卖屋子遇到瓶颈

@h_Bin

小弟在去年差不多这个时候买了一间2手屋，厨房已经是被前屋主违例扩建的，即是说没有得到DBKL的Approval。

我的agent是跟我说，由于我那里是gated & guarded community。一般上，DBKL不会派人来查，而且那里10间家当中有9间都做extension，几乎也是没有跟DBKL申请的。原因很简单-DBKL的办事效率，难不成人家拿到钥匙了，就为了等这个approval而浪费3-5个月都不能开始装修吗?

其实我当初买下这屋子是当投资，也没有想太多。过程中跟那个卖家也搞到很多问题，因为那人是生意失败被逼要卖屋子的，所以卖得很不甘愿，一大堆无理的要求，详细的我就不多说了，我一拿到钥匙，就决定不要跟这人有任何的瓜葛。

现在屋价有上到我的心水价了，找到的新买家是一个Litigation lawyer。价钱谈好了，Letter of offer签了，2%的deposit他也给了。结果在准备S&P的时候，他才问起我厨房extension的事情。我说我当初买下这屋子的时候就已经是这样了，而且肯定是没有DBKL的approval。然后他就开始闹了，说什么我没有搞清楚这些东西就要把屋子卖给他，blah blah blah，又在S&P的draft那里改了一些对我无利的clauses。内容大概是一定要我有这个Approval之类的。我的律师说，一定不能够签这份S&P，要不然到时交不出就是我default了。

与此同时，我也叫我的agent去DBKL那里询问，结果那里的马来婆给了我们一个DBKL appointed architect的名单。当然名单里都是马来人，我们约了一个出来让他quote价钱，他就说DBKL的罚款肯定是RM1000了，然后他的Fees是RM3000，一个月内可以搞定。其实我对他的话还是半信半疑，怕他收了钱之后还给我拖个3-5个月。到时我会很麻烦。如果这个买家去举报我的话，我中的penalty最低是RM300，最高竟然可以到RM30,000。

其实现在我已经不想卖这间屋子给那个买家了，可是他还硬硬咬着我不放，因为他很想要那间屋子。他最后给我律师的一封信的内容带有一点威胁性。现在的状况是:S&P一旦签下去，我就会有更多麻烦；不签的话，我当然会还回他那2%deposit，最多加上一些利息。可是我跟我律师都觉得，无论我选择那条路。这个人都还是会"玩野"的。整个过程中，他丈着自己是律师，目中无人，完全不让步，连他自己的S&P lawyer都要屈服于他。一个简简单单的买卖程序，都要被他搞到好像打官司那样，真的让我无话可说。

如果大家对这件事有什么看法，尽量指点一下小弟。谢谢。

kitkatlow

楼主我跟你说，作为agent，我们最讨厌跟三种人做生意

1. 印度人
2. 律师
第三种不想说。

所以，建议你另找买家。

既然你没有签SPA，那么letter offer 就是你唯一的合约。
想办法，别签SPA，中止交易，有很多方法中止交易而你无需偿还任何罚款的，问你的律师就知道。

kennyg322

我也赞同中止交易

@h_Bin

楼主我跟你说，作为agent，我们最讨厌跟三种人做生意

1. 印度人
2. 律师
第三种不想说。

所以，建议 ...
kitkatlow 发表于 24-5-2010 12:53 PM

我也赞同中止交易
kennyg322 发表于 24-5-2010 01:11 PM

S&P搞了整一个月半都没法finalize，我其实已经不想卖给这人了，而且我这里的屋子很容易出手，我一点都没有担心过。虽然连S&P都还没有签，可是这人一直咬着我不放，说什么要我赔偿他的损失，他那封信里是这样写的"......reserve the rights to seek for the refund of the earnest deposit and damages....."

TMD。。。damages?他损失了什么? 那2%订金的利息吗? 律师费? 才多少钱，我赔回给他都没问题。可是我律师叫我先不要轻举妄动，免得他又再挑我的字句来弄回我。

另一方面，我律师也是担心说这人会到land office去lodge caveat，而land office 基本上也不会管申请人的原因。这样以来，就算我到时真的可以不卖给这人，我也不能够卖我的屋子，一直到Caveat被移除为止。

我的律师被迫要从很多不同的角度来考虑，因为那人会用尽所有的方法来抓我痛脚，连我的lawyer-一个人很斯文的aunty，都忍不住要说这个人"怪兰"。

kitkatlow

"......reserve the rights to seek for the refund of the earnest deposit and damages....."

