槟城房地产投资

ck@cari

房價在任何時候都是泡沫

    符頌勤
    星洲廣場

2012-04-08 00:05

國內有家房屋仲介公司，根據了解，該公司2010年的交易量是5千500宗，平均每天成交15宗，交易佣金總額達馬幣4千600萬，是國內數一數二的大型房產仲介商。

這家房產仲介商就是Reapfield。

【寵物情緣】牠叫荷蘭侏儒兔，耳朵短短，頭部圓圓，身形矮胖，你能想像牠到底長什麼樣嗎？

我們制作出版的房地產與室內設計雜誌《Casa+Living》，在第二期專訪了Reapfield集團創辦人及主席David Ong。采訪文稿以Q&A的文體刊載，主要是因為內容值得細讀，沒有華麗詞藻包裝，沒有客套吹捧字眼。簡單、易讀，是受訪者從事房產仲介以來的心得總匯。非常值得所有買房者細讀，特別是將要開始買第一間房子的新手。

這裡摘錄幾道專訪David Ong的題目，與讀者分享：

Q：買賣房子時，要怎麼挑選專業的經紀？

我曾經受邀演講有關“專注的力量”怎麼影晌一個人的專業。一個專業的房產經紀，必須對他的工作非常專注，除了穿打扮以及銷售技巧，最重要的是他對本身的領域認識得很透徹，同時專精，就像心臟科醫生，而不是內科醫生。專業經紀肯定有他擅長的市場，如專攻某個地區或某種類型的房子，他能告訴你有關這個房子所在區域的歷史、同區有多少種住宅類型、最新的成交價、社區的生活態型及法規等。房產市場很大，區域分佈也廣，一個經紀不可能對吉隆坡所有區域都熟悉，但只要專注在一個點，深入掌握了客戶所有想要知道的訊息，就應該可以做到專業。賣賓士車的人，一定要對自家的產品瞭若指掌，他不需要也不可能兼賣國產車，你會對他沒有信心。想買TTDI房子，就找專攻TTDI的經紀，他們才能提供專業的服務。

Q：“地點才是王道”，你是怎麼看待買房子要選好地點這件事？

從自住房的角度來看，每個人對房子的要求都不一樣，“地點至上”這句話，其實是針對買家個人的要求，是否靠近自己的親友，工作地點，休閒需求，教育需求，是多種因素的組合，不可能單靠一個地點，就能滿足全部人的需要。對你而言，方便又能滿足你個人生活需要優先順序的，就是追求“好地點”的首要定義。別人的好地點，對你而言則未必，自住的需求和房產投資不一樣。

Q：人人都說現在房價泡沬化，那我們是否要等房價下調時才來考慮買房？

沒有人能預測房價的高低，特別是每一個地區的條件都不同，房價上下的幅度自然也不一樣。過去30年到現在的房產價格，從宏觀來看，房價會因社會經濟發展而不斷上漲，房價在任何時候都是泡沬（賣的人總想要賣高），至於什麼時候該買，則要看個人的能力和需要，外圍因素也許可以讓一些人買得較便宜，一些人買得較貴，但長遠來看，房價還是會上漲，而且邏輯上沒有最低價，只要價格一反彈，最低價早就已經是明日黃花了。

jeffanb

这里指的两个计划，其中一个应该是Sunway City 的新发展：

http://www.apexequity.com.my/cms/research/Sunway_City_Bhd_28092010.pdf

另一个不知道是SP Setia 的 The Wave, 还是GSD Land 的Garden Ville, 知道详情请Upodate:


（槟岛西南区8日讯）新港德莎乐逾百居民周日再度高举横幅反对山坡发展，同时呼吁槟州首长林冠英帮忙，停止破坏山坡。

他们是来自新港德莎乐雨林园A、雨林园B、Regency Height及阳光花园（Sunrise Garden）的公寓居民，一同反对该区附近两个即将落实的房屋发展计划。

首个发展计划是座落在新港巫金12，LOT14345,占地80.90英亩地段上将会兴建92间别墅、14栋18层高豪华公寓及2个俱乐部，整个计划约有600个单位。次计划是在另一个地段兴建22层高公寓，拥有142个单位。

提4诉求要求首长帮忙

他们主要高举横幅，要求首长林冠英帮忙，同时提出4大诉求，包括请停止在斜坡上发展、别让居民承担土崩危险、请保护山坡及绿肺、居民性命就在你手中等。

蔡国胜：未征求居民意见

雨林园A居协财政蔡国胜表示，上述地段原属于保留地，但是在2012年初却获得市局批准转换成发展地，期间根本无征求居民意见及同意，而有关计划一旦落实，将造成逾5000人受影响。

