槟城房地产投资

jeffanb

房产投资都是通过杠杆原理，如果银行不配合，很难唱独脚戏。那些买超过四屋间房产的人都是百万富翁吗？不一定，但之前银行审核没现在严格。


（關丹3日訊）購買房產，尤其是二手產業，在申請銀行貸款方面有難度？產業經紀認為，只要收入穩定、資料充足再加上記錄良好，銀行仍會亮綠燈！

　太陽地產經紀人楊寶珍說，不管是購買新或二手產業，只要資料齊全，在向銀行貸款方面，就不會面對多大問題。

　她說，當然，所購產業價值，必須要符合自己的收入，在借貸方面，才能獲批。

　她說，她從事該行15年，在進行新式或二手產業交易方面，都會陪同顧客一起處理貸款事項，以她的經驗來看，只要符合收入及資料齊全，貸款不是問題。

　“我也有面對過顧客收入不高，卻要購買豪華房子，結果銀行不肯放貸的情況。”

　她認為，銀行拒放貸，問題主要不是來自銀行縮緊銀根。

　她舉例，每月供期必須為1000令吉，只要月入3000令吉，自能借到貸款，如果月入只有1500令吉，銀行自不會批。

　“向銀方申請貸款時，必須呈上一些基本資料，如薪水單、公積金單等。”

　她說，一些人並沒有這些資料，那可以呈上銀行定期存款單替代。

　“又或者尋找擔保人來解決借貸問題。”

　她說，一些人的個人貸款不受批，那可以加多一名或兩名購買者。

　“一些例子是老公買產業給老婆，但老婆是家庭主婦，沒有收入，只要老公肯做擔保人，貸款就不成問題。”

　另一方面，關丹一名地產經紀說，銀行放貸，主要還是看客人記錄，如果收入穩定，尤其是商人，要借貸並不難，反倒是低收入群，銀行在貸款方面，就較嚴格。

　“我有幾個顧客，要購買二手廉價屋，月薪2000令吉，都被銀行拒絕。

　她說，今年開始，銀行貸款只達產業價值的70-85%，去年還可達90%。

　她說，如果是購買第三間屋子，在個人方面，銀行只能給予70%貸款，公司名義則是60%。

買第3間屋才受影響

關丹一間銀行的高級職員受訪時說，銀行並沒有縮緊銀根，更沒有嚴格放貸！

　他說，產業貸款手續仍如以往一般，根本沒有改變，只是在申請第3間房屋貸款方面，有些變動。

　他說，國家銀行規定，凡是購買第三間房屋，不管是否聯名，只可以借貸屋價的70%。

　“試想想，一間雙層排屋叫價35萬至40萬令吉左右，如果購屋者需自付30%，即是10餘萬令吉，一些人擔心稅收局會前來追問款項來源，而不敢購屋。”

　他說，現在很多情況是，夫妻都已各有房屋，如今要為孩子購屋，變相成了購買第三間房屋，在貸款方面就會面對問題。

　“購買第一間或第二間房屋者，他們能獲得的房價貸款，介于90%-95%之間。這和以往一般。”

　他說，購買10萬令吉或以下房屋者，則可申請100%貸款，但銀行要視他們的收入來決定批或不批。

　“一般上，29歲或以下的購屋者，我們都鼓勵他們選擇40年的供期，我們規定借貸者可供到70歲。”

