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[转发]又一份托市的报道-全國房價飆漲?

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发表于 16-4-2012 04:56 PM | 显示全部楼层 |阅读模式
http://property.sinchew-i.com/node/1568

住宅產業價格上漲,將惠及各家產業發展商,至少在中短期內情況是這樣,發展商將逐一提高售價、產業的交易量也有望創新高。

土地的成本基本保持穩定,勞工成本及原料則不斷提高,最大的贏家是住宅產業專家,以及擁有龐大面積土地的產業公司。

產業價格上升,對擁有較少土地的公司比較不利,因為他們必須以較高的價格購買土地,以填補土地資源,巴生河流域是大馬最大的產業市場,交易價總值佔大馬總額的超過50%。一些產業發展商,儘管所擁有的土地不比同行多,不過,如果多數坐落在巴生河流域,還是比較佔優勢。

2010年供應僅增3%

產業市場的供與求,對產業市場的走勢產生一定程度的影響,屋價的上漲在很大程度上,受到市場力量的牽制,也就是所謂的供與求力量;在過去的幾年,新增供應顯著下跌,其中大馬與巴生河流域的住宅產業,從2001年的增長12至13%,減至2010年的增長2至3%。

產業重鎮已達飽和

當然,產業供應成長率的下跌,是意料中事,大馬產業市場重鎮,例如巴生河流域、柔佛與檳城,已經達到某種程度的飽和,供應已追上市場的需求,吉隆坡與檳城住宅產業的不足並不顯著,這是兩個幾乎已全面城市化的市場。

柔佛與雪蘭莪仍面對住宅產業不足應付需求的局面,其他州屬也存在供應不足的情況,只有森美蘭州除外,全國不足的總數接近200萬個單位,許多大馬人仍住在店屋、非法屋、長屋及非石磚房屋。

供應趨緊
推高二手屋價

發展商市場供應趨緊,推高了第二或轉手市場的價格,對有地產業來說,情況尤其明顯,主要是土地的供應日漸稀少。

在巴生河流域,購屋者選擇不購買距離市區較遠的產業,因為耗在路上的時間與過路費,也可以造成業主面對沉重的負擔。

有地房產漲幅大

過去的10年,巴生河流域有地房產價格的漲幅,遠比高聳的分層產業迅速,以吉隆坡居首,主因是土地供應有限,高聳、高密度的產業計劃,所需的土地相對較少。從圖表可以看出,雪蘭莪高聳住宅產業的供應最高,大多數的成長來自共管公寓與普通公寓,吉隆坡排屋的成長率只是1.1%,這是過去幾年排屋價格大幅度增長的因素。

此外,大馬與吉隆坡獨立式洋樓的供應增幅緩慢,長期的增值幅度最顯著,供與求是推動價格的主要因素。

柔佛滯銷最嚴重

“泡沫”被解釋為不穩定、風險高或不可能持久,對許多人來說,“泡沫”是迅速爆破、買家持謹慎態度的東西。對大馬的產業領域來說,任何一種解釋都不太適合,大馬仍有滯銷產業,不可能在一夜之間突然消失,滯銷最嚴重的州屬是柔佛,吉隆坡的情況平穩。

吉隆坡情況平穩

巴生河流域的滯銷數據是35%、雪蘭莪州只是29%,主要是人口成長率高,看看吉隆坡城中城與滿家樂共管公寓的情況,可能是吉隆坡產業市場面臨滯銷的原因之一;也許有人會說,這兩個地區的產業泡沫已在數年前爆破,在那幾年,龐大的供應過剩造成資本與租金大幅下跌。

2008/2009年的全球金融危機,是最初的導因,不過,隨後幾年的供應過剩,造成價格被壓制,發展商必須給予折價優待,以賣掉舊的產業單位,如今,他們推出的是小型服務公寓,而非面積較大的單位。

以郊外園城鎮為例,許多人以該產業計劃潛在泡沫為例子,排屋叫價在140萬令吉以上,超大排屋及半獨立式洋房喊價高達400萬令吉,獨立式洋樓地段每平方尺超過400令吉,共管公寓每平方750令吉。

圍籬產業溢價可觀

該圍籬產業計劃取得可觀溢價,因為擁有雙重保安系統、有不錯的園林設計、湖泊,以及供市民休閒的公園、還有私立學校和私立醫院,這是一個規劃得不錯、基本設施完善、體現生活方式的產業計劃,對提昇產業者有巨大的吸引力,有關發展商的成功理念,已引來不少追隨者,許多人認為,該項計劃可作為發展商參考的模式。

雪蘭莪州及柔佛住宅產業的高聳公寓的業主,受到一定程度的衝擊,從1996至2010年,雪蘭莪高聳住宅產業的價格,只取得年度複成長率0.3%,柔佛整體的住宅產業價格微升0.9%,成長率緩慢,遠遠落在通膨2.5%,以及家庭收入4.2%成長率的後端。

大馬房價區域最合理?