他说，根据《山坡地发展指南》，发展计划不可超过250尺高及25度斜度，但是上述发展计划已经违规，同时也了解到发展商将以高脚桩方式在山坡上建屋，这非常危险。

他表示，这项发展计划被市局列为“特别计划”，但是“特别计划”仅是允许军营或者旅游景点，非庞大的房屋计划。

他说，居民担心计划一旦落实除了引发山崩、交通阻塞及环境污染等问题外，也会造成该处屋价受到影响。

他也说，这次记者会也邀请州议员及首长林冠英出席，但是他们都没有露面。

吴家丽：只一条路通该区

雨林园B居协财政吴家丽说，除了上述两项计划，目前该区也有107单位公寓在兴建中，而通往该区只有一条路，恐怕往后会引起交通阻塞问题。

林马惠：未经市议员同意

槟岛市议员林马惠以个人身份出席支持居民，他说，他对于这项发展计划感到震惊，同时也反对市局在未聆听人民意见后，批准山坡发展。

他说，他当了15个月的市议员，本身虽是在策划小组内，但是这项发展计划却没有经过市议员的同意，而是由一站式图测批准中心所批准。

他表示，市政局理应有权批准一项发展计划，但是现在州政府权力更大，他们可以控制市局的每项发展，对此他深表不认同。

自然之友和消协到场打气

马来西亚自然之友和槟城消费人协会也到场支持，他们呼吁槟州政府取消槟城新港山坡地发展计划。

他们发表文告反对政府批准发展商在新港LOT14345地点进行发展计划。有关计划是要在此建有分层地区的公寓，而这片面积80.90英亩地段大部分属于宪报上公布的山坡地。

这个计划批准过程有几个疑点待澄清。首先是谁授予发展商“特别计划”的地位，为何此计划被宣布为“特别计划”？以什么标准来决定一项为“特别”计划，为何该发展商被授予这个地位？

根据发展商连同该计划提交初步环境影响评估报告，该地最高处为海拔280公尺，最低为海拔80公尺，坡度则不一，有42%在16-25度和39%在23-35度。

发生天灾风险非常高

此计划地点显然属于环境敏感地带，当它受发展干扰，发生天灾风险，或土地结构变弱的风险非常高。

《槟州发展结构计划》强调保护已被确定的环境敏感地区，此项计划显然已违反了有关原则。

《山坡地发展指南》受《1960年土地保护法令》约束，法令规定，山坡地和低密度的房屋计划是每英亩不可超过6单位，建筑物高度不可超过2层，可是该计划建议每英亩建7个单位，包括14栋从5至16层公寓。

因此，自然之友与槟消协促请槟州政府及槟岛市政局，重新考虑和驳回这项已批准的发展计划。

破坏生态平衡带来灾难

我们非常关注山坡等危险，脆弱和敏感地区发展，如果不停止这类发展趋势，必会破坏生态平衡，对有关环境和附近地区带来破坏和灾难。

新港山地计划演变进展
1. 2011年4月21日，雨林园A及附近公寓居协接获市政局通知信，告知将在新港LOT14345地段将会有发展计划，若居民反对可提呈反对函。
2. 雨林园A居协在5月10日呈交反对信给予市政局，并接获市局通知将在6月7日召开听证会，以聆听居民心声。
3. 居民较后出席听证会传达反对声音后，也在8月分别会见房屋委员会主席黄汉伟行政议员及该区州议员阿都玛力。
4. 2012年2月27日，居民接获市局通知信表示已经批准上述地点的发展计划，令居民感到震惊。并致函给上诉局。
5. 4个公寓居民在3月18日召开记者会，高举横幅反对山坡建高楼。
6. 2012年3月22日居民提呈上诉信函给上诉局。
7. 4个公寓居民再度召开记者会高举横幅。
8. 市局上诉部门安排4月23日下午2时15分在光大52楼主办听证会，要求居民出席。

vvti_84

直接跟屋主买,没通过AGENT,程序会很复杂吗??
又或者可以自己找个AGENT帮忙吗??

jeffanb

直接跟屋主买是行得通的，但有风险，除非跟屋主本身非常熟，也觉得对方可以相信。唯一的好处是可以省1%的经纪费。风险就是如果对程序不熟悉的活，可能会有意见冲突的问题。我个人的建议是
通过律师来拟定Option-to-purchase, 然后定金hold by 律师as stakeholder. OTP也需要有clause说如果申请不到贷款，或任何情况下其中一方选择放弃这项交易的话，需要可以退回定金，甚至罚款。另外对有装修或家私的单位，也需要有准备iventory list, 这点也需要包括在OTP内。

反正S&P都需要请律师的，这个额外的文件手续费应该不会高过1%的经纪费,询问一下吧。

jeffanb

有谈到团购，也提起到＂沿海就是王道＂，这点和我的看法一致。

＂峇央峇魯、敦林蒼祐大道、新關仔角、丹絨道光、丹絨武雅和峇都丁宜一帶。離海比較遠的產業也有很大升值空間，卻遜于沿海產業。＂


新聞透視．導師授招賺快錢 檳房地產投資火辣辣
財經06/04/2012 15:22 Share  轉寄 列印 字体:.Send to friend
報導：蔡愛卿

在土地有限、經濟蓬勃的檳城，產業一直是熱門投資。近三四來，檳城產業市場交易更是火熱。產業越來越貴，許多檳城人都埋怨買不起屋子，也有人說檳城產業價格已經泡沫化。

　究竟這幾年來，檳城產業市場處于什么境況？這種價格飆升的趨勢還會持續嗎？聽聽資深的房地產仲介和投資者怎么說吧！

女企業家范盈12年前開始投資房地產。當時，她向發展商買的產業，3年后建好的價格漲30至40%左右。照當時的行情，價格已算飆得很厲害。今時今日，價格至少翻一倍，反映目前檳城房地產市場火熱的情況。

