tan81个人专区2--季度检讨--红红的09年1Q(48页）謝絕灌水

tan81

哇，Shell 真的一流。
我的女朋友刚在RM10.60 卖掉了，
现在就狂涨。

股票，股票果然是不卖不涨。
以后Hold 着100 Lot，卖掉一Lot。

蚂蚁小弟

刚刚看到一个贴，这叫”卡股“

tan81

什么来的？那一个帖？

在此谢谢版主把这个帖提升为精华。
其实，我没有什么分享，多谢各位的精彩留言。

希望我们可以继续找到一片属于我们的地方。
明白的人，自然会明白。
不明白的人，自然不明白。

蚂蚁小弟

http://cforum1.cari.com.my/viewt ... ;page=2#pid61460397

不是KEY IN时被卡着的股，叫【卡股】。。。

而是這股票當中，有一個人是倒楣人，有他持著這家上市的股票，這隻股就是永遠卡死在那一個價位，有跌沒起，所以才叫著 【卡股】。

一但他賣出這家上市公司的股票，過後此股就肯定上漲，所以這人就是 【卡股】之人。

red_wolf

没问题，等我整理好后就会把它放在你的楼。。

股友

误会可大，是一间房RM１０００。２个双层床位。

老散一名

哈哈，陳總叫到，老散我又如何敢不從。

你 d 班細路以後就要生生性性咯，唔好乖亂來呢度亂灌水囉。

p/s 老散我唔係灌水。
      老散我係聽人話去來頂帖。

hdcyng

买塞车&难parking -- 五公里内有food court, 有学校，有霸市，有学院，有Business Park + Industrial Park 的地方

你不住，大把人要租!!

Example: -- SUBANG SS15, SUNWAY 市中心 , PJ SECTION 14, PJ SS2, Damansara 市中心

tan81

请教一下，哪里是Damansara 市中心？
你是指Uptown ，还是The Curve 附近？

PJ 14 倒塌了。

hdcyng

请教一下，哪里是Damansara 市中心？
你是指Uptown ，还是The Curve 附近？

Near One Utama, Near The Curve - Ikea or Near KDU


PJ 14 倒塌了。

Jaya 33 没倒吧？？Old Jaya 收皮了

[ 本帖最后由 hdcyng 于 2-6-2009 02:15 PM 编辑 ]

弹煮

原帖由 hdcyng 于 2-6-2009 01:12 PM 发表
请教一下，哪里是Damansara 市中心？
你是指Uptown ，还是The Curve 附近？

Near One Utama, Near The Curve - Ikea or Near KDU


PJ 14 倒塌了。

Jaya 33 没倒吧？？

靠近1U、The Curve的地点我猜是Uptown或Dataran Sunway，偶常常剖的地方

tan81

请小心。看主题。
我是不会按的。不过只怕有人害你。

之前的例子，有许多朋友都担心没有租客或寻找租客的问题。
我想要告诉大家，之前目标的地点就是楼上说的地方。
Damansara 市中心。

塞车&难parking -- 五公里内有food court, 有学校，有霸市，有学院，有Business Park + Industrial Park

借用黄叔叔的一句话：你不住，大把人要租!!

我认为，租金Rm1000 是低估的。我看过同样的单位，Fully Furnished 可以去到 RM1400，租给学生，还可以租到RM1600。

我只是想要探讨，继续以RM1000 维持现有的租客和得到RM10000的现金的处理方式，是否得宜。

不过，经过各位网友的讨论，看起来是别的方法比较高回报。
也看到大部分网友认为买不过。

hdcyng

原帖由 tan81 于 2-6-2009 02:13 PM 发表

请小心。看主题。
我是不会按的。不过只怕有人害你。

之前的例子，有许多朋友都担心没有租客或寻找租客的问题。
我想要告诉大家，之前目标的地点就是楼上说的地方。
Da ...

