tan81个人专区2--季度检讨--红红的09年1Q(48页）謝絕灌水

蚂蚁小弟

除非你现在已经非常需要额外的现金流
不然我们先来假设一下你在30年后要退休，依靠passive收入过活
那30年的贷款，30年还完后，除了支付管理费等等杂费的开销后，就是净赚了。你月供的1130已经变成现金流。
我们来看看40年的，在30年后，你需要有多少个RM225的现金流的屋子才能带来1130左右的现金流？4间半
与其在30年后必须要有4间半，不如在30年后有一间？
而且别忘记上述现金流很大可能还不足以应付你的开销。

再以另一个角度，就是同样素质的东西，能以更低成本买到的话，是否更好呢？

无花

按81兄给的资料,我想230K应该是共管公寓.

我对共管公寓的操做不熟习, 但如果是排屋,店屋还是小厂房,如果银行的Package是有伸缩性的话,我会借40年.

每月有更多的现金回流, 你有更大发挥的空间. 在机会出现的时候(如310停市), 你就有子弹操做.
大家也知道偿还贷款的期数越长,所付的利息就越多, 但是贷款配套若有弹性的话, 你可以在现金状态良好的时候把贷款減少或还清来降低支付的利息.

简单来说, 贷款配套有弹性, GEARING 做得好, 40年又何尝不是一个好的选择?

ThermoFisher

原帖由 tan81 于 2-6-2009 03:08 PM 发表
8年很少出现的大作，我担心隔壁楼迟点会有星球大战，所以把这篇言论收集起来。

注： 8 Years 的作品
今天，我的至情联络我想投机/投资一些股票。这让我非常震惊。我可以估计他所言的应该就是美股。所以我估计这贴 ...

敢怒敢言的八年回来了。。。。

股友

真怀疑我们是不是住过同样的屋子。那对老夫妻不育，在那带有三间屋子一间自己住，多余的房出租，常带着女佣来打扫，顺便spot check 学生们有没有带外人来住。我是２００１年

无花

我也怀疑我们的房东是同一人

我当年那房东也是spot check 有没有带人回来, 我们的三几位同学上来玩小住两天, 刚好被他发现, 结果念了我们一餐

回复1359# Thermo fisher
返来了,大师兄返来了

[ 本帖最后由 无花 于 3-6-2009 09:02 AM 编辑 ]

flyingfish

tan兄，你好。。
觉得你的网友，8年兄，蚂蚁网友，无花兄的见解很多都很对。

一些看法和问题：(也许有一些重复)
1。房子市价(增值潜能)
增值潜能也很重要。。
增值后可转手卖，可refinance..(重新估价后也许可以借更多，但要注意太短期也
许有罚金)。。
假如贬值很多，不知银行有没有权力重新估价，借少一点给你。。? 不懂现实有没
有这样的case.

2。利率，租金，管理加其他开销的改变
假如利率起，那一些开销可能会改变。。租金可以跟着调高吗？

3。stress test
你的网友说的很对。。30年：CF有点marginal
可以作作类似stress test的东西，假设不同的空置率，租金，利率，扣除所有费用
的开销，维修费。。(好情况，正常情况，坏情况)，看你的cash flow是多少。。
看看margin of safety..
另外也要考虑自己在最坏情况能容忍多少negative cashflow..

4. liquidity
容不容易卖，租。。就是网友说的“有市无价”的考量。。

5。 公寓
要小心检查屋子素质。。注意维修的麻烦。。
漏水很麻烦，是牵涉楼上，自己，楼下的。。
小心其他业主拖欠管理费。。很多人拖欠时，common facilities没钱维修。。贬值。
打听公寓单位有没有问题，有没有命案。

6。贷款的灵活度
flexiloan....也许选多于30年的，有margin of safety的，每月还fixed amount..
多余的CF parked at account,利率只算在outstanding loan..
parked at account的$，急需时可以用。。
但要注意利率划算没有。。
我较推崇能力许可时。多还，多parked $ at account..
少用贷款$投资/投机。。也许我太保守了。

hdcyng

原帖由 股友 于 3-6-2009 08:32 AM 发表
真怀疑我们是不是住过同样的屋子。那对老夫妻不育，在那带有三间屋子一间自己住，多余的房出租，常带着女佣来打扫，顺便spot check 学生们有没有带外人来住。我是２００１年

