买屋做屋奴,衝動購屋可能是人生最大的錯誤

bujua

东西样样涨价

     囤房屋的要付出更大的利息代价
eric1 发表于 1-3-2011 09:43 AM

    等待也是要付出代价的（机会成本）。东西样样涨价，等待只会让口袋的钱贬值， 等待的要付出更大的通货膨胀代价。。。您可能会说投资股票或其它也能赚，fully agreed。。。但一个连利息也怕付出或斤斤计较的投资者，能捞到肥水?。。。i doubt...捞到肥水的应该在囤房了。。。只有全部投资都半桶水的会在吹水房价会跌，外资会离场。。。永远原地跑步。。。

bbb339

2011更多的外资可能会进来，而不是撤。。。

In an exclusive interview with iProperty.com.my, Tim Mur ...
bujua 发表于 28-2-2011 12:21 AM

    2011年企业盈利下调  油价上涨  政局动荡  外资逃走

eric1

等待也是要付出代价的（机会成本）。东西样样涨价，等待只会让口袋的钱贬值， 等待的要付出更大的 ...
bujua 发表于 1-3-2011 10:50 AM

    美元下跌

  战争快要开打

家好月圆

回复 781# bujua

老板，手上有几栋大楼啊？

tindontin

2011年企业盈利下调  油价上涨  政局动荡  外资逃走
bbb339 发表于 3-3-2011 01:35 PM

２０１２年 世界末日。。。房产崩溃。。。天灾人祸。。。
人类毁灭。。。请不要投资房产，赶快移民火星，水星或天王星。。。

bujua

回复  bujua

老板，手上有几栋大楼啊？
家好月圆 发表于 3-3-2011 09:19 PM

    老板就不敢当。。。 不好意思讲出来几栋， 免得有人讲我吹水。。。看来是做定屋奴了，一犯就犯几次人生最大的錯誤。。。有人说房市会倒，到时再犯多几次，一不做二不休嘛。。。

bujua

美元下跌

  战争快要开打
eric1 发表于 3-3-2011 07:01 PM

    美元下跌， good news。。。买Ipad2更便宜

战争， 天天都打啦。。。不打才是新闻。。。

bujua

２０１２年 世界末日。。。房产崩溃。。。天灾人祸。。。
人类毁灭。。。请不要投资房产，赶快移民火星 ...
tindontin 发表于 3-3-2011 09:23 PM

    一定要投资火星的房产， 定赚！！！不知道那边有没有banks？？？？要拿loan买火星的房子叻 。。。用cheap美元付Downpayment。。。

tt5893

看到路的就走，看不清的在看多一会，看不到的就停。
时间才是王道， 你还有几年可以让你慢慢看？看得慢的也不一定准。

bujua

看到路的就走，看不清的在看多一会，看不到的就停。
时间才是王道， 你还有几年可以让你慢慢看？看得慢的也 ...
tt5893 发表于 3-3-2011 11:16 PM

   

tindontin

一定要投资火星的房产， 定赚！！！不知道那边有没有banks？？？？要拿loan买火星的房子叻  ...
bujua 发表于 3-3-2011 11:15 PM

不如去火星做发展商，建屋子卖给BBB３３９。。。地球的屋子他不买，火星的屋子还是要买吧，不然只好向我租咯。。。BBB３３９应该带很多cash 来火星，租金一定要收他贵。。。

bujua

不如去火星做发展商，建屋子卖给BBB３３９。。。地球的屋子他不买，火星的屋子还是要买吧，不然只好向 ...
tindontin 发表于 3-3-2011 11:21 PM

    Ok， 你做发展商， 我做Banker，就叫Marbank（老“火”银行）。。。如果他要loan，可以给BLR-6.3%， 100% loan，不过他应该是用cash的啦。。。还不快把cash汇进Marbank。。。

Focus

老板就不敢当。。。 不好意思讲出来几栋， 免得有人讲我吹水。。。看来是做定屋奴了，一犯就犯 ...
bujua 发表于 3-3-2011 10:42 PM

    小弟佩服。。。

不平凡的男孩

以给BLR-6.3%， 100% loan

這一句說得好....... 哈哈哈哈

eric1

看到路的就走，看不清的在看多一会，看不到的就停。
时间才是王道， 你还有几年可以让你慢慢看？看得慢的也 ...
tt5893 发表于 3-3-2011 11:16 PM