SUBANG SS15 附近有 Sime SJMC, Subang Parade，Carefour, Summit Parade, Binary College, Station One, Old Town, Starbuck & Mac Donald 对面有INTI, Taylor, Metro 和一间贵族中学.
我读书的时候1998，排屋租 Masterbed room 5persons x RM220, bigger room 3persons x RM200, small room 2 persons x RM220, store room 1person x RM200 =  all rent to students furnished with 二手的冰箱, fans, tv, 二手的sofa,  没 air con.  一个月收 RM2,340

tan81

8年很少出现的大作，我担心隔壁楼迟点会有星球大战，所以把这篇言论收集起来。

注： 8 Years 的作品
今天，我的至情联络我想投机/投资一些股票。这让我非常震惊。我可以估计他所言的应该就是美股。所以我估计这贴的影响力应该非常大。我通常是以朋友的身份来看待楼主，所以我并不会特别反对投机。但是今天我必需揭开很多的谜，希望大家可以看得更加清楚，投机没有好下场。

我现在可以肯定这贴已经提高了投机风气，这是有必要阻止，所以我必需破灭大家的美梦。

投资股票赚钱本来就是很容易，但是如果态度不对，你很难在股票长期赚钱。有人告诉我，今天市场牛了，我投机一点，赚个两三分就跑，肯定可以吧？可以吗？答案当然不可以，这就是赚时赚立糖输时输间厂的开始。为什么？原因很简单，今天你要赚几分，如果时机不对，亏了几分，那么应该如何呢？斩吗？斩了又怕一卖就起。那么就持有吧，投机变投资。可以暴起暴跌的股通常大部分都是不能长期投资的。所以一当市场继续往下跌，你就必需变成长期投资。长期投资的后果当然就是继续亏损，最后的结果就是为了赢几分钱输了几十分。有人说，输了10%就要砍，哈哈哈，现在美国股市的波动，如果你是输了10%就砍的话你肯定输大钱。

投机者有多少不是一开始就赢钱的呢？问题就在于赢了钱之后的态度和心理转变决定了你是否会将钱输回给市场。所以，投机赢钱并没有什么大不了，就算你是10 发7中也没有什么特别，就算你技术比较高也没有什么特别。投机只是机率的问题，你不可能每场都预测准测，你总是会有失败的时候。就算你这半年预测很准，并不代表你下半年一样准。只要你预测错误，你就非常糟糕，而且只要你是在非常有信心的情况下错误的话，你会更惨。（这就是我看Jess Livermore的领悟里的11和17的原因）。

最近的列子是其中一个好朋友，我们一起看空市场，我们都非常有信心，我认为我们都能再度赚钱，但是他的做法比我更有信心，更激进。他大部分的资产全部卖空，我曾经劝导，可惜枪已经射出去。今天我输了大钱，但是我随时还能再站起来，因为我时常遵守着Jesse Livermore老师11条文的教导。虽然最后我朋友可能会赢钱，但是在这段牛市的当而，心理会不会很难受，还是100%信心吗？这是你大部分的身家，你敢继续博下去吗？我希望他可以安全渡过这个难关。

大家知道为什么赌子和投机者会输大钱吗？就是两个字：信心。是的，就是简单的两个字。当你判断错误的时候，你要继续持有还是砍呢？你的信心会告诉你。当你买大开小时你还要继续买大吗？开了10普大，你认为肯定是时候开小了，你依然充满信心。最后的结果就是你清仓破产了。当你投机胜利时，并不是一定你很厉害，有时是因为运气真的那么好，买什么起什么，卖什么跌什么。

为什么信心会让你成功也让你失败呢？原因很简单，你定了一套赚钱方法，正好市场和你的方法一样，所以你赚了很多钱，你的信心简直就是爆炸。最后市场改变了，你的运气也改变了，但是你依然对自己信心100%，很简单，因为你之前就是因为同一个信心和方法赚大钱，所以在你还没有清盘破产之前你是不会改变你的信心，因为假如你要改变你的信心，你将立刻面对庞大的损失。只要你一天还有信心，你可以继续欺骗自己市场总有一天会和你的想法一样。所以在你清盘之前很难决定是否还要信任自己。

