槟城高楼房产的租金回酬率（Jan'11 后购买或取得O.C）

jeffanb

槟城房产近年来价钱高企，但根据观察租金并没有同步提升。以投资立场来说，这是非常不健康的现象，因为一个好的地产投资应该要有6%或更高的租金回酬率(月租金x12/买价）来维持。而为什么6%呢，因为现今的利息是差不多4.4% (BLR 6.6 - 2.2%), 设定在6%可以抵消一部分的常规费用（管理费，维修费等等）， 也可以提供一部分的利润和缓冲空间以免利息上升。这通常用于评估和确保某个地产投资有没有利润，值不值得投资。另外，出租市场也不见得有大需求，或上升的趋势。租客有限但选择多而竞争大是主要的问题。如果没有出租市场和好的租金回酬率加持的话，单靠自住买家是很难维持整个市场的。二手市场已经趋软，有价无市，乏人问津；而新房产计划虽然反应还很火热，但建好后一样会有脱不了手，租不出去或租不到好价的困境。觉得槟城房产的投资已经到了一个瓶颈，接下来的路会很难走.

在这里想通过这个帖子，确实了解一下在近一年内购买槟城二手出租房产的朋友，你获得的租金回酬率是多少。也希望大家能分享是那种类型的产业，借此了解市场的走向和需要，让大家可以确定投资的策略与方针。

(01-Mar-13) 改了一下标题，希望可以更清楚：
1） 只限高楼房产 （condo + Apartment). 有地的房产底线不同，不容易做比较。
2） 只限Jan 2011 后购买的二手房产，或取得o.c 的新房产。 比如：
　　(a) Jan'11 年购买了N-park然后出租 -  符合条件；
      (b) 新房产在Jan'11后取得O.C 然后出租 （如1world, 2 world, The Light Linear, The Oasis etc) -  符合条件；
      (c) Jun'10 购买的N-park, 出租至今 － 不符合条件

怕水的魚

下面是我刚刚在jeffand的《槟房地产投资》回应的一部分文字，因讲的内容很适合放在这里供参考，特抄一部分过来~~~

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我去年10月在marvista用270千(开价280千，杀到270千)买了一间公寓单位，除了私人原因，另有以下两个考量：

1) marvista这里seaview极美，现今还能用这种价钱买到，真是超值。

2) 我决定下手买之前，已打听到管委会很快要把非常陈旧的marvista全部翻新大装修，果然，我买下不久，翻新工程就开始了，现在已大部分完工。全部3栋公寓除了全松新漆，也换掉所有陈旧设施，包括残破的排水管等，还有走道凉篷，这里是永久地契，我知道全部翻新之后，价钱一定冲上去，越早买就越赚到，损失就越小。

果然真的如此，在mudah上，现在860平方尺的单位，价钱已冲上340千，算是所有“本钱”都收回来了。

租金方面，以前售价280千时，租金是1100~~1200，现在屋价冲到340千，租金几乎完全没起，至今仍是1200~~1300(全家私)，可以说，越拉越远。如果以我当时买价270千，租金1200来计算，扣掉管理费约$180来算，回酬率算是近达到5%，我很满意了，因为租金刚好完全抵消供款，不必“贴钱”就拥有一间有很美的seaview。

说没贴钱吗，却又未必。因为我放租3个月了，还没租出去，由于我有选择租户素质，比如不租学院生不租黑人中东人等，已拒绝了两次，也算我和金钱作对吧~~哈哈哈

October-K

Jan 2011 - Tanjung Park RM415K, 租 1850, 5.3%
现在值500K++， 但租金还是一样， <4.5%

有目标的大头

有时候的确有6%的return，但却是negative cashflow，还真矛盾与无奈。。。

jeffanb

有目标的大头 发表于 5-8-2012 03:20 PM
有时候的确有6%的return，但却是negative cashflow，还真矛盾与无奈。。。

看看成绩如何把，我很希望在一个月内内获得一百个数据，知道市场真正的状况。这是否是个投机市场和泡沫，还是真正有实际回酬的市场。

jeffanb

我的想法很简单，如果租金回酬拉率并没有达标，而人们还在热衷于二手或新房产的话，那就是“投机”， "speculating", 真的就是泡沫或崩溃的迹象。如果还是有多数人能找到好的投资房产，如房产投资俱乐部所题，那就是我们多心了，房市先进还健康的，可以承载。

有目标的大头

jeffanb 发表于 5-8-2012 10:16 PM
看看成绩如何把，我很希望在一个月内内获得一百个数据，知道市场真正的状况。这是否是个投机市场和泡沫， ...

在这里拿数据可能不准哦。。。
只要买价低于bank value，而又有正现金流，那么就可以考虑了。。。

jeffanb

对的，基本上是要找到低于市价的房产，还有能带来正现金流。问题是怎么才能找得到，这几乎是从“技术”转移到“艺术”的层次了，非常不简单，重点是一定要有很庞大的人脉和联络网。

p2-ryan

请问各位大大们，如果是以现金购买房产或农业地。那么回酬率需要多少才算健康？

JackPhang54321

请问大大，6 % 是国际水准吗？其他国家的多少%? sg会高过6%吗?

谢谢

有目标的大头

jeffanb 发表于 6-8-2012 11:31 AM
对的，基本上是要找到低于市价的房产，还有能带来正现金流。问题是怎么才能找得到，这几乎是从“技术”转移 ...

其实每个星期都去viewing是可以找到的。。。

jeffanb

JackPhang54321 发表于 6-8-2012 11:42 PM
请问大大，6 % 是国际水准吗？其他国家的多少%? sg会高过6%吗?

谢谢

每个国家的房贷利息都不同，所以租金回率的目标也不一样。如印尼的租金回率非常高（>9％），但它们的贷款利息是8%.新加坡的租金回率很低，~3%, 但它们的贷款利息才~2%. 如此类推。
http://www.globalpropertyguide.com/Asia/rent-yields

jeffanb

有目标的大头 发表于 7-8-2012 12:47 AM
其实每个星期都去viewing是可以找到的。。。

现在有4／14 （~30%)的人能买到超过6％租金回率的房产，看来的确还是有人能找到好的投资。

JackPhang54321

jeffanb 发表于 7-8-2012 03:49 AM
每个国家的房贷利息都不同，所以租金回率的目标也不一样。如印尼的租金回率非常高（>9％），但它们的贷款 ...

谢谢分享

有目标的大头

jeffanb 发表于 7-8-2012 05:07 PM
现在有4／14 （~30%)的人能买到超过6％租金回率的房产，看来的确还是有人能找到好的投资。

或许更多，但没有投票罢了。。。

alesi616

只用 (月租金x12/买价） 来衡量值不值得投资？ 需要考量 reno fees before open for rental 吗？ 因为有时屋子太糟糕，维修费太够力也是蛮不划的。

caMEron2

jeffanb 发表于 7-8-2012 04:49 PM
每个国家的房贷利息都不同，所以租金回率的目标也不一样。如印尼的租金回率非常高（>9％），但它们的贷款 ...

买价有加律师费吗？

mingock

Condo太贵买不起，廉价屋超过6％值得投资吗？

你好

一年最少起5%，租金4%。房贷+其他，6%，一年还有3%赚。

白狐狸

投大过6%到9%的，可以分享吗？