原帖由 无花 于 3-6-2009 09:00 AM 发表
我也怀疑我们的房东是同一人

我当年那房东也是spot check 有没有带人回来, 我们的三几位同学上来玩小住两天, 刚好被他发现, 结果念了我们一餐

回复1359# Thermo fisher
返来了,大师兄返来 ...

我同学跟你们同屋吧！
我去tumpang小住两天而已。。。
读书的时候住Tmn Desa Danau姐姐的公寓

大理石

TAN81大大也玩起房產了, 這串討論如果搬去房地產討論區應該會有更多回應.
希望Tan81大大大賺!
我應該不是灌水吧

[ 本帖最后由 大理石 于 3-6-2009 03:17 PM 编辑 ]

harimau

如果你是拿 BLR 浮动配套的话，我觉得经济好转的时候，BLR 会起回去，利率不可能永远这么低。

我觉得用 6% 来当房贷利率来计算 cost 是比较安全的，少过 6% 就算短期的多赚了。

无花

根据以往的经验, BLR 在 7.5 ~ 8.5 左右生意最好做, 也就是我们常说的"行情好"

hdcyng

原帖由 harimau 于 3-6-2009 03:42 PM 发表
如果你是拿 BLR 浮动配套的话，我觉得经济好转的时候，BLR 会起回去，利率不可能永远这么低。

我觉得用 6% 来当房贷利率来计算 cost 是比较安全的，少过 6% 就算短期的多赚了。

我觉得经济好转的时候，BLR 会起回去，利率不可能永远这么低。
--- 日本人三十年前是这样想的，可惜现在还是这样想

如果大马外资像日本那样有去无回，永远低blr是可能的
可恨的Nep，可恨的BN！

harimau

原帖由 无花 于 3-6-2009 04:28 PM 发表
根据以往的经验, BLR 在 7.5 ~ 8.5 左右生意最好做, 也就是我们常说的"行情好"

哈哈，正是。

BLR 在 7.5 ~ 8.5 左右...
BLR - 2% 就在 6% 左右。

harimau

原帖由 hdcyng 于 3-6-2009 04:31 PM 发表


我觉得经济好转的时候，BLR 会起回去，利率不可能永远这么低。
--- 日本人三十年前是这样想的，可惜现在还是这样想

如果大马外资像日本那样有去无回，永远低blr是可能的
可恨的Nep，可恨的BN！:vmad ...

你这些拿去 kopitiam 跟那些阿叔吹吹水就好。


人家 tan81 的楼是很认真讨论的。
Uncle 有言：talk sense, no talk cock

tan81

谢谢各位的意见。希望楼上的网友不要吵架。
黄叔叔，你和老散一样是我敬佩的前辈，希望你继续留言。

看了这么多看法，的确有冲击我的想法。
这几天生病，所以想法比较迟缓，要花很多时间，才有思绪要怎么写。

楼上的讨论，触及了几项重点。

1）地产的合理回报
2）房地产出租和股票之间的对比
3）现金流和负债的对比
4)  地点的重要性

欢迎大家继续针对这些事情讨论。

我需要一点时间来写上面的事情。

tan81

1）地产的合理回报

首先，这点很难设立一个标准。
这里的网友多数是买股票。用股票做例子，比较容易让大家明白。
就以我的2家公司作为研究对象。Nestle Vs Advpkg。

很多时候，大家投资，都被投资回报率蒙骗了。投资的核心价值，不全由数据来决定。当然，数据可以成为第一层的过滤标准。但是不可以成为是否值得投资的绝对标准。用以上的例子：
以目前的股价和股息率来计算
Nestle 是5%， Advpkg 是 6.34%
如果我还是要买，我一样会买Nestle。原因是公司业务的内在价值。
150K 和 190K 给与同样的租金回报，不一定要投资150K。因为关键的因素是地点和Property Management 的素质。房产和股市投资一样，时间是倍增价值的好帮手。价值不高，即使目前的回报率高，经过时间的倍增效应，就会得出相差很远的回报。

