槟城房地产投资

davidbill

Jeff,

为什么你一直说 Summer Place 品质好呢？

乍看之下，Summer Place 与其他的Condo 如 The Brezza 也差不多，我的肉眼看不出来，都是洋灰墙壁。品质要如何看呢？

jeffanb

SummerPlace 整体建筑的品质是好的，这是根据我个人到那里参观的印象。外墙结构油漆很好，也没有剥落的问题。设施方面如泳池，两个健身房，landscape都很好。电梯也算时髦，有保安系统。单位方面墙壁还有天花扳的打磨很平均，也没有敲空的问题。地砖方面也没敲空的问题。窗口和门户的嵌和，还有素质也不错。冷气水管有掩盖着。不喜欢它不是用2x2地砖，然后没有side-skirting. 不过很多问题长远才知道，如漏水之类的。
大至上觉得IJM 的计划的确品质都有到。 Bayswater的设施如电梯，lobby, landscape 和泳池很美，单位内部方面和summerplace 差不多。The Platino 整体非常好，虽然它的买家多番投诉，但我觉得很好。

selene89

楼主有没有LMC apartment介绍？

jeffanb

觉得市场是不是太高估了bayan Mutiara 的计划。把它抬得太高也不是好事，因为售价和竞争都会跟着提高。


吉隆坡2日讯）玮力产业集团有限公司（IVORY，5175，产业组）的凭单（WA）于今日首次挂牌交易后，走势非常勇猛，全日一度上涨高达42倍。

闭市时，玮力产业WA大起18.5仙至19仙，最高21.5仙，最低18仙，有990万4200张成交。至于该股则报56仙跌1仙，最高56.5仙，最低55仙，有239万9200股成交。

玮力产业经已发行1亿8600万张免费凭单，连同附加股一起配售予股东，其认购比例是每持1股旧股可认购1股附加股，以及获赠1张凭单。该凭单的行使期限是5年，并在2017年4月26日届满，而每张凭单再加75仙行使价后才可转换1股新股。

根据玮力产业凭单价20仙和该股价56仙作为基准，意味着上述凭单的溢价高达70％。而该溢价表明当上述股价上升时需要相等于综合该凭单及其行使价的升幅。

若该公司的综合凭单与行使价是95仙，但该股价仅值56仙，那么该凭单处于沽亏价。

分析师说，玮力产业股价被市场低估。达证券行在一份投资报告中说，它认为投资者已低估该股票的价值，因为他们没有了解到该集团在建议中，于槟城的峇央珍珠一幅面积达102.56英亩的土地上进行槟城环球城市混合发展计划所贡献的潜在盈利。

玮力产业与成隆机构有限公司（DIJACOR，5401，产业组）联合承担上述潜在价值100亿令吉的项目。

根据达证券行称，玮力产业的股票是以2012年本益比5倍来交易，这较该行所研究的小资本股目标本益比7倍出现折让。

caoyun

觉得市场是不是太高估了bayan Mutiara 的计划。把它抬得太高也不是好事，因为售价和竞争都会跟着提高。

...
jeffanb 发表于 3-5-2012 08:32 AM

    haha... 感觉直接买他家股票就翻很多番了.. 何必买屋子投资...  这世界的容易钱也很多一下.. 他们的工作人员发了..

chattyangels

今天到queensbay mall 走了趟，参观了小型的产业展。大致上没什么惊喜，Tambun Indah, Airmas, asia Green, ...
jeffanb 发表于 29-4-2012 12:35 AM

