租用还未完成买卖程序的房屋

日韩风花雪月

1) 我现在还在申请贷款中(within 14 days)
2) 过后将签S & P 程序(will take less than 3 days)
3) 等政府approve consent (lawyer 说需等 3 months，因为是leasehold)
4) 等bank出钱给owner (需等 3 months)

从 (1) - (4) ，整个过程需要差不多6个半月，现在我正在租着整间排屋，我想尽快搬去新屋，lawyer说在签了 S & P 后，可以暂时向屋主租着来住先(屋租有50% discount)。。。

因为那间即将是我的屋子(如果一切顺利的话)，所以在我进去“暂时租用”前，我想开始装修。但有个隐患就是，如果在买屋过程中，屋主突然反悔想取消和约或拿去抵押，那他需要赔偿我吗？我可以向lawyer要求加上什么条例以保障我的利益呢？

各位大大，有谁知道如何解决？

[ 本帖最后由 日韩风花雪月 于 13-4-2009 11:32 AM 编辑 ]

pipi88

我就有听到不少case 是买主自己偷偷/光明正大的去装修，好彩的话，就比别人快几个月可以搬进去。不好彩的话，比如遇到你自己说的例子，就有够你烦得了。

楼主，不要因小失大。

日韩风花雪月

原帖由 pipi88 于 13-4-2009 11:55 AM 发表
我就有听到不少case 是买主自己偷偷/光明正大的去装修，好彩的话，就比别人快几个月可以搬进去。不好彩的话，比如遇到你自己说的例子，就有够你烦得了。

楼主，不要因小失大。

也对，但是前屋主同意给我租用至到买卖完成，算我半价，而且也让我提早2-3星期进去装修。。。
我也是担心他反悔，所以想知道我需要向lawyer要求加上什么条例在 S & P 以更加保障我的利益。。。

pipi88

原帖由 日韩风花雪月 于 13-4-2009 12:00 PM 发表


也对，但是前屋主同意给我租用至到买卖完成，算我半价，而且也让我提早2-3星期进去装修。。。
我也是担心他反悔，所以想知道我需要向lawyer要求加上什么条例在 S & P 以更加保障我的利益。。。

通常律师是不会帮你加的拉。。 就算会。。对方的律师也不会同意。一个条款要在双方公平的条件下成立。如果加这个条例，那只是对你有利而无害，他呢？百害而无一利。

简单来说：
如果现在你装修到一半，突然反悔不买了，对方能逼你买吗？银行如果不批你的贷款，那你要拿什么来买？装修到一半的家，屋主要怎样？你的10% 定金够他帮你捡手尾吗？

日韩风花雪月

原帖由 pipi88 于 13-4-2009 01:46 PM 发表


通常律师是不会帮你加的拉。。 就算会。。对方的律师也不会同意。一个条款要在双方公平的条件下成立。如果加这个条例，那只是对你有利而无害，他呢？百害而无一利。

简单来说：
如果现在你装修到一半，突然反 ...

不是sign 了 S & P 后就代表银行已经批了我的贷款吗

fredfoo

S&= Sales and Purchase Agreement, 是你和卖方签的买卖合约
Loan Agreement 是你和银行签的贷款合约（如果你有向银行贷款的话）
建议你可以跟卖方签另一份Tenancy Agreement(租约），租期为1年或买卖完成，视何者为先（1 year tenancy agreement or completion of S&, which ever is earlier) 。
然后要求律师在买卖合约里列入特别条规，如：买卖双方将赔偿对方500000如任何一方买卖期间毁约（照平常是10%，买方毁约10%被取消，卖方毁约还10%加毁约罚款10%））。这样的条例对双方就很公平了。

LZ,你自己看酱的办法行得通吗？

日韩风花雪月

原帖由 fredfoo 于 13-4-2009 10:52 PM 发表
S&= Sales and Purchase Agreement, 是你和卖方签的买卖合约
Loan Agreement 是你和银行签的贷款合约（如果你有向银行贷款的话）
建议你可以跟卖方签另一份Tenancy Agreement(租约），租期为1年或买卖完成，视何者 ...