　她相信產業市場火熱的原因，除了檳城土地有限，另一個原因是投資產業的人越來越多。在眾多投資項目裡，產業的風險相對低，賺錢快。

　她舉例，投資者買下一個二十多萬令吉的產業單位，3年后建好，價格可以漲到四五十萬令吉。只需3年就有差不多100%的回酬，試問有哪種投資比產業更理想？

　范盈說，這兩三年越來越多房地產導師（Property Guru）湧現，進一步推高房地產投資風氣。這些房地產導師主辦講座收取不菲費用，仍吸引大批投資者上課。

　她說，十多年前，國內只有一兩個著名的房地產導師。如今產業投資講座在檳城一年至少有十多場，分享與傳授各種產業投資心得。導師也各立門戶，有大批追隨著聽從他們的建議投資。

發展商提供優惠

　她說，發展商也提供種種優惠，減少投資者的負擔，例如給予折扣、免律師費等。投資者丟下幾千令吉頭期錢后，甚至連利息都不必供，只需坐等產業建好，價格翻倍后脫手。

　范盈說，這往往都是將房價提高后才這么做，發展商沒損失，投資者也樂見其成，因而吸引更多欲賺快錢的投資者，當然也令產業價格進一步飆升。

陳友新：價格飆升離譜

從事房地產業至少30年的房地產仲介陳友新，用“離譜”形容近年檳城房地產價格。相信價格已飆得太高，去年開始有放緩的跡象。

　他說，產業價格這幾年飆得實在太離譜。熱門產業的價格，在短短兩三年內飆漲近一倍。這些價格跳得厲害的產業都是高級公寓，排屋價格反而沒有升得這么快。

　他說，發展商推出種種優惠措施，導致投資者越來越多，市場過熱，投資者手中的產業要脫手並非易事。去年下半年起，產業買賣成交率放緩。

　他說，產業價格升得太高，許多購屋者採取觀望態度；投資者手中的產業難脫手，他們兩年前所訂的產業，現在要脫手沒這么容易，造成他們不敢再輕易進行新投資。

　他說，銀行收緊貸款措施也抑制產業投資。今年開始，銀行只根據借貸者的淨收入決定貸款額，去年起，購買第三間屋子的人只能貸款70%。

良好施政吸引外州人

陳友新分析檳城房地產價格近年來飆升的原因時說，4年前檳州政權更迭是原因之一。檳州民聯政府的良好施政，不只讓更多人有信心投資，也吸引許多外地人來檳置產。

　他說，許多外州人士來檳城置業，原因包括退休、為孩子購買、投資和渡假等。許多業主平時不住在檳城，可能只在周末或渡假時前來。

　他說，許多高級公寓的銷售對象是外國購屋者，發展商通過代理向外國買家銷售產業。

　喬治市3年前入遺后，檳城的國際名氣更響亮，也吸引更多對檳城產業有興趣的外國人。

採調控措施照顧平民

市場興旺本是好事，卻造成屋價飆升，平民買不起屋子。陳友新認為，檳州政府應該採取調控措施，否則受苦的是州內受薪階級。

　他說，這種情況如果一發不可收拾，人民勢必怨聲載道，累積的民怨令現有政府失去政權也不無可能。

　他指出，政府也應該關注一些發展商走法律漏洞，變相提高中廉價屋價格的趨勢，並解決這個問題。

　他說，許多人認為投資產業回酬率高，風險低，其實產業發展有周期性，有起也有落。投資產業必須考慮自己的負擔能力。如果太貪心，投資產業同樣會陰溝裡翻船。

團購產業變潮流

檳城房地產市場熱到什么程度？就是連房地產都可以團購。團購產業是炒房熱潮下的另一個產物，近三四年來在檳城出現。

　范盈也是參與團購產業的投資者之一。她說，團購產業有多種方式，大有大玩，小有小玩。從只買一個單位到包攬數十單位，皆可團購。

　她說，如果看中一個單位，自己不夠資金，可以找來兩三個人合資購買。大家簽署一份合約，待產業價格漲到一定程度時，只要大多數合資者同意，就可以把產業賣掉，所賺的錢按比率平分。這是團購的其中一種方式。

