房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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林冠英：助首次购买公屋者  
国行应拟共享拥有权配套

• 全国
  

  2014-03-22 09:47        http://www.nanyang.com/node/608217?tid=460

（吉隆坡21日讯）民主行动党秘书长兼峇眼国会议员林冠英认为，国家银行应该恢复发展商利息承担计划（DIBS），及推出共享拥有权配套（SOS）给首次购买公屋及可负担房屋的购屋者。

林冠英也是槟城州首席部长。他发文告说，槟州政府针对低收入群体推介了“共享拥有权配套“，让他们也能拥有属于自己的廉价屋。

他指出，在此配套之下，州政府将提供30%免息贷款给那些购屋者，剩下的70%由他们向银行贷款，双方共享房屋拥有权。

他形容最新的2013年国行报告显示国行完全不顾虑2012年马来西亚家庭债务占据了国民生产总值（GDP）81.1%，及2013年占据了国民生产总值86.8%的问题。

他说，大马2013年的家庭债务是8543亿令吉，而每月收入3000令吉以下家庭的借贷占据了27%共2301亿7000万令吉。

“国行也揭示每月收入3000令吉以下的举债家庭，他们的借贷总额是他们年收入的7倍。”

低收入群申请房贷更难

林冠英指出，国行把购置房产的最高贷款期限从45年调整至35年，已使到低收入群体的首购人士没有能力去承担。

他说，这种调整方式，只会让每一期的房贷缴款额增加，使低收入族群更难符合贷款资。

他说：“低收入群的收入根本追不上通货膨胀，迫使很多人必须举债度日，以维持他们的生活水平。当背着比家庭年收入还要高7倍的债务，低收入群想要申请房屋贷款，要获得银行或金融机构的批准将会难上加难。

他说，国行应清楚国人的收入有如被冰封在冰川陷阱无法动弹，原因是百物皆涨所导致的通货膨胀。

“这导致很多家庭必须举债解燃眉之急，甚至在无法获得正规金融公司的借贷之下，向‘大耳窿’借高利贷。”

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最高点 只有天晓得

• 投资策略
• 产业周刊
  

  2014-03-28 13:24        http://www.nanyang.com/node/609945?tid=686

人总是贪婪的，尤其是看到钱的时候。

眼见房价节节飙涨、投资回酬越来越高时，贪婪之心就起。

股神巴菲特曾经说过：正确的投资方法是；看到别人贪婪时，要感到害怕；而看到别人害怕时，则要贪婪。

这种逆向思维，用在产业投资，又何尝不一样？

当你看到连不懂什么是产业投资的婆婆妈妈也叫嚷着一蜂窝投资产业时，或许也正是你要格外提高警惕，小心产业泡沫爆裂的时候了！

再环顾最近大马房价，短短2年间飙涨20至50%；不仅让手上没房的人大叹加薪永远追不上房价，而且也让手上有房的人赚得眉开眼笑、盆满钵满。

于是见猎心喜，手上还有余钱的，更是放手一博，再落重本追加几间，一心一意只等二三年后再大赚一笔。

然而根据钟摆理论，房价都有周期性，不可能永无止境地涨个不停。

有上必有下，上下摆动、周而复始。关键就在于，你买对时候了吗？你是在什么时候买入、投资？

投资产业，就像买卖股票一样，低买高卖，逢低买入、逢高卖出。

这么浅显的道理，相信每个人都懂。

只可惜“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，当下你永远不知道，何时才是房价最低、最高，最佳买入、卖出的时机？

产业泡沫迟早爆破

其实，早在二三年前，当房价开始飙涨之际，就已有人频频发出警告说，房价太高了，产业泡沫随时就要爆破。

话虽这么说，但要来的却不来。

过早预见的产业泡沫非但未如预期降临，反而变本加厉，涨得更凶更高，让更多的投资者追着房价穷追不舍、追加投资多多益善。

直到去年，政府在2014年财政预算案中出台多项不利产业的打房措施，包括提高产业盈利税（real property gains tax，简称RPGT）、撤消发展商承担

利息计划（developer interest bearing scheme，简称DIBS）、提高外国人的置业门槛（限制外国人只可购买价值100万令吉以上的产业限令），和以净售价决定房贷与房价的价值对比（loan to value，简称LTV）等，并于今年1月1日正式实行之后，房价才开始趋软、稍微回跌。

去年交易量跌12.6%

果然，今年伊始才几个月，产业市场发展放缓。

从市场搜集的情报显示，在新的一年里，发展商最新推出的多项发展项目，买气已大不如前，有者甚至因而展延推售，说明打房措施已经开始奏效，房市确实逐渐回软，出现降温迹象。

当然，这种现象，根据专家指出，预料也不会持续太久，并预计在今年下半年逐渐好转。

明年或因2005年4月1日开始实行的消费税影响，于上半年稍微下滑，但过后于下半年又会逐渐回升，并延续至2016年。

根据统计数字显示，2013年和2012年上半年同期相比，大马房产的交易量已经下跌了12.6%，其中新屋交易量下跌25.4%，二手屋交易量则下跌9.1%。

至于交易额则没有多大差别，分别为326亿和329亿令吉，说明房价依然坚挺不衰。

因此一般预测，2014年的产业市场，无论交易量与交易额，整体将会继续下跌。

未来房市举步维艰

这是最好的时代，也是最坏的时代。

随着政府严厉打房管控房市、打压投机炒作之后，预计在短期内，投机者将难以在房屋建竣之后迅速脱售套利，或出租分担房贷。

届时，那些没有能力偿还房贷与利息的投机者，或会陷入家债或债台高筑的窘境。

因此，一旦这个数字与日俱增，严重影响整个产业市场，并因而造成房市有价无市、停滞不前时，居高不下的高房价恐怕也难以为继、继续支撑下去了。
更何况，预期中的升息压力、通胀压力、税务加重、消费力减弱、经济成长放缓等不利因素层层包围下，也势必使未来几年的房市举步维艰、步步惊心。

没有人希望产业泡沫真的发生，然而在产业泡沫还未形成前，做好万全准备，未雨绸缪、防患未然，却是有必要的。

产业泡沫真的要爆了吗？有人说就快了，也有人说不会，人言籍籍谁是谁非，或许真的没有答案。

也许，能够被你不幸言中、预测的，就不是市场了。

无论如何，让房市回复“住”本位，居者有其屋，让真正需要的购屋者拥屋自住，或许就是购屋者最大的心愿吧！

拿督林景清 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理、依斯干达海滨控股董事

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楼上的地产公司董事经理，实在老实，

从未看过地产业者唱坏地产前景。

大家可要好好思考，投机产业者需小心行事

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屋理絮闹：泡沫是真是假？
（第二篇） 验证泡沫第三征兆-产业价回软

• 屋理絮闹
• 产业周刊
  

  2014-03-21 16:40         http://www.nanyang.com/node/608161?tid=686

产业泡沫是典型的经济泡沫现象，无论国内外都有机会发生。
上期，我向大家推介了验证“产业泡沫是真是假？”的3个征兆，其中2个征兆符合了大马产业领域趋向泡沫化。

这一期，我将验证第三个征兆。同时，若产业泡沫的说法成立，还不幸破裂，购屋者该如何应对。
产业市场泡沫破裂前，会有3个征兆，探讨以下3个问题就可以得出结论。

1.产业价格是否迅速上涨？

2.产业价格是否上涨至无法支撑的水平？

3.产业价格是否回软？

上期，我已经验证了第1和第2道问题，得出的答案是产业价格迅速上涨，且产业价格已上涨至无法支撑的水平。现在，我们来探讨第3个问题，产业价格是否回软？

我研究吉隆坡市内的3座公寓，结果如下：
Regalia每平方尺价跌至663


Regalia服务式公寓于2012年1月，售价为每平方尺639令吉，后于2013年上涨至最高水平，达每平方尺911令吉。

不过，2013年4月起，该公寓的价格从每平方尺911令吉回软，截至2013年8月，每平方尺价格下跌至663令吉，仅较2012年1月的每平方尺639令吉高出一点。

Suria Stonor每平方尺跌至646


Suria Stonor服务式公寓于2006年7月起，每平方尺售价为662令吉，2009年1月，达到每平方尺1286令吉的最高价。

但从2009年1月起价格开始回软后，截至2013年7月，Suria Stonor价格下滑至每平方尺646令吉，比2006年7月时的价格还低。
Vista Kiara每平方尺价跌至427


