槟城房地产投资

louiswaw6363

你姐姐在tambun indah做工？知道condo的内幕吗？
seoklikee 发表于 5-4-2012 08:38 PM

当然知道啦，是他们卖的Project。前几天我有问他，已经open了。

pokok86

当然知道啦，是他们卖的Project。前几天我有问他，已经open了。
louiswaw6363 发表于 5-4-2012 10:30 PM

    你指的是 studio 吧！Condo 应该要下半年才launch 了

pokok86

The Turf 大概 RM700 psf
年尾launch

ck@cari

The Turf 大概 RM700 psf
年尾launch
pokok86 发表于 6-4-2012 12:26 AM

    请问地点在哪里？

louiswaw6363

回复 1004# ck@cari

听它的名字大概都知道在那里。是不是靠近赛马场？里面有Scotland Villas，蛮多老外住的。
为什么那个地区会有老外喜欢呢？又没有大型商场，没有海景，又靠近坟墓，某些时候又是很赛车的地方。
大大有何意见如果买来投资...

jeffanb

根据我一位活跃与槟岛的经纪朋友的说法，近几个月的二手房市只可以用＂惨＂字来形容。找屋子的人是有，但很多都没办法通过银行贷款这关。从之前的等人上门，袋袋平安，到现在他们可是要做很多的tele-marketing,一个一个call,收入也直线下滑。

国家银行最新的"responsible financing" guidelines 审核是怎么严法呢？从你的gross收入，扣除：

１）Tax + EPF ＋基本消费；
2) 现有的所有贷款供期；包括房产，车子，个人贷款等等。
3) 信用卡。如果顶限是10k，扣除RM500之类。如果你有两张信用卡，总顶限是是100k, 那就需要扣除RM5000.

可能银行跟银行之间的标准有少许出入，但基本上是这样。非常的严格，感觉有点over-do. 各位要非常小心了。如果真的要买，需要事先跟银行确定本身的贷款能力。然后给定金的时候，要确保有balck-and-white说如果贷款不到可以全数退回。否则到时欲哭无泪啊。也需要减少／取消信用卡与及减少顶限。还有也必须准备好所有证明如息的资料。

我个人任为应该观望一下了，除非你非常有钱。存些现金在手，不管是应急，或以后的投资都很有用处。

jeffanb

＂非常时期＂通常对某些人来说就是机会。我觉得我们已经进入这个阶段，但如何找机会呢，我看不到，除了等。

jeffanb

给定金的时候，要确保这笔钱是让经纪公司保管的。也要确定给Earnest Deposit的时候，Option-to-purchase"的document中有提到full refund的事项。

这是我给大家的建议，小心行事。

caoyun

也需要减少／取消信用卡与及减少顶限 ...
jeffanb 发表于 6-4-2012 10:13 AM

之前好像看到某帖说信用卡是好的, 如果没有欠.. 至少证明还款能力的习惯哦...

另: 你说的 black n white 写 full refund on deposit if loan not approved.. 这些对新推介的房产可以要求的吗?

jeffanb

新的房产正确来说，according to HBA rules, 发展商是不可以在sign s&p之前受booking 的，但这也已经是不成文的practice. 多数booking letter 都会有条文说如果可以证明贷款不通过的话，是可以full re-fund 的。怎么证明就有异，如有些要看至少三间银行的reject letter.

总之要问清楚就是了，可以很直接的，black and white就对了。

jeffanb

跑马场附近周围是其实是很清幽的，除了靠大路的之外。加上neighbourhood很高尚，很多高级的有地房产在这个地带，如waterfall road, jessolton, Jalan Brown, Jalan Brooke, Scotland, Gotlieb 等等。这个地带是传统的富人区，很有殖民地的风气（如singapore orchard 一带），所以能吸引到外国人。

jeffanb

好消息，不过除了Belleview, OHM的shineville， Reka Indah 的Boulevard也要负责吗？

（槟城5日讯）为应付未来的交通流量，天德园大道旁的屋业发展计划的产业公司，都需要附带扩建及规划该大道路段的条件，避免出现更严重的交通阻塞问题。

槟州行政议员黄汉伟说，佳景集团在天德园大道旁进行屋业发展计划时，愿意承担该大道扩建工程，从原本双向的4条通道，扩建成为双向的6条通道，即来往方向各3条通道。

“另外，在天德园大道另一端也有屋业发展计划，所以该发展商也会在未来时间内，负责天德园大道近峇都兰樟路的路段扩充工程。”

