，房产盈利税是针对投资者的获利部分征收税务，脱售房产的投资者并非亏钱，只是赚少了。随着赚幅减少，会让投资者重新思考是否要将同一笔资金注入房产，又或者这项长期投资的回酬率是否符合投资者的预期。

符儒仁：冲击休闲型房产
房产盈利税与DIBS对市场影响不大，因真正计划投资房产的人，就已经有心理准备必须持有房产超过3年，以取得更高的投资回酬。

不过，限制外国人只能购买100万令吉以上的房产，将会让度假村类型或退休休闲类型的房产购兴下滑。但距离明年1月份不到2个月，短期内虽会因部分投资者脱售房产，出现微幅调整，但期限太短，预计房价调整幅度不大。

投资者如何应对？
房价涨幅虽进入缓慢期，但将继续攀扬，对于想要拥屋的受薪族来说，若继续抱持观望态度，未来就必须为购屋付出更高的成本。

在政府打房的时刻，投资者如何应对接下来房价停止急升，但持续保温的发展？

保罗邝：套利仅短暂反应
在这2个月内，购屋者不妨多加留意房屋市场，或许有些短线投资者会趁此时机脱售房产，虽然卖家不会亏本售屋，但购屋者有望以低于市价的价格购屋。

尽管市场会出现一些售屋套利情况，但预计这只是少数现象，不会影响房价继续走扬。

符儒仁：现金充裕可进场

对于房产盈利税的冲击程度，我认为十分有限。房市供需平衡只会维持极短的时间，因我国市场需求不断改变，加上各类经济因素左右，都会影响房市走势。我赞同政府的举措，有助遏制投机行为，及让房价攀升减速。

这样一来，手上有现金又真正有意购屋的人，可趁此时机购屋。

任广财：市场已调整供需
政府在打房的同时，也计划增建可负担房屋，这项措施将可协助更多中等收入受薪族拥屋。

可负担房屋素来都是热门房产，因此，相关计划的发展商较少借由媒体广告进行宣传，也因为这个原因使得人们认为市面上以豪华房产居多。
房产市场已开始自行调整供需，高档房产不断于市场推介，也反映出人们有意从小房换大房，因此不能将这类型购屋者纳为房产投机者。

打房未中要害
综观过去数年的大势，已让我国房市大起，部分地区的房地产价格增幅近乎达顶。

这次的打房焦点着重在退场机制，此举并无法抑制房价继续攀扬。投资者是否因此退场，严重打击房市买气？

任广财：资金有限投机者止步

对于计划拥屋的中等收入受薪族，政府遏制房产投机的举措，将让资金有限的投机者止步，从而让中等收入阶级更容易买到房子。

不过，我国房地产价格只会继续攀扬，并不会因为这一系列的措施而瞬间走跌，因此，有意拥屋者若继续抱持观望态度，未必是最好的策略。

国人对于房屋的需求依然旺盛，在这股需求带动下，势必将支撑房价走势，加上建材价格不断飙升，新推介项目将会以接近市价水平推出。

白文春：应从入场门槛下手
预算案的新宣布，难免冲击市场买气，影响投资者情绪。

不过，这些措施只是针对短线投机者，发展商及真正想要拥屋者并不会受到太大影响。

除非从入场门槛下手，减少市场对房屋的需求，否则很难遏制投机行为。

入场门槛相关的措施包括调高印花税，或者从贷款着手，将第三房的70%贷款限制，进一步调低至60%，借由提高购屋成本，让有意投资房产者三思。

蔡汝光：市场买气仍旺盛

产业盈利税骤增至30%，或许将导致一些短线炒作的投机者，宁可减少赚幅，赶在明年前将房产脱手。但这种情况并不意味着屋价会下降。

在短期内，仍未能感受到预算案对本地房地产市场的影响，发展商依旧继续推出新项目，市场买气依然旺盛。

报道： 陈爱玲

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马电讯强征房屋通讯基建设备
发展商理会：房屋将涨价

• 全国
  

  2013-11-24 09:13 http://www.nanyang.com/node/580963?tid=460

（吉隆坡23日讯）马来西亚发展商理事会反对大马电讯公司推行的伙伴计划下，强制发展商必须先支付每一个兴建房屋单位的通讯基建设备。

该理事会指出，这项计划对发展商是不公平的，因为不管是购屋者需要或不需要，都必须要支付每一单位的房屋通讯基建设备。

“大马电讯公司不应该通过把这类额外的开销，由发展商去承担，因为这会提高兴建的成本及导致房屋价格上涨。”