Vista Kiara公寓的售价，2010年12月为每平方尺299令吉，上涨趋势一直到2012年11月，每平方尺达553令吉，为最高水平。

尽管如此，2012年11月后，该公寓价格就开始下滑，到2013年5月，每平方尺价格下跌至427令吉。

【总结】
产业价跌将蔓延至全国

从分析上述3个公寓的价格走势来看，我们正见证着吉隆坡的产业价格开始下滑，而且吉隆坡产业价格下滑趋势将陆续地蔓延到全马各地。

因此，我相信，产业市场泡沫破裂前的3征兆都已显现，证明大马产业泡沫化，且很有可能会看到产业泡沫破裂。

泡沫破裂其他征兆

若大马产业泡沫破裂，有什么征兆呢？

你在任何地方都可看到以下的情况：
●购物中心内的购物者更少
●报章上更多银行拍卖广告
●报障上更多报穷广告
●法庭内更多银行拍卖案件
●法庭内更多报穷案件
●当你与产业经纪交流，他们会告诉你产业市场会持平，交易量保持在最低数量
●大马家庭被夹在庞大的债务和不断上涨的生活成本两大问题间

文：张仰荣博士  （资深房地产顾问）

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產业领域　准备迎接下跌週期

http://www.orientaldaily.com.my/index.php?option=com_k2&view=item&id=108572:&Itemid=198

產业领域经过4年荣景之后，2014年预计將进入下跌週期。虽然该领域长期的基本面仍完好，比如人口结构及经济成长等，但是一些週期性的短期因素，却开始转坏。               

艾芬投行分析员整体上预测，发展商的新盘认购率將会放慢，竞爭剧烈的市场，將导致赚幅下滑。

同时，银行领域谨慎的放贷，政府的打房措施也將导致销售放缓。

此外，房价高企，影响人们的购房能力，也是房產销售料减速的原因。虽然如此，分析员仍相信，產业公司的销售仍会保持成长的趋势，因此，股价下跌的空间也有限。

拉昔胡申研究分析员则更乐观，这主要是因为在预算案的打房措施出炉將近5个月之后，產业领域的股价已经全面反映这负面的因素，加上即將进行的多项基建计划预计將会激励行业的成长。

因此，分析员將投资评级上调至「加码」，並建议从小资本產业股转向大资本產业股。

新供应达到新高

2009至2010年期间，大马新动工的房產计划达到最低水平，每季供应平均只有1万6000至2万个单位。然而，这样的情况，最后已经逐步改善，到了2013年每季平均供应达到3万4000个单位，截至2013年12月底，即將竣工的新供应达到歷来最高水平，57万1000单位。自2007年以来，有规划的供应维持在44万至48万个单位的稳定水平。

中新加入市场

大马土地价格处於相对具吸引力的水平，让中国及新加坡投资者趋之若鶩，加上这两个国家都面对政府的严厉打房措施，促使投资者纷纷寻求其他投资选择。这趋势，也让新加坡及中国发展商爭相进入大马房產市场。外国发展商进驻导致土地价格被推高，影响发展商日后发展计划的赚幅。此外，部份中国发展商採取激进模式，推出大量新盘，不但造成更剧烈的竞爭，也使特定地区出现供过於求的现象。

打房措施衝击

大马政府在2014年財政预算案中，宣布多项为房產市场降温的措施，这些措施包括，提高產业盈利税（RPGT），上调外国人可购买房產的最低价格水平，从原本的50万令吉，提高至100万令吉，同时，也禁止发展商为客户承担利息计划（DIBS）。国家银行过后也向银行机构发出通知，指示所有银行在考虑房贷申请时，必须以净產业价格，作为计算房產价值的標准，即调整所有回扣，折扣及赠品之后的价格。

此外，多个州属政府也宣布个別的打房条例，其中，檳城州政府就对购买房產的外资徵收3%的税务，柔佛政府也对购买房產的外国人徵收2%的税务。这些措施都对房產领域不利，尤其是那些以外国投资者为主的房產计划。至今，许多房屋发展商及潜在投资者仍採取观望態度，以评估这些措施將造成的影响。

可负担能力降低

艾芬投行分析员指出，房屋价格整体上超越通货膨胀及薪金增长的幅度，自2009年底以来房產价格的涨幅达到43%。

房屋价格持续走高，加上银行利率预期將上调，以及政府削减津贴造成生活成本上扬，將导致人们购买房產的可负担能力减低。政府削减汽油，白糖及能源津贴，导致物价走高，在通胀压力下，艾芬投行预期，国家银行在未来18个月內將上调利率25至50个基点。这均將影响人们购买房子的能力，打击购屋意愿。

此外，分析员也预期2015年4月，消费税（GST）正式上路后，人们的生活成本將会进一步上扬，届时购买房子的能力將会更低。

分析员相信，房產价格仍会企稳或稍微走高，主要是因为成本继续提高。同时，新房產销售及认购率则预计將显现疲软走势，因为剧烈的市场竞爭，加上，打房措施衝击，以及人们购买房產能力进一步下滑。在这样的趋势中，房屋发展商的赚幅预期將会受到压缩。

为了减少这下滑趋势的影响，发展商也开始调整他们將推出的產品及行销策略。这包括在各房產热点，推出新產品。多元化產品的地区，以减少风险，並渗透更大群的投资者。房產发展商也將產品焦点转向有地房產，因这一类房產的需求稳健。此外，发展商也更积极的招揽新加坡、印尼、中国、香港及日本的买家。

另一方面，官联公司及州政府相关机构在推动房產发展计划方面非常积极。部份政府主导的產业计划，预期將为得標的產业公司带来良好发展机会，但同时这一类计划也將对其他业者带来竞爭，尤其是一些有特別优惠的项目，比如，敦拉萨交易中心（TRX）及美迪尼，或政府资助的基建计划。

拉昔胡申研究分析员指出，一些大型基建计划，如马新高铁，捷运第2及第3线路，桂莎白莎罗计划等，预计都將为產业领域带来重估动力。

而檳城產业发展就主要是在峇都加湾的投资；而依斯干达地区的需求可能需要更长的时间实现，目前市场传言，当地可能兴建一家新赌场，若真如此，预料將可加速当地產业市场的走势。

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房政部设委会商讨
建百万间人民组屋

• 第13届国会报道
• 全国
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2014-04-03 11:09  http://www.nanyang.com/node/611274?tid=460

（吉隆坡2日讯）城市和谐、房屋与地方政府部已成立一个委员会，商讨兴建100万单位房屋的计划，一马人民房屋机构负责发展50万单位房屋、私人发展商35万单位、国家房屋有限公司10万单位，剩余的则由房政部负责。