从前美国有一个故事，有一个人消息者观察了公司判断公司做假账，迟早出问题，所以在USD15卖空，结果这股一直到USD50++才开始下跌一直到破产。如果你在同一种情况，你会在USD多少时退场？继续等待是否还有信心。如果还有信心，那么你是否有资金可以支持到USD50?这个列子犯了Jesse Livermore老师第二条文。最后故事的结果是这人赚钱，因为他信心10足，和市场拚过。第一次的成功需要这样的坚持和信心才能胜利，下一次的错误还是有这样的坚持和信心就会是8k的megan故事。

所以投机者成也信心坚持，败也信心坚持。这就是为什么有经验的投机者使用系统而不是信心，什么时候cut loss,什么时候加码等等。但是几百年过去了没有任何系统可以适用任何市场，所以总是亏亏赚赚。原因还是一样，只要你对系统有信心，在没有发生事情之前你不会改变，一当发生事情时你必定加强信心来对抗。最后的下场是破产让你必需改变。

现在开始讲回楼主的故事。楼主是不可能有所谓的百万美元梦，他犯了Jesse Livermore老师的几个条文，我也对任何看这贴而想要发百万千万梦的朋友说，你们的梦是不会成真。因为你们的本来就是没有实质性证据经验得回来的判断的美梦。

在这之前，我必需先讲明，我也看好美国股，我已经完全放弃中国股将会100%买进美国股。

第一，有人认为美国现在股市很低，很多便宜货。这是错误的，美国股市从危机一开始到今天都没有便宜货，有的只是危机货。危机货并不是全部会渡过，有人倒闭，有人渡过开始成长。如果你选则错误，你亏完本也是很正常的。

第二，如果你能够在市场下跌时依然可以拥有之前的盈利，你才来开始发你的大梦。

第三，一时的成功不代表以后的成功。

第四，盈利100%也不是什么特别高兴的事，这世界本来就有venture capital，讲的就是高风险高回报。我在8年之书讲得很清楚，我们投资者要的是低风险高回报，不是高风险高回报。高风险高回报是一个很大的市场，我还没有看过有多少散户可以成功，大部分的人都以失败为终，当然在失败之前的赢钱样子大家都是一样的。

第五，我还没有看过犯了Jesse Livermore老师几个条文的投机者可以支持超过三年还在赚钱。

第六，今天全世界都只有高估的股票，没有低估的股票，现在还在讲买进的除了投机，没有任何理由。

第七，大家对美国的前景有的只是乐观，并不是实际肯定可以发生的事，都是各人乐观的观点，这些都不是事实，只是有可能是事实，长期持有不一定代表会赚钱，要看你持有什么。

第八，我看不倒这里有任何人有能力和资格赚到100万美金，如果你的开始资金少过100千美金，更少的就不用看了。

第九，我一再强调股市不是看你赚到多少钱，而是看你可以留着赚回来的钱再赚，简单的就是compound earning。

第十，如果赢了几百个%就开始认为自己已经找到大道，那实在是太可笑了，除了讲是新人外，根本没有任何形容词。

最后，我所见过的所有投机高手，都是将风险管理放在第一位，而不是赚多少钱。这里的人全部terbalik来做竟然也还在发梦。

我写这篇文章是为了让自己人看，其他人不需要理会。我句句实言，肯定是冒犯大家，但是为了自己身边的人，我不能再沉默。你们喜欢不喜欢自己看着办吧。放心，我不会再写第二次。

tan81

这间屋子的市价是RM250K。 我的购买价是RM230K。银行借贷RM250K。
扣除所有费用的开销，应该会是总共RM 250K。

大家先看看 30年的借贷，以利率3.55% 计算， 每个月供ＲＭ１１３０。
管理加其他开销，大约是ＲＭ２５０。每个月的租金，ＲＭ１４５０。　
每个月净现金流是ＲＭ７０。

如果看４０年的借贷，　以利率3.55% 计算， 每个月供ＲＭ９７５。
管理加其他开销，大约是ＲＭ２５０。每个月的租金，ＲＭ１４５０。　
每个月净现金流是ＲＭ２２５。