大马发展商理事会是由马来西亚房地产发展商会、沙巴房地产发展商协会及沙拉越房地产发展商协会组成。

该理事会是在本月15日召开第18次会议，商讨房地产的共同问题与挑战，过后，针对政府实施的多项措施发布文告。

理事会关注政府在明年财政预算案推出的多项抑制房屋价格上涨与投机活动的措施，该会认为有关措施不会对房地业市场造成不利的影响。

“国家银行拟定的贷款指南，已遏制不健康的房屋投机活动。”

不应再施加惩罚措施

理事会不希望政府对房地业业施加进一步的惩罚措施，最好是在监督下，让市场作出反应。

“理事会欢迎政府推出人民可负担购买房屋计划，以让城市的人民居者有屋，也可稳定屋价。”

理事会希望政府能把提供予一个大马房屋公司的奖掖，也能扩展到私人领域的发展商，兴建更多可负担房屋。

“政府推出的我的首间房屋计划也是一个好的开端，理事会希望政府也能够如计划内所提供的补贴3万令吉，让私人发展商参与。”

理事会要求重新检讨修正第五条财务条例法案，即强制土地征用获得的赔偿，需缴付所得税，该会认为它会影响发展商与房地产市场。

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大马魅力渐失？

• 封面故事
• 产业周刊
  

  2013-11-22 12:44 http://www.nanyang.com/node/580616?tid=688

地产顾问公司莱坊（Knight Frank）早前发表的报告指出，是次预算案宣布的打房措施，将导致房产发展商和买家出走海外、房产价格转至缓慢增长，以及市场投资焦点从住宅转向商业项目。

在上调产业盈利税（RPGT）及取消“发展商承担利息计划”（DIBS）后，大马的房地产投资回酬与区域其他国家相比略显失色，因此，投资者或将选择在其他国家置产。

莱坊表示，大马资金流出在2006年为11亿5000万美元，在2011年至2012年维持在50亿美元（157亿令吉），而大马人首选的海外投资市场为伦敦，其他则是新加坡、澳洲和美国。

在外国人眼中，大马是否真的逐渐失去魅力，外资买气实况到底如何？

蔡汝光：仍比区域房子便宜
国内房市热点的房价在过去3至4年内，的确是几乎翻倍。
但综观过去10年的房价走势，平均每年增幅仅为7%，幅度远低于区域其他国家。

和区域其他国家相比，我国房产价格相比之下较为廉宜，对于香港及新加坡投资者来说，依然具有吸引力。

符儒仁：依区或首当其冲

政府将房产盈利税上调至30%，料将影响外国投资者的购兴。
其中，依斯干达地区料将首当其冲，预期该地区的公寓房产海外销售将下滑。

但我观察到市场上出现许多短线投资者，都是以团购方式购入房产，然后在很短的时间内转手套利，预算案的两大措施将会冲击这类“团购投机者”。

任广财：外国买家占少数
预算案的多项措施，的确让大马房市在区域市场中渐失吸引力，但需要注意的是，在我国房市的外国投资者人数，其实只占少数。
即使是近期成为关注焦点的金海湾碧桂园计划，外国投资者于我国房市的置产比例不超过2%。

保罗邝：团购吸引力下降
对于团购投资者来说，房产盈利税肯定是获利的刽子手。
在赚幅减少，加上扣除其他的购屋手续费用后，可以平分的盈利微乎极微，集资投资房屋的吸引力将因此大幅下降。
贷款批核更严谨

居者有其屋，关键在于人们能否取得房贷，蔡汝光认为，除了要有合适的房子，房贷批准率也是关键。
他说，自从国行严格执行贷款审核，并以贷款者净收入计算贷款偿还能力后，国人购屋贷款已不太容易取得。
需时1个月

“拥有超过1间房屋者，更难取得第二或第三房贷款，中产收入阶级投资房产其实已不容易。”