房政部副部长拿督哈丽玛说，房政部今年拨出5亿7800万令吉兴建1万6473单位人民组屋。

她说，政府的目标是每年兴建20万单位房屋，5年则达到100万单位的目标。

她今天在下议院委员会阶段总结部门2014（2013年）附加供应法案时说，政府将通过各项房屋计划，协助中低收入人民达到居者有其屋的目标。

哈丽玛说，凡是月入少过3000令吉的国民，可租赁或购买人民组屋。人民组屋每月租金124令吉，组屋的售价则为3万5000令吉。

5年内落实承诺

她说，月入3000令吉或以上的国民，可通过“私人可负担房屋计划”（MyHome）购置房屋，政府提供高达3万令吉补贴。

哈丽玛表示，MyHome1计划是供月入3001至4000令吉者申请，屋价介于8万至12万令吉，在扣除政府提供的3万令吉补贴，购屋者只需缴付5万至9万令吉。

她说，MyHome2的对象则是月入4001至6000令吉者，这个850平方米的单位原价为12万1令吉至20万令吉，在扣除政府提供的补贴后，购屋者只需付9万至17万令吉。

沙巴砂拉越的MyHome1及MyHome2购屋者也同样获得3万令吉补贴。

哈丽玛说，除照顾穷人，政府也了解到中等收入者迫切希望拥有属于本身的房屋。

她说，国阵政府于去年大选前承诺兴建100万单位各类房屋，如今这项承诺会在未来5年内落实。

工程停工逾半年 购屋者可终止合约

哈丽玛指出，根据即将在今年6月生效的1966年房屋发展（管制与执照）修正案，购屋者在签署合约后，若房屋工程停工连续6个月或以上，购屋者有权终止该合约，这可确保房屋工程的搁置不会发生。

她说，在该修正案第8条文下，购屋者有权终止合约，惟须先获得屋业管制人和金融机构的认可。在第24（2）条文下，若发展商搁置房屋计划，其罚款将从最高25万令吉提高至最高50万令吉。

她认为，该修正案可说是相当严厉，能有效管制房屋发展商并确保他们不会随意搁置房屋工程。

她今日在国会下议院问答环节，针对民主行动党蒲种区国会议员哥宾星的附加提问这样说。

哈丽玛说，从2009年至今年2月28日，在206项搁置房屋工程中，有72.4%或149项工程已经复工并建竣，这惠及2万2868名购屋者。

其中，仅在雪兰莪州就有60项搁置的房屋工程，有3项位于蒲种区。对此政府已通过国家房屋局采取行动，确保有能力及有经验的发展能接手该搁置工程。

tboontan

政府资助首购族3万元
我的家居计划开放申请

• 热盘亮点
• 产业周刊
  

  2014-04-04 16:01

首相拿督斯里纳吉去年推介的“我的家居计划”（MyHome Scheme）开跑了！

这个共有3亿令吉奖掖的基金，将协助1万名首购族购买房屋自居，每单位最高可获3万令吉资助。

这项奖掖计划从4月1日起接受申请，有兴趣参与该计划的私人领域发展商与购屋者，可通过http://ehome.kpkt.gov.my申请。

根据这项为全民购买可负担房屋的计划，唯有年届18岁以上，首次购屋的大马人，且收入不超过6000令吉，便有资格申请。

所有申请将由城市和谐、房屋及地方政府部审查，然后通过抽签方式选择购屋者。

发展商需确保购屋者获贷款

合格申请者的3万令吉援助金，政府会直接缴付给参与这项计划的发展商，作为购屋者在签署买卖合约后，所需支付的10%首期。

余款则由购屋者通过贷款缴付，发展商有责任确保购屋者能获得银行贷款。

换言之，符合资格的首购族可减轻大笔购屋时所需的现金。

以目前的市况，购屋前，你必须准备好最少达屋价10%的现金作为头期，其他需用现金缴付的收费还有买卖合约和贷款合约的律师费及印花税。

对入息不高的国人来说，这些都是不易承担的负担。

设2制度供申请
“我的家居计划”设有2种制度，供不同家庭收入者申请。

10年内不得转售
但成功申请到资助者，从签署买卖合约日期起的10年内，除了转让给直系家属如配偶或孩子之外，购屋者不得转售或转让有关单位。
这个禁售期也会列明在买卖合约中。

【申请所需文件】

●申请者的身分证副本
●申请者的丈夫或妻子的身分证副本
●申请者的孩子的身分证或小孩身分证副本
●出粮单或证明收入信函的副本（丈夫或妻子）
●残疾人士（OKU）卡副本（如适用）

tboontan

泡沫是真是假？ （第三篇） 仿佛看到1998年影子

• 屋理絮闹
• 产业周刊
  

  2014-04-04 15:00        http://www.nanyang.com/node/611683?tid=686

从之前针对价格走势的分析来看，印证了吉隆坡的产业价格迅速上升后，目前正在下滑，而下滑趋势更慢慢蔓延到各地。

我们现在来探讨，产业价格是否会暴跌？若真的发生，业者又该如何应对？

房产价格经历快步攀升再回落，大多数人都会问，产业价格真的会暴跌吗？

为了回答这个问题，我为大家整理了1997/98年亚洲金融风暴前和后的产业价格资料。

根据财政部1994至1998年5年间的《产业市场报告》，得出结果如下：


亚洲金融风暴后  产业交易量创7年新低

在1998年，亚洲金融风暴一年后，大马的产业交易数量创下7年新低。

1997年的交易量，较1998年下滑32.3%；1998年内，产业价值也1997年的产业价格下滑47.8%。

假设1997年产业价格价值100万令吉，1998年的价值就剩下52万2000令吉。

同时，一年后，1998年的产业交易数量，仅较1991年总交易量增加13.5%。

产业跌价打击市场

我认为，我们现在已开始看到1998年的情况，惟2014年产业价格回跌的情况有多严重，目前还是难以预测。

不过我相信，若以2012至2014年间国内产业价格涨幅，来比较1997至1998年间国内产业价格涨幅，今年内，产业价格若下跌，对市场的打击会更加严重。

引用牛顿定律，凡事有上升趋势的事物，都会回跌，因此产业价格过去数年如火箭般激升，最终也会回跌。

勿信传闻

若产业泡沫即将破裂，你该怎么办？

不要相信传闻！你应该聆听自己内心深处，相信自己的直觉。

购买房屋前，应该仔细考虑：

●选比较受欢迎的产业类型（更多人选择的产业，能够扩大你的二手市场）
●不要以溢价购买房产
●只购买自己有能力负担的产业
●先检验本身的购屋能力
●不要“人云亦云”，尤其别被所谓的“产业大师”诱惑，结果购买了自己不能负担的产业
●购屋时要以市价购买
●要了解我国各族的禁忌（禁忌将限制房产的二手价格）
●不要自己评估产业，购屋前应该咨询产业经纪、估价师和律师等专业人士

卖房或调整还贷时间表

若陷入财困，不能负担房贷怎么办？

如果你已购买房子，但无法继续偿还房贷，而且对于自己未来的收入不确定，就要尽快解决问题！

首先，可跟银行商讨，以调整房贷的还贷款计划，拟定新的付款时间表。

如果真的没有办法再负担房贷，那么就应该考虑以最好的价格将房子卖掉，偿还拖欠银行的贷款。

但是，若买了房子还是不足以还清所欠银行的数额，那么就与银行商讨，将售后亏损转换成个人贷款等，以更长的期限如10年来摊还。

别陷入负债窘境

无论如何，如果你还没有购屋，尤其以天价购买房子，就要停止，别陷入负债窘境。因为当产业泡沫破裂，1997/98年金融风暴的跌幅重现，产业价格就会大幅下滑，你所购买的房屋价值就有可能下滑高达40%。