他说，天德园大道从以前的乡间小路已经演变成为住在垄尾区、亚依淡区、发林新市镇居民的主要道路，每天预料有上万人使用。虽然在有关道路扩充计划进行时，遭天德园花园居民投诉该项路程太靠近其住家，不过，经过了解之后，是有关住宅在较早前私自进行扩建。

他补充，为了避免车辆超速失控而冲向住家，佳景集团特别在天德园大道路中间筑起9寸高的路墩，以及在天德园花园住家后面设立栏杆，以避免殃及无辜，并且能安抚当地居民担忧的心情。

他说，邱公司公冢也在路段扩建工程结束后，才致函要求能让举殡队伍转向右边。“由于天德园大道已经升级成为大道级别，来往车辆很多且速度较快，所以我们都避免车辆右转。不过，基于邱公司公冢提出诉求，他将和公共工程部了解及跟进。”

他是出席华山祠动土礼祭拜仪式后，在佳景集团工程经理林明豪、华山祠理事会主席郑文胜及坛主郑雅嵘陪同下召开记者会。

助神庙搬迁让路发展

黄汉伟说，本身在近期内曾经协助多个神庙组织搬迁，让面对发展计划的神庙组织免于流离失所。

他说，近期内低调地协助多个神庙组织搬迁，其中包括日落洞双溪槟榔心佑堂搬迁至威省、西南区3间宗教组织租用市政局地段、解决亚依淡普华堂及邻居纠纷、协助邹新庆路梵音寺及三慧讲堂向土地局申请土地税优惠、垄尾慧音社交通规划问题、垄尾佛教居士林与邻居纠纷，以及极乐寺交通规划及停车场问题。

他说，本身是运用城乡规划的权限来协助有关神庙组织，以便在发展巨轮之下能继续生存，普渡众生。

佳景集团助华山祠巩固斜坡工程

佳景集团再度协助华山祠进行巩固斜坡工程。

黄汉伟说，位于佳景集团产业计划Melody Home后方的华山祠，在2009年面对土地流失，当年获得佳景集团协助，并在2010年完成修复工程。

“不过，现在的华山祠前段的土地出现裂痕，所幸没有出现更严重的问题，所以佳景集团再度进行修复工程，协助该祠进行巩固工程。”

林明豪说，这项修复工程大约耗资1万令吉，约2周时间即可完工，并解释说，在2010年首度完成巩固斜坡计划后，由于屋业发展工程进行时，仍有很多重型车辆经过，所以出现裂痕是难免的。

“鉴此，在屋业发展计划近完工时，公司再度替该祠进行巩固斜坡工程，避免再度出现裂痕。”

他也和林明豪，在郑文胜陪同下到华山祠祈福，以保佑华山祠前地段修复工程得以顺利进行。

jeffanb

Batu Maung 与 Batu Kawan的前景预测：


（檳城5日訊）檳城第二大橋預計在2013年9月全面竣工及通車后，檳島峇都茅區1年內交通流量將大增、3年內增加1000個可負擔房屋單位，5至10年逐步發展成為重鎮。

　目前二橋附近的最大型房屋計劃為馬星集團南沙灣計劃，根據其目錄，面向峇東路及峇都茅路的計劃已經竣工及售罄；距離大橋1公里處的南沙灣城（South Bay City）正開放登記，位于直落登布雅的山頂計劃預計在2013年完工。

　峇都茅區州議員阿都馬烈接受《中國報》專訪時說，目前多個發展商已確定在峇六拜、新港及峇東3個地點建設中廉價及廉價屋，以滿足中下階層的房屋需求。

　“這些都是私人發展商，州政府在該處沒有多余地段發展，暫時還未在峇都茅一帶進行任何可負擔房屋計劃，不過，我們歡迎私人發展商的發展。”

　耗資45億令吉全長24公里的檳第二大橋，日后將作為另一項往返檳威兩地的替代選擇，目前工程已完成73%，施工進度提早約3.5%，參與施工的土著承包商佔31%，超出原定預算。

帶旺發展地價高漲

　位于峇都茅大橋連接處的周遭屋業及商機，也因二橋工程而萌芽發展，預料未來更加蓬勃。

　阿都馬烈說，原則上峇都茅居民及地主對二橋計劃感到滿意及高興，因這會帶旺區內發展及讓地價高漲。

　他認為，要將峇都茅打造為重鎮就須擁有良好基本設施，如商業場、醫院、公園及學校等。

　“這需要5至10年時間，最終是朝向城鄉發展永續共存的理想目標，環保也是發展的重要考量。”

阿都馬烈：屋業發展蓬勃

阿都馬烈坦言，未宣佈二大橋工程時，峇都茅發展可說毫無動靜，但隨著計劃宣布，發展商看準未來的潛在商機，開始在當地發展更多屋業。

　“未來，我們要關注的是房價上漲趨勢。”