　她說，另一種方式是幾個人合資，一口氣買下好幾個單位，等價格起到大家滿意的程度時就脫手。

大團購利潤逾百萬

另一種產業團購玩得更大。主導者直接向發展商訂下數十個單位，再去找買家散賣全部或部分，賺取中間的價差。交易完成后甚至可賺取超過百萬令吉的利潤。

　范盈說，這種大團購的主導者通常是產業代理或房地產導師，他們擁有精準的眼光，知道哪些產業具有潛質，同時與發展商關係良好。

　這種方式也有其風險，萬一限期內找不到足夠買家，就會損失訂金。不過這種可能很低，尤其許多投資者都聽取導師的建議。只要導師說某某產業計劃值得投資，許多人就會一窩蜂搶購。

沿海產業最搶手

沿海就是王道！對投資者來說，檳城投資回酬率最高的當數沿海豪華公寓和別墅，這些產業一旦發售，不管價格再貴，皆被搶購一空。

　范盈說，檳城現在有大面積的填海地段建豪華公寓、別墅或商業單位。這些產業多數屬99年臨時地契，但對價格飆升毫無影響。

　這些搶手的產業主要位于峇央峇魯、敦林蒼祐大道、新關仔角、丹絨道光、丹絨武雅和峇都丁宜一帶。離海比較遠的產業也有很大升值空間，卻遜于沿海產業。

排屋洋房價格穩定

陳友新認為，檳城價格比較穩定的是平地排屋或半獨立式房屋。這些產業的價格不如豪華公寓飆升那么快，在市場放緩時也不受影響。

　他說，高級公寓無法出租或賣不出，對業主是很大負擔。他必須繳付每個月的管理費和每年的門牌稅，一年下來就是一大筆數目。這種產業若堆積得太久，即使價格不理想，業主也一定會尋求脫手。

　他說，目前檳城的豪華公寓還不至于跌價，但價格飆升的趨勢已放緩。最近取得住用證的產業，尋求脫手的價格不再如投資者預期般理想。

　他預料這種趨勢今年內還會繼續，至于下半年走向，仍待觀察。他認為，檳城產業價格即使放緩，也不會暴跌，而是緩和下跌。

大搶購堤防發展商試水溫

熱門產業引起大搶購？購屋者可別學人一窩蜂，有時還得睜大眼睛看清楚，因為這可能只是一些發展商“試水溫”或“造勢”的市場策略。

　投資房地產頗有心得的范盈，以及在房地產業有豐富經驗的陳友新，都不約而同提到一些發展商在開賣新產業前，可能會有探測市場反應的動作，購屋者須睜大眼睛看個清楚。

　陳友新說，購屋者大排長龍買屋，未必眼見為實，可能只是發展商為產業計劃造勢的市場策略之一，旨在讓購屋者以為產業很搶手，就可以抬高價格。

　范盈指出，一些發展商未建產業前就讓購屋者先登記，如果登記反應熱烈，將來產業價格就會賣得比較高。說白了，登記只是探測市場“水溫”的動作。

　她說，也有發展商分階段展開發展計劃，來試探市場反應。若第一階段的產業反應很好，第二階段的產業價格就會調高。

jeffanb

＂東方－－PIE公司簽署買賣合約，以1億3千400萬令吉，脫售完工不久的零售業大廈給Soaring Profit公司＂， 这应该是指E&O Tesco 脱手给骆氏家族的子公司。Birch regency 将会打照成entertainment city, 而Paragon 是走高级路线。

在过几年个型商场又有Southbay Plaza, Penang world City, The light Waterfront, Time Square Phase III, City Mall, Island Plaza refurbishment, All Season park, Farlim Group, Pearl Piazza, Setia Triangle, Golden triangle, One Square, Seal's Bayan City等等。总之百花齐放，槟岛很热闹啊。


檳城零售商場交易活躍
專題 2012-04-08 19:24
檳城的零售產業市場繼續擴展，一些管理質量好、具備不同特色的產業，業務蒸蒸日上，一些保養欠佳、擁有幾個不同業主的零售產業，表現保持呆滯。

保養欠佳
出租不易

隨著檳島丹絨道光特易購的完工，現有的空間供應量稍有增加，目前，空間供應大約是950萬平方尺的可出租面積，整體出租率介於74%。現階段共有14間大型的購物中心，以及5家霸級市場，加樂福霸級市場是喬治市1st Avenue購物中心的主導租戶。

預期在2012年完工的購物中心包括：檳城時代廣場第二期工程（Birch Regency）及Gurney Paragon購物商場，Gurney Paragon購物商場首期工程包括食品與飲料中心。

另一個興建中的零售業大廈是：All Season Place，由Belleview集團發展，這是一個3層樓的建築物，可出租面積大約24萬平方尺，可容納超級市場主導租戶，以及120個店面，加上500個戶外與大廈內泊車位，主導租戶是鉅人超級市場，預料將租用4萬5千平方尺。

2010年新的零售空間供應量有限，租金與價格基本保持穩定，表現較理想的購物中心，租金與價格稍有增加，至於較老舊、次要地點的商場，租金繼續面臨下跌壓力。

在現有的購物商場，Gurney Plaza取得最高的租金，地面租金每平方尺介於9令吉20仙至35令吉，主導租戶在開始租下空間時，可以每平方尺1令吉50仙至2令吉90仙租下空間。

