想学地产投资的东西...该从何开始???

jasonhanjk

还有呢。

如果我用RM35k买到的话，先用现金付完再贷款。
市价大概RM42k ~ RM45k。
算法如下：

Rental RM400
Loan RM40k @ 5.55%, 30 years.
Mortgage RM228.37
Maintenance RM33

Down payment -RM5000 （负因为从贷款拿回本钱）
Agent RM3000
Lawyer RM2100

ROI = (400 - 228.37 - 33) X 12 X 100% / (3000 + 2100 - 5000)
= 1663%

都市人

原帖由 invest2229 于 25-8-2009 16:50 发表
最近你们有没有发觉，现在房价已经开始涨了。有尤其在Penang，好的unit一两天就给人拿了，而同样的地方越卖越贵。你们KL，Melaka和JB有这个现象吗？

这是真的，特别是高档的，我前年买的condo 80K，目前屋主放价最低120K，租金也有RM1000以上，所以agent说屋主一分都不肯少，反正收租都不会亏。

那天有一间3房的单位，我们去年12月买125K，上个月135K 3天内就卖掉。租金也有1300。

听说是有中国财团会带中国投资者进来买KL, Penang, Melaka 的condo。

Focus

看来未来的竞争激烈。
另外一个因素可能是由于产业投资书籍和课程的热卖，新的投资者也多了。

jasonhanjk

原帖由 Focus 于 2009/8/26 04:30 PM 发表
看来未来的竞争激烈。
另外一个因素可能是由于产业投资书籍和课程的热卖，新的投资者也多了。

我们是否该躲起来了？
投资者多未必就会很在行。
很多书籍都是教如何买便宜的房子，而不是怎样使一个房子提升价值。

Focus

原帖由 jasonhanjk 于 26-8-2009 04:35 PM 发表


我们是否该躲起来了？
投资者多未必就会很在行。
很多书籍都是教如何买便宜的房子，而不是怎样使一个房子提升价值。

有一本房产投资作者已经3年没有买产业了。
他说卖书+课程+生意比较好赚。

很多东西真的是书上学不到的。

[ 本帖最后由 Focus 于 26-8-2009 04:52 PM 编辑 ]

jasonhanjk

要出去走才会学到很多，在这里看我们帖的网友。
只学到我们10%的功力，除非他们去做我们所做的。
不过也得看他们是否有这个理由去做。

上一个星期还跟老妈去看房子。
之前agent跟我们讲，叫我们跟里面的租户讲我们是来买房子的。
让我们自己去看。
到了后，我只打算在外面徘徊。
没想到mother竟然要进去，还跟他们打交道。

看了里面，这个马来家庭保养的很好。
所以有兴趣买。

然后打听了这个现任屋主，他刚从 Australia 回来。
妈妈留给他6间，全部都要卖。
他留长头发、擦指甲油、出门只穿背心还带2个背包。

都市人

原帖由 Focus 于 26-8-2009 16:39 发表

有一本房产投资作者已经3年没有买产业了。
他说卖书+课程+生意比较好赚。

很多东西真的是书上学不到的。

就像燕屋的顾问，给课程比养燕好赚。

书上的不会专对那一个地区分析，像我们这样的小投资者，还是在自己熟悉的地方投资比较好。

学习投资，贷款的常识也很重要。

一个替我装修的年轻老板，上个月告诉我他在我的楼上买到一间80K的condo，在那时候还能够买到这个价钱，我马上恭喜他。为了减到这个价钱，他和屋主周旋了半年，后来他还是没有买到，因为贷款出了问题，屋主以95K卖给另一个买家。