　檳二橋原本預定在2013年11月竣工，當局有信心可提前于同年9月完工並通車，其收費直至2038年將與目前的檳城大橋一樣，即7令吉。

　他也讚揚發展商與州政府的合作協商精神，在解決當地居民問題上，都相當配合。

　“希望較小型的發展商，也可具有相同精神。”

附近區域地價高漲

根據2011年房地產報告指出，檳城第二大橋導致附近一帶區域的地皮叫價高漲。

　峇都茅、峇東、新港、公芭等的地產皆上漲，當中包括峇東、新港、0公芭等地的地產，漲幅提高49.8%、41.8%及71.4%。

　而峇都茅屋價，從數十萬漲價至百萬令吉不等。

　目前在最靠近二橋的房屋計劃，有正進行中或建成的計劃為馬星集團（MAHSING GROUP）的南沙灣計劃，及國雲集團有限公司（PLB GROUP）的Prestige V計劃。

　南沙灣計劃共分為3個不同類型的發展計劃，即Southbay City、LEGENDA@南沙灣及RESIDENCE@南沙灣。

　距離大橋一公里處的Southbay City，是綜合高級住宅及商業休閒廣場的計劃。

　峇東及峇都茅路的RESIDENCE@南沙灣為社區住宅計劃；直落登布雅的LEGENDA@南沙灣為山頂別墅計劃，預計2013年完工。

　另外，Prestige V計劃，建成后將有74間雙層排屋、6間半獨立式樓宇、1間別墅及6間雙層辦公樓。

　峇都茅以外的地區，也進行其他可負擔房屋計劃，即峇六拜、新港及峇東，主要為中廉價及廉價屋，屋價介于7萬5000令吉左右。

周邊屋業受影響

阿都馬烈說，雖然峇都茅三保宮、漁村、及戰爭博物館，並不會因為二橋計劃而被迫搬遷，但周邊的房屋發展計劃，仍會帶來間接性影響。

　“所幸目前為止，發展商與當地居民仍未產生任何問題，但為防各方面不滿，我須常與各造會面協商，扮演中間人角色。”

　他說，峇都茅接近工業區，這一帶的房屋計劃肯定相當搶手，為了平衡發展及邁向共存，他會協調各方面需求。

陳福星：看好峇都交灣屋業

馬來西亞房地產發展商會檳城分會主席拿督陳福星預測，未來10年峇都茅將發展成為如牛汝莪或日落洞般的新市鎮，峇都交灣則會成為另一個詩布朗再也。

　“雖然峇都交灣基本設施不比峇都茅好，但其房屋發展會比峇都茅更迅速。”

　他說，房屋發展的前提為就業機會，當一個地方擁有工作機會時，就會吸引人們前往居住，創造房屋需求。

　“目前檳島的房價比威省高約4至5倍，但差距將會逐漸縮小，不過，由于地價逐漸上漲，未來的產業將趨向高樓發展。”

屋價趨高無可避免

　他說，峇都茅房屋計劃趨向高價已無可避免，但只要發展商提供的房屋素質優良，人們會願意花同等價錢購買。

　他認為，未來10年，大橋與二橋之間的地段，會成為重要的發展走廊。

規劃二橋出入口交通

阿都馬烈說，州政府正努力進行峇都茅二橋出入口處的交通規劃，以應對及解決未來交通流量激增的情況。”

　“相信未來1年內，政府即會宣佈相關計劃。”

　他說，檳二橋為中央政府斥資的計劃，但大橋周遭的交通計劃，則由州政府負責。

　他指出，為了讓通往工業區及市區等地的交通更流暢，州政府須研究如何規劃交通，包括建設高架橋、道路及增設交通燈等。

　他說，相關交通計劃正處于策劃階段，他與將檳州工程、交通及基本公共設施和地方政府委員會，一同合作探討。

峇都交灣四通八達

報導：陳繡郿

　（威南5日訊）作為檳州政府重點發展的綜合性衛星市，峇都交灣及周邊地區的發展，將隨著檳城第二大橋于2013年完工后，如虎添翼，交通的四通八達，或促使未來建構“30分鐘車程生活圈”。

80%地段未開發

　檳州行政議員劉子健受訪時指出，以峇都交灣為中心樞紐，屆時，無論人們使用第二大橋通往檳島，或使用南北大道往北海、大山腳，車程僅需30分鐘，不僅省時省力，也帶動峇都交灣及武吉淡汶等周邊地區的持續性發展。