你的决定和入市的时机将影响你未来的命运，若对于未来还是不确定，租屋是不错的选择。
迟些才购屋，好过以不合理价格购买后，事后才后悔。

文：张仰荣博士  （资深房地产顾问）

tboontan

钱途屋语：买房要准备多少钱？

• 产业周刊
  

  2014-04-11 13:23        http://www.nanyang.com/node/613324?tid=686

标价多少算是可负担房屋？在目前市场价位上扬幅度快速的情况，已经不容易定义。

根据政府为可负担房屋推出的各种计划，可见目前比较能接受的价位是40万令吉。

即使如此，你会发现，这个价位的房子已是买少见少了。

如何为可负担房屋定义是一个问题，但购房门槛相信是更多人关切想知道的。

可能你很难相信，大约在4到5年前，是有可能以20万令吉左右，在一些热门的城市地点如吉隆玻、八打灵再也、新山或槟城，购买一间不错并不小的公寓，而且这很普遍。

在2010至2012年间，政府将可负担房产定价在约22万令吉。

这可从2011年财政预算案中宣布的“我的第一间房屋计划”（SRP）中印证，因为政府当时将这项计划的住宅顶价定在22万令吉。

但当来到2012年底时，这个价位的房子已经很难找到了。

首间房屋计划顶价40万

首购族开始发现，他们无法承担房产的市价。

观察到这个变化，政府去年将“我的第一间房屋计划”的顶价设在40万令吉。

这转变由多个因素导致；一边厢，低收入群对这可负担房屋40万令吉的标价发笑，因为那根本是他们无法承担的价位，而另一边厢，城市的年轻首购族发现如今很难再找到这价位的房子。

不管政府如何努力为“可负担”这个词来标价，其实都应依照个人的情况而定。

今天对你来说是可负担的，但却无法提供你相对于5年前可负担价位的同等生活质量。

不管你如何定义可负担，要探索入场的门槛有多高，即你需准备多少现金才能购房，让我们从10万令吉至60万令吉的房价对比，就能一探究竟。

须准备头期钱律师费等 首购族享优惠

首先，我们要看看买房的成本，尤其是房产价格和下订时需准备的现金对比。

一般来说，购买房子时必须准备屋价的10%为头期，之后就是律师费和印花税等费用。

从上表屋价和进场成本的对比，看来趋势并不令人鼓舞。

但假如你是首购族，你还有几个减轻负担的方法或项目可考虑：1.购买40万令吉以下房产，买卖合约的印花税减50%2.申请“我的第一间房屋计划”，购买合资格的房屋价格（40万令吉以下的房产），以便可获得100%贷款，意思是不必付屋价10%头期。

须考虑贷款能力

即使你拿得出头期钱和下订时需缴的费用，你还需要符合银行设定的资格来申请按揭式的房屋贷款。

当你考虑房贷的承担能力时，有2个方面必须仔细考虑。

首先，在银行批发贷款前，你的收入必须符合银行的最低要求；其二，即使你符合资格，还要计算你的收入缴付房贷供期后所剩多少，是否足够的资金过生活？这是最切身和实际的问题。

假如这2个问题，其中一项答案是“不”的话，还要继续买房便是不智的决定了。

上表中，我们根据目前的利率、房贷款额和供期等数据，计算出申请房贷所需的最低家庭收入统计。

这只是最基本的统计数据，因为这还未纳入你可能正肩负的其他财务责任。

总结

善用免费谘询服务 掌握可承担房贷价

尽管每个人的财务状况可能都不同，但购房所需的成本与屋价基本上是相符的。

要确认自己有能力与否，必须对比你的个人财务和所需成本。

不管你是不是首购族，申请房贷和购屋时，请谨记善用Loanstreet的免费网上资讯和谘询服务。你也可以在Loanstreet网站使用房贷计算器，掌握自己可承担的房贷与屋价等资讯。

tboontan

林冠英：逾70%房贷申请被拒
国行应恢复DIBS

• 全国
  

  2014-04-13 08:22        http://www.nanyang.com/node/613663?tid=460

（槟城12日讯）槟州首席部长林冠英声称，自国家银行取消发展商利息承担配套（DIBS）后，国内逾70%的房屋贷款申请被拒，这包括廉价及中价屋贷款，因此国行应恢复该配套，让首次购屋者能实现居者有其屋的梦想。

首购族无法贷款

他也促请政府将房屋贷款担保公司（SJKP）的贷款上限从7万2500令吉增至40万令吉。

林冠英今日发表文告说，自从发展商利息承担配套被取消后，很多首次购屋者都拿不到银行贷款来购买他们的房子。

“超过70%房屋贷款被拒，包括廉价及中价屋贷款，因此国家银行应该恢复发展商利息承担配套，以便让首次购屋者能落实和拥有他们的梦想家园。除外，律师费也应该是利息承担配套（DIBS）的一部分，而财政部也应该豁免印花税，降低第一次购屋者的初始费用。”

他认为，房屋贷款担保公司的基金也应该提高到30亿令吉，不只担保向私立银行贷款的廉价屋及中廉价屋购屋者，也担保购买40万令吉可负担房屋的购屋者。

目前这家担保公司的1亿8000万令吉只担保廉价屋及中廉屋，但是并不足以应付全国的需求。

担保公司基金应提高

他说，目前，担保公司保证最高贷款额12万令吉，不足以担保40万令吉的可负担房屋。

如果国家银行有诚意帮忙，廉价及中廉价的利息以及可负担房屋的第一次购屋者应该固定在基本贷款利率（BLR）。

令人难过的是，高额贷款反而能够获得比廉价屋、中廉价屋及可负担房屋贷款更低的利率。

tboontan

只有缓
很难降
房价恐涨5至10%

• 头条
• 全国
  

  2014-04-20 08:47 http://www.nanyang.com/node/615302?tid=643

（八打灵再也19日讯）当国人引颈长盼房价在今年下降时，国内产业及建筑业资深业者直言，房价恐只有缓和而非降价，且房价不但很难降且还会上涨，涨幅在5%至10%。

涨幅胥视消费税效应

而且，当明年落实消费税后，明年房价涨幅仍胥视消费税效应。

马来西亚房地产发展商会主席拿督斯里任广财、双威建筑部董事经理关和贵及双威集团房地产开发联合董事经理王邦彦，三名在国内产业及建筑业资历深厚的业者，今日在“2014年房地产投资论坛”上，针对“房子成本更低-可能吗？”的讲题发表各自的意见。

任广财在房地产的经验超过30年，关和贵曾担任大马建筑商公会（MBAM）会长，在政府及私人界建筑领域的经验超过37年，王邦彦加入双威集团前，曾在工程部服务8年。

他们三人都对房价下降直言不乐观，任广财总结一句“极度困难，但并非不可能”，王邦彦认同“非不可能”，不过觉得“不当”！

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tboontan

赛城 独一无二

• 封面故事
• 产业周刊
  

  2014-04-18 13:00 http://www.nanyang.com/node/615005?tid=688
有大马矽谷之称的赛柏再也（Cyberjaya，简称赛城）开发至今17年，从不被看好，如今成了吸引国内顶尖发展商相争分一杯羹的热土。因高手云集，相互竞争下，赛城的产业项目从概念、规划到落实都是国内独一无二的，发展商务必要做到最好，争取出位。

本报专访赛城8大产业发展商，让大家更了解这个智慧城的现况和大趋势。

赛城产业 百花齐放

70至80年代，一条联邦大道，带动了八打灵再也、梳邦、双溪威、莎阿南等周边地区的发展。

发展商认为，隆布大道（MEX）的启用，为赛城（Cyberjaya）发展注入新动力，引领该城迈向新层次。

拥有经精心规划且完善的基本设施，赛城发展约17年后，如今吸引国内顶尖发展商争相前来推介新产品。

达到发展“临界点”，赛城将聚集国内品质最高、规划最好，且独一无二的项目，未来2年内，人口更将从7万人增至10万人。
以大马矽谷为概念，于1995年推介的赛城，经过约17年发展后，基本建设完善，工作人口庞大，吸引本地产业领域佼佼者陆续进军。