    世世代代做房奴 许多人乐在其中

bujua

世世代代做租房奴 许多人也乐在其中

y2ksaw18

我也凑热闹，买了几间出租，房市崩溃不崩溃不关我的事，有人要租我的房子就可以了。

tt5893

世世代代做房奴 许多人乐在其中
eric1 发表于 4-3-2011 10:30 PM

明白就好。

eric1

明白就好。
tt5893 发表于 4-3-2011 11:44 PM

    一场地震/水灾过来，什么都没有了

bujua

地價翻幾番‧房產變黃金

購買房地產、投資房地產，最好是瞄准能增值的地點和房產類型，即使不能賺大錢，至少也要有小幅回酬，回酬若遠勝於銀行定期存款利息，能對衝通貨膨脹的衝擊，應該是投資者要考量的因素。

投資房地產未必穩賺不虧，購買或投資房地產，不賺倒虧的例子其實也相當多，只是多數人不願觸及這些話題，市場基本傾向報喜不報憂，這似乎已成為一個慣例。

在迎接農曆新年期間，我們暫時不看投資倒虧的例子，投資當然是期望賺錢，誰也不想做虧本生意，辛苦儲蓄起來的本金，一個不小心虧掉了，未免太可惜。

把握10年契機

說到投資，還是要鎖定首都吉隆坡、巴生河流域，這裡的機會比較多，相信大家都不否定。

眾所周知，在政府的經濟轉型計劃下，有一項市場最近常提起的“大吉隆坡計劃”（Greater KL）。在大吉隆坡計劃下，優先考慮發展耗資430億令吉的捷運／地鐵計劃（MRT），預料將把吉隆坡的房產業市場帶入另一個黃金時代，對經濟帶來連鎖效應，改善吉隆坡的居住質量與活力。

另外，吉隆坡焦點地區的土地價格，在平均價格、地段價格比率稍高，以及更多商業發展計劃的情況下，未來5年內，估計漲幅可介於100%至500%之間！屆時投資房產的代價將水漲船高。在過去十多、二十年，我們看到輕快鐵計劃附近的住宅社區，因為交通設施帶來的便利，基本都取得不錯的漲幅，即使是租賃地契單位，由於容易出租，欲轉售也不難，提供業主可觀的投資回酬。

“大吉隆坡計劃”建議中的交通樞紐、捷運／地鐵計劃概括的地區廣泛，帶動的將包括吉隆坡城中城―武吉免登、吉隆坡中環、中央藝術坊、馬魯里、谷中城、新發展的吉隆坡生態城、冼都、甘榜峇魯、白沙羅城鎮、新街場、馬來亞大學、哥打白沙羅、珍珠白沙羅、萬達鎮、敦依斯邁花園、蕉賴、敦胡先翁市鎮，以及這些地區附近的城市都不可忽略。

其中一些是現有輕快鐵途經的地方，另外一些城市是因為延伸輕快鐵工程受惠，還有一些是建議中捷運／地鐵計劃將川行的地點，預料將帶動附近地區產業興旺起來。

最大漲幅的地段，預計是坐落在建議中新興地區的交通樞紐，例如冼都、白沙羅高原市鎮及吉隆坡生態城，業界人士認為，這些都是值得關注的地區，在相關範圍內興建的產業，也值得探討其投資潛能。

公共交通到哪裡
房產漲到那

雖然建議中的組合可稍作調整，但交通樞紐將位於這些焦點地區，就是人口密度較大、商業價值較高的地帶，確保興建捷運／地鐵計劃的可行性。

吉隆坡市區靠近建議中交通樞紐未開發的龐大地段，準備用來發展密度高的綜合產業計劃，預料將促使相關地段享有可觀的上揚空間，發展商也擁有更大的伸縮選擇，以配合捷運／地鐵計劃的發展。

城市基建如捷運／地鐵、輕快鐵、高速公路將為房產發展帶來曙光，如果政府有策略性發展城市計劃，大馬將是理想投資地點之一，假如經濟條件、財務能力許可，鎖定焦點發展地區，相信日後將會有收穫。

一些在焦點地區或附近地區擁有地皮產業的財團或發展商，預料也將從經濟轉型計劃、大吉隆坡計劃、基建設施發展計劃中受惠。

基於這點，主要的受惠者預計是擁有龐大地段的發展商，他們分別是楊忠禮置地（YTLLAN D，2577,主板產業組）、雪蘭莪實業（S P B,1783,主板產業組）、國浩置地（GUOCO，1503,主板產業組）、寶敦（BOLTON,1538,主板產業組）、馬資源（MRCB,1651,主板建築組）及實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）。