Jin83

大大，如果打算要买marina bay的话，有什么潜在的风险吗？因为是打算买了之后的几年都不会入住，要先出租，有考虑到Tanjung park,但只有950sf,价钱都喊到580k左右了，也担心迟些那两栋新的建筑会挡到景观。 twin tower 和coaster tower就满不错，屋子的格局也很好，价钱也能接受，但就是担心会找不到租户。如果价钱介于500k-550k左右的还有什么选择吗？在Tanjung tokong和Tanjung Bunga的 area。前提是要比较容易出租的~ 很喜欢gurney park,但价钱太高了~

louiswaw6363

回复 982# Jin83

如果给我，我会考虑Gurney Park. 价钱相差不多，又有Gurney plaza & Gurney paragon...出租应该比较快！

jeffanb

Gurney park 地点的确是一流的，没得嫌，但维修以及建筑保养程度有待改进。很多买家都是投资者，所以并没有很好及认真的来维持整个建筑物。Landscape 方面还ok的，其实只需要重油漆，加上一些硬体的提升如电梯，泳池，tennis court等等，前景可以更好。Gold Coast 就不同，JMB真的很认真在做事，因为很多人自住，也有很多专业人士在内，所以整体好得多。不过以appreciation来说，gurney park是非常惊人的，从三年前的~400k, 多现在的>600k （具知有actual transaction 到630k) 所以地点真的影响很大。可以投资吗...ehm...如果找得到~550k 左右的，低楼也没关系，反正gurney park 没什么seaview 了， 尤其对paragon 方向的。

Marina bay是Hunza的project,多年前很多人都不是很看好，因为leasehold然后对坟场。加上之前对sinking fund的管理问题及保养的问题（漏水etc). Sinking fund 的问题hunza已经澄清了，大致上没问题。其实这间condo是不错的，很多外国人还是很喜欢，有出租市场. 价钱近年来也上升了不少，三年前<400k还找得到，现在都要550k以上了。leasehold 方面对租金影响不大，只要还有70年以上还是有市场。可以投资吗，找到有ready tenant, ＞５％ rental yield 的可以考虑。

至于tg park, 三年前<=400k, 现在要~550k,也起了不少。但前面的地皮会发展ivory的city mall & residence, 四到五年间很难租，会有嘈杂与灰尘的问题。

tg Bunga 与tg tokong <600k还有什么可以投资的...可以考虑The Surin, Brezza, brezza2, City residence Studio等等。Marina Tower,Grand Ocean, coastal tower, waterfront, twin tower, leader garden，Azuria, Leisure bay等等我都不会推荐，不是太旧就是太大，综合理由。Tg Bunga未来的发展非常少，新建好，建着和如流的都是些Super Condo，这会让Surin很突出。虽然跟临近的Taman Ratu发展会有竞争，但我觉得Surin会比较有吸引力。以psf来说，Taman Ratu 的现有发展subsale也不便宜了，但以新，概念，设计和个方面Surin强多了。Alila/Alila2会很吸引，但价钱已经肯定要>600k.

jeffanb

出租给学生的房产是好的投资选择吗？看起来是的，USM周遭的中价公寓和组屋都有不错的市场。我听过一位投资者专攻USM旁的房产，整十几间单位都租给学生，这么多年来还乐此不疲，也赚个满盆钵。而我却选择expatriate 市场，因为我觉得向学生追租不是我的强项 :-). 而且把一间好好的屋子硬分多了房间，挤满了七八人，有点可惜。

（檳城4日訊）根據2011年房地產報告，檳威兩地多數的房產價格平穩上揚，其中檳島平地屋、高樓住宅的價格更上升13.4%至30.8%。

　報告指出，檳島單層排屋的最高價可達68萬令吉，雙層排屋和半獨立式房產的價格，也上漲13.4%及30.8%。

3房公寓價雙位數增長

　高樓住宅價格方面，3房式公寓及組屋均有雙位數增長，高級公寓價格的漲幅也介于20.4%至22.4%。其中，Mayfair 豪華公寓的價格已攀升至290萬令吉。

　此外，北部沿海地帶如丹絨道光、丹絨武雅和新關仔角等豪華公寓的價格，也增長介于2.4%至22.4%。

　威省方面，房屋價格一般上都有增長，惟獨威北一些單層和雙層房屋的價格，分別下跌7.7%及14.9%。

　至于威南大發園及新大發園的單層排屋價格，漲幅率介于16%。

　威省區內的組屋價格大致上都保持穩定，只有一些例外。　

　報告指出，房價出現增漲的組屋，包括威中哈芝莫哈末阿敏花園的屋價，從5萬5000令吉漲至6萬5000令吉（漲幅達14.1%）；威中胡先翁花園組屋也因南北大道及檳城大橋的便利，令屋價漲幅率達7.7%。