这发展趋势为整个地理环境和经贸的先决条件，产生了巨大变化。

如今，这里的房地产项目，可说是汇集了国内最顶尖的发展商，推出最好的项目。

现在，购屋者可在赛城找到具有现代感设计、概念独特、素质高，还符合环保概念等条件的产业。
Setia Haruman私人有限公司是赛城的大地主，也是总发展商。

产业素质高概念特别

目前，除了Setia Haruman，另有超过100家发展商在赛城有房产项目。

著名的发展商就有20多个，包括马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）、UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）、侨丰产业（OSKPROP，6661，主板产业股）、百乐园（PARAMON，1724，主板产业股）、高美达（GLOMAC，5020，主板产业股）、MCT集团（MCT ConsortiumBerhad）、Areca产业及Emkay集团等。

著名发展商相继在赛城大展拳脚，让该城产业市场百花齐放，除产业素质高，一些特色更是全国首创或独一无二的。

其中，实达集团与SetiaHaruman联营的Setia EcoGlades，将打造八个不同风格的住宅岛屿，概念特别。
实达集团总经理琵琶莫哈末纳西尔也看好赛城发展趋势，她相信：“这集合了国内发展概念最好的产业项目，其他地方都找不到。”

由零开始 可好好规划

与旧城镇不同，赛城由零开始，因此可好好规划。
Setia Haruman产业发展市场和销售主管廖勇强指出，赛城的基建、保安等设备完善，可打造出独特的产业，让旧有住宅区无法媲美。

他之前配合该公司主办的“2014年赛城优质产业展”（Cyberjaya Primier Property Showcase）汇报会上举例，赛城的闭路电视网络是全马最完善的。
“而且，区内的闭路电视大部分都连接到警察局，其他城镇无一能比。”

他解释，这个闭路电视网络能有效监控城内的安全，而且也方便发展围篱式产业项目。
“现在，中产至高收入购屋者尤其对保安设备关注，所以赛城的围篱式产业项目就吸引了他们的眼光。”

赛城产业展明起举行
“2014年赛城优质产业展”是Setia Haruman常年主办的活动，今年已来到第三届。

展会将在本月19日及20日，于CyberviewResort&Spa举行。

届时，将有8家发展商参展，销售的项目发展总值达113亿8000万令吉。潜在买家及投资者可从展会中，进一步了解赛城的发展趋势和区内新楼盘。

2014年赛城优质产业展
日期：19-20/04/2014
时间：10am-6pm
地点：Cyberview Resort & Spa
电话：03-62012048
网址：http://www.icyberjaya.com

一半土地保留为绿肺

廖勇强也指出，赛城的产业发展经过精密规划，如同天人合一的福地。
“比如总面积超过6960英亩中，超过48%土地保留为绿肺或便利设施等。”

他说，这些优势使赛城成为生态平衡的全球智慧城。随着更多发展商进军赛城，廖勇强披露，区内产业适合所有类型的购屋者，包括初次购屋者，因为发展项目从小的住宅单位到独立式房屋都有。

另外，霹雳州太平的微型小学———联合华小也即将迁校至赛城，坐落在MCT集团在赛城的LakeFront Villa发展项目内。
铺设完善基建光纤

赛城的发展步伐与其他新城镇发展不同，一般初期以吸引人潮为主，所以发展商会先发展住宅产业，而且基本设施也是慢慢才提升。

作为赛城总开发商，Setia Haruman则先完成基本建设，至今已完成城内大部分基本设施，80至90%道路也已建成。
同时，整个城市都设有光纤，整个光纤系统长达35公里。

基本建设完善，让赛城成为跨国公司、高等学府的最爱。
增值高的公司到城内驻扎，更集合了更多人才前来工作和生活；高等学府则培养人才。

外地上班族迁入

多年前，赛城购屋者仍以在当地工作的上班族为主，但这趋势已改变。
随着隆布大道启用，缩短了往来吉隆坡市的时间，不少原本居住在八打灵再也、吉隆坡等地的居民开始搬迁到赛城。

廖勇强透露，该公司最近针对马星集团（MahSing，8583，主板产业股）在赛城的Garden Residence住户进行了民调，结果显示，一些住户并不在赛城内上班。

他说，赛城的环境和条件，是吉隆坡或雪兰州许多老住宅区所缺少的。
“因此，购屋者想要提升生活水平时，就会考虑这儿，这些人包括原本住在八打灵再也等地区的居民。”

产业价格稳定

赛城发展初期，为了吸引赛城年轻上班族和学生购屋，发展商倾向于发展平均面积仅达500平方尺的小型产业，如SOHO房产或单间公寓（Studio）。

Emkay集团总营运长玛兹丽塔指出，现在情况已改变，购屋者已改变对赛城的观念，开始有家庭考虑搬迁到赛城生活。
“因此，如今大家可看到更多发展商也开始加大产业面积，发展供家庭居住产业。”

此外，赛城的产业价格稳定，目前，一般公寓单位平均价格从50万令吉起。

报道： 伍咏敏

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消费税落实‧不涉进项税
房价料涨少过2%

• 头条
• 2015落实消费税
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  2014-04-23 07:15 http://www.nanyang.com/node/615995?tid=643

（加影22日讯）财政部副部长拿督阿末马斯兰认为，即使住宅房产在落实消费税后无法取回进项税（Input tax），但这并非房地产发展商可借故涨价的借口，预计消费税实行后，住宅价格涨幅或不超过2%。

住宅房产免消费税

“房价方面，我们并未预料售价会出现大幅上涨，因为住宅型房产属于豁免消费税项目。”

阿末马斯兰强调，住宅房产属于豁免消费税项目，因此许多相关税务仍保持相同，只有如进项税方面有些差别，但他强调在以6%消费税取代现有的10%销售税后，其中成本差距并不大。

他今日推介财政部产业服务及估价局2013年房地产市场报告时说，这样说。

早前有房产专家对外声称，因当中的建材不在免税行列中，无形间加重发展商负担，一旦发展商转嫁成本，最终推高房价。

根据目前所知，属于消费税征税范围内的建材包括钢条、铁支架、洋灰、混凝土等主要建材。

购公寓免缴消费税

阿末马斯兰说，一些关于购置房产和进行房贷的收费如银行利息、政府部门批准的费用、建筑商的销售成本等都如往常无需缴付消费税，只有承包商方面需要征收消费税（6%），而建材等进项则将会从过去的5%及10%税务转为未来的6%。

“若我们拉长补短，其实很难预测到涨幅将会是多少。即使有涨价也是不大，可能只有1至2%。

“其实它（消费税）所带来的影响不会让人感到担忧，1%至2%增幅并不需要担忧。而且外界传言指购买公寓需要缴付消费税，也是不正确的。”

询及若发展其他领域的房产如商业建筑，建筑商能够索取进项税回馈，但是住宅型单位却不能够，会否成为涨价借口时，阿末马斯兰驳斥这样的行为。

他强调，目前建筑商所缴纳的10%销售税也并未被允准索取回馈，因此6%消费税没得回馈的情况也是一样。

进项税无回馈

“根据向来一贯的做法，进项税都是没有回馈的。过去10%（销售税）没得索回，未来的6%（消费税）也不能索回，不可能有很大的影响。“针对消费税对屋价的冲击时，阿末马斯兰认为，平均涨幅大约会在1%至2%之内，而个别产业的实际涨价情况将难以预测。

“也可能会低过1%，应该说是0%至1.8%，因为我们预料平均消费者物价指数（CPI，俗称通胀率）将会上涨1.8%。”