好主意！
还有一个疑点, Loan Agreement 几时需要签的？ 是在签 S & P 前 (那是bank offer letter 而已是吗？) ，还是等consent 好后，才签( 然后bank 才出钱给买主)

我昨晚致电给律师，她说屋主中途反悔需要赔偿我双倍的，但她提议我在政府的consent通过后才去装修，她说以防万一(虽然 chinese to chinese 通常不会有问题)

但是我真的很希望提早装修自己的家，很多隐忧，看来我需要等三个月后consent好先吧

大猪

原帖由 日韩风花雪月 于 14-4-2009 04:37 PM 发表


好主意！
还有一个疑点, Loan Agreement 几时需要签的？ 是在签 S & P 前 (那是bank offer letter 而已是吗？) ，还是等consent 好后，才签( 然后bank 才出钱给买主)

我昨晚致电给律师，她说屋主中途反悔需要 ...

不明白为何屋主要赔你双倍？什么来的？

尔齐

原帖由 大猪 于 14-4-2009 06:56 PM 发表


不明白为何屋主要赔你双倍？什么来的？

实际的不是双倍， 是归还１０％of purchase price 从买方+１０％of purchase price 从卖主。

如果买方取消那么就损失１０％of purchase price从买方。

这只是一般的S＆P 条款， 它可以不相同的。

大猪

原帖由 尔齐 于 14-4-2009 07:02 PM 发表



实际的不是双倍， 是归还１０％of purchase price 从买方+１０％of purchase price 从卖主。

如果买方取消那么就损失１０％of purchase price从买方。

这只是一般的S＆P 条款， 它可以不相同的。

哦~意思是屋主后悔因现在不打算要卖，但不卖的话就必须要赔偿以上你说的
我还以为楼主说屋主是要卖给他，可是还要赔他双倍~

尔齐

LZ， 财不入急门。慢慢来！

装修， 有些时候会不顺利， 那你如何？

未预见到问题可以很多，多一事，不如少一事。

上述的是我的建议。

else........another point of view....

假如是我， 我会问我自己， 要博一搏吗？损失会是多少？ 负担得起吗？ 假如可以就不是问题了。

要不，试一试下列的：

１。５０％of新房屋租金是多少？可以租房间， 租金最多RM２００－３００only。

２。LZ你有多少东西需要搬迁？ 可以放置一些在新房屋没装修的房间。

是不是减小了金钱的损失？

日韩风花雪月

原帖由 尔齐 于 14-4-2009 07:15 PM 发表
LZ， 财不入急门。慢慢来！

装修， 有些时候会不顺利， 那你如何？

未预见到问题可以很多，多一事，不如少一事。

上述的是我的建议。

else........another point of view....

假如是我， 我会问我自 ...

赞同您的看法“财不入急门”
我想应该会等consent 好后才装修吧。。。

“最后还有一个疑点, Loan Agreement 几时需要签的？ 是在签 S & P 前 (那是bank offer letter 而已是吗？) ，还是等consent 好后，才签( 然后bank 才出钱给买主)”

谢谢您们

尔齐

原帖由 日韩风花雪月 于 15-4-2009 11:31 AM 发表


赞同您的看法“财不入急门”
我想应该会等consent 好后才装修吧。。。

“最后还有一个疑点, Loan Agreement 几时需要签的？ 是在签 S & P 前 (那是bank offer letter 而已是吗？) ，还是等consent 好后，才签 ...

LZ，不要忘记你有付钱给你的律师的。

如果你没信心／对你的律师不信任， 那么。。。。。

建议list down 你的疑问， set appointment with your 律师。

从这你会了解更多＆鉴定律师可靠吗。

将来买卖， 投资产业， 又可以多一个挑选咯。

fredfoo

Loan Agreement 是签了S&P后才签的