這些公司有能力投標地鐵計劃交通樞紐的紀錄，若準備按發展大計進行，預料基建設施將融入這些公司在附近的發展計劃。

業界人士認為，跟隨交通基礎設施的便利購買產業，一般不會失策，大家若有稍微關注周邊的發展，不難發現這個說法並沒有錯。

新加坡、香港銜接交通系統完善，提供市民便利，捷運／地鐵基礎設施是其中一個要點。

地鐵計劃：隆房產發展的催化劑

捷運／地鐵計劃是推動吉隆坡房產業發展邁向另一個新高的催化劑，主要因素有以下幾個：

●吉隆坡過去12年投資稍嫌不足

首都吉隆坡上一個最大的資本開支，主要是國油雙塔樓及1998年的輕快鐵計劃。如今，政府通過“大吉隆坡計劃”，把焦點轉向吉隆坡，計劃中的100層摩天樓大廈，除了提昇吉隆坡的市貌，預料也有助改善吉隆坡的居住質量與活力。

我們都知道，首都吉隆坡是一個已建立起來的大城市，捷運／地鐵建設是大馬經濟轉型計劃下，優先推動的基建發展。

●430億令吉投資的倍增效應

耗資430億令吉捷運／地鐵計劃的興建與營運，預料將塑造13萬個就業機會，同時，在2011至2020年之間，國民年收入將增加30億至40億令吉；另外，還有一筆因為倍增效應的80億至120億令吉財富。由於交通基礎設施的改善，以及較高的人均收入，料將有助推高房地產的價值。

●市民對居住、工作、學習與休閒的需求增加

預料將帶動高密度的綜合發展計劃，以及城市的翻新，還有市郊新城鎮的崛起，屆時城市的生活將更普及，每週24小時交通服務的提供，進一步輔助商業活動的推廣。

●每英畝地盈利潛能揚升

由於平均售價上揚，每地段比率／密度升高，加上更多商業發展計劃，促使地價翻倍上漲。

首階段的捷運／地鐵計劃，預計今年第二季招標，有可能在今年7月動工，這一階段的工程從雙溪毛糯（Sungai Buloh）至加影（Kajang）。

這個首階段工程，預計2015年杪之前完工，並與現有的輕快鐵、鐵道局火車與單軌火車系統配合，至於第二階段的捷運／地鐵計劃工程，分為吉隆坡地區、吉隆坡至巴生地區，預定2020年之前完工。

市中心地價“漲”聲響起

除了新興地區如冼都、白沙羅市鎮、吉隆坡生態城將取得可觀漲幅，焦點地區光芒依舊，吉隆坡城中城是吉隆坡已建立起來的商業中心，武吉免登稱得上“吉隆坡的烏節路”，對本地與外國遊客來說，吉隆坡城中城與武吉免登並不陌生，國油雙塔樓（世界第三高）是市區的地標、50英畝的城市公園，還有各行各業的零售商店，被視為大馬首要的商用產業，取得不錯的租金回酬與資本漲幅。

吉隆坡城中城、武吉免登大漲的原因

在金融危機後，吉隆坡城中城與武吉免登附近地區的土地交易，已從2005年的每平方尺800令吉，上漲至2千400令吉，5年複合成長率達25%，私人與海外直接投資已重新流入市場，主要流向吉隆坡中央商務區的商業發展計劃。

為何預測吉隆坡城中城與武吉免登的地價將在5年內，倍增至5千令吉，年複合成長率16%，主要因素有以下幾個：

a）捷運／地鐵站

吉隆坡城中城與武吉免登已圈定為主要的交通樞紐，各有一個捷運／地鐵站，目前吉隆坡城中城已有輕快鐵站，武吉免登則有單軌火車站，無疑如虎添翼。

b）有蓋走道

政府在2011年財政預算案，建議耗資5千萬令吉，在吉隆坡興建有蓋走道，第一個是從吉隆坡城中城至武吉免登（有冷空調設備），預定在2011年10月完成，這有助於刺激吉隆坡城中城與武吉免登的遊客流量及零售產業。

c）遊客人數增加

在銜接系統例如廉航、吉隆坡與新加坡子彈火車川行計劃若落實，預料吉隆坡城中城與武吉免登將成為遊客優先考慮的地點。

d）油氣領域蓬勃

有關領域進一步的開採與生產活動，有助吉隆坡城中城的業務發展，首要辦公樓的需求保持強勁，大多數的石油企業保留他們在國油雙塔樓的辦事處，以享有多媒體超級走廊的地位。

這一連串的發展計劃，最大的贏家還是地主，吉隆坡城中城的大地主是吉隆坡城中城控股，也是國油的獨資子公司，在吉隆坡城中城公園仍有8塊地段待發展，吉隆坡城中城控股擁有吉隆坡會展中心，以及Impiana酒店，該控股也是KLCC產業（KLCCP,5089,主板產業組）的母公司。