他有几个贷款，公司的店屋、罗里、汽车都是由他贷款，所以申请贷款买这间condo时银行不批。

以他的情况，他应该和自己的公司做一份租约，证明自己是有收入支付贷款的。错过一个机会，真的替他可惜。

Focus

我也是在学习中。。。。。。

crystal1234

原帖由 Focus 于 26-8-2009 04:39 PM 发表

有一本房产投资作者已经3年没有买产业了。
他说卖书+课程+生意比较好赚。

很多东西真的是书上学不到的。

不过课程不是现金流啊~
卖书就是~ 生意就不清楚~
到处都是赚钱的机会~

Focus

回复 106# jasonhanjk 的帖子
应了古人的话：人不可貌相。

有时候屋主提供的一些idea真的很有用。
因为这都是过去他们的经验累积，也很creative。

有个屋主把房门锁换成用锁头锁的，
他说第1，遇到粗鲁的人圆锁很容易坏。
第2，不用提供房门的锁匙。

回复 107# 都市人 的帖子
真的可惜！
不知道他可否想到借用家人的名字来借， 比如老婆， 孩子，还是父母或兄弟。

商议价格真的要运气。
我上次看到一间要卖100千。
我压卖主90千。
过了1个月后知道他还没有卖出。
我在窃喜，以为机会来了。
那里知道，再多1个月他以110千卖出了。

[ 本帖最后由 Focus 于 26-8-2009 05:31 PM 编辑 ]

forenx

原帖由 jasonhanjk 于 26-8-2009 04:35 PM 发表
我们是否该躲起来了？
投资者多未必就会很在行。
很多书籍都是教如何买便宜的房子，而不是怎样使一个房子提升价值。

作为一个旁观者，以下是善意的提醒和一些对理财投资课程的看法，希望你不要介意。

你所尊崇的某房产投资大师，在4、5年前一个新加坡大型preview中，
说过他将举办“最后一场”的seminar/workshop。过后，他就会转移投资方向到天然资源。
然而这些年过去了，他似乎依然仍在办投资房产的课程、出书......

几年前不也是有一本书，“预测”2008年美国会发生危机，
理由是婴儿潮退休人士会在这年动用到他们的政府储蓄金/退休金，（什么k的，我忘记名字了，）
说什么会造成很多连锁负面效应，所以劝告人们要学习投资，让钱work for you,not you work for the money。（投资课程一定会有的调调）然后分析做么基金股票都不如投资房产好。

2008/09年，美国果真爆发了金融危机，但却是“次贷”风暴.......
我对什么经济理论数据统计都不在行。
可是无知如我，都觉得这现象有点吊诡。
“预言”经济会出问题，所以要大家买房产投资赚钱保护自己，
结果反倒成为风暴形成的一个成分+牺牲者。

大家可以去找找N年前的好莱坞电影“12 monkeys”来看看，
演员是brad pitt 和bruce willis。故事很宿命。
大约是“想要阻止悲剧发生，却好心做坏事，成了悲剧的促成者”。
次贷中的“伤者”，应该也包括了一群买了大堆房产，
但却还不起贷款的so-called 房产投资者吧？

星期一看星洲日报，有篇报道说，
“根据过去六个月观察，房产价格保持稳定，没有泡沫现象，加上现在银行利息低，
估价师说这是买房产的好时机。”（内容大约如此）
然而，如果大家看了这篇报道，都一窝蜂的去抢着投资，
结果是否就促成了泡沫的形成？这种现象，是否就是股市中所谓的“羊群心理”？

我对投资房产也有兴趣，但是如果现在不分男女老少，
大家都在热烈讨论和参与投资房产的话，那也是要格外谨慎的时候了。
就像N年前去听的某房地产投资课程preview，主讲者说股票行情大好的时候，
就连叫只猴子来遮住眼睛随便选一只股都没问题，因为那是凡股必升的年代。
他说的话，其实也可以反过来形容投资房产大热，他们鼓励人们投资房产的情况。
投资，和投机，有时候真的只是一线之差。

另外，我对欧美那些强调可以让人们在一年内六个月内成为大富翁的所谓投资激励课程也有隐忧。
这是属于社会意识层面的隐忧。要成为房产富翁，要很努力付出一切并抓住任何机会，不要也不能让任何事情成为借口，这听起来似乎是没有问题的。但是，如果人人都有这样一股想要致富而不顾一切的“决心”，是好还是不好呢？

想想看，一个做护士的，为了想成为房产富翁，
整天就利用工作时间部署计划并实行致富计划，
病人会得到妥善的照顾吗？

或者来个更夸张的例子，医生为了多点资金投资房产，
就极力游说病人来个不必要的手术，这是恰当的吗？

（对，视野很“全面”的投资理财课程，会告诉大家，如果大家成为了富翁，记得要回馈社会，要多做善事。
但是，这会不会只是一种口号一种姿势呢？）

我不是说这类投资理财课程不好，要选择拿几千块去喝酒买toto和拿几千块去上这类课程的话，
我会选择后者。但他们所使用的种种心理战术和推销技巧，也让我隐隐感到不安。