他指出，以往贷款审核批准非常快速及容易，只需要几天的时间就能办妥，但现在审核条件严格，平均需要1个月左右完成。

审核时间的延长让市场购兴慢下来，进一步导致交易宗数增长放缓。

“虽然市场预期短期内价格增幅会放缓或进入修正期，但在难以获得贷款的情况下，即使房价进入修正期也无法协助人们拥屋。”
不过，这并不意味着投资房地产将被视为畏途，他说，这为投资者提供一个很好的时机，进行调整与规划，在房产价格趋向稳定之际再置产。

发展商新招或利息补贴

发展商为促销房地产以及催谷买气，不时推出创新配套吸睛。

在政府禁止DIBS之后，发展商或许将游走在灰色区间，以“DISS”（发展商利息补贴计划）吸引投资者。
在预算案公布之前，大部分发展商就已预测政府将禁止DIBS，一些发展商已开始推出创新或优惠配套，包括为（以投资者为目的）投资者提供转租服务、租金回酬保证计划，以及类似

DIBS的发展商利息补贴计划（简称DISS）。

兴业研究10月28日的报告指出，在预算案公布前，就有一些发展商更以DISS取代DIBS。
和DIBS略微不同的是，买家在完成购屋程序后，发展商将在建筑期间，每个月退还部分款项予买家，作为银行分期付款的利息补贴。

报告说，美国爆发次贷危机后，国行禁止发展商以5：95贷款优惠（5%头期及95%贷款）吸引买家，DIBS因此应运而生。
不过，综观目前的市场情况，大部分发展商只会针对部分销售成长较为缓慢的发展计划，给予购屋者DIBS优惠。

年轻人口支撑需求

大马统计局2012年的人口年龄分布数据显示，15岁至24岁的人口占大多数，约586.5万人口，在未来5至10年，他们将是下一波消费及房市成长支撑力。
此外，大马统计局的另一项资料显示，在2012年时，80%的国人收入低于6954令吉，依照目前的贷款批准审核规定，此收入阶级的人士只能负担30万令吉左右的房屋。

另一方面，国家产业资讯中心（NAPIC）报告指出，在2012年时，国内推出的新房屋计划，只有31.7%为25万令吉以下的房屋。从这两项数据中，不难发现我国的房产供应，与国人的能力和需求并不相符。

蔡汝光指出，就人口年龄分布来说，国人对于房产需求将继续攀扬，因为小家庭依然希望能够拥有自己的房子，在这样的欲望下，房屋需求将获得支撑。

料更多可负担房屋
“随着预算案的多项房市降温措施开始在明年开跑后，可以预见将会有更多可负担房屋计划将陆续推出，以满足市场需要。”
数据显示，在今年上半年，国内的房产交易宗数达18万5709宗，相较2012年上半年的21万7067宗，按年下滑14.4%；同期交易总值则按年微跌2.8%至670亿6300万令吉。

Rahim&Co研究执行主席拿督阿都拉欣早前在汇报会上说，由于25万令吉以下的房产减少，使得国内的房屋交易量在今年走下坡。

报道：陈爱玲

tboontan

苏民峰：住宅位置须配合地理环境
“背山临水”未必绝佳

• 全国
  

  2013-11-26 08:15 http://www.nanyang.com/node/581398?tid=460

（吉隆坡25日讯）香港著名命理风水师苏民峰指出，尽管风水并非万能，但若风水师认为无法可施，连布局也无济于事时就应听取风水师的劝告，迁岀为妙。

他说，香港就曾发生不少住在处于阴地的宅房，多年事事不顺，住户生病或甚至损财伤丁，然而他们在搬迁过后安然无事。

苏民峰昨晚在吉隆坡绿野国际会展中心的第15届书香世界中华书展举行的《马年行运风水布局》讲座会上，向大马民众发岀劝告。

应尽快迁移阴地

他举例，若房屋所在属于阴地，手机连信息也接收不到，而且是建在只有一个进岀口的死角，则多为“损财伤丁”的地方，应尽快迁移。

“阴地旺女人，住在这种地方的女人会觉得做事很顺利，但坏就坏在嫁不岀去。”