至於武吉免登，其最大地主楊忠禮機構（YTL,4677,主板建築組），是楊忠禮置地（YTLLAND,2577,主板產業組）、升喜產業信託（STAREIT,5109,產業投資信託）的控股公司，楊忠禮機構正將吉隆坡部份土地注入楊忠禮置地。

另外，國浩置地在吉隆坡城中城附近的Oval高檔共管公寓，預料也將因為其產業所在位置靠近捷運／地鐵站而受惠。

吉隆坡中環（KL Sentral）距離吉隆坡城中城15分鐘的車程，耗資140億令吉的商業發展計劃，預定2016年完工，預料將概括72英畝的永久地契土地，面積達2千100萬平方尺。

坦白說，吉隆坡中環是一個城市新興計劃，從身為十五啤的一部份，轉型為主要的交通中心，以及從吉隆坡大都市轉移商業辦事處至該地點。

吉隆坡中環交通樞紐地段大增值

吉隆坡中環最近一次的土地交易，從2005年每平方尺1千100令吉，上漲至1千900令吉，5年複合成長率為12%，吉隆坡中環也是一個突出交通集終點、地段大幅增值的實例。

預計在接下來5年，吉隆坡中環的土地價值，將上漲133%，每平方尺達到3千500令吉。

今天的吉隆坡中環，已是輕快鐵、鐵道公司火車、單軌火車及機場快鐵的起點／終點、轉運站，加上新建的捷運／地鐵站，預料將提昇吉隆坡中環身為交通中心的地位，帶動更多密度高的綜合發展計劃。

政府目前正研究耗資100億令吉的高效應計劃，如果落實，吉隆坡與新加坡之間的子彈火車川行計劃，預料將促使吉隆坡中環晉身為區域交通中心，屆時該地區的土地價值，可能又要重要定位了。

發展商訂價先跑高

儘管這些基礎建設工程的完工仍有一段時間，不過，房產價格有可能率先跑在前端，發展商在訂價時，料將把銜接交通、產業上漲潛質計算在內。

基於這點，沿捷運／地鐵計劃附近發展的產業有可能逐一上漲，上漲潛能最大的應該是交通樞紐附近未開發的土地，這些可以用來發展高密度產業計劃。

首階段的捷運／地鐵計劃發展計劃，先受惠的應該是多程序交通樞紐的地區，這些地區包括：＊吉隆坡城中城―武吉免登（KLCC-Bukit Bintang）（捷運／地鐵―輕快鐵―單軌火車）＊吉隆坡中環（KL Sentral）（捷運／地鐵―輕快鐵―鐵道局―單軌火車）＊中央藝術坊（Pasar Seni）（捷運／地鐵―輕快鐵）＊馬魯里（Maluri）（捷運／地鐵―輕快鐵）要補充的一點是，首階段的捷運／地鐵計劃將經過的地區包括哥打白沙羅、珍珠白沙羅、萬達鎮、敦依斯邁花園、白沙羅市鎮、吉隆坡中環、武吉免登、蕉賴及敦胡先翁鎮，這些都是已發展起來的社區，可是，公共交通設施稍嫌不足。

至於第二階段的捷運／地鐵計劃，最大的受惠地區包括吉隆坡城中城―武吉免登、吉隆坡國際金融區、白沙羅市鎮／白沙羅高原、馬來亞大學及附近地區、谷中城及將新建的吉隆坡生態城，以及冼都城與附近地區。

地價可漲567%

綜合多方面的觀點，預料在接下來的5年內，焦點地區的地價漲幅可能在108至567%之間！其中：

a）冼都（Sentul）漲幅達567%，每平方尺從150令吉，漲至1千令吉，5年複合成長率為46%。

b）白沙羅市鎮（Damansara City）漲幅267%，每平方尺從700令吉，上漲至2千200令吉，5年複合成長率27%。

c）吉隆坡生態城―谷中城（KL Eco City-Mid Valley），漲幅214%，每平方尺從700令吉，上漲至2千200令吉，5年複合成長率23%。

d）吉隆坡城中城―武吉免登（KLCC-Bukit Bintang），漲幅108%，每平方尺從2千400令吉，上漲至5千令吉，5年複合成長率16%，以及

e）吉隆坡中環（KL Sentral），漲幅133%，每平方尺從1千500令吉，上漲至3千500令吉，5年複合成長率18%。

近年備受關注的創新房產，主題商用產業、特別設計概念或新款的辦公樓，綠色建築物、商業化的工業產業及旅遊產業將蓬勃發展，都是一些可以投資的選擇。

對本地與外地投資者來說，接下來的10年，將是不可錯失的投資房產黃金機會，10年後的2020年，大馬城市的房價將呈現全球化及商業化價值，屆時可能更難購買經濟實惠的房屋。