　至于位于威北親善英達園的屋價，則下跌2.8%。

租金也上漲

檳州的房價攀高，租金也攀高。

　據2011年房地產報告，檳島峇央峇魯單層排屋租金上漲12.5%，每月租金介于900令吉至1400令吉；百佳花園單層排屋租金也上漲33.3%，工業區3層排屋租金亦增長25%。

　高樓住宅區的租金也同樣上漲，理大及峇六拜公寓和組屋租金持續上漲；店屋租價保持平穩，市中心汕頭街及暹羅路店屋租金分別上漲18%和11%。

　此外，州內數間辦公樓的租金漲幅率達2.2%至20.5%，包括檳島的5層樓大東方保險大廈、莫實達大廈及NB大廈，威省則有公積金局大廈、NB廣場和森美萊大廈。

　不過，威省峇眼市區的巫統峇眼區部大廈租金，下跌26.8%至40%。

高達68.2%
日落洞地皮 漲幅驚人

2011年房地產報告也注明，檳島土地有限，靠近日落洞路一帶的地皮價格飆升幅度相當驚人，達68.2%。

　報告指出，當地土地價從2010年每一平方公尺面積的1076令吉，提高至2011年1810令吉。

　喬治市區內工業發展地的需求也殷切，導致雙溪檳榔路土地價，由2010年每一平方公尺面積2189令吉，提高至2011年的176令吉。

　此外，檳城第二大橋工程也導致附近一帶有潛質發展成為住宅區的地皮叫價高漲，包括峇東、新港、公芭等地的地產，漲幅紛紛提高49.8%、41.8%及71.4%。

　另外，新住宅區則有2867單位，比2010年的2010單位增加，不過新發展計劃的產業交易額表現比2010年差，從前年47.9%降至去年的25.1%。

酒店住用率 3年來最佳

報告認為，光大第5計劃將為喬治市添魅力，報告也相信，提升升旗山設施、植物園設施美化計劃、森林生態旅遊發展計劃等，將推動檳州旅遊發展。

　“休閒產業表現進步，3至5星級的酒店取得高達59.9%住用率，2010年的住用率只有54.1%，這也是近3年來的最佳表現。”

　報告也指出，檳州去年增加3間新霸級市場，零售市場單位的佔用率整體表現不俗，從2010年66.9%增至69.3%。

　3間新霸級市場是在爪夷的宜康省、惹蘭羅斯漢及檳丹絨檳榔的特易購。

　報告也指出，去年完成的產業工程計劃比前年略少，比起前年，去年產業計劃發展步伐也略緩慢，尤其是銷售業單位。

住宅產業交易量增68.2%

檳州產業在去年共有3萬9415項交易，比前年2萬5986項高出51.7%，其中住宅產業的交易量在去年增長68.2%。

　在交易額方面，2011年房產交易總額達130億7000萬令吉，比2010年93億7000萬令吉高出39.5%。

　這當中77.8%是住宅產業交易、8.4%商業單位、6%是農作地產業、5.8%是發展中地段及2%工業地。

　根據報告，住宅產業交易量是增長率最高，達68.2%，接下來是工業地交易（38.9%）、農作地（17.3%）、發展地段（9.7%）和商業單位（10.5%）。

滯銷單位略增

2011年房地產報告指出，2011年檳州滯銷的住宅產業單位略增，從2010年311個增至332單位，若以滯銷產業值相比較，則增加4倍，即從2010年5700萬令吉，增至2011年2億2445萬令吉。