BM City Mall, 在mainland 算有潜质吗？想听下你的看法。

jeffanb

和Ivory是两个极端：

（吉隆坡3日訊）恆大置地（TAMBUN，5191，主板產業組）附加股送憑單計劃今日除權，股價遭套利纏身，繼續刷新去年1月上市至今最低價位。

該股早盤以55仙低開，跌1仙，隨後再繼續探低，盤中甚至一度觸及52仙歷史新低，所幸臨尾反彈，以53仙掛收，全日跌3仙或5.36%，成交量43萬零900股。

恆大置地不久前宣佈以5配2送1憑單比例發附加股，售價每股50仙，附加股權益表格（OR）將自下週二開始在馬股交易。（星洲日報／財經）

jeffanb

中价屋将会主导市场，预期中的现象。以槟岛来看，新的房产很难买到这个价钱，所以二手市场还是有需求。我本身推荐N-park, Villas Emas, Putra Place, Summer Place, Times Square , symphony park ，等等，可以参考：


收入太低‧房價太高‧25萬至45萬房產搶手
大馬 2012-05-04 07:40

（圖：新華社）
（吉隆坡3日訊）銀行界消息指出，收入成長步伐跟不上房價，民眾可負擔能力逐漸減弱，售價介於25萬至45萬令吉的產業成為市場追逐目標，相信大眾市場熾熱行情將持續延燒，直到收入與房價差距收窄為止。

根據興業研究向部份銀行的詢問顯示，對於每月薪酬超過7千令吉的高收入群，家庭融資普遍門檻現達到淨薪酬的85%，而月收入少於3千令吉者貸款門檻則為65%，其餘收入介於兩者之間的貸款門檻則為75%。

32%家庭
收入介於2500至5000

“因此，若我們將大馬家庭收入和國家銀行信貸緊縮政策納入考量，不難發現市場現主要追逐售價介於25萬至45萬令吉的產業，因國內現有32%家庭收入介於2千500至5千令吉之間，僅符合相關價位的產業融資條件。”

興業表示，對於高檔產業市場，大馬現有25%家庭每月收入超過5千令吉，但相關產業市場的購買動力較為不穩定，容易受到經濟成長放緩等因素影響，而若潛在買家現擁有2項房貸，其融資比例也相對較低，也令情況雪上加霜。

2011年第四季房屋數據顯示，大馬整體住宅產業市場交易量持續成長，按年和按季擴張7.8%和2.1%，但交易量則因市場需求轉向低價產業出現萎縮，平均住宅產業價值按年和按季萎縮1.5%和1.3%。

興業研究指出，歸咎於過去2年市場游資推動房價飆漲，現大馬也出現其他區域國家面對的房屋可負擔能力問題，而隨著收入成長步伐跟不上房價，買家開始在2011年下半年將目標轉向售價介於25萬至45萬令吉的可負擔產業。

“我們相信大眾產業市場未來1至2年料延續動力，直到收入和產業價格差距收窄，強化民眾的可負擔能力為止。”

可負擔產業供應短缺

“更重要的是，可負擔產業供應短缺。

巴生河流域自2009年第三季起，新產業推介主要集中在每單位售價高達50萬令吉的高檔產業。”

全國產業資訊中心（NAPIC）調查顯示，2008年至2011年售價介於20萬至50萬令吉的中檔產業推介復合年增長率（CAGR）為負3.4%，而同期售價高於50萬令吉的中高檔產業顯推介則取得16.1%的CAGR增長。

無利可圖
少建“可負擔房產”

興業認為，受低售價、策略地點土地匱乏、土地成本昂貴和低賺益，可負擔產業對許多產業發展商而言並無利可圖，因此縱有市場需求作為後盾，他們都對此興趣缺缺。

“我們接觸的許多發展商都沒高度曝露在相關領域，最高者僅佔總產業組合的10至20%，更有部份發展商提供‘鞋盒’（shoebox）公寓來壓低整體房價，但價格仍普遍高於每單位50萬令吉。”

興業補充，雖然發展商勉強壓低售價仍能保持賺益水平，但這將拖累銷售走低，加上部份發展商推介中低檔或低價產品，將令市場銷售競爭變得更為激烈。

目前，市場僅有華陽（HUAYANG，5062，主板產業組）為純可負擔產業發展商，普遍將產品售價定在每單位40萬令吉以下，策略性滿足市場需求。




市場資金充裕
國行政策料不放鬆

另一方面，興業指出，國行數據顯示，繼今年2月取得按年和按月成長25%和35%亮眼表現後，3月住宅產業貸款批准按月成長19.4%，但按年萎縮3.7%，相信一定程度反映受抑制的產業市場需求。