　劉子健透露，峇都交灣佔地廣，約6000畝，目前所開發的地段僅約20%，因此潛能無限。

　“從州政府對峇都交灣整體發展計劃來看，規劃完整且非常龐大，除了涵蓋商業區及住宅區，還有高新工業區、休閒體育設施及教育機構等，完全是個全新衛星市，帶動的經濟效應可想而知。”

　他說，州政府重力發展峇都交灣一帶的工業園，往后各項大型工廠或高科技園都在此設廠。

　“隨著峇都交灣的不斷發展，不僅當地屋業大肆發展，連周邊地區如芭尾、新邦安拔、打昔、華都等，也到處可見欣欣向榮的產業發展。”

　他透露，以目前市場產業價格來看，該地區屋價已出現持續上漲的現象，早前約20多萬令吉的雙層排屋，目前新發展的同款房子已超過30萬令吉。

劉子健：未雨綢繆提升道路

劉子健指出，州政府未來全面發展峇都交灣，包括未雨綢繆展開各項道路提升工程，解決可能激增的車流量所引發的交通問題。

　“目前通往峇都交灣的正式通道，就是靠那座僅兩車道的高架天橋，連接武吉淡汶和峇都交灣。因此，政府未雨綢繆，設法提升高架天橋，從兩車道提升至四車道，以容納更多車流量。”

　他預計，這項高架天橋擴增車道工程，將于6月尾竣工，加上武吉淡汶交通圈的改造，勢必可舒緩當地交通情況。

　他透露，目前，政府尚進行規劃數個來往峇都交灣的通道，包括華都工業園銜接峇都交灣的橋樑、銜接柔府科技工業園及柔府的通道。

亞莎士世界5年建5000房屋

亞莎士世界董事經理拿督陳福星受訪時指出，該公司預料在未來五六年內，興建5000至6000間房屋，其中以中上價位房屋為主，廉價屋較少。

　他說，目前，該公司重要屋業計劃，主要圍繞在威南打昔及華都一帶展開，暫時未有其他打算在他區發展。

發展商或引進商業計劃

隨著檳城第二大橋工程于2013年竣工，作為峇都交灣桂花城主要發展商的怡觀資本公司，未來或會進一步擴大其發展計劃，包括把商業單位及商場引進峇都交灣，以帶動當地經濟起飛。

　怡觀資本現有的發展計劃是Crescentia花園計劃，主要以住宅區為主，包括廉價屋、中廉價屋、雙層排屋及高尚住宅區等。

　一般估計，隨著第二大橋通車並帶動周邊產業發展，上述佔地450畝、位于峇都交灣體育館旁的各類房屋計劃，未來的增值空間，也會跟著水漲船高。

　怡觀資本的子公司銷售執行員郭先生受詢時說，他樂觀看待該公司推出的各類房屋發展計劃的潛能。　

雙層排屋市價看俏

　他透露，母公司于5年前推行Crescentia花園計劃，共分3期進行，目前已完成興建798個雙層廉價屋、中廉價屋及中價屋單位，售價從最低4萬2000令吉至最高13萬8000令吉。

　他說，至于分兩階段進行的雙層排屋計劃，即Callisia 1計劃及Callisia 2計劃；其中Callisia 1興建的143個單位，已于2011年尾建竣並售罄，售價是26萬8000令吉。

　“Callisia 2計劃，則將在下月動工，預料2013年尾完成，興建的103個單位，目前已賣剩30間，售價是33萬8800令吉。”

　他說，據購屋者向銀行申請融資貸款時估價，上述中廉價屋的房價，預料未來會隨著第二大橋啟用而上漲至少60%。

　“至于雙層排屋的市價，目前也平穩上揚，估計增約20%，未來增值空間更進一步看俏。”

　他表明，仍不清楚母公司未來即將引進的發展計劃，但不排除在第二大橋通車后，除了房屋計劃，也會把商業計劃引進來。

推介優質中廉價組屋

劉子健指出，州政府非常關注中低收入階層的房屋需求問題，因此，選擇在峇都交灣推介“可負擔房屋計劃”，即價值約5億令吉的優質中廉價組屋。

　“數千單位的組屋，是以新加坡專業規劃家改良新加坡模式而設計，擁有優質居住環境。”

優勢不輸檳島

　此外，檳州發展機構和其他發展商，也前后在該區建了不少中廉價屋。目前，也有少數高級住宅區建立，預料會隨著市場需要陸續有來。

　他說，目前檳島房地產業升漲幅度高，高級豪華住宅區價位已介于100萬令吉至200萬令吉之間。

　因此，他認為，佔有地理優勢及眾多天然資源的峇都交灣區，條件完全不輸檳島，未來發展擁有持續上漲空間。

vividoc

拜讀JEFF兄的論點,多謝指教~

vvti_84

Sinar bkt dumbar那里怎样?。。。听说tesco会搬?