2010年杪至2011年中，零售商場大樓的交易保持活躍，有兩家購物中心及霸級市場易手。2010年11月，嘉德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）宣佈簽署買賣合約，以2億1千500萬令吉，收購Gurney Plaza擴建計劃，該房產大約有13萬9千964平方尺可出租面積，每平方尺大約1千536令吉，取得100%出租率，根據凈收入對交易價，回酬率估計7.1%。

另外，在2010年12月，嘉德商茂亞洲宣佈，收購Queensbay Mall的90.7%零售分層空間（5層樓），該商場的可出租面積大約89萬2千361平方尺，購買價為6億5千180萬令吉，每平方尺約730令吉，出租率介於91.5%，以交易價估計，回酬率大約是5.0%。

緊接著在2011年7月，東方－－PIE公司簽署買賣合約，以1億3千400萬令吉，脫售完工不久的零售業大廈給Soaring Profit公司，該大廈可出租面積大約26萬9千418平方尺，交易價估計每平方尺497令吉，每年租金約760萬令吉，每月每平方尺租金約2令吉35仙，以交易價除以可出租面積，回酬率大約是5.7%。

Mr.Business

回复 1022# jeffanb

另一个不知道是SP Setia 的 The Wave, 还是GSD Land 的Garden Ville, 知道详情请Upodate:

Palmex

wooikuang

回复 1027# Mr.Business
Yes, shld b Stramex, Palmex.

http://www.penangpropertytalk.com/2011/08/stramex-sungai-ara/

jeffanb

这是我本身期待了很久的檳州交通大藍圖方案。预料中的电车和轻快铁都在提议内。大道方面，外环公路是旧方案，南北高速大道， 跨城市大道，和北岸大道需要多点的了解。问题是州政府有权限，没有中央给钱一样没有什么作为，这是预料中事。州政府在怎么换地，也变不出125或130億来支持。


（檳城9日訊）檳州交通大藍圖草本出爐，州政府聘請的顧問公司提出一核心方案兩配套，但兩套涉及125億令吉及130億令吉的配套若得不到中央政府配合，也無法完整落實。

　換言之，在交通大藍圖下，檳政府只能通過權限（即核心方案）改善交通，包括提升交通燈系統、加寬道路、提升行人道、增加巴士（150架）、提升巴士川行次數、泊車換乘、對違例泊車阻礙交通者加強執法、增加泊車費。

　至于涉及125億令吉的高速公路配套，雖然包括海底隧道、跨城市大道、日落洞亞依淡大道、北岸大道、亞依淡湖內大道、南北高速大道，但若無中央政府配合，也是徒然。

　同樣地，在130億令吉的公共交通工具配套（平衡發展）下，外環公路、南北高速大道、電車、增加及提升渡輪服務、輕快鐵、向進入喬治市及北海市的私人轎車徵收費用等措施，也需要獲得中央政府點頭。

可選建路或發展公交

　HCJ顧問公司工程師達夫丹納，今日在檳州地方政府論壇匯報該草圖時說，檳州目前已來到“建更多路”或“使用公共交通工具”的十字路口。

　他認為，“公共交通工具配套”方案比較適合，朝“適合居住城市”方向邁進的檳州，也符合州政府聘請該公司時，提出的要求。

　“雖然興建公路能解決交通擁擠問題，但當未來10或20年，公路使用飽和時，要回頭改用交通工具時就非常難。”

　他強調，他來自澳洲，沒有居住在檳城，該選擇哪個方案，要交給人民決定。

　出席論壇者包括檳地方政府主席曹觀友、檳島市政局主席巴達雅等。

林馬惠：匯報太過技術性
博士也難懂

一些地方政府論壇出席者，不滿顧問公司提出的交通藍圖草圖報告。

　市議員林馬惠指該匯報太過技術性，連身為博士的他也難懂，何況是一般平民。

　他也質問達夫丹納，是否親自駕車去擁擠的路段，體驗檳城塞車的感覺。

　丹絨武雅區鄭雨週則詢問為何藍圖並未納入腳車道，日落洞國會議員黃泉安更詢問達夫丹納，是否能在剩下的2個月合約期限內，提供一套完整的藍圖。

　達夫丹納回應時說，他對檳城交通做了研究后，提出幾項配套，但決定權在檳州政府及人民手中。

　他說，接下來的2個月內會公開諮詢民意，然后修改藍圖並提出完整版的檳州交通大藍圖。

海底隧道沒納公交配套
曹觀友沒正面回應

曹觀友并未正面回應，海底隧道未被納入交通工具配套里的事項。

　“雖然已經招標，但發展商也得作出許多考量。”

　他說，政府不能等到檳城大橋及檳城第二大橋使用量達飽和點后，才開始考慮興建隧道，反之必須提早，大概在飽和點前8年就開始策劃。

　他說，檳州交通藍圖提出的配套不能單一式執行，就如達夫丹納提及的，設立公共交通工具系統也會讓道路更加擁擠。

　“因此，州政府未必遵循顧問公司提出的配套，而是選擇性執行適合的配套。”