这句话你不用太担心，这是每个律师都爱用的口头禅，你不用理会。

基本上，你只要跟着offer letter 来做就可以，买家一切要求，只要offer 没有注明，那么你有权不答应。

如果spa 的 terms 谈不妥而中止交易，他是没有权要求你 double refund 的。

至于caveat你更不用担心，现阶段他没有权利caveat。

@h_Bin

"......reserve the rights to seek for the refund of the earnest deposit and damages....."

这句话你 ...
kitkatlow 发表于 24-5-2010 02:27 PM

我有询问过几个长辈的意见，他们大致上都认为"连S&P都还没有签，有什么好吵的?"

Offer letter上最大的问题就是没有设到一个finalization of S&P的期限。结果就是，从我收到那2%的订金到现在已经过了1个半月，S&P都还没有出来。我并不是紧张得非要把这间屋子卖给那人，只是这样子拖下去，我永远都不用卖我的屋子了。

其实要解决事情很简单，既然我们各自都坚持己见，就是达到了所谓的deadlock situation，就终止交易咯。问题是那人一直不肯放手，然后一直以我没有DBKL approval这件事来逼我签我不同意的S&P，否则blah blah blah。

"如果spa 的 terms 谈不妥而中止交易，他是没有权要求你 double refund 的。"
其实我律师告诉我所谓的 "damages"的定义是很广的，举个例: 本来他是以500k就可以买到我的屋子了，结果就因为跟我无法达成协议而最后终止买卖，同一个地方的屋价在那段时间内已经起了50k变550k，他就可以说本来那额外的50k是不需要他出的，而是我造成的所谓的damages。 =_="

有这种道理吗??

kitkatlow

你为何签下一个没有期限的offer letter？？？？？？？？？

你最好把你的offer letter scan 上来，让大家看看。

还有，你的律师似乎不大行，普通律师只能告诉你问题，好的律师会给你解决方案。

下次最好别用。


以普通来说，你可以决绝对方的要求，整个交易就作罢。如果对方要采取民事诉讼，老实说逻辑上道理不在他那里，我不是律师不敢说，但觉得对方胜算不大。
这种所谓damage，他的理由很脆弱。

@h_Bin

你为何签下一个没有期限的offer letter？？？？？？？？？

你最好把你的offer letter scan 上来，让大家 ...
kitkatlow 发表于 24-5-2010 02:55 PM

我只是一个普通的老百姓，单纯地想卖屋子而已，根本也没想到会沦落到这个地步，而且那agent我也蛮熟了，就没有认真去消化offer letter里的一字一句。既然事情都发生了，就想办法解决，当作买个经验咯。

现在我的Offer letter在律师那里，没法scan上来。老实说，我的律师是真比较软弱啦，她只是在banking sector的，所以遇到这些需要诉讼的，她的意见是能免则免。

Worst case senario，真的要打官司的话，我也觉得对方一点胜算都没有，只是在浪费大家的时间。

谢谢你的意见，你说的话让我舒服多了

mingshi

楼主我跟你说，作为agent，我们最讨厌跟三种人做生意

1. 印度人
2. 律师
第三种不想说。

所以，建议 ...
kitkatlow 发表于 24-5-2010 12:53 PM

作位槟城banker

我们最讨厌跟三种人做生意

1. 非华裔 （ xx / 印度人）
2. 专业人士 （ 律师 / 医生 / 工程师）
3. 槟城人

我只是一个普通的老百姓，单纯地想卖屋子而已，根本也没想到会沦落到这个地步，而且那agent我也蛮熟了 ...
@h_Bin 发表于 24-5-2010 03:09 PM

    用。。。。拖。。。很忙。。。。。


还有。。看上面

kitkatlow

对，楼主，如果对方坚持不要终止交易，用各种理由来恐吓，你就用拖字诀，拖拖拖拖拖拖。

另一方面同时找更高价格的买家。

墨客

或者暂时租出去，不要被无谓人浪费时间和金钱，至少让租金cover利息。。。

red_wolf

一天还未签署S & P, 证明双方还未达成协议。
赶快去搞好你extension的问题。
再叫你的agent把你的unit租出去，让那家伙等一年吧

墨客

我也是很讨厌印度人的专业人士，真的很麻烦，很喜欢在讲话的时候带一点威胁或吃定你的语气。。。上次我撞到一个印度医生的车，我的Panel Workshop被他弄到说不要帮他维修了。。。

