店屋, 是應該如何買?

无极

請問個位大大對於店屋 投資 有如何心得的呢?

基本上 C君 看人投資有兩種

1.直接找新店 ( under construction )
   - Aim 準機會 + 地點
   - 短期投資,建好就放手

2.直接找比較旺的店舖
   -風險較低.

(保留)


( 以上都是 C君 一派戶言,不必理會 )





近期 C 君想找一間店舖投資,但面對兩個很大的問題.
1. 就是不知道 選新的 還是 2nd 的
2. 還有就是銀行的問題.


C君本人是路癡 + 宅男 ,所以在网上 i property 找了幾間不錯的...

C君 budget 不多於 1.5 M

1.Ampang, RM 1,200,000 Waterfront, taman kosas, Kuala Lumpur                   out
2.Ampang, RM 950,000 Ampang WaterFront,taman kosas, Kuala Lumpur          out
3.Cheras, RM 1,270,000 Cheras Mahkota, Kuala Lumpur
4.
5.
6.



還有請問收益多少 % 才算是好店舖阿?

收益 是 指什麼?  該如何計算? 保養 和開銷 又是在多少 % 呢?

无极

保留







保留

无极

保留







保留

无极

第一天, ( 26/7 ) 會到 waterfront 觀察觀察.............

烟雨江南

1.直接找新店 ( under construction )
   - Aim 準機會 + 地點
   - 短期投資,建好就放手

[烟回] 这个要花很多时间去了解和视察（起码一年以上），就算最好的agent/发展商也会看漏眼的

2.直接找比較旺的店舖
   -風險較低.

[烟回] 风险低，回酬也相对的地，而且你必须用更高的价钱卖出去

近期 C 君想找一間店舖投資,但面對兩個很大的問題.
1. 就是不知道 選新的 還是 2nd 的 [烟回] 看回酬
2. 還有就是銀行的問題. [烟回] 针对银行哪方面的问题？

C君本人是路癡 + 宅男 ,所以在网上 i property 找了幾間不錯的... [烟回] 好的property通常都不是最多人能看得见的，你最好必须清楚四周的环境，出去走走会更好（就当作一门生意投资的本钱）


C君 budget 不多於 1.5 M

1.Ampang, RM 1,200,000 Waterfront, taman kosas, Kuala Lumpur
2.Ampang, RM 950,000 Ampang WaterFront,taman kosas, Kuala Lumpur

[烟回] Ampang这个地点，我不建议，一来纯属个人因数，二来这样的budget，还很容易找到好的店


還有請問收益多少 % 才算是好店舖阿? [烟回] 至少8-9%的净回酬, agent算给你的都不是净回酬

[烟问] 如果店租不出去, 你最坏的打算是什么? 你有plan B吗? 你能顶多久?

[烟回] 有些东西我不想在这里说, 也暂时不想说, 因为实在太多人潜水/纯拿资料的(算不上真的投资伙伴)

无极

今天去了 ampang waterfront 看看。。才知道那里是 ampang 的尾端。

-店铺在大路旁。前半段旺很多,有 六福，old town , chili local.
-还有几间到现在还没租出去。
-居民人满为患,可以大多数是马来人 + 中低下层。


Agent 讲 end lot 租金有 6 k... 我超级怀疑。。。

无极

1.直接找新店 ( under construction )
   - Aim 準機會 + 地點
   - 短期投資,建好就放手

[烟回] 这个 ...
烟雨江南 发表于 26-7-2010 10:42 AM

2. 還有就是銀行的問題. [烟回] 针对银行哪方面的问题？
   
        -這個遲點在說... 很多稅務人都面度的問題.


C君本人是路癡 + 宅男 ,所以在网上 i property 找了幾間不錯的... [烟回] 好的property通常都不是最多人能看得见的，你最好必须清楚四周的环境，出去走走会更好（就当作一门生意投资的本钱）

       -在學習這.....  



1.Ampang, RM 1,200,000 Waterfront, taman kosas, Kuala Lumpur
2.Ampang, RM 950,000 Ampang WaterFront,taman kosas, Kuala Lumpur

[烟回] Ampang这个地点，我不建议，一来纯属个人因数，二来这样的budget，还很容易找到好的店

現在的 Agent 很會車大砲哦 .....  自己去看了就知道... ampang waterfront  out




[烟问] 如果店租不出去, 你最坏的打算是什么? 你有plan B吗? 你能顶多久?

假設 C 君有 1M 的現錢的話,我看問題不大......
但是真的不幸的話,... C 君只好為了一間店舖而供 30 年,人生從此沒有樂趣....