　他也說，該藍圖將在本月16日至27日，在光大及市政局公開讓公眾諮詢，州政府會收集民意，再作跟進。

核心方案（州政府權限下可執行方案）
1.提升交通燈系統
2.加寬道路
3.提升人行道
4.增加巴士（150輛）
5.提升巴士川行次數
6.泊車換乘
7.對違例泊車阻礙交通者加強執法、增加泊車費

高速公路配套（核心方案 + 注重道路發展的方案（須獲中央政府配合）
1.核心方案
2.海底隧道
3.跨城市大道
4.日落洞亞依淡大道
5.北岸大道
6.亞依淡湖內大道
7.南北高速大道

公共交通配套（核心方案 + 注重公共交通工具系統發展的方案（須獲中央政府配合）
1.核心方案
2.外環公路
3.南北高速大道
4.電車
5.增加及提升渡輪服務
6.輕鐵路
7.徵收私人轎車入喬治市及北海的費用

jeffanb

Central Park LMC 的黑帮承包商。我觉得condo也应该有一样的问题。事实上大多数的槟岛新房产的屋主都会面对这个困境，看接下来怎么角力吧。


（檳城10日訊）私會黨疑涉在剛竣工組屋“包場”，強制屋主以高價向他們購置建築材料及讓他們裝修；警方接投報后成立特工隊辦案，逮捕一名私會黨徒！

　據了解，駐守在新高樓房屋樓下的裝修承包商，找來惡勢力支撐腰已是“公開秘密”，但檳警最近已成立一支特工隊，全面打擊這股黑勢力。

　剛取得入伙紙的檳城峇都蘭樟中央花園中廉價屋4名屋主，日前因不甘受威脅向警方報案。

louiswaw6363

Better response to gated home schemes


RESIDENTS in Seberang Prai are now keen to buy houses in gated and guarded schemes (GGS) for better security, said Henry Butcher Malaysia senior manager Fook Tone Huat.

He said more developers are now building GGS properties, as there is a growing demand for them.

“House buyers do not mind paying extra for better security in housing schemes,” he said at a press conference held at their Seberang Prai office on Jalan Chain Ferry in Butterworth recently.

Fook predicted a 10% growth in the residential, commercial and industrial property this year.

He urged developers to build affordable homes in Seberang Prai as expensive residential properties will not help to resolve housing problems and demand in the state.

He said there are more stratified residential development in Seberang Prai particularly in Butterworth town, Jalan Raja Uda, Prai, Alma and Bukit Mertajam due to high land prices.

He added the proposed 38-storey Pinang Palma Resort condominiums with resort living concept along Jalan Baru would be the tallest residential building in Seberang Prai when completed.

He said 11,858 transactions worth RM4.09bil were recorded in the property market in Penang in the first half of last year indicating an increase of 9.8% in volume and 37.3% in value against the corresponding period in 2009.

He also said that the opening of Tesco hypermarket at Alma in Bukit Mertajam last December had also pushed up the demand for residential and commercial property in the area.

The land around the hypermarket has also been earmarked for residential development.

He said another piece of development land in Bagan Ajam in Butterworth has been purchased for RM40mil and the developer is expected to start the residential project soon.

In the hotel sector, he said Ixora Hotel in Bandar Prai Jaya near the Megamal Pinang shopping complex with 324 rooms was expected to be operational soon while Swiss Garden Hotel was expected to be built at Harbour Place in Butterworth.

jeffanb

在槟岛的话可能会有些作用吧，因为的确是有外国人买<1mil的房产，有少许竞争。这么做也可能会让本地人的心理平衡点吧，不管有多大帮助。不过这里没提到MM2H的外国人，他们现在可是可以买>=250k 的房产的。有点矛盾对不对，可能要针对的是外国＂投资者＂而非＂外国自住者＂吧。不过MM2H的反应也不是很好，所以也没关系。


（吉隆坡10日訊）消息傳出，外國人大馬置產低價擬調整一倍，低價由50萬令吉增至100萬令吉，業界認為，各州屬房地產格水平不一，統一低價未必能收得預期效應。

　大馬房地產發展商會主席拿督斯里任廣才受詢時指出，以吉隆坡和巴生谷房產價格來看，此措施將提高外國人于馬置產門檻，減少國人的“購屋競爭”，但在房價較低的州屬則不適用。

　“綜觀全國，房產價格輕易超過百萬令吉的州屬為吉隆坡、柔州新山和檳城，其他州屬房產價格則不一，一些價格50萬令吉以上的房產更可成為當地的豪宅。”

屬州政府管轄

　他說，若該措施成行，外國人若要在其他州屬，如彭亨關丹、登嘉樓和怡保太平等置產，就必須購面積較大的房子，此舉將阻擋外國專才到這三大城市以外的地方置產。

　“另外一個更大問題是，土地屬州政府管轄範圍，土地成本也是影響房價的關鍵因素，政府固然可以實行這項措施，但對州政府來說，這只會成為政策擬定指南。若要全面推行，仍需很長時間。”

