发现loan calculation有问题,怎么办?

angrybird

发现loan calculation有问题,loan contract写是loan tenure是35年可还清,可是每个月还的loan amount, 一部分rm10给了misc fees
contract是有写rm10给misc fees, 可是应该从current account里扣 monthly loan amount+ rm10 啊

现在是 (principle + interest + rm10 ) - loan monthly amount

那就是说35年是不可能还完的,因为每个月少还rm10, 还多了rm10的interest, 怎么办?


那里可以上诉或拿advice吗?
谢谢

wk_924

回复 1# angrybird


   基本上每个月RM10 是需要额外放进current account 里给的。e.g instalment RM1000 so 你就需要放RM1010

angrybird

回复 2# wk_924


   赞同,但是current account扣的amount是rm1000, 不是rm1010啊?loan account就加rm10, 扣rm1000(debit from current account)


那,我的loan amount 就只还990不是吗?

wk_924

回复 3# angrybird


   如果是这个情况你需要去分行和那边的officer 了解，能不能换去每月自动 debit RM1010 去loan account

angrybird

那..那些算错的算多了的钱和利息,有办法reimburse吗?

lamiko

楼主，应该是银行只替你maintained一个automatic fund transfer ，所以只扣一次RM1000.你记得你有签多少份standings instruction form？
打去银行，叫他们跟你做SI for RM10.

lamiko

那..那些算错的算多了的钱和利息,有办法reimburse吗?
angrybird 发表于 17-2-2011 04:23 PM

没有算错啦，你不是说每个月有debit你的loan RM10咩？而只debit你的current account RM1000，所以你只有还到principal+interest。RM10还是outsanding在你的loan account，没有还到吧了。

angrybird

没有算错啦，你不是说每个月有debit你的loan RM10咩？而只debit你的current account RM1000，所以你 ...
lamiko 发表于 17-2-2011 06:59 PM

   重点就在,"还没还到"这个 additional rm10, accumulate each month and add to principle,那我又怎样能在loan tenure period换完呢?

lamiko

楼主，这些所谓的杂费如每年一次的火险或其它的格外费用，还有就是你拿link current account配套的每个月一次的RM10，是没有包括在你的loriginal loan amount，不同银行有不同的做法，如：1）当银行charge你时，你就还，现在不还，等到loan settle时就要一次过还清。注：没有迟还利息（1%），不过要还普通的利息，当作格外loan钱给你。2）这些杂费，银行会直接从你的current account扣.

其实，楼主的问题更本不大，只要补做giro就可以啦！至于楼主所担心的问题，如果楼主的loan是conventional loan，每个月RM10的利息是小事（可能才几分钱利息），BLR上下才是致命伤啦～

多charge你几分钱，不会延长你的loan咯！换个角度，你可是拿这RM10去周转咯。

如果，BLR再上0.25%，我的30年不知又要延长多少年。我刚贷款时，blr才5.5%，现在6.3%咯。听说还要再上

new_env

那就是说签loan agreement前一定要告诉银行，RM10每个月直接从current account扣？

angrybird

楼主，这些所谓的杂费如每年一次的火险或其它的格外费用，还有就是你拿link current account配套的每个月一 ...
lamiko 发表于 17-2-2011 08:10 PM

我懂利息不是很多,可是35 yrs 的compound interest是很吓人的东西
一个月少还rm10, 就是多了rm10+利息, 少还了principle(有精算师在看吗?算算看 )
BLR起时不就更加惨了?

不爽的是,明明不能在loan tenure period还完,可是contract为何写可还完?
想想,还了35年后,银行才跟你说,要还多几个月 .. 你会不会觉得被骗了呢?
虽然blr不可能35年保持一样 .. 可是这样的loan deduction就有骗人的成分在?是不?

我记得banker和我说rm10会从current account扣的
我会跟银行问清楚的了,再看怎样.

angrybird

还有,每年一次的火险是额外自付的..
其它的格外费用包括什么我就不懂.

我懂HSXC RM10包括 all fees for any document, example, statement for KWSP withdrawal application.

我的那间呢,要statement就要收钱的..哈哈

angrybird

请看每月rm10 with compound interest的"威力"

http://www.moneychimp.com/calcul ... rest_calculator.htm
Current Principal: 120
Annual Addition: 120
Years to grow: 35
Interest Rate: 3%(我放很低了)
Compound interest: 1 time

Rm10 * 12月 * 35年 = RM4200
利息 = RM7,810.78 - RM4200 = RM3 610.78

就因为每个月多了RM10, 35年后无端端要多还RM3.6K
还可能更多,因为我是用3%利息来算的,现在loan interest 是4.X% ++ for flexi loan

lamiko

你的到底是conventional loan还是islamic loan？如果是conventional loan，letter offer & loan agreement是没有可能写35年一定可以供完的咯！有的letter offer那里会写，RMXXXX until full settlement/with adjustment in final instalment。。。。bla bla bla的，或langsung没有写，只放35年，但是你要看T&C或loan agreement，里面一定有cover，说你一定要full repay the loan的。

多还几个月算是什么，那些在96-98期间贷款的，loan tenure是被延长几年的咯。有什么好大惊小怪的，怕死的人就拿islamic loan，跟conventional loan的rate没两样，不同的是islamic loan包你35年一定还清咯！

lamiko

还有,每年一次的火险是额外自付的..
其它的格外费用包括什么我就不懂.

