可不可以这样做比较? (急!!)

无名客

假设我要买店投资和放定期存款之间做比较,大家看看合逻辑吗?

1.买店
如果我打算买RM320K的店.
头期60K
借260K,BLR-2.20%,INTEREST= 3.35%,供20年,每月供RM1488
那么1488*12*20=357K

如果没人租,自己又没拿来做生意, 就是说,20年后,我所付出的代价是60K+357K=417K
20年后: 假设屋价值仍然是RM320K,那么我的回酬是320-417= -97K
20年后: 假设屋价增值到RM560K,那么我的回酬是560-417= +143K (每年1.7%增值)

417+134=551K

假设那间店可以出租RM1000, 1K*12*20=240K,代价=417K-240K=177K
20年后: 假设屋价值仍然是RM320K,那么我的回酬是320-177= +143K (每年4%增值)
20年后: 假设屋价增值到RM560K,那么我的回酬是560-177= +383K (每年19%增值)

177+143=320K


假设那间店可以出租RM500, 500*12*20=120K, 代价=417K-120K=297K
20年后: 假设屋价值仍然是RM320K,那么我的回酬是320-297= +23K(每年0.4%增值)
20年后: 假设屋价增值到RM560K,那么我的回酬是560-297= +263K (每年13%增值)

297+134=431K

2.放定期(2.5%)
LUMP SUM: 60K, 20年后 = 98K
每月:1488, 20年后= 462K
总共:98+462=560K
资本=60+(1488*12*20)=60+357=417K
回酬=560-417=143K =34% (大概每年增值1.7%,奇怪!!??我哪里出错?照理应该多过2.5%才对啊?!)


结论:同样的资本RM417K,一个买店,一个放FD
FD肯定有143K,就是说,店屋回酬一定要有超过143K,才能投资?
而要达到买店超过143K的利润, 有两个基本点:
1.要出租到合理的价(以上是算到的是RM1000块,店铺不须增值))
2.店铺要有增值能力(以上是算到的是要会增值到RM551K,店铺不须出租)

基本上,1和2是不大可能.
比较可能是
3.出租RM500+增值到431K才能媲美FD



问题:大家觉得我的理论对吗?

都市人

纸上谈兵。

店的门牌税、杂费、火险、维修等开销都要考虑。没人租也要付的。

[ 本帖最后由 都市人 于 12-7-2009 11:50 AM 编辑 ]

善解人意11

我认为你买房子比较好啦

无名客

原帖由 都市人 于 12-7-2009 11:48 AM 发表
纸上谈兵。

店的门牌税、杂费、火险、维修等开销都要考虑。没人租也要付的。

很好的回复.多谢.
好的批评就是好的建设
我就是要听这些我忽略的东西.

无名客

原帖由 善解人意11 于 12-7-2009 12:07 PM 发表
我认为你买房子比较好啦

为何呢?

烟雨江南

本来很懒惰回贴，最近很爱睡

正如都大说的，还有：

1。店的租金投资通常我算X9，虽然经纪人会X12
2。银行的定期利息随时变零，起码这10几年都没好过
3。金钱会越来越小，今天的RM1不等于明天的RM1, LZ应该把这个也算下去
4。太多现金，用下用下会不知不觉用完

其他的，等其他大大写吧，爱睡

stardex83

两个里,一个属于高风险,一个是低风险.
如果那店屋的地点有潜质的话,敢敢去了.
定期是肯定有赚,只是低了点,再加上要绑死一段时间.楼上也有人说了钱的价值是否能够对抗将来几年的通膨率.