大家会怎样取舍？　介意分享原因吗？　

期待大家的讨论。
谢谢。

其他的房产文章

tan81

网友的来信

嗨，很久没和你交流了。

看到你对房地产投资渐渐开始掌握，也替你高兴。我本身没有投资房地产，但身边有些人最近都在投资房产，希望以下的意见可以对你有所帮助。

1。你最近举的例子，180K 的公寓，月租 RM1000。其实在公寓投资上来说，并不算是有吸引力的投资。就我所知，月租 RM1000 的公寓，价格低于 150K 的有一大把。因此，我同意八年兄的观点：它的卖价不算便宜。

2。屋租收入必须要考虑到房屋空置率。一般上来说，计算回酬率或现金流时，起码要预算 10% 空置率（大约一年有一个月租不出）。意思是说，租金收入应该减 10%。以你的例子来看，你的 cashflow 随时变为负数。

3。 八年兄说的对，屋租回酬需以 ROI 来看，计算 ROI 需以房产价格为准。当你向银行贷款买屋投资，就是利用财务杠杆。因此，ROI 必须比借贷成本高，才会有利可图。目前，你的房屋 ROI 稍微高于 借贷成本，主要是因为今天的低 BLR 环境。只要BLR 稍微上升 1%，你的这项投资的收入会低于借贷成本。我觉得，margin of safety 太低。

4。 你的贷款期限太长。如果你能够只以15 ~ 20 年的期限贷款，而租金收入仍然可以制造正现金流，这才是真正好的房产投资。期限拉长到 40 年来降低每月供款，这样制造出来的现金流很不稳。而且你的 liability 在未来几年几乎没降低多少，屋价波动绝对会打击你的投资回酬。还是一句话：没有安全边际。

5。公寓管理费，是一个会上升的东西。只要你的租金涨价低于管理费，你的现金流就会被蚕食。

6。 房产价格不会只升不跌的。尤其是公寓，除非你有看到很强的利好因素（比如：将会有新的LRT站、新的highway、有新的 shoping mall、新的公寓管理层 。。。），不然，投资时最好不要对涨价投任何希望。除了刚建好的几年，公寓价格很有可能会不断下跌的。

所谓的”市价“，很多时候是“有市无价“。今天，物主可以低于 “市价” 卖给你，很有可能你以后也被逼以低于 “市价” 转卖（或 refinance）。租金也是，地点再好的，只要旁边多起了一栋公寓，租金下跌在所难免。这点，需要多做功课。

7。还有一个不可忽略的风险（纯粹个人猜测）：我国房地产存在泡沫。其中，这几年的借贷利息不停的下降、loan margin 不断上升（很多发展商与银行合作，贷款 110% 的越来越多）等等，应该是支撑这个泡沫的元凶。利息开始回升时，很可能就是泡沫破裂时。你还没忘记这次金融危机的引爆点吧 —— 美国政府的升息造成房产泡沫的破裂。

祝：身体健康。

tan81

刚刚看回８年的文章。
根据他计算的例子，

这笔投资的ＲＯＩ　是
（（ＲＭ１４５０－ＲＭ１８０）Ｘ１２－ＲＭ７１０）／ＲＭ２５００００
＝　５．８％

ＲＭ１８０　是管理费
ＲＭ７１０是杂费。
只要借贷成本不超过６％，这项投资比之前的划算，对吗？

谢谢分享。

[ 本帖最后由 tan81 于 2-6-2009 09:34 PM 编辑 ]

8years

你这个网友比我分析的更棒。是比上一个产业好，但是我的看法是股市的机会更大，而且风险更小，现在的市场（迟一些再度下跌时），难道找不到一个每年股息肯定有7-8%的股票吗？如果你研究外国，10%股息也是没有问题的，而且还是肯定性很高的。

资金一当绑死在地产（借贷过渡），你将来看到什么投资机会也没有办法了。我委托你的事情不就是一个很好的列子吗？ROI是9-10%。最后的情况是如何？你有信心恢复吗？何不试试看自己的能力呢？你的能力到了那里，有起死回生之能吗？试试看，你就能做决定了，就不需要别人的意见了。

ordinaryview

Personal View:
投资房地产, 不是只看cash flow . 也要考虑appreciation. no appreciation, no buy.
Positive Cash Flow is very important (determine loss). Appreciation determine your success.

hdcyng

如果你是大马年轻的经理， 你选那里？？
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= RM3,550
拿回家给老妈的钱RM1,450

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