　英文報章《星報》引述消息人士談話指出，政府正在研討外國人于馬置產低價翻倍調整建議，一旦通過，將由首相署經濟策劃單位（EPU）執行。

　多名受詢的業界人士均對此措施不知情，任廣才說，今日獲知消息后，即刻電郵各州屬負責人尋求意見回饋，現階段只能靜待觀察有關當局公佈詳情。

規定平方呎售價更實際

大馬房地產發展商會建議，與其統一價格，不如規定每平方呎售價，讓有意在其他州屬置產的外國人擁有更多選擇。

　任廣才指出，在大馬“第二家園”計劃下前來我國置產的外國人多為夫妻或小家庭，他們較喜歡面積小、設施佳的房產，例如公寓或小型的有地房產。

　“在此前提下，與其硬性規定房地產價格必須超過100萬令吉，不如以平方呎計算，規定每平方呎售價，也可收得預期效果。”

　若以100萬令吉計算，每平方呎價格約為1000令吉至1250令吉（800平方呎公寓單位）。

　他說，在房價水平未及熱點地區的州屬，發展商可以多元設施或高素質建材作為賣點，在不影響當地房價的情況下，吸引外國專才在州內置產。

置產比例少於5%
對房價影響不大

外國專才多為租客並非買家，外國人于馬置產比例少于5%，券商認為，置產底價上調，對市場或房價走勢影響不大。

　豐隆證券研究指出，巴生谷一帶的外國專才大部分租賃房產，即使購買也聚焦在吉隆坡城中城或黃金三角區，這些地點的房產每平方呎1200令吉起跳，動輒超過百萬，100萬令吉的底價措施顯得無作用。

　在巴生谷以外的地點，如柔州依斯干達一帶，或會有影響，但消息傳出，政府將考量經濟走廊特區的發展需要，將頂價提高至80萬令吉。

　該研究機構認為，UEM置地（UEMLAND，5148，主要板房產）或會受影響，因該公司在依斯干達一帶的計劃，40%為外國人。

　“不過，隨著購興帶動，該地區大部分房產價格其實也已經超越100萬令吉，目前該地區每平方呎價格約為850令吉。”

減國人購屋競爭

藉由提高外國人購屋價格門檻，可起“過濾”作用，讓擁有高收入的外國專才留在大馬，同時有助減少中等收入者的“購屋競爭”，讓更多本地人可以購買50萬令吉左右的房產。

　大馬估價師及房產顧問協會（PEPS）主席蔡汝光認為，此措施有助將購買可負擔房產和豪華房產的顧客群區分開來，讓擁有能力的外國人購買高價房產，我國中等收入階層也更易尋得可負擔的房產項目。

　他說，原訂的外國人置產底價為50萬令吉，使部分收入和本地中等階級相近的外國人也可在本地置產，無形中增加了本地人的購屋壓力。

　大馬投資研究也認為提高置產低價，有助減少國人購屋競爭，並可進一步讓市場降溫。

　報告指出，和區域其他國家相比，我國房產價格仍處低水平，外國人于馬置產時，更傾向于購置100萬令吉以上的豪華房產。

wind_low7

寻求home loan banker。。有谁可以联络的吗？
谢谢

为梦想打拼

Straits Garden 的commercial suites 今早open for Priority booking.最小的404sf单位，after discount, 价 ...
jeffanb 发表于 4-4-2012 10:23 AM

medium low cost的屋子都比它大

Jin83

楼主，你觉得tanjung bunga 的permai 2(BSG)如何？？ 三层排屋，1.3m 。

kkmale

Sri Tanjung Pinang的房产会因如今天发生在邻国的地震海啸事件，而有所影响吗？
有谁知道今天的地震，有造成那些居住在那边的居民害怕起来吗？
希望最坏的不会发生吧，好消息的是，没有海啸。
但若看以下的片段，2004年那次的海啸若发生在今天，Strait Quay那地带应该会有很大影响吧？
好像知道，到底会不会影响，这里有哪位专家可以分享吗？

http://www.youtube.com/watch?v=F ... =PL119F5E77E78CFF75

jeffanb

昨天印尼的地震遗波和海啸警告的确震入了很多槟城人的神经，也挑起了人们对2004年的海啸阴影。好不容易这几年来人们对这件事的逐渐淡忘，又重回大家的心里。

会不会对槟岛的房产有影响呢，我觉得短期多少会，尤其是东北部的沿海计划，从Gurney, tg tokong, 直到Batu Ferringhi. 现住或要买的人难免心里不会那么踏实，也会有点抗拒感。不过我觉得还不致意有恐慌而造成大幅度溢价的情况。但人们是键忘的，如果接下来没什么问题，大致上还是会恢复常态。担心的就是如果近期又有类似的情况的话，信心指数会大幅度下降，可能真的会有抛售和溢价的问题。