无极

不知道 Cheras Mahkota, Kuala Lumpur 是一個什麼地方?

看圖片是在 Jusco 旁邊...... 好像不錯...


看了在寫寫報告..

烟雨江南

1.Ampang, RM 1,200,000 Waterfront, taman kosas, Kuala Lumpur
2.Ampang, RM 950,000 Ampang WaterFront,taman kosas, Kuala Lumpur

[烟回] Ampang这个地点，我不建议，一来纯属个人因数，二来这样的budget，还很容易找到好的店

現在的 Agent 很會車大砲哦 .....  自己去看了就知道... ampang waterfront  out

[烟回] 这点只能叹息了

[烟问] 如果店租不出去, 你最坏的打算是什么? 你有plan B吗? 你能顶多久?

假設 C 君有 1M 的現錢的話,我看問題不大......
但是真的不幸的話,... C 君只好為了一間店舖而供 30 年,人生從此沒有樂趣....

[烟回] C君最好算算挨面包开水一年要多少钱，加个3-5年，扣除1M，剩下的就可以买产业了，这样比较保险

不知道 Cheras Mahkota, Kuala Lumpur 是一個什麼地方?
看圖片是在 Jusco 旁邊...... 好像不錯...
看了在寫寫報告..

[烟回] LZ, 刚才跟师傅聊天, 他老人家一句话打醒我. 他说个人有个人的需求, 我不能把个人眼光放在其他人那里, 买不买最后的决定还是在你手上. 我觉得不好的, 不一定就不好, 反而有可能会更好.

而且, 买卖产业是2博的, 风险一定有, 谁也不能担保. 如果不好, 你可以卖了它(最多亏一点), 反之如果好, 你分分钟不想放,所以决定权在你那里.

言归正题, Mahkota Cheras 皇冠城, 在Cheras 的尾端, 如果没错属于Kajang了.
这个地方今年因为Jusco而变得更旺.

先说我喜欢她的原因:
1. 华人区
2. 新区
3. 整个地方还有发展潜能, 还会再起房子
4. Jusco 已经开了, Pasar接着来
5. 人口密集度会不断增加
6. 进出口只要一条, 而且很赛车, 所以住在里面的就像住在笼子里, 这个对商业发展很有好处

接下来我不喜欢她的原因:
1. 今年尤其Jusco开了后, 价钱有Jusco宣布起时的RM900K++起到现在RM1.6M++
2. 可是租金其实cover不到, 回收率也慢
3. 你可以看到除了Phase 1 那边的很旺, 和面向Jusco的很旺之外, 中间的单位基本上很多空着, 而且很多单位楼上是待租的
4. 最近推出的面向未来Pasar的2层虽然很好, 可是RM1.2++, 租金也很难cover回收率也慢 (以那一带现在的租金和空置数量看)
5. 接下来就是最新推出在Jusco隔壁有私人停车场的3层店屋, 售价RM1.5-1.6++ (这个个人很喜欢她的概念)
6. 如果全部店屋起好, Mahkota在未来3-5能不能有足够的商业市场还是未知数.

所以, 我只能与你分享这些了.

顺便说,这个Project我有做,如果有机会,希望能为你服务.

烟雨江南

改了改之前说的

无极

回复 9# 烟雨江南



剛剛在那裡回來了,印象還不錯,...但是還不知道價錢,不知道如何衡量..

感覺那裡馬來人/華人參半.... jusco 人潮也普普通同..,還有很多舊店都還沒租出去...



請問.....
         --> 5. 接下来就是最新推出在Jusco隔壁有私人停车场的3层店屋, 售价RM1.5-1.6++
                  (这个个人很喜欢她的概念)




http://www.iproperty.com.my/propertylisting/550939/Mahkota_Square_Shop_ForSale

原來也在我的 shortlist 裡面..是不是還沒建的阿??????

澎澎

如果要找银行贷款可以找我哦。。

无极

我一直在想到底 廠房 再目前是不是 最不值得投資的產業呢?
話說前幾天 C君母親 的好友 一直拉攏C君母親 投資在 sham alam 的廠房,價錢大概是 1.5 M 左右吧
...廠房一直不在我的 book 裡面,因為感覺大馬很多外資都撤資了吧,還有大馬的生產業感覺都不是很好..
最奇怪的是她自己又不投資.... Zzz




話說回來,最近一研究新的 LRT 路線.... 希望在附近找到值得投資的產業..
請問個位大大, 如果附近有 LRT站, 是對什麼類型的產業影響比較大呢?