鼻涕虫

回复 1# jeffanb


    bayan lepas 的landed property怎样看法呢？

jeffanb

Sinar bkt dumbar那里怎样?。。。听说tesco会搬?
vvti_84 发表于 7-4-2012 03:05 PM

Sinar Bukit Dumbar 我之前有comment 过了，参考一下吧。Tesco 要搬迁的说法传了很久了，之前是说要关闭Metro east, 然后移到Tg Tokong STP 去。但事实并非如此，stp 的tesco已经运作了，而metro east 的也继续营业。其实metro east 的tesco 已经在2008年的时候被IJM Land 卖给了Quill Capita, 也就是新加坡的capital mall 子公司的commercial reit. 剧知lease会到2038年才结束。除非有新的改变，不过应该不会搬。

jeffanb

回复  jeffanb


    bayan lepas 的landed property怎样看法呢？
鼻涕虫 发表于 7-4-2012 05:56 PM

Bayan Lepas地区很广，是哪个正确的位置？

jeffanb

从别的property blog 读到有关于The landmark, Katana 在tg Tokong 的消息。其实早在一两年前就在skyscraper 看到了这个计划，拖了很久才开始要进行推介。正确地点就在Precinct 10 隔壁，Tg park 的斜对面。将会是41层高，290个单位，底层将会有商场。扣掉商场，每层楼～６－７个单位，因为地皮很小的关系，我觉得built-up不会很大。Katana 是新加坡的公司，走高格调路线。价钱绝对不会便宜。但很令人期待，

有点担心的就是tg tokong的交通阻塞问题。现有的jalan tg tokong 根本不能复核交通量，每当假日或放工时刻都很塞。尤其接下来的这些大型发展如STP phase II, city mall, The landmark等等，肯定会越加严重。之前的PORR(外环公路）已经搁置了，而州政府的替代公路方案根本没有办法解决tg Tokong的交通问题。期待接下来的交通大蓝图能根本的对待与解决这项问题。

jeffanb

指定地区如greater KL,槟岛，和新山市区等等，需要的是如新加坡般，有规划和控制的政府组屋。但说来容易做来难呀，＂规划"是最难的部分，所以就选择放弃。不过看看Batu Kawan 的LMC 吧，这是全马最接近HDB的计划了，希望能够成功。不止在设计与建筑上，在申请，资格审理上也需要有透明和系统性。

＂过去几年曾有数次发生居民相继抗议某某计划的事。表面上是说有关的计划有危险、危害健康或造成交通阻塞等等，实际上抗议者是担心屋价的问题。

如果有关的计划影响到居民的起、居、饮、食，那就必需重新检討有关的计划。如果纯粹是屋价问题，那就不是处理事情的重点。毕竟影响屋价的因素有很多，包括交通、公共设施、管理、附近的经济发展等等。

话说回来，现在人们买屋子时是怎样想的，是用来赚钱还是让自己和家人有个安乐窝？其实建造屋子本来就是让每户人家居者有其屋。如果是用来住的，那屋价起或降与该户人家是没有太直接的影响。因为价钱的起落只是让屋主感觉买贵了还是买便宜而已，除非屋主要再融资。

对於低收入的家庭，买一间屋子是一辈子的事情；然而对於有钱的人来说，是一项投资或俗称——炒楼。

我尝试介绍过4户有需要的家庭购买4万2千一个单位的廉价屋，结果有三户因为付不起约8千令吉的头期和律师费而放弃了。结果有能力付这8千令吉现款的人，往往买来当投资，过后不是高价出售就是出租给別人。

由於炒楼的人越来越多，搞到巴生谷屋价飆升。在八打灵和梳邦一代的公寓都是30多万或40多万起，又或者说每一方尺400多令吉起。粗略计算每个月都得还2000令吉以上，这么昂贵的屋子，有多少人，特別是年轻人有能力购买？即使勉强偿还，购屋者最后还是成为了银行的奴隶。每个月把辛苦赚来的钱都拿去还贷款了。

目前的融资体系让有钱的人更容易融资买屋子，而穷的人则没有这个方便，所以有的人通过屋子的买卖就可以赚大钱，但有的则一世人都得还租金替別人供屋子。

为了让居者有其屋，政府应该通过各种政策减低人们炒楼，那屋价就不会飆升，而有心要买屋子给家人住的购者者就不会望楼兴叹了。＂