当然，如果是相同地点，当然是选择150K 的投资项目，才是明智的。

我个人认为，公寓的投资成功因素有：（根据重要性来排）

1）地点
2）管理层的素质
3）投资者的经营能力

明讯7887701

买房子的首期是最少 10%。可能银行可以借多，但是怎样都是自己要先有10%
。有些人也是计划拿 EPF 给10%，也是很冒险，多数的屋主都不肯，因为要等时间过。
股票不同，100股就可以进场了。

tan81

2）房地产出租和股票之间的对比
这点永远有争议。谢谢8年兄提出股票回报比房产回报高的问题。
我觉得杠杆就是决定因素。

举个例子，
在股市，我有RM100K，即使用了Margin，也是持有RM200K 的票。
ROI = 10% ，每年的回酬有RM20Ｋ（还没有扣除银行利息）。

在房产，没有出任何本钱，投资ＲＭ２００Ｋ的房子，ＲＯＩ＝５％，
每年的回酬有ＲＭ１０Ｋ。　

这样的对比，大家认为应该如何投资？　

银行鼓励房产借贷，不鼓励股票借贷。
投资股票的，必须准备足够的现金。
投资房产，必须尽量借贷。
如果有一笔现金，投资股票比较好。
我个人认为，必须了解工具的利与弊，才可以物尽其用。
投资房子，想尽量不利用银行的借贷，我个人认为这个想法是比较适合投资股票的。

[ 本帖最后由 tan81 于 4-6-2009 12:29 AM 编辑 ]

tan81

3）现金流和负债的对比

特别针对蚂蚁的留言来讨论。
这些现金流不是拿来退休的。
我个人认为你还没有了解杠杆的好处。
现金流没有拿来杠杆，是很小的一笔钱。
可是只要利用现金流杠杆到超过３．５５％的回报，
你认为这笔现金流有用吗？

坦白说，我认同你的看法，那一点点钱，要退休？　门都没有。

举个实际例子，你知道我有２项投资计划。
一个是３．５５％　的借贷利率，一个是３．８％　的借贷利率。
多出来的现金流，可以放进任何一项（应该是第二项），节省利息，产生复利作用。还有，网友好像不了解Ｆｌｅｘｉ　的好处。

无花说得对，４０年的贷款，未必要跟着４０年的方式来给。
如果净现金流没有用途，可以把它拿来当３０年的贷款来给。
利息是一样的。

不过，如果３０年的计划，就不可以领取４０年贷款的现金流。
也没有选择权把它调去贷款二的项目。　

关于价格问题，同一地点，是否有更低的价格，我也很期待。
就如我之前分享的帖子，８年前，发展商出售的价格是ＲＭ１８０Ｋ。
现在我付的买价是ＲＭ２３０Ｋ。每年平均３．５％。

如果有更低的价格出现，我只能Ａｖｅｒａｇｅ　Ｄｏｗｎ。
反正银行很愿意帮忙。

[ 本帖最后由 tan81 于 4-6-2009 12:43 AM 编辑 ]

老散一名

所以老散我認為你的無本生意吃得過囉。
借 40 年，老散我念唔到 4 年，屋主已經係第二個人囉。
但係老散我唔明點解借 40 年，d 人點解梗係就要同你念係要投資 40 年 ka。

tan81

4)  地点的重要性

看了楼上的许多回帖。所讨论的事项，都是和地点有关的。
例如空置率，未来的增值空间，公寓的供应量，人口的增长，
等等。

这点，我没有办法继续讨论了。
因为只是讨论这些，也许需要一个新的帖子。
地点的因素非常复杂。
不过越了解优缺点，风险就越低。

以后关于地点的问题，请恕我不继续讨论了。
谢谢。