“雖然國行收緊信貸措施證明有效，但市場流動性依舊充裕，相信在強勁流動性和貸款成長雙面夾攻下，國行年內料不會為現有緊縮政策鬆綁。”

興業表示，隨著買家轉向可負擔產業市場，許多發展商都不會從中直接受惠，其中今年首季銷售已普遍落後產業發展商目標，但基於銷售胥視產品推介時機，以及市場情緒可能在下半年復甦，因此現談論產業發展商無法達到銷售目標仍為時尚早。

“目前，許多產業股估值已經下跌，現以較重估淨資產值（RNAV）折價36%水平進行交易，其中部份主要產業股自開年以來已下滑5至7%，而UEM置地（UEMLAND，5148，主板產業組）以11%跌幅名列領域之冠。”

興業說，基於全國大選風險溢價提高、股票和產業市場前景仍不明朗，以及信貸收緊和經濟成長放緩將繼續對產業表現帶來陰影，對領域短期前景持續感到憂慮，維持領域“中和”評級不變。（星洲日報／財經）

jeffanb

BM City Mall, 在mainland 算有潜质吗？想听下你的看法。
chattyangels 发表于 3-5-2012 11:19 PM

我本身对与高价位的公寓(~300psf)，在大山脚这个地点不是很有信心。毕竟需求方面没那么大，要考虑到时出租或转手的问题，可能比较有难度。
但有听说过IKEA, Metrojaya要进来的传闻等等，这点我真的不清楚，在此不便多题。

herrhughie

我本身对与高价位的公寓(~300psf)，在大山脚这个地点不是很有信心。毕竟需求方面没那么大，要考虑到 ...
jeffanb 发表于 4-5-2012 05:59 PM

   IKEA真的不会那么快进来。。。KL了还有JB。。。PG还久呢。。。我朋友那边工作的。

jeffanb

强劲购买力 点亮威省房市
房产趋势产业周刊 2012-05-04 15:29

威省区的新兴单层楼别墅，设计亮眼出色，价格却比槟岛便宜近乎一半。
全球经济不明朗，惟对于威省房地产业而言，2011年无疑是一个不错的年份，在刚出炉不久的2011年房产报告中，均显示威省民宅房产买卖市场的活跃度。

槟岛近年房价飙升，已经到了“不可思议”的阶段，因此相对廉宜的威省产业，成了当地市民的另一选择，庞大的购买力，照亮了威省的产业前景……

根据2011年房产，威省的威北县、威中县和威南县都展示了各自的房产特性，即威北已经逐步以高楼民宅和豪华有地住宅为多，威中则属于综合性发展占多，威南的屋价则仍属全槟最低，但拥有“伺机爆发”的潜能。

槟岛的房产的价位飙涨，对岛内许多上班族而言，已经接近了“不可思议”的阶段，超级豪宅卖的越火红，年轻上班族便越是心慌，除了西南区浮罗山背一带或有望找到“负担得起”的有地住宅，这些现象都迫使了这些群体必须在面积和距离之间做出抉择。

于是，近年来，威省的房地产发展商非常积极在槟岛内举办产业展销会，这种现象也让槟岛民众逐渐对威省的房地产有了进一步的认知和了解，无论是有地住宅或是高楼公寓，威省房产提供的“空间”和“价格”都让槟岛民众深感“诱惑”。