最大影响是E&O吧，填海地很广，接下来的phase II会更向外扩充，难免会让人觉得有风险，毕竟太近外海了。而从Southbay 到jelutong 的沿线我觉得影响不大，因为地理位置的关系，有mainland 和pulau jerjak 挡着，除非真的很大的灾难。

jeffanb

租金回酬率介于1至2.5%？这只是局限与有地房产和豪华公寓吧？不过报导并没有提起是所有房产的总平均，或只是有地房产和豪华公寓。有点耸人听闻，有误导性。


（槟城10日讯）土地价格暴涨，加上建筑成本剧增，令槟州房屋价格失去理性的飙涨，也使到州内房屋租金回酬率相应的跌到谷底，普遍介于1至2.5%。

根据市场走势，槟岛三层楼排屋、半独立洋楼或豪华公寓的租金平均介于1000至2500令吉之间，不过，屋价却不合理的被炒高至超过100万令吉。

6万人可能将没屋住

无论如何，槟州房地产发展商会主席拿督陈福星认为这是好事，使槟城年轻打工族及外来劳工未来仍有能力租住房屋。

他说，槟州新建房屋单位的供应远远追不上人口迅速成长的速度，未来8年可能有将近6万人成为无壳一族。他说，根据预测，槟州到了2020年稠密的人口将达到200万人，不过，以4人共住一屋，增加出来的40万人急需10万间房屋。

jeffanb

有趣的文章。不过有点不能否认的是，近年来槟岛的房产价钱的确水涨船高。但基本上这是全malaysia大城市的趋势，KL和JB，甚至都有一样的问题，不止局限在槟岛。正面是证明了人们对槟岛的市场有信心，不管是自住或投资方面。负面就是中低层感到房价的压力，无法负担，变相的感到被边缘化。我觉得问题有两个：

第一：Malaysia从来都没有一个很好的系统来管理政府组屋。我们需要象singapore这样的系统来解决问题。
第二： 还是很多人没把Mainland当成是槟城的一部分。那里还是有可负担房产的。


●涂仲仪

关心槟州房地产的学弟读了我上周的专栏文章《房事》，说要请我看一出戏。原来不是电影，而是一出名叫《缺宅男女》的港剧。他说只要看第一集就够了，可以预见槟城的危机。

我平时不追看连续剧，但学弟盛情邀请，我买了一包花生赴约。

约45分钟的第一集故事中，就带出了香港在90年代和千禧年之后的数项历史事件，有港民移民、经济崩溃、流感来袭，更重要的是香港一般市民没有能力购买房屋的困境。

故事由主角阿安（一名装修佬）的生活带出。阿安在1997年前与妻子合资购买一个组屋单位。经济崩溃后妻子失业，加上各种负担，阿安拥有的房产变成负资产，最终赔钱卖出，与老母亲和弟妹一家六口同挤一屋檐下。

第一集的故事交待了他与妻子希望可以再购买一间属于他们的单位，因为女儿长大了，需要更好的成长空间。不过，那时候香港的经济情况好转了，楼价上扬。

看见危机

编剧只用了一句对白就点出了小市民的处境：经济好转，但薪水不增。阿安发现住宅单位的价格都很高，要购买的话，需解决欠缺首期的难题。

他们终于找到一间合适的单位，排除万难筹获首期，岂知屋主最后又抬高价钱。

第一集故事结束前，阿安说：“香港有这样多楼盘，我不相信我们找不到一间。（大意）”

学弟关掉电视机问：“你看到了吗？”我反问：“看到了什么？”他大叫：“危机！”我说：“别担心，我们有英明的首席部长林冠英，槟城的阿安最终一定成功买到屋子。”

最新的房地产评估报告刚出炉。有人欢喜有人愁，一般槟城百姓距离首长“人人有屋”的梦想又远了一大步。

应循序渐进

虽然槟城人的平均收入逐年增加，但追也追不上房地产价格飙升的速度。学弟在一年半前买了20万令吉的公寓单位，如今市价已升至约30万令吉。在数字上，学弟的确赚了10万令吉，但事实上，即使他将公寓卖掉，他又能买到更好的住宅单位吗？

槟城要迈向成为国际城市的目标，我认为它靠的是前朝政府打下的基础，除了工业，还有乔治市入遗成功。发展要循序渐进，躁急不来，有了稳健的基础也不代表可以一步登天。

这4年来，游客不断涌进，在槟城置业的外国人也不少，看看古迹区的战前老屋的价格，就可略知一二。槟城现在的确有了国际城市的味道，但不断膨胀的却只是消费主义。我们是否走得太快了吗？

槟城被国际看好为适合投资的重点城市，州政府因此引以为傲，四处宣传，不过广大的一般市民不一定受惠。

阿安买到了屋子吗？学弟回报说，故事从各个角色们的住宅问题开始，往感情路线发展，阿安的妻子后来再进入职场

jeffanb

新的计划，The Clovers By Asia Green, Sg Ara, 参考一下：

http://www.asiagreengroup.com/asiagreendevelopment1.html

下个星期将会有preview. ，