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去年成交宗数降‧款额达1524亿 房产交易额缓增6.7%

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全国呈颓势‧布城劲跌47%
柔住宅销量逆市扬17%

• 全国
  

  2014-04-24 07:27 http://www.nanyang.com/node/616216?tid=460

（吉隆坡23日讯）柔佛住宅区销售逆市上升，其他州属住宅区呈颓势，但柔佛州仍是最多房子卖不出的州属。

2013年房地产市场报告指出，国内多数州属在住宅销售上呈现颓势，只有柔佛州逆市而上，呈现16.6%的增长，而跌势最强劲的是布城（47%）。

吉兰丹州在2012年取得几近一倍（93.6%）增长后，去年反跌34.6%，其余同样销售量下滑的州属包括吉隆坡（34.4%）、纳闽（33.9%）、槟城（23.9%）及雪兰莪（14.3%）。

隆交易总值下滑9.7%

就交易量为衡量，2013年最多住宅房产交易的州属是雪兰莪（6万4269宗），占了全国交易总数的26.1%，其后则是柔佛（3万3651宗/13.7%），霹雳（2万8123宗/11.4%）、槟城（1万7700宗/7.2%）及吉打（1万4844宗/6%）。

就交易总交易价额而衡量，只有吉隆坡地区的交易总价较2012年更低，下滑9.7%，其余主要州属的总交易价值都有成长。

其中，柔佛的总交易价额更是增长了63.2%，雪州只有2.8%，而槟城方面则没有增长。

柔州最多房产滞销

其他州属方面，霹雳有最大的涨幅，即80.7%，而纳闽则是最大跌幅即26.4%.虽然是全国销售最佳的州属，但柔佛州仍持续是大马最多住宅房产未被售出的州属，较2012年微涨0.7%至3578个单位，而未售住宅房产的价值则从2012年的6亿6243万令吉增长8.6%至2013年的7亿19145万令吉。

20至40万元房产最抢手

报告显示，国内住宅房产市场有所转变，看到低价住宅房产的销售量有所下滑。

其中，价格介于10万令吉至20万令吉之间的住宅就萎缩22.6%。

雪柔霹排屋销量过半

而20万以上至30万令吉的房产销售量则是上涨23.2%，而20万以上至40万令吉的房产属于最多交易的领域，总销售量达6万9154宗，占整体市场的28.1%。

此外，40万至50万的房产销售量则是直接翻倍。

排屋目前是最受欢迎的住宅模式，占住宅模式销售的38.8%（9万5536单位），而主要购买排屋的州属是雪兰莪、柔佛及霹雳，三州属攻占了整体排屋销售市场的51.2%。

公寓则占总销量的13.6%（3万3510单位），而雪兰莪及吉隆坡两个州属就占了市场的70.4%。

新单位认购率皆萎缩

早前连续三年增加新住宅推介数量，2013年新计划数量萎缩。

新住宅单位的推介在过去3年不断增加，但在2013年却出现新推介单位数量萎缩，而总体认购成绩也随之下跌。

2010年推出的新住宅房产单位有4万7698，2011年则有4万9290单位，2012年更达到5万7162单位，而在2013年则跌至4万8617个单位。

48%新单位为排屋产业认购率方面，市场认购率从2010的45.7%持续每年增长1%，但在2013年却下挫2.6%至45.1%。

去年推介的新单位中，47.8%为排屋，主要是双层及三层排屋，而公寓则占了19.1%。

“两个领域的成绩都很振奋，分别有50.9%（排屋）和44.8%（公寓）。”

雪隆推出最多新计划

推出最多新住宅房产计划的州属是吉隆坡、雪兰莪、柔佛及霹雳，占了新计划的57.4%，但较前一年的62.1%仍是下滑了少许。

8购物广场7.6亿成交

根据2013年房地产市场报告，购物广场去年的交易量及交易价值较低，只达成8宗价值达7亿5788万令吉的交易，其中3宗交易来自雪兰莪（3亿6572万令吉）。

柔佛另达成两宗相关交易，价值为3亿5391万令吉。另外三个州属则各有一宗交易，即槟城（1825万令吉）、霹雳（1180万令吉）及森美兰（820万令吉）。

2012年，大马共达成16宗购物广场转手交易，价值为9亿3410万令吉。

零售领域入住率微升

报告指出，去年购物广场内的零售领域平均入住率达79.5%，比前年的78.9%稍高。

去年全马共有20间新建成的购屋广场，包括11间购物中心、6间霸级市场及3间商场。前年相关数据为31间。

三个州属加起来的零售空间，占全国总零售空间83.2%，包括砂拉越（占地14万4217平方米）、槟城（8万872平方米）及霹雳（7万6741平方米）。

主题商办交易价跌3.5%

去年国内共完成29宗主题办公室（purpose built office）交易，价值达12亿7000万令吉。至于前年则达成24宗主题办公室交易（13亿2000万令吉）。

这说明虽然去年相关交易量比前年上升了20.8%，但交易价值跌了3.5%。

吉隆坡去年有11宗交易，价值达10亿3000万令吉，属全国最高价值，占总交易份额37.9%。雪兰莪则有10宗交易（34.5%），依序为槟城3宗、吉打2宗、柔佛、马六甲及沙巴各1宗。

2013年房地产市场报告说，去年主题办公室全国占用率（the national occupancy rate）提高至82.9%，前年相关比率为81.2%。

在州属表现方面，玻璃市的主题办公室全数租出，另有7州的相关租出率超过90%，即登嘉楼（98.1%）、吉兰丹（97.3%）、霹雳（95%）、布城（94.8%）、砂拉越（94%）、森美兰（92.9%）及吉打（91.6%）。

隆甲酒店市场较活跃

2013年房地产市场报告指去年大马共达致2003宗酒店及服务式公寓（service apartment）交易及22宗休闲产业交易。

在交易价值方面，前者达19亿5000万令吉，后者则有1817万令吉。

2012年大马共完成了2501宗酒店及服务式公寓交易（23亿3000万令吉）及31宗休闲产业交易（3402万令吉）。

吉隆坡去年有最多相关交易，达成了5宗总价值达3亿5150万令吉的酒店交易。马六甲完成3宗价值约3030万令吉的酒店交易，柔佛的两宗酒店交易价值3600万令吉，雪兰莪两宗交易则达120万令吉。

去年大马共有27间酒店建成，共4096个房间，其中6间新酒店（1542个房间）来自吉隆坡，依序为柔佛4间（811个房间）、霹雳4间（361个房间）等。

tboontan

以依区为蓝本 ‧ 千亿打造“南霹特区”

• 头条
• 全国
  

  2014-04-24 07:11 http://www.nanyang.com/node/616215?tid=460

（怡保23日讯）南马有依斯干达经济特区，中北马也将出现一个涵盖霹雳与雪兰莪州接壤地区，耗资上千亿令吉的“南霹雳经济发展特区”！

这个特区的发展模式，将以柔南依斯干达经济特区为蓝本，覆盖范围包括丹绒马林、马登巴冷以至下霹雳的范畴，总人口42万。

近期呈规划建议

霹雳州务大臣拿督斯里占比里博士透露，州政府预计将于近期内正式向中央政府提呈南霹雳经济特区的规划建议，以便制定管制相关计划的法令。

占比里直言，有关计划的发展总值绝非千万令吉那么简单，它还有本身的发展核心，估计发展总值远远超出1000亿令吉。

他今午主持州行政会议时召开记者会透露，该计划是根据“霹雳安定繁荣（PerakAman Jaya）”发展大蓝图的愿景塑造，它日后将在霹州急速发展开来。

他指出，南霹特区是因霹州现今的经济发展需求，以及巴西华利铁矿分销中心落户后发挥经济效应而繁衍的产物，以便让霹州取得更全面的发展。

“州政府已初步和中央政府针对这项庞大计划的可行性，进行非正式磋商。发展建议书将在拟定涉及两县发展计划的指南以及建设蓝图达到满意水平后，才会正式提呈中央供参考与批准。”