威省重要性提升

在2011年，威省的民宅房产表现中，占了槟州民宅交易宗数的1万6262宗，或相等于53%；2010年则只有7665宗，或占槟威同类型房产交易宗数的42%。

至于民宅价值方面，2011年的数据，威省民宅达致的交易价值为28亿1386万令吉，仅占槟威的36.43%。

以威省民宅2011年和2010年的表现同比，在交易宗数或交易价值，分别取的112%和138%的增长。这些数据显示了威省作为应付购屋者对于民宅需求的重要性已经大大提高，也证明了不少人选择在威省置产。

与此同时，威省的房价也在逐步提高，但仍明显比槟岛产业来得合理。

第二大桥带动峇都加湾

据专业人士分析，槟州首长林冠英提倡的两岸三通即槟城大桥、槟城第二大桥和海底隧道贯穿威省三县。

根据过去的发展经验，槟城大桥成功带动北赖和诗布朗再也镇的蓬勃发展，因此房产业者亦乐观相信第二大桥一旦在启用之后，将可以带动峇都加湾的发展，但也需要耗费数年至10余年不等，才能看到更全面的发展面貌。

至于槟威海底隧道，一旦能建成或可以对北海的房价带来非常正面的因素，惟北海近年来早面对可发展土地严缺的问题。

不过，北海以北的本那牙或甲抛峇底等地，亦以稻田和农耕地为多，华裔居民不密集，现阶段仍较难获得发展商青睐。

新房产售价年涨21%

根据威省亨利行的2011/12年度房产报告，威省区内的新房产价格仍处于平稳上涨趋势。 该分行高级经理傅顿发表示，热门地区的新房产计划都获得良好的反应，而发展商的售价，年均涨幅亦介于8至21%。

他说，热门地区包括威北拉惹乌达、峇眼拉浪、威中诗布朗再也、新路和阿尔玛、威南则是高渊和新邦安拔。

“这些地区的有地房产计划，绝大部分也是围篱豪宅概念，平均每方尺价格介于200至280令吉，视乎地区而有所差别。”

他表示，在2011年，威省区新房产发展商售价涨幅最高的，多集中在威中大山脚和阿尔玛一带，其中阿尔玛的Tropicale Residency的双层排屋，就从年初的33万令吉，提高至年杪的39万8000令吉，涨幅为20.61%。

槟威房产价差近一倍

若以平均家庭收入4500令吉统计，要在槟岛爱莲玉与威省大山脚或北海购置一套双层楼排屋，前者须用上近15年的年薪，威省则只需约6年半的年薪。

槟岛的屋价远超于绝大多数家庭的负担范围，一些购屋者在购置房产时，必须在空间、距离、生活习惯等作出抉择。

威省亨利行高级经理傅顿发表示：“无论是槟威，要从投资房产收租赚钱，在现阶段可获得的租金收益甚至低于银行定存，但投资者瞄准的是房价的升值潜能。 ”

mingshi

alma, 靠近tesco ，新的单层排屋，卖248k

max4936

我近期要把本身一间公寓卖掉，但因为第一次卖屋子，没经验，所以特地提早来请教各位。
公寓是leasehold的，货款还没供完。我不急卖，
1.）要找agent还是自己慢慢的找买主好？？
2.) 请问万一有买主，我应该做些甚麽呢？
3.) deposit我应该收多少？需要给receipt对方吗？
4.) 手续是买主自己找律师做吗,我须要找律师吗？
5.） 我需要给任何费用吗？
6.） 大概多久才完全完成整个过程？
7.） 我是等对方的银行出钱给我，然后才可以割名？
暂时是这些问题，谢谢！

caoyun

这篇报导让我觉得应该难发生在 pg.. 除非是八十万或以上的. 相象如果 Summer place 突然变成 35 万.. N-park 变成  19 万.. 好像价钱回到五六年钱的价位.  难以置信..   
我不明白的是.. 为什么下面的例子会说.. 月入15k 的买不起 800k 的.. 我看到 SPsetia 卖到很好卖一下咯．．．

能不再涨已经偷笑了.．．　现在　４００　sf 300k 的烂价都出来了.．　我的房还没买呀．．！

温任平：房地产泡沫开始爆破

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•言论•评论•2012-05-05 15:32•点击数：318•新闻由中国报提供

