“现金流”疑问

哆啦A梦

我最近买了间排楼，前屋主以188K向发展商买&住了不到三年。
而我的买价是110000，然后也跟前屋主谈了大概会以RM600租回给他。
请问问题（1）：
头期10%，借90%-15年BLR-1.85
有现金流吗？
问题（2）：
如果租回给前屋主，会不会有什么麻烦？

谢谢！

[ 本帖最后由 哆啦A梦 于 16-4-2009 05:23 PM 编辑 ]

jasonhanjk

贷款RM100k，15年，利息3.7%。
每月还RM724.74


有现金流吗？
有!

[ 本帖最后由 jasonhanjk 于 16-4-2009 11:37 AM 编辑 ]

哆啦A梦

原帖由 jasonhanjk 于 16-4-2009 08:56 AM 发表
贷款RM100k，15年，利息3.7%。
每月还RM724.74


有现金流吗？
有!

我租出去RM600，供RM700+，能够说有现金流吗？

另外一提问：

如果延长供屋年份，以使每月贷款下调，例如:
贷款RM100k，25年，利息3.7%。
每月还：RM511.41
以每月租金600-511.41=88.59
88.59X12months=1063
请问有没有人这样做呢？

jasonhanjk

我租出去RM600，供RM700+，能够说有现金流吗？
有，负现金流。 Negative cashflow.

JuzFish

原帖由 哆啦A梦 于 16-4-2009 05:21 PM 发表


我租出去RM600，供RM700+，能够说有现金流吗？

另外一提问：

如果延长供屋年份，以使每月贷款下调，例如:
贷款RM100k，25年，利息3.7%。
每月还：RM511.41
以每月租金600-511.41=88.59
88.59X12months ...

不过你这样做的话...
long term 来说是亏本吧...
让银行赚利息....

尔齐

原帖由 哆啦A梦 于 16-4-2009 05:21 PM 发表


我租出去RM600，供RM700+，能够说有现金流吗？

另外一提问：

如果延长供屋年份，以使每月贷款下调，例如:
贷款RM100k，25年，利息3.7%。
每月还：RM511.41
以每月租金600-511.41=88.59
88.59X12months ...

怎样做也可以, 正现金流或者是负现金流。

不过你用利息3.7%来计算就危险。。。怕会太乐观。

用BLR+2％来计算， 负担得起就可以考虑。 风险管理尤其重要。

原帖由 JuzFish 于 17-4-2009 09:43 AM 发表
不过你这样做的话...
long term 来说是亏本吧...
让银行赚利息....

同意， 不过太会计算也会减缓财富积累。

有些事情最怕没行动，time fly。

让银行赚利息， 可以换来财富， fair game。(想方法省利息是重点)

碎梦阁阁主

好像做不过，负现金流是从你口袋拿钱

是看下能不能租800或以上，最少要cover供期以及maintenance。。

不行的话，便宜卖个150说不定也有得赚

pipi88

原帖由 碎梦阁阁主 于 17-4-2009 11:24 AM 发表
不行的话，便宜卖个150说不定也有得赚

180千的屋子，跌到110千。。。跌幅度接近40%。。。 也真的太恐怖了吧。。

如果可以卖到150千（有需求），屋主就不会卖你110千。除非他卖大包，益街坊。

再说，如果屋主尚欠银行110千。。 那么估计他的供款应该不到600 ... 那么， 他干脆自己供家好了，为何要付你600块帮你供家呢？

本人觉得有很多不合逻辑的地方。。

jasonhanjk

楼主还没问经纪你买的那间市价值多少？

碎梦阁阁主

原帖由 pipi88 于 17-4-2009 12:21 发表 180千的屋子，跌到110千。。。跌幅度接近40%。。。 也真的太恐怖了吧。。如果可以卖到150千（有需求），屋主就不会卖你110千。除非他卖大包，益街坊。 再说，如果屋主尚欠银行110千。。 那么估计他的供 ...

的确不合逻辑
但现在的事实是楼主有能力找到这样便宜的排屋（破产屋？）

要正现金流的话或许也可以拉长供期，二十年110千或许可以做到500一个月？

然后，几年后，经济复苏，180千卖掉？

不过很理想一下，现实或许另算。。

哆啦A梦

楼上的，bingo!