　至于商業單位滯銷情況與住宅房產不相上下，去年滯銷的商業單位，比前年增15間至75間，產業值則由2010年635萬令吉增至2011年2502萬令吉。

　至于滯銷的工業單位，去年顯然比前年表現佳，只有25個單位，涉及產業價格是634萬令吉。

Jin83

Breeze 2 会建在哪里？年尾开卖吗？
Surin不是很靠近twin tower那边吗？

jeffanb

我本身接下来有兴趣投资的计划与及原因,还是一样，多数还是沿海的：

1) Penang World City, Bayan Mutiara － Ivory&Dijaya. 媒体称"super prime land", 我一点都不反对。槟岛已经没有什么地皮可以支持沿海的大型综合型发展了，除了已经实现的填海计划如The Light Waterfront，Seri Tanjung Pinang phase， 和southbay之外, Bayan Mutiara就是最后一个黄金地皮了。地点非常好，策略性的处在两桥中间，Lebuhraya LCE 旁边，没有严重塞车问题，也有效的连接到机场，FTZ， mainland, Georgetown, Queensbay, The Light, metro-east, southbay, 和Bayan Baru 卫星市等等。以现今的建筑科技，还有Dijaya的经验（tropicana developer),绝对有把握整个计划规划的很出色。除了住宅，也会有商场，医药中心，办公楼之类的发展，整个社区绝对可以自我维持。价钱剧称>=600psf.

２）Asia Green@queensbay. Queensbay 不用说了，是槟岛非常成功与成熟的热点之一。Queensbay Mall已经被新加坡的capital mall 收购了，和gurney plaza 一样，绝对可以把商场搞的更有声有色。整体计划还不清楚，但会有service suites。用440psf购买的地皮，房产售价绝对不会便宜就是了，走高上路线是难免的。价钱预测>=700psf.

３) City Residence, tg tokong, Ivory. 也是一个prime land, 处在新金三角之中 （E&O Tesco+straits Mall, Island Plaza, City Mall), 还有毗邻precinct 10 及vantage desiran的加持。Freehold, 楼下就是商场，设计（rendering)也非常前卫与突出。E&O STP, Jazz residence, 118@island plaza都取得很亮眼的成绩，这个计划也不会例外。tg tokong 未来的隧道计划也从mainland连接到这里。Tg Tokong 未来绝对有潜能成为槟岛最奢侈的代表区之一。价钱预测>=700psf.

4) Icon residence, pykett road, mahsing. 我喜欢它的设计，超级独特，很酷，其它都不重要了。价钱预测>=600psf.

5) Southbay Plaza. 观望着，第一期并没有下手。

6) STP Phase II, Tg Tokong, E&O. 较大的有地或condo房产就肯定会太贵，投资负担与风险相对大。如果有studio suites, 我不会犹豫，非常美，有格调和写意的地区。价钱预测>=1200psf

7) Batu ferringhi residence, MRCB. 具体计划不清楚，但我喜欢这片面海地。希望价钱没有By the Sea 这么夸张。价钱预测>=700psf

8) Hibiscus@Teluk Bahang, KL Metro. 是度假屋，但以KL Metro 的作风，将会提供买家租契和rental guarantee，然后每年几次的免费住宿。槟岛还没有类似的度假村发展，我觉得非常有潜能。

接下来还有Hunza Bayan Baru integrated development, Alila2, UDA 的Kampung Tg Tokong, 但都还没有具体的概念与期限。The Curve 就别提了，拖了这么久，plan还是不能批准。设计从之前的前卫，到现在都觉得落伍了。Lanai Seri 也一样，The Vertiq 比它好多了。

jeffanb

Breeze 2 会建在哪里？年尾开卖吗？
Surin不是很靠近twin tower那边吗？
Jin83 发表于 4-4-2012 11:11 PM

The Brezza 2 正确位置与launching date还不清楚，就算是不是叫The Brezza 2 也是未知数。地点应该是The Brezza 前面的填海空地，用Google Map 就看的到了。
Twin Tower, Coastal Tower, Marina Tower, Waterfront 都是Taman Ratu Development sdn bhd的计划。The Waterfront 太大，其他的太旧，你可以去看看几间然后和The Surin 比较一下。

seoklikee

奇怪, 没人买Straits Garden 的 suites 吗? 静静的....