與區域市場比較,大馬的平均房屋可負擔水平應該是最理想的一個,4.6倍的比率是本區域最低的水平,比泰國或印尼低,即使是吉隆坡的7.4倍,也比區域的11.4倍平均值低,與北亞洲的20倍或更高水平比較,吉隆坡還是相當便宜。

以可負擔指數為基礎,大馬及巴生河流域住宅產業的價格,擁有相當大的上揚空間,如果大馬住宅產業的可負擔指數回到1987至2000的水平,價格須上升70至100%。

如果是巴生河流域,屋價須揚升50至80%,以回到亞洲金融危機之前的水平,大馬的住宅產業不曾在12個月內,取得龐大漲幅,至少需要幾年的時間才能達到目標。

以家庭常年收入漲幅對比通膨率,住宅產業屋價的上揚空間,長遠來說料比較高。假設1987至2000年的可負擔水平是適當的指標,而且是在“理想”的範圍,在經濟日趨成熟、收入成長放緩的情況下,過去偏低的可負擔比率並不適用。

中短期利率維持適中水平

另一個假設:抵押貸款率維持偏低一段相當長的時間,由於不容易對未來進行預測,勞工市場狀況、商品價格上漲,以及偏高的通膨壓力,是否將把利率推至1970/1980年代的高水平,有賴於個人的猜測。不管怎樣,我們相信,在中短期內,利率將維持在適中水平。

還有一個可以衡量可負擔性房屋的指標是:房屋對家庭收入的平均價位,大馬的比率並不是很高,介於4.6倍,這意味家庭平均需要4年6個月的收入,才能購買到一間平均價的房屋。

許多人對這個偏低的數據感到驚訝,特別是2009年的家庭平均收入只是4千零25令吉,2010年,大馬住宅產業的平均交易價只是22萬3千270令吉,吉隆坡最高,介於7.4倍、登嘉樓最低,只是2倍,2010年吉隆坡房屋的平均價是48萬8千526令吉,登嘉樓只是7萬4千零64令吉。


隆市排屋最普遍

許多人對大馬或吉隆坡平均房屋的低價值感到意外,主要是人們轉向擁有保安設施的有地產業,多數的大馬人在排屋長大,希望擁有可以花園或泊車的空地;可是,土地資源日漸稀少,有潛能的買家必須以較高溢價購買排屋,特別是在首都或土地較少的檳島,因此,擁有圍籬設施的郊外園城鎮,超大排屋每單位售價超過200萬令吉並不稀奇。

不過,郊外園城鎮並非所謂的平均價房屋,吉隆坡最普遍的房屋是排屋,排屋佔住宅總單位的31%,不過,高聳產業單位佔48%,共管公寓與公寓佔其中的32%,組屋佔其餘的16%。

吉隆坡24%的住宅單位是廉價房屋(46%為組屋、54%為民房),很少人意識到吉隆坡的廉價房屋比排屋多;因此,在過去的幾年,有地產業大幅增值並不稀奇,上述產業計劃是提昇產業、富裕者屬意的社區。

經濟轉型.大吉隆坡計劃
推動雪隆產業發展

對大馬的產業市場來說,帶動產業市場的進展,特別是在巴生河流域分別是:“經濟轉型計劃及大吉隆坡的發展”,放眼在2020年之前,吉隆坡成為首20大可居住都市,大吉隆坡的發展將從2個大型工程計劃的發展:耗資500億令吉的捷運及165億令吉的高速鐵路計劃中受惠。

捷運計劃的發展將改善巴生河流域的公共交通系統,協助緩和吉隆坡的交通阻塞情況,通過改善地面下的銜接性、購物體驗,提昇吉隆坡市中心的產業價值。假如高速鐵路計劃成功落實,將有助於提高吉隆坡的產業價值,特別是新加坡與吉隆坡之間的川行路程,可以從4至6小時,縮短至1小時30分至2個小時之間。