苏民峰也说，房屋建在“背山临水”的位置，也未必就是风水绝佳的地方，仍须配合地理环境。

举凡房屋包括建在好风水地方的房屋的设计也很重要，避免厨房对着厕所；站在大门直望岀去的地方，也不宜对着电灯柱或有尖形类似利器的物件，以免带来厄运。

睡床上不宜有吊灯

不过，苏民峰指现代的房屋设计，多有厕所对着厨房，面对这种情况，人们仍有破解的办法，只需在大门置放一面镜子，便可以把不好的东西反射出去。

“再如睡床上面，也不宜有吊灯直对着，电灯应安装在斜一点的地方；至于风扇则无所谓，因风扇转动时，把不好的任何东西都吹走了。

“屋内的装修不要古灵精怪，镜子也不可对准床，厕所也不要对着床，否则将造成阴阳不调和，睡眠素质欠佳。

“此外，镜子和挂钟也不可对着大门口，大家须紧记。”

不必花钱改风水

苏民峰也授民众一招，指不必动辄花费金钱改风水，只要布局便可以把不好的东西化解，例如厨房若对着厕所，只需在两者之间吊一瓶植物便可。

“若大门对着电灯柱，只需在屋前置放盛着水的物器即可破除邪气。”

tboontan

打房冷却炒楼•白文春

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  2013-11-28 10:19 http://www.nanyang.com/node/581983?tid=462

政府于2014年财政预算案宣布一系列抑制产业市场投机活动，这包括提高3至5年脱售房产的产业盈利税（15至30%，包括外国人）、废除发展商承担利息计划（DIBS）、提高外国人购买产业的最低价格门槛（从50万令吉倍增至100万令吉），以及提高产业房价透明度。

一些发展商认为，上述措施的影响料不会太显著，其他发展商则设法弥补DIBS被撤销对房产销售所带来的负面冲击。

接着，国家银行于11月15日向银行界发出一分通知书，以厘清有关措施，这包括禁止金融机构为利息资本化计划（Interest Capitalisation Schemes，简称ICS，包括DIBS在内）下所购买的产业，提供贷款便利。

国行也改以实销价（Net Selling Price）取代大价（Gross Selling Price）来计算房屋贷款上限，来计算房屋贷款上限，这意味着，购物者在购置产业时须缴付的首期付款将会更高。

房价飙升远超负担

我认为，上述各项抑制房屋投机活动的措施早该实行。尽管此举协助抑制炒风，但过去3年来，国内房产价格已经大幅飙升，远超许多购屋者有其是打工一族的负担能力。

除了投机活动，过去数年利率偏低，进而令借贷成本偏低，或是促使产业需求大增的另一主因。

美国等多个先进国采取史无前例的量化宽松政策，也加剧了这个情况。量化宽松政策令许多有钱人担心，若他们把钱存在银行赚取偏低的利息，通货膨胀将侵蚀他们的资产价值。

因此，许多人转而购买房地产，以抑制通胀影响，为他们的财产进行保值。

门外汉纷插上一脚

此外，过去几年产业供应大增，越来越多人及公司进军产业发展领域，也是另一问题所在。

我发现，过去3至5年内，许多原本核心业务并非产业发展的公司，例如制造厂商、贸易与服务公司、木业公司及科技公司等都纷纷在产业发展领域插上一脚。这实在不是什么好现象。

上述发展导致更多的银行资金转入产业领域。事实上，2010至2012年的过去3年内，住宅与非住宅产业贷款年均增长15%，增速远比我国经济增长率更高。

因此，截至2012年杪，约40%的银行贷款是产业贷款，这高于2004年杪的32%。另一方面，制造业贷款占银行总贷款的比重，则从2004年杪的12%，于去年秒进一步下滑至9%。

资金少投生产领域

我认为，这对大马经济不是一项健康的发展，而且由于过去几年我们把较少的银行资金转入生产性的领域，它将抑制大马未来的经济增长。只有具生产力的领域才会协助提振大马经济增长，并提升国人收入与增加大马产品外销。

尽管我曾向有关当局反映这个问题，并呼吁当局推出适当的措施，以提高发放予制造领域的贷款比重，但当局显然无动于衷，并认为应交由市场力量主导。

我始终认为，在特定的时候作出特定的干预行动是有必要的，因为市场经常不会把资源输送到正确之处。

文：白文春