（是的，根据投资理财大师们的说法，我以上种种所写都是穷人的想法，我找了一大堆借口不要踏出致富的第一步，我自己选择了做一个穷人。我以后注定是要看着富翁坐着benz出入高级酒店干羡慕的份儿。serve me right）

最后要说的是，要投资房产，要脚踏实地，要确保：
*自己可以在未来的几年十几年甚至几十年有holding power，买来投机的另当别论。

*投资房产之后还要管理，如果不愿意做那些琐碎烦人的管理工作，就最好不要想着要买来出租。

*规划时间但不要影响正职，每个人都有每个人的社会责任。
（如果每个人的职业都是投资家，这个社会还要运作的不要？）

*要有正确的人生观和态度。不要太过英雄化偶像化所谓的理财大师。

*建议先读peter drucker的管理丛书，才来看其他的理财丛书。


Peter Drucker说，未来的社会，非牟利团体组织将成为一股有力的“经济”体。
（术语用错请见谅，我会找时间看回书本找出出处。）
星期一的星×周报有篇报道，大意是说，现在已经出现“白海”策略了，
通过造福人群来开拓出一番事业。（不是新兴现象，只是之前都没有人会刻意给个术语。）
很简单的一个例子，你投资了某平民区房地产，
可以给福利团体使用，拿来做收养孤儿残障儿或老人的住处，
然后再从每月捐赠者捐出的善款抽取一些当租金和管理费。
（这只是一个例子，要实际操作，可能又不是那样简单和顺逐的。）

forenx

我想反高潮介绍一下别的书

《家庭主妇化身年收一亿的专业社长-夫妻成功创业秘诀》-铃木百合子
是的，投资房产绝对可以致富。来看日本欧巴桑如何投资房产，
书中没有很多空泛的激励词语，里面很多生活化的例子和她个人的生活哲学。
她老公负责维修买到的房产，她自己负责打扫清洁租出去的房子。
外国房产投资专家一定看傻眼。

《都是房子惹的祸》
昨天才在书店翻来。算是新鲜出炉的，2009年7月中文版。
英文原名是《credit crush》。从宏观的角度来分析金融风暴的前因后果。
里面有称赞前马来西亚首相马哈迪98年金融风暴时实行金融管制的手法。
虽然很多数据术语有看不很懂，但总好过不看没有懂。

Focus

写的很好，很用心。 谢谢分享。

国外的那位我不清楚。
国内的倒有一位自己说过去3年未曾买产业来投资，
至今仍然在办产业投资课程和卖书。

我的看法。
投资你比较有兴趣和有把握的领域。
投资是一个工具。
在还没有达到经济独立前，仍然需要靠人赚钱。

大前研一的“质问力”有提到。
日本政府曾经大力鼓吹买屋，
结果人民一窝蜂买了贵货，
很多人不知道什么叫贵什么叫便宜，
只是认定一定会起。 结果不起反跌。

invest2229

原帖由 crystal1234 于 26-8-2009 12:33 PM 发表
invest2229 是槟城的投资者吗?

对。你也是Penang人？

在Penang投资策略和KL，Melaka或Johor有所不同。Penang没有好的rental return。假如你听了KL投资者的rental income，你会流口水。Penang这里可能比较适合买landedproperty for capital appreciation。

crystal1234

原帖由 invest2229 于 27-8-2009 01:53 PM 发表


对。你也是Penang人？

在Penang投资策略和KL，Melaka或Johor有所不同。Penang没有好的rental return。假如你听了KL投资者的rental income，你会流口水。Penang这里可能比较适合买landedproperty for capital ...

不是, 不过在槟城做工。下次希望你指点指点~
对啊，每次听到100k的公寓可以租1k，不过在槟城我还没看过
landedproperty...只能看，不能买啊~

都市人

原帖由 forenx 于 27-8-2009 11:15 发表

作为一个旁观者，以下是善意的提醒和一些对理财投资课程的看法，希望你不要介意。

你所尊崇的某房产投资大师，在4、5年前一个新加坡大型preview中，
说过他将举办“最后一场”的seminar/workshop。过后，他就会 ...