高速鐵路計劃將使依斯干達經濟特區的產業價格受惠,建議中的鐵路工程將在新山停留,然後續程前往新加坡,可能推動吉隆坡人前往依斯干達經濟區購買產業,替代購買新加坡的昂貴房產;工程的第二階段將延伸鐵路服務前往檳島,這對檳城產業市場是利好訊息。

其他一些將加強吉隆坡吸引力的計劃,包括耗資35億令吉的改善河流生命力計劃,預料將有助於美化途經首都全長10.5公里的河流景觀;全長44公里的有蓋行人走道,銜接各主要的景點,以及市區客流量的地區。

隆人口料增加400萬

在轉換大吉隆坡成為傑出都市做出的部份努力,預計人口將從目前的600萬人,增至2020年之前的1千萬人,人口增加400萬人,估計其中的50萬人是海外專業人士,或是從海外歸來的大馬人。

假設每家庭4人,估計需要興建100萬間房屋,以迎合人口增加的需求,在過去的5年,巴生河流域住宅房屋新增供應平均每年只是6萬個單位,除非發展商積極增建房屋,否則將面對房屋短缺問題,短缺將進一步推高房屋的價格。

結論:

在金融與投資領域的人,普遍認為住宅產業價格已在最近幾年升上頂端,產業的泡沫等待爆破,我們不否定某些地區的某些產業,已在最近幾年大幅揚升,可是這些產業的租金,並沒有相應提高,以致無法支撐資本值的膨脹。

我們必須以蘋果和蘋果相比,不應被一些不代表大多數人地區的水平所左右,平均住宅產業不是坐落在巴生河流域的萬達鎮、敦依斯邁花園、孟沙、白沙羅高原、金地花園、吉隆坡城中城,或是檳城的關仔角、斯里丹絨檳榔及峇都丁宜等,平均價產業包括廉價房屋、公寓及排屋,以應付廣大群眾的需求。(星洲日報/投資致富‧產業焦點)

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发表于 16-4-2012 05:03 PM | 显示全部楼层
回复 1# darkwalker


    又起哦。。。。。
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 楼主| 发表于 16-4-2012 05:07 PM | 显示全部楼层
回复  darkwalker


    又起哦。。。。。
虾子女 发表于 16-4-2012 05:03 PM



   我们国人的薪水哪里追得上楼价,乱乱来的。
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发表于 16-4-2012 05:07 PM | 显示全部楼层
回复 3# darkwalker


    对啊。。所以我现在都没有机会买啊
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发表于 16-4-2012 07:52 PM | 显示全部楼层
以前房屋贷款有40年的供期吗?大马人负担得起?看到一大堆屋子一建好不是人家搬进去住,而且人家吊牌要卖,房屋有不足?
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 楼主| 发表于 16-4-2012 08:01 PM | 显示全部楼层
以前房屋贷款有40年的供期吗?大马人负担得起?看到一大堆屋子一建好不是人家搬进去住,而且人家吊牌要卖, ...
科学就是未来 发表于 16-4-2012 07:52 PM



   到Cyberjaya和Seri Kembangan去看看会吓到你。发展商在那拼命的起service apartment, condo和super link terrace。不觉得那里会有太大的demand。
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发表于 16-4-2012 08:37 PM | 显示全部楼层
很夸张下捏,原来我这里的房屋最不足够,可是真实情况好象不是这样。不过这里屋价真的起到太离铺了。
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 楼主| 发表于 16-4-2012 08:44 PM | 显示全部楼层
很夸张下捏,原来我这里的房屋最不足够,可是真实情况好象不是这样。不过这里屋价真的起到太离铺了。
豬頭 发表于 16-4-2012 08:37 PM



   报张变托市帮凶,不断鼓吹炒楼。我们的收入和国情怎么跟香港和新加坡比呢
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发表于 16-4-2012 09:07 PM | 显示全部楼层
报张变托市帮凶,不断鼓吹炒楼。我们的收入和国情怎么跟香港和新加坡比呢
darkwalker 发表于 16-4-2012 08:44 PM



    其实如果没有取消5年内卖房子征收30%资产增值税,也许就不会有今天这样的情况。
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发表于 16-4-2012 09:46 PM | 显示全部楼层
报章因该给多点详细资料。如各地区工资平均是多少?品均生活费又多少?有多少人买得起当地屋子?多少外国人买?占几多%?现在新起好的公寓/高级公寓/排屋有多少%住人了?等等。。。