我懂HSXC RM10包括 all fees for ...
angrybird 发表于 17-2-2011 11:56 PM

什么statement？loan statement是free的，每年两次，今年，PBB刚通知，改成一年一次；除非你格外要求，就要收费， KWSP statement好像是RM20酱

lamiko

回复 13# angrybird


楼主，你想太远了。通知银行加回SI/GIRO for RM10不就好咯！
再来，我不是说了咯，那RM10是当作借给你周转。咔咔咔咔。
你只想道， RM10*12*35多还利息是多少，不过，如果你把这钱拿去投资或放定期，也可以赚回一笔利息咯。

lamiko

对了，楼主的loan是link current account的是吗？
就是说，current account 有越多钱，loan那里就省利息的是吗？不然，应该不会有每个月RM10的service fee。
如果是酱，如果你有多放RM10在current account，银行那里有多赚你的利息？因为，loan o/s bal （+RM10) - current account bal （+RM10） = 0 嘛。

angrybird

我开这贴的目的是:
1) 当发现loan calculation有问题时,我们可以做什么?
2) 哪里可以拿advice或上诉.

不是要知道怎么安慰自己,乐观的看开那每个月多出加入housing loan amount的rm10.
我也懂解决方法也是很容易,像lamiko说的,用GIRO/SI

重点是在,contract写明, 还RMXXXX for XX年, 就可以还完,可是事实不是,因为RM10 fees每个月一直增加,导致loan schedule delayed,也需还多的利息

我懂BLR上下也会影响loan tenure and loan amount,如果是这样,我能接受也十分愿意多还

可是bank就用些"小技巧",如加RM10去loan amount,又没从current account balance回,这RM10导致每个月principle扣少了,又要charge这RM10利息.

@lamiko:
"如果是酱，如果你有多放RM10在current account，银行那里有多赚你的利息？因为，loan o/s bal （+RM10) - current account bal （+RM10） = 0 嘛"

我不赞同. 每个月少还一些钱,下个月就多利息了,因为上个月的principle扣少了,虽然有flexi回扣,还是有分别的.

Assume:
Loan account: 1000000
Current Account Balance: 13000
Each month bank in 3000 to current account.
Loan repayment amount: 3000
Fees: 1000(放大一点就可以很快看到分别)

simulation for case 没扣扣1000fees,但current account多了rm1000
Loan Amount = Earlier month loan amount + Interest - 2000 + 1000
eg, 1002280 = 1000000 + 3280 -2000 + 1000
Interest = ( Current Loan amount - plus 3000 ) * 4% / 12
eg, 3280 = ( 1000000 - 16000 )  * 4 % / 12
[Loan Amount]        [CA balance]        [plus 3000]        [Interest]
1000000                13000                16000                3280
1002280                14000                17000                3284.266667
1004564.267        15000                18000                3288.547556
1006852.814        16000                19000                3292.842714

simulation for case 直接扣1000fees
Loan Amount = Earlier month loan amount + Interest - 3000
eg, 1002280 = 1000000 + 3280 - 3000
Interest = ( Current Loan amount - plus 3000 ) * 4% / 12
eg, 3280 = ( 1000000 - 16000 )  * 4 % / 12
[Loan Amount]        [CA balance]        [plus 2000]        [Interest]
1000000                13000                16000                3280
1000280                13000                16000                3280.933333
1000560.933        13000                16000                3281.869778
1000842.803        13000                16000                3282.809344

看看四个月后的分别: 没扣 vs 扣
Loan Amount: 1006852.814 vs 1000842.803
Interest: 3292.842714 vs 3282.809344

一样的钱,不一样的算法
利息多了,principle还少了,银行开心了,屋奴傻了

如有什么不对的地方,请多指教

lamiko

回复 18# angrybird


楼主拿的到底是什么Package?你没说清楚，不过跟据你所说的，每个月有多charge你RM10，应该是所谓的mortgage one/mortgage plus/savelink之类的配套，loan account是link to current account for interest saving。

lamiko

Formula: Loan O/S Bal - Current Account Bal = Accrual Bal for interest computing

A）simulation for case 没扣扣1000fees,但current account多了rm1000

Current Account
1/1  Bank In  RM13,000
1/1  Bank In  RM 1,000    bal   RM14,000
1/2  Debit RM3,000         bal    RM11,000
1/2  Credit RM4,000        bal   RM15,000

Loan Account
1/1     Loan O/S Bal    RM1,000,000
31/1   DR Int               RM3,349.70
31/1   DR Oth Chrg    RM1,000.00      bal  RM1,004,349.0
1/2     Repayment      RM3,000           bal   RM1,001,349.0
28/2   Dr Int                RM3,026.61
28/2   Dr Oth Chrg     RM1,000.00      bal   RM1,005,375.6


B) simulation for case 直接扣1000fees

Current Account
1/1  Bank In  RM13,000
1/1  Bank In  RM 1,000    bal   RM14,000
1/2  Debit RM4,000         bal    RM10,000
1/2  Credit RM4,000        bal   RM14,000

Loan Account
1/1     Loan O/S Bal    RM1,000,000
31/1   DR Int               RM3,349.70
31/1   DR Oth Chrg    RM1,000.00      bal  RM1,004,349.0
1/2     Repayment      RM4,000           bal   RM1,000,349.0
28/2   Dr Int                RM3,026.61
28/2   Dr Oth Chrg     RM1,000.00      bal   RM1,004,375.60

A 跟 B的利息是没有差别的，不过loan  o/s bal就多RM1000.不过不要忘记，current account一样有多RM1，000