                                        我国的房地产价格，一年半前，也即是2010年年底已呈泡沫化，问题只是何时泡沫爆破而已。终于看到一些有识之士出来指出问题症结：一个像大马这样的发展中国家，月入1万5000令吉的公司总经理尚且无法供一间双层排屋，因为在吉隆坡，普通一间双层排屋售价80万到百万令吉；月薪万五的所谓公司高层人员，供得屋子来大概不用养车，也没什么能力抚养妻儿，遑论储钱让子女日后受高等教育。总经理以下的中底层公司职员或企业员工，对动辄过百万的屋子只有“望洋兴叹”。月薪6000的中上层主管（比方说拿著顶薪的中学校长），最多也只能买不超过25万令吉的住所，首都的1000平方公尺左右的共管公寓，价格已迈向35万令吉大关。

　拥有博士衔的大学教授月薪一万令吉，大概只能找间单层排屋或公寓，而且得节衣缩食，才能在每月偿付屋贷之余，勉力应付各种开销。今日的房地发展商都无意“浪费”土地建单层排屋，两层或两层半的排屋价格可以抬高许多。大学教授大概也只好屈就公寓单位，作为栖身之所。
　眼见购屋者怨声载道，一年半前就有不请自来的两位华人部长出来呛声，两者异口同声强调大马的屋价合理，比起香港、新加坡，我们的屋子堪称价廉物美。我们的房地产消费人协会，类似中国企业公司的职工会，完全站在资方/雇方的立场，而不是争取消费人/员工的利益，这现象在英美欧日等发达国家，是不可思议的。
卖不出去，也租不出去
　等到中国房地产价格遽跌，启动骨牌效应，我国强撑著的房市终于摇摇欲坠。前面的两位华人部长又出来为大马房市说话了，大同小异的说词，重申我国的房屋可以买、值得买。迩来前财长敦达因接受《南洋商报》访问，被询及他对我国房价的看法，他直言目前屋价过于昂贵，一般人根本没能力拥有自己的房子，他认为政府在抑制房地产价这方面用的力度不够。他也指出香港、新加坡地小人多，寸金尺土，大马不能与前二者比较；就人均收入来说，大马亦远远落在香港、新加坡之后。
　目前在首都与巴生谷，大概有三千多个单位的办公室空著，卖不出去，也租不出去。八打灵再也好几个区的高价屋，有价无市。何谓“有价无市”？屋子可以叫价150万、200万，但没人问津。台湾与大马的人口相近，前些时候，凤凰卫视的论坛认为台湾屋价近期可能跌三成，即30%，一旦崩盆，可能跌六成。听起来，顶吓人的。了解内情的人都了解，过去三年多来，宝岛的屋价飙升了一两番（100%-200%），现在回调六成，何怪之有？台湾与大马的地理结构虽不相同，但人口相近，房价与我国亦在同时期飙升，一且垮跌，形势雷同。本地购屋者不妨拭目以待。

cheahzy

我這有幾塊地皮要出售，有興趣的可以PM我 =）

louiswaw6363

我這有幾塊地皮要出售，有興趣的可以PM我 =）
cheahzy 发表于 7-5-2012 02:57 AM

PM我资料,  地点, 什么地??

rikimaru823

Jeff,你有好的评语Harmony View和Symphony Park, 如果买来自住或是投资那一个会较好呢？

rikimaru823

Symphony Park和Harmony View是low medium cost 的project干嘛可以卖到这么贵的？
还以为政府有control for LMC Project不可以超过certain的价钱。不赶快买的话，真的是要住房子了。

cheahzy

本人手上有幾塊大大小小的發展地要賣～

louiswaw6363

本人手上有幾塊大大小小的發展地要賣～
cheahzy 发表于 8-5-2012 02:35 AM

你是地主? 还是经纪??