报章一下讲泡沫,一下讲供不应求,如断章取义。
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 楼主| 发表于 16-4-2012 09:49 PM | 显示全部楼层
报章因该给多点详细资料。如各地区工资平均是多少?品均生活费又多少?有多少人买得起当地屋子?多少外国人 ...
asksky 发表于 16-4-2012 09:46 PM



   这些资料他们那里会等给读者看。全都拿来卖给炒家去赚钱了。
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发表于 16-4-2012 11:19 PM | 显示全部楼层
星洲報導一向都是老作啦。
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发表于 17-4-2012 12:14 AM | 显示全部楼层
报张变托市帮凶,不断鼓吹炒楼。我们的收入和国情怎么跟香港和新加坡比呢
darkwalker 发表于 16-4-2012 08:44 PM



你可以去找星洲南洋thestar 等记者,告诉他你的专业意见,说说为何房价会大跌几时会大跌。
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 楼主| 发表于 17-4-2012 12:35 AM | 显示全部楼层
你可以去找星洲南洋thestar 等记者,告诉他你的专业意见,说说为何房价会大跌几时会大跌。
kitkatlow 发表于 17-4-2012 12:14 AM



   我不觉得房价会大跌,只是不断重复催眠说我国楼价很低就有不妥。
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发表于 17-4-2012 01:03 AM | 显示全部楼层
我不觉得房价会大跌,只是不断重复催眠说我国楼价很低就有不妥。
darkwalker 发表于 17-4-2012 12:35 AM



这篇报道图文并茂,把许多数据资料显示出来,旨在仔细分析各国各州的房价做比较,并没有作出“楼价很低”的结论。写这篇报导的人用了很多心机时间,建议你用心看,别只看标题就大骂记者催眠你说房价很低。
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 楼主| 发表于 17-4-2012 01:10 AM | 显示全部楼层
本帖最后由 darkwalker 于 17-4-2012 01:11 AM 编辑
这篇报道图文并茂,把许多数据资料显示出来,旨在仔细分析各国各州的房价做比较,并没有作出“楼价很 ...
kitkatlow 发表于 17-4-2012 01:03 AM



   asksky上面说得很清楚了,资料不够全面。别问我,怎样去找这类资料。如果我会的话,记者和分析师要来干什么?
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发表于 17-4-2012 01:28 AM | 显示全部楼层
本帖最后由 kitkatlow 于 17-4-2012 01:36 AM 编辑
asksky上面说得很清楚了,资料不够全面。别问我,怎样去找这类资料。如果我会的话,记者和分析师要 ...
darkwalker 发表于 17-4-2012 01:10 AM



记者已经很用心,花很多时间以最有限的资源来做最完整的报导。一般的报导都只是以全马或klang valley 来做讨论,而这篇报导非常用心,把每个州以及吉隆坡分来来比较,让大家有个更清楚的概念。


但记者只是记者,不是超人。
有的人三五快一餐,也有人餐餐吃好料。我不认为我国哪一家报馆有能力做到上面所说的,分析出全马各地每一个州每个县每个市每个区的人民平均收入跟消费。别说报馆,就算是政府房屋部门倾巢而出,也未必做到准确的数据统计。

你有要求是你的事,但也请你别吹毛求龇,做出不合理的要求。

整篇报道并没有做出任何预测或肯定性结论,只是在讨论房价的合理性发展。他没有说房价会大涨,也没说房价很低。

请你别断章取义,动不动就说记者一直重复催眠你说房价很低。
你不满意,很不喜欢看到这一类的报导,可以选择不看。但别把罪名套在记者报馆的头上。
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发表于 17-4-2012 02:06 AM | 显示全部楼层
我们国人的薪水哪里追得上楼价,乱乱来的。
darkwalker 发表于 16-4-2012 05:07 PM


我国已经朝象香港这样的M型社会迈进, 以后你会看到房屋两极化

敢拼敢创业的住独立式和高级公寓
保守打工的住廉价屋
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发表于 17-4-2012 03:18 AM | 显示全部楼层
我们国人的薪水哪里追得上楼价,乱乱来的。
darkwalker 发表于 16-4-2012 05:07 PM



    其实每个国家的薪水都是追不到楼价的。
 请问现在那个国家的薪水升得比楼价快的?????
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 楼主| 发表于 17-4-2012 09:28 AM | 显示全部楼层
其实每个国家的薪水都是追不到楼价的。
 请问现在那个国家的薪水升得比楼价快的?????
中国手机 发表于 17-4-2012 03:18 AM


你可以去美国的Detroit看看,现在便宜到你不相信。当然那里的就业机会不澎湃。
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