有危机感是好的，危机感太重，就算把钱存在银行也不会安心。

我鼓励要学习投资的新手，先从二手产业开始，因为二手产业的租金和回酬是我们所看到的，不要买发展商的新产业，因为风险太高。把屋子出租当然也会有风险，比如：租户拖欠租金、发生命案等不幸的事。如果我们要投资，这都都不是我们要去考量的。

买产业给福利团体用，由慈善家去做吧，我们每个月固定捐钱给慈善团体也算做善事。

我们公司的顾客，有十多间店屋收租，他捐一间市价500K的店屋给慈济做会所，功德无量。我们做善事要量力而为。

投资也一样，要买到好产业才能够减少风险，提高回酬。

[ 本帖最后由 都市人 于 27-8-2009 06:05 PM 编辑 ]

jasonhanjk

谢谢分享。
有些直接，有什么太过分言词请不要太注意。

读了后我对你的结论是：
你不完全了解富爸爸的理哲

“预言”经济会出问题，所以要大家买房产投资赚钱保护自己，
结果反倒成为风暴形成的一个成分+牺牲者。

根据Kiyosaki最新的消息，至今他已有1400间青色小屋。
今年他要再买500间青色小屋。
如果你说的是事实，为什么Robert还能继续买房地产？
他并不是要你买房子，而是学习投资，先投资自己。然后再投资在 4 main asset class:
Business
Stock
Real Estate
Commodity

投资的风险并不大。
很多人都对投资的意义产生很多的误解，真正的投资是一个计划。
计划还包含了现金流管理。
如果大家都正确了解投资的意义，次贷是不会发生。
但是很可惜无知的人还是很多，他们所亏的钱也是我所赚的钱。
如果你认为这样做不道德，那只是你的观点。
不过我必须提醒你，圣经曾经记载过以下的这句：
I reap where I didn't sow, and gather where I didn't scatter.


想想看，一个做护士的，为了想成为房产富翁，
整天就利用工作时间部署计划并实行致富计划，
病人会得到妥善的照顾吗？

或者来个更夸张的例子，医生为了多点资金投资房产，
就极力游说病人来个不必要的手术，这是恰当的吗？
这世界有很多种有钱人。
有卑鄙可恶的有钱人、贫穷的有钱人、做贼的有钱人、慷慨的有钱人、等等。
你选择做哪一个？

富爸爸的理哲还包括回馈社会。
比如三个扑满的道理。
每天早上，每个扑满各放一块。
而这分别是投资资金，存钱及慈善。
富爸爸的理想最有钱的人，也是最慷慨的人。


最后要说的是，要投资房产，要脚踏实地，要确保：
*自己可以在未来的几年十几年甚至几十年有holding power，买来投机的另当别论。
请先了解房地产投资，在没有多余钱的情况下，你可以在18个月内买20间房子。
*投资房产之后还要管理，如果不愿意做那些琐碎烦人的管理工作，就最好不要想着要买来出租。
房地产投资有6个基本步骤，缺一不可。包括管理。
*规划时间但不要影响正职，每个人都有每个人的社会责任。
要致富，是靠你工作后的多余时间。没有时间，那就看怎样安排了。
*要有正确的人生观和态度。不要太过英雄化偶像化所谓的理财大师。
每个人都有心目中的英雄，人家怎样想就由他们。

[ 本帖最后由 jasonhanjk 于 27-8-2009 10:58 PM 编辑 ]

forenx

原帖由
Focus 于27-8-2009 12:09 PM 发表
file:///C:/DOCUME%7E1/Owner/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/01/clip_image001.gif.
写的很好，很用心。
谢谢分享。