纸鹤

阿虚把年份定在15年(利息-偿还母金比率最好,个人觉得)
供期当然吃不消啦~

把年份拉长来供要COVER供期和MAINTENANCE是没问题
要有正现金流是有点难...我觉得包TAX下去就没了
租金才600....
重点是你每个月要开始控制你本身的Cash flow
坚持得下去, 一样可以提早很多很多年供完的

还有个东西要记得, 不能保证以后的利息都酱低哦
搞不好3-5年后BLR敢敢起回去, 算不到啊

对我来说, 要我酱来做, 一定要有一定数目的回报咯
供完后一年6000, 6000/12000的投资, 看起来很好,有50%annually
可是要提早供完也等于你必须再放入了很多钱,
所以这个每年的回酬率会根据你再放入的资金而下跌
这是单看租金回酬

不过有增值空间的屋子还是比较值得投资的
如果可以做到每月正现金流
供几年, 过后卖出去, 算一算回酬是很不错的~

不过这种屋子一些基本面一定要好
地点要好(废话)
没人要找的地方当然不会有价,
交通方便, 靠近金融区, 霸级市场都是地点好的象征
不过如果你可以找到现在没人要, 几年后大家拼命找的屋子
那你就是PRO脚了~(例子:以前的puchong)

Maintenance, 这个分屋内屋外
屋内比较容易SETTLE, 小小装修,重新上漆,进家私
三几千块简简单单就可以改善屋内的感觉

可是屋外就没这么容易了
整个taman/condo的外面都脏脏黑黑的
看了你也少了几份想买的意思你说是不是?
公寓外观, public area, 电梯, 泳池, landscape&gardening,
这些一定要可以保持在一定的level,
酱你的屋子就不会变贫民区,
屋价要上也比较有机会, 租金也可以Mark比较高


屋主的case:
买188K, 我算他供900一个月(不清楚利率,不过三年前应该不低...)
水电加管理费和每年的门牌税等下去, 开销其实也不少钱

但他只供了三年, 现在卖你110K
他能够Clear掉贷款的balance? 他头期砸很多吗?
如果不能的话他卖来搞啊?

给他Clear得掉好了
从原本的一个月1100左右, 可以CUT到700左右
(变成还租金+水电, 其他换成你在tanggung)
这样大概可以让他每个月的固定开销减少400++
除非他真有到这么大的经济问题,
不然应该不至于亏老本卖了又跟你租回

这些只是我的猜测而已,
你看看, 别信太多, 自己想想,
买卖自负~~

哆啦A梦

原帖由 纸鹤 于 18-4-2009 12:21 AM 发表
阿虚把年份定在15年(利息-偿还母金比率最好,个人觉得)
供期当然吃不消啦~
...

110K的供期是700+，我用100+加上租金600=不会吃不消

问题是：
不知道要把这间屋子当作投资（多一个两三年，把它给卖了），还是留着以后防老？

el/leepy

真的不合逻辑...
屋主3年前以RM188k买
现在以RM110k卖给你
然后又以RM600向你租回...
怎么算, 屋主都不划
到底什么原因屋主愿意怎么做呢???

纸鹤

原帖由 哆啦A梦 于 18-4-2009 04:18 PM 发表
110K的供期是700+，我用100+加上租金600=不会吃不消
问题是：
不知道要把这间屋子当作投资（多一个两三年，把它给卖了），还是留着以后防老？

卖出去可以抵过两年的租金收入就可以选择卖出了吧
如果你对自己的眼光和消息网有信心, 也可以是一年的
可承担的风险和回酬率都是很个人的东西

反正投资就是找更高的回酬, 早日财务自由而已

原帖由 el/leepy 于 19-4-2009 12:06 AM 发表
真的不合逻辑...
屋主3年前以RM188k买
现在以RM110k卖给你
然后又以RM600向你租回...
怎么算, 屋主都不划
到底什么原因屋主愿意怎么做呢???

一, 屋主真的需要钱(前提他的卖屋还有剩钱, 不过我还是觉得没有剩)
二, 屋子有问题

[ 本帖最后由 纸鹤 于 20-4-2009 01:12 AM 编辑 ]

laurent

我相信是2
这个案例是怪了一点，怎么想都不太可能有这么大只gap la随街跳
我觉得屋子可能有问题，lz三思

椁伦

站在屋主的立场：
1. 屋子太多问题：闹鬼，裂，
2. 实在太等钱用，假装以后会600块租，好让你买下。可能那一带租金没有那么高~

碎梦阁阁主

屋子闹鬼裂或有问题的可能性比较小，不然前屋主不会向楼主租回来住。

机会来了就捉好，别让小鸡心里影响白白错失赚钱机会。

我sibeh羡慕楼主找到这样大只gap la

哆啦A梦

屋子，我早已经买了！
在买之前，我也只是在前面&后面来回的看来几次，甚至没进去屋里看过。

好了！解开谜底吧～
首先，它是一间lelong的屋子，前屋主的买价的的确确是188K，当我注意到这间屋子时的拍卖价是150++，我以静观其变的心态，再看看是否有下跌的趋势。
当然，最后让我以我的心水价位标的。（虽然我也有点惊讶！）
后续。。。。
（再告诉你们屋子里的故事）

el/leepy

期待楼主的故事