@h_Bin

回复 9# mingshi

这买家是华人来的，身为一个律师又30岁了，火气还好像17，18岁的小孩那样，得不到就要找麻烦。

@h_Bin

回复 10# kitkatlow

现在在拖的似乎是他，每次他那方一来信，我这方最迟都在两天内回复，而他却要用个5-6天。

其实也好，这样我一点都没有吃亏。一方面有多点时间让我搞DBKL approval的事情。另一方面是时间拖得越久，我的屋价只会往上爬。

到最后他买不成我的屋子，可能还要付出比现在更高的价格才能买到相同的屋子，真不明白这人在想什么。

@h_Bin

或者暂时租出去，不要被无谓人浪费时间和金钱，至少让租金cover利息。。。
墨客 发表于 24-5-2010 11:09 PM

一天还未签署S & P, 证明双方还未达成协议。
赶快去搞好你extension的问题。
再叫你的agent把你的unit租出 ...
red_wolf 发表于 24-5-2010 11:11 PM

我律师不建议我在现在的情况下出租。否则对方就有借口说我没有诚意要卖我的屋子，收了他的2%订金之后竟然还把屋子出租。其实我辛苦一点供多一年无所谓，一年内升值的空间应该足于cover我一年的供气，分分钟还有多出来。

还是那一句:"S&P都还没有签，实在没什么好吵的。"

不管怎么样，我就是没有意思把屋子卖给这烂仔律师了。

kitkatlow

回复  kitkatlow

现在在拖的似乎是他，每次他那方一来信，我这方最迟都在两天内回复，而他却要用个5-6天 ...
@h_Bin 发表于 25-5-2010 09:32 AM

对，就这样，要么就中止，要么就拖。

一面拖，一面找更高价买家，别停止。

@h_Bin

对，就这样，要么就中止，要么就拖。

一面拖，一面找更高价买家，别停止。
kitkatlow 发表于 25-5-2010 09:40 AM

不懂是我屋子真的那么吃香还是我agent的办事效率高。。。早在一星期前我agent已经很紧张地跟我说他找到新买家了。新买家出的价钱还比那烂仔律师的价格高整4%。如果那烂仔律师跟我要double refund的话，再赔他interest+律师费，这4%都还有剩。所以我只想快快解决这个问题，不再跟他有任何瓜葛。

新买家那边，我只能叫agent告诉他先不要抱太大的期望，因为谁也不知道这事件会拖多久，我还不能答应他什么。

kitkatlow

不懂是我屋子真的那么吃香还是我agent的办事效率高。。。早在一星期前我agent已经很紧张地跟我说他找到 ...
@h_Bin 发表于 25-5-2010 09:50 AM

房产很热，kl 一带四处房价大起，不足为奇。
如果我是你，我不管哪个律师，直接cancel，回退他的定金。
如果他要索偿，不给，理由是spa term 谈不妥，是他不买，不是你不卖。

这本来就是个很合理的理由，因为要求而外条件的是他不是你，这已经违反了 offer letter 的条约。
如果你还担心，可以叫律师回他一封 “你不接受他的所有额外条件，要么就删除所有额外条件，双方签最简单的SPA，不然就cancel and refund。”。这封信等于把球踢到对方脚下，你有这封信，以后闹上法庭你就说话更大声。

如果他告上庭，你也可以跟他耗上几个月，其实他胜算不大，offer letter 没有期限，总不能等上数月，没道理。而且你已经给机会他签SPA 而他不签，理亏在他。 要是他拿出你违建为由，那么就更加好说，买方不同意房子经过违建，那么双方取消买卖，合情合理。

但worst case 法庭宣判他胜出，你才赔他2%。
（但他的堂费等也应该超过了这2% 的数目，傻瓜才会这么做，除非你的产业是三四百万。）

至于什么房价damage，逻辑常识告诉我，告不入，在我国也不曾听说过有这种民事诉讼。

无论怎么看，就算到最后你亏，他亏的更大。你已经找到更高价买家，可以仰脚来跟他玩了。

@h_Bin

"如果你还担心，可以叫律师回他一封 “你不接受他的所有额外条件，要么就删除所有额外条件，双方签最简单的SPA，不然就cancel and refund。”。这封信等于把球踢到对方脚下，你有这封信，以后闹上法庭你就说话更大声。"
kitkatlow 发表于 25-5-2010 10:00 AM

这招我们用过了，他同样也是把球踢回给我们，所以才拖得没完没了。现在我只能等而已，我是不会向他低头的。

他胜诉的话，我损失不大；如果是我胜诉，他肯定要赔到脱裤。如果房价damage可以拿来说，我也可以说我本来要卖房子套现后投资在某某地产或股票，现在你害了错失了赚取potential return的机会，你要怎么赔? :p