占比里说，州政府献议中央政府根据国内其他经济发展走廊及依斯干达经济特区的模式打造南霹特区，更希望根据当地的天然资源供应在特区推进适合的工业。

非普腾汽车城折衷方案

占比里表示，南霹特区不是因为普腾国产汽车城长期无法发展丹绒马林之下的折衷方案。相反的，普腾国产车计划是经济发展中的一环；有关发展计划将牵涉全面，普腾必须扮演吃重的角色。

率先开发汽车工业 仿造依区模式落实

霹雳州务大臣拿督斯里占比里博士表示，南霹雳经济发展特区将与中央政府，尤其是财政部属下的国库控股携手推进与分期发展，属于长远的计划，其潜能与前途不可计量，目前尚无法正确估计发展成本以及总价值的多寡。

“我们必须想象一个犹如依斯干达般庞大的经济发展特区；这项计划规模甚大，不仅仅丹绒马林，它也延伸到下霹雳。它属于综合发展计划，政府因此需要细心规划。”

西海岸大道激活经济

他说，其实根据安定繁荣大蓝图，州政府之前已根据个别的能力表现，例如汽车工业或教育发展、甚至工业和房屋而率先开发这个区域。

“州政府希望这项计划能根据国内的经济发展走廊，或者依斯干达经济特区的发展模式逐步落实发展。”

他解释，全新的经济发展特区在霹州成立是极其重要的，尤其是建议中的南霹雳经济发展特区是霹州的首创，希望整体发展进而带动全州经济。

他说，政府也希望借此发展地方上的基本建设，州政府决定兴建西海岸大道，以便激活特区的经济增长。霹雳州政府将逐个宣布连串的发展计划。

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钱途屋语：影响房价的特质

• 产业周刊
  

  2014-04-25 13:13 http://www.nanyang.com/node/616653?tid=686

在马来西亚，购买房产或为房贷再融资时，这些房产或许都拥有不同的特质，例如：租赁或永久地契、地契的划分和土地的种类等。

在物业转名的过程，不同的房产特质都需要用特殊的方法来处理，而这甚至会影响到房屋贷款。

这篇文章将为你揭开及总结马来西亚的房产特质，以及让你知道这些特质如何影响你对房产的购买或再融资的决定。

永久vs租赁

租赁地契（lease hold）的土地是属于州政府的，以出租给“业主”某个年限。

当租赁期限届满时，业主需支付所规定的费用，才可延长使用期。

永久地契（freehold）的土地则属于业主（房产买家），拥有权是无期限或永久的。

此外，租赁土地的买卖交易，皆需寻求州政府当局（州土地局）的批准；值得一提的是，州政府很多时候会有各式各样的理由来拒绝这些交易。

也因为这额外的手续或程序，租赁土地的交易往往需要较长的时间。

因此，永久契约房产往往会比同类型，但只有租赁地契的单位更昂贵。

地契划分和转让

所有房产都拥有一张能够代表房产业主的地契；当房产在建设和发展的阶段时，那一大片的土地（用来建设房产的土地）很有可能只有一张总地契（master title）。

这种情形非常普遍：多间房屋或公寓单位建在同一片土地上，但个别出售。

在理想的情况下，该土地的总地契将会划分为多张较小的地契，然后再销售给买家；这小地契被称为个人地契（individual title）。

在高层物业，例如高楼或公寓，这小地契被称为分层地契（strata title）。

一旦地契被划分后，如果想要转让房产的拥有权，必须向州土地局提交转让备忘录（MoT）备案。

由此，买家的名字将会出现在房产地契上，这将使他成为该所房产的合法业主。

然而，在现实生活中，普遍的情形将会是：发展商先会将还未划分为小地契，也就是只拥有张总地契的房产销售给买家，然后才在几年后划分为较小的个人地契/分层地契。

在这种情形下，如果某人想要购买或出售房产，就不能简单的只向州土地局提交转让备忘录（MoT）了，而是必须提交名为转让契约（DoA）的文件到高级法庭。

基于总地契的存在，发展商依然是房产的合法业主；但通过转让契约，发展商已将地段上的房屋单位拥有权划分给每个买家手上。

请注意，当总地契分割为个人地契或分层地契后，仍需遵照正式的物业或房产转移手续（就如同上述所提及的手续）。

土地用途

土地有多种合法用途；不同的用途会影响银行所提供的贷款或房贷与房价价值对比（LTV）。

马来保留土地

在马来西亚，一些土地是马来保留地（malay reserved land）。

大家请注意，这保留地有别于一般发展商出售房产单位时所指的土著单位/产业（Bumi Lot）。

银行多不提供贷款这些土地或土地上所建设的房产，在任何情况下都不能转让给非巫裔买家，而且拥有权的转让寻求州政府（州土地局）批准。大多银行都不会为马来保留地的产业提供贷款。

总结

先了解特质再购买房产

如果你打算购买或为房产再融资，你必须了解你想购买或已拥有的房产的特质。

一旦你确定了你想购买的房产后，以此文章来指引你可以得到哪一种房屋贷款/商业房产贷款。

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二手产业投机乱象
虚报屋价骗高房贷

• 头条
• 全国
  

  2014-05-05 07:34 http://www.nanyang.com/node/618643?tid=643

（槟城4日讯）政府打房严厉，尤其银行业收紧房贷发放，房地产市场近来出现虚报成交价的乱象。

政府规定第三套住宅贷款最高为屋价的70%，令许多投资者望屋兴叹。但上有政策下有对策，这些投资者为了争取更高贷款及减轻现金负担，竟与卖家协议提高标价，企图瞒天过海。

防现金被套牢

业界消息指出，这种现象多发生在二手房产市场，且多是投机型的购屋者。

“投资者不想太多现金被套牢或为了减轻现金流压力，想方设法争取更高银行贷款。”

消息指出，这些投资者为了确保申请到更高的银行房屋贷款，要求业主在买卖合约中虚报更高的成交价，期望银行以更高的估价作为批准房贷的基础。

马来西亚房地产代理协会（MIEA）委员倪川鹏受询时也承认，约2个月前已开始听闻及发现到类似不寻常的现象，且有日益严重的趋势。

“据我观察，这种故意标高售价的情况只是初期，且多涉及商业与住宅房屋单位。”

详文请购阅《南洋商报》

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倪川鹏： 银行收紧放贷被迫走后门
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  2014-05-05 08:00 http://www.nanyang.com/node/618649?tid=460

（槟城4日讯）倪川鹏也是资深房产估价师，他认为，精明的银行业已注意到这种虚报成交价的不寻常现象。

他说，这种乱象会制造更多市场混淆，同时会间接及无根据的“推高”房价。

专业估价师拒批

他表示，专业的产业估价师，对于一些不寻常，或比市价高得太离谱的估价，都会拒绝签批。

“作为专业的产业估价师，我们有义务保护金融体系，免受到虚报成交价的风险。”

根据财政部产业服务及估价局（JPPH）日前公布的2013年房地产市场报告显示，国内的新住宅认购率萎缩31%。

二手房屋交易量也从2012年的21万2428间，减少7393间或3.48%，至20万5035间。

但去年的二手房总成交值，却从2012年的518亿2000万令吉，双位数增长12.19%，成交总值581亿4000万令吉。

这反映了二手房产价格与新单位价格同样强劲飙升。

应检讨打房措施

虚报成交价的乱象或许是政府严厉打房的反效果，倪川鹏建议政府检讨之前宣布的一连串降温措施。

“尤其是真正要购屋自居者，或是中低价住宅购屋者的贷款条件。”