国外的那位我不清楚。
国内的倒有一位自己说过去3年未曾买产业来投资，
至今仍然在办产业投资课程和卖书。

我的看法。
投资你比较有兴趣和有把握的领域。
投资是一个工具。
在还没有达到经济独立前，仍然需要靠人赚钱。

大前研一的“质问力”有提到。
日本政府曾经大力鼓吹买屋，
结果人民一窝蜂买了贵货，
很多人不知道什么叫贵什么叫便宜，
只是认定一定会起。
结果不起反跌。

谢谢你有看完，因为打完后，
我才发现自己写的不是普通得长。
也谢谢你提供的看法。


马来西亚要谢谢大前研一。
他有鼓励日本退休人士移居气候温暖、消费较低的海外，
间接/直接带动东南亚国家的房产发展，（更有钱的就去夏威夷加州酱）
而日本国内也减轻了照顾已经没有生产能力（？？？）的老人的负担。
新加坡也已经有这样的情况了。一些老人或者慢性病病患，因为新加坡看护和医药费高，他们负担不起，唯有搬到邻国新山的疗养院老人院居住。靠新加坡组屋出租的租金来维持一切费用。
（是的，从这边，我们的确可以看见，有房产在手的好处。）

有关日本的这个问题，《都是房子惹的祸》里花了相当多的篇幅来分析。
你有兴趣可以去翻翻看。

原帖由
都市人
于 27-8-200905:45 PM 发表
file:///C:/DOCUME%7E1/Owner/LOCALS%7E1/Temp/msohtml1/01/clip_image001.gif

有危机感是好的，危机感太重，就算把钱存在银行也不会安心。

我鼓励要学习投资的新手，先从二手产业开始，因为二手产业的租金和回酬是我们所看到的，不要买发展商的新产业，因为风险太高。把屋子出租当然也会有风险，比如：租户拖欠租金、发生命案等不幸的事。如果我们要投资，这都都不是我们要去考量的。

买产业给福利团体用，由慈善家去做吧，我们每个月固定捐钱给慈善团体也算做善事。

我们公司的顾客，有十多间店屋收租，他捐一间市价500K的店屋给慈济做会所，功德无量。我们做善事要量力而为。

投资也一样，要买到好产业才能够减少风险，提高回酬。

谢谢指点。这几年断续看你的帖子，
可以知道你懂得在适当的时候出手，
并且会冷静评估自己的承压能力，读你的帖子，
学到了很多东西。

你说的很有道理，买既有的二手房产，
风险没有那么高，也能比较准确地估算回报率。

不过买新的产业，或许也可以透过许多方法，
来减低潜在的风险。比如说，如果要买公寓，
可以先查发展商之前的记录，产业卖得如何，
卖了出去后的产业有没有增值。

此外，也可以到他们已建好的公寓去走走看看，
查看环境和保安，问住在那一带的人，管理好不好、设备好不好，甚至自己去住一下，
如果得到的讯息都是很正面的话，我觉得应该就可以再进一步了解这发展商新项目的投资潜能。
学会看新产业的示范屋格局，平面图窗口大门方位厕所厨房房间位置设置，还有新产业所在地周围的环境的好坏，大概已能为新产业的潜能做个相当具体的评估吧。

还有，如果发展商的某个项目是分期进行的，那他第一期的似乎都买得过，因为发展商一定会做好来，如果第一期做不好，他们也别旨意接下来的第二期第三期有人买了。然后第一期通常有点试探市场的意味，价格就会较低又有许多优惠，如果眼光看得准的话，风险也相对减低了.....这样的说法成立吗？请指教。


此外，买产业给慈善团体用，只是举个例子罢了。如你所说，我们要量力而为。

forenx

原帖由 jasonhanjk 于 27-8-2009 10:53 PM 发表
谢谢分享。
有些直接，有什么太过分言词请不要太注意。

读了后我对你的结论是：
你不完全了解富爸爸的理哲

“预言”经济会出问题，所以要大家买房产投资赚钱保护自己，
结果反倒成为风暴形成的 ...

的确直接，但不过分，
我受益良多。谢谢。

forenx

原帖由 jasonhanjk 于 27-8-2009 10:53 PM 发表
谢谢分享。
有些直接，有什么太过分言词请不要太注意。

读了后我对你的结论是：
你不完全了解富爸爸的理哲

“预言”经济会出问题，所以要大家买房产投资赚钱保护自己，
结果反倒成为风暴形成的 ...

忘了说，想了解一下，你引用的那个圣经经句，
是想要表达什么呢？不然按照经句出处的那个故事，
我可能会误会你真正要表达的意思。