他说，协助真正要购屋自居者的需要，同时也能协助改善新住宅认购率萎缩的情况。

同时，此举可避免虚报成交价的乱象形成房地产泡沫，一旦遇上明年美国可能调升利息或其他金融风暴来袭泡沫破裂，将严重破坏国内多年来建立健康房地产交易市场。

“以我个人的看法，这种不健康的现象多少与政府严厉打房有关。”

因为政府打房而收紧银行放贷条件，使到更多购屋者及第三间房贷购屋者难以取得房贷而走后门。

逃盈利税压价较常见

这位银行房贷主管指出，相对下，业主为逃避付更多产业盈利税，要求压低成交价的个案，比为了争取更高贷款额而抬高屋子售价的个案多。

“我想，除非是紧急求售房屋套利，否则很多屋主都不愿接受这个献议，毕竟在产业盈利税（RPGT）方面必须承受更高的税务代价。”

她之前频听闻屋主在脱售房屋时，为了逃避缴付更多的产业盈利税，要求在买卖合约中压低成交价，而差价则要求买家另付现金。

比如一名屋主要脱售一间住宅，并和买家协议以120万令吉成交，却在买卖合约上注明成交价是100万令吉。

这么一来，原有业主可省下一笔产业盈利税，而20万令吉余款则要求买家付现金。

作为交换条件，业主或给买家一些优惠或折扣，但这种做法在法律上是不允许的。

银行严守估价关卡

一名银行房贷部人员指出，随意高估房产价值来博取更高房贷的做法，几乎是行不通的，因为评估房产价值本来就是银行业严守的一道关卡。

她说，在批准发放房贷前，除了当地主管批准外，还必须得到总部批准。

她指出，总部一旦发现有关房贷偏高，将会向多家公司委任的估价师了解确实的市场行情。

“况且，银行本身也有自己的估价师，且银行都会采纳这些受委估价师的评估，作为批发贷款的基础。”

她声称，若发现购屋者申请的房贷偏离市场走势，银行房贷部会调低贷款额，比如购屋者申请70%房贷，银行可能只批准60%。

此外，她说，估价师为了保护银行体系，也比之前更严格执行专业服务，一旦发现申请房贷偏高都不签批。

她说，之前曾处理过类似疑申请房贷偏高案件，在估价师的建议下，最终拒绝了申请。

虚报成交价需承担高成本

虚报更高的产业成交价，业主可能需承担更高的成本，包括产业盈利税（RPGT）、印花税、律师费等；在槟城还有州政府征收的2%产业交易额税金。

据悉，有些购屋者为了业主配合，甚至会愿意与卖主分担或全额负责相关费用。

如此一来，买家可能只是不必拿出更多现金，却增加了购屋成本。

此招是否划算？

《南洋商报》特找来一名专处理房贷案件的法律界人士，为大家分析一宗槟城的个案。

案例：住在槟城的张先生（40岁）和太太，看上一间未入住的二手房，业主持有未到3年，并同意以50万令吉成交。

张氏夫妇已背负了两套房贷，这第三套房贷最高只能争取到70%银行贷款，即35万令吉。

两人无法拿出15万令吉现金给业主作首期，于是与业主协议，在买卖合约上抬高成交价为60万令吉，以便可取得更多贷款额。

以60万令吉计算，70%贷款额为42万令吉，即张先生只需付8万现金给业主。

作为补偿，张先生同意分担这宗交易涉及的成本，包括30%产业盈利税（RPGT）及槟州政府要征收的2%产业交易额税金。

槟州政府规定，持有房产3年内转售，需另缴成交价的2%税金，新措施刚在3月1日生效。

总结：从上表可看到，两者差额仅5100令吉。

张氏为原有业主承担槟州1%房屋成交税金，相等于6000令吉。

加上首期8万令吉，张氏夫妇必须拿出9万1100令吉现金，支付给业主和其他开销。

若没有虚报50万令吉成交价

相反的，若没有虚报成交价，张氏需付的现金包括首期15万令吉。

另加上表可看到如买卖房屋律师费印花税及房贷印花税等，相关开销合共1万8950令吉。

张氏需拿出16万8950令吉现金，支付给业主和其他开销。

tboontan

打房新措施‧15日起落实
团购逾4房屋须登记

• 头条
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  2014-05-06 07:30 http://www.nanyang.com/node/618837?tid=643

（吉隆坡5日讯）政府为打房增设新规定，从5月15日起，购屋者凡以团购方式购买超过4个房屋单位，发展商需要向城市和谐、房屋及地方政府部登记他们的名字。

房政部长拿督阿都拉曼指出，投资房地产俱乐部的活动会为房地产领域带来负面影响，导致房价以不健康的趋势增长，加重有意购屋的人民，政府必须加以遏止。

因此，国家房屋理事会于2月13日的会议上议决落实3项措施，以便打击这种团购房地产的活动，包括在新的房屋计划下发出发展商广告和销售准证时，制定了新的团购条件。

设购屋者资料库

“针对团购的销售，即超过4个房屋单位，发展商需要向房政部登记购屋者的名字。”

此外，房政部也会与大马皇家警察、国家银行、大马通讯及多媒体委员会及国内贸易、合作社及消费人事务部设立精明伙伴关系（Smart Partnership），监督和拟定策略以控制投资房地产俱乐部的活动。

国家房屋局也将设立一个购屋者资料库，确保一个人所拥有的房屋数量。

阿都拉曼今日是在国会上议院问答环节，回答拿督尤诺斯的提问。

他也指出，投资房屋俱乐部成立的目的是要通过团购方式，向发展商以低过市价来购买新的房地产计划。

拟限发展商折扣予团购者

阿都拉曼表示，政府无意拟定特别法令来限制投资房地产俱乐部的活动，因我国是落实自由市场机制，市场价格是由需求和供应决定。

他表示，除了操纵市场价格的活动，我国的房地产价格上涨也受到数个其他因素的影响，包括了地点、土地成本、建筑成本和发展商所准备的设备。

“此外，我们也准备研究其他新的条规，限制发展商提供折扣给通过团购方式购屋的投资者，以阻止这群投资者以低过市价购买房屋，转头再以高价出售。”

阿都拉曼说，政府在稳定房价方面也采取了积极和持续的策略，例如规定拥有超过两项房贷的个人，其贷款价值比率（LTV）为70%，有效的放缓房价上涨和控制投资活动。

tboontan

消费税开跑
明年料更多打房措施

• 即时新闻
  

  2014-05-06 16:52 http://www.nanyang.com/node/619084?tid=772

（吉隆坡6日讯）随着消费税开跑，推高国内房价，专家预计政府在明年会祭出更多打房措施。

房地产网站PropertyGuru.com马来西亚国家经理许毅说，随着明年开始实行消费税，房价间接被推高，政府将会推出更多打房措施，来抑制房价。

“虽然住宅产业豁免消费税，但消费税让建筑原料成本上涨，发展商终究会把成本转嫁给消费者，房价料继续走高。”

他出席PropertyGuru 2013年业绩发布会表示，大马发展商是采用“先售后建”的方式，因此发展商在定价时，会考虑推行消费税之后、建筑成本上涨的情况。

PropertyGuru国际董事经理占士善德兰表示，打房措施需要一段时间才能真正看到效果。

他以新加坡为例，当地经过5年的时间，推出多项严厉的打房措施，才全面发挥效果。

“不过，有别于新加坡土地短缺情况，大马仍有许多土地，因此政府不至于采取太极端的措施。”