jeffanb

是有点奇怪，我预期很多人会对Straits Garden 有兴趣。不过同样的range也可以考虑Studio suites @ QB, studio @ city residence, 和studio suites at Penang World City. 可能没有象Straits Garden 这样有全修，家私和Free Interest during construction, 但地点方面肯定比较强。Studio@Sg Nibong Residence也不错的，各方面都和Straits Garden 有得比较。

不过老实说，<500sf的单位全修加家私也贵不到那里去。Free Interest during construction的话，发展商为了省利息，它们会在最后一分钟才赶工。总之都是发展上的策略，还是要谨慎的选择。

seoklikee

straits garden 的 condo 会是 > 500sf, 就是说会 > 600K (1300sf). 考虑中, 如果配套好的话, Jeff 觉得买来投资如何?  不是自住

almondgooi

是有点奇怪，我预期很多人会对Straits Garden 有兴趣。不过同样的range也可以考虑Studio suites @ QB, stud ...
jeffanb 发表于 5-4-2012 02:10 PM

其实，你认为 straits garden 值得投资吗？

jeffanb

Straits Garden commercial Suites, 我不会投资。但不表示它不好，而是我觉得还有其它更好的计划，如之前我帖子所题到的。

地点是不错，四通发达，未来如果从gurney 和Air Itam 的bypass road建成，会更方便。附近也有很多大型商场如1st avenue, times square, prangin mall 等等。当然neighbourhood不属于很Prime的地点如Gurney, Tg Tokong, Pulau Tikus 等等。设计，设施与概念也不错。缺点是commercial title, 但不清楚银行方面会不会批成commercial property, 这样就可以避开70% LVR。是的话也可以是优点，至少对那些有超过两间贷款的人来说。未来会有租金市场吗，难说，但现在来说jelutong 并不属于很多外国人的心头好，这是一个标准的本地人区。外国人集中在Tg tokong, Gurney, Pulau Tikus, Jesselton, turf club, 甚至metro-east和bayan indah, queensbay. 密度也很高。建好后能flip吗，外国人市场难，而以本地人传统的观点来看，买来自住太小了，不实际，除非单身贵族。问问自己，你会考虑买400-600psf的单位来自住吗？尤其到时候要卖800-900psf才有赚头。

The Light Collection II的studio ~500sf, 当初卖价＞＝700psf, freehold, residential title, 2 car parks, partially furnished reno, 不过没有 zero interest during construction， 但我就觉得非常值得。 因为这是超高格调的沿海计划，整体设计与概念都是新奇与独特的，绝对有潜能能吸引到投资者和外国租客的喜爱，如E&O 的 STP一样. 这是Tambun Indah ＠Jelutong难以比较的。

当然个花如个眼，每人的考量都不同，this is just my 2 cents。

jeffanb

Mansion One 的studio 我其实也瞒喜欢的。Prime Area, 而且就在Gleneagle旁边，出租可以说肯定没问题。对象来说医务人员是一项，worst case 那些病人的家属可是会趋之若骛的，如果你不介意阻给他们:-). 我个人觉得Mansion One会成为附属病房一样，如果没有好好的管理的话。

seoklikee

jeff,
谢谢分享, Mansion One launch 了? 什么 developer, 找不到资料

jeffanb

Mansion One 是Magna Putih 的计划，基本上是Northam Tower的翻新计划。正确地点在Gurney 8 对面。Launch 了好一段时候了，不过听说还有剩下的单位，是不是studio就不清楚了。Sales Office 就在Northam Tower, gleneagle 隔壁，可以去询问一下。也可以参考我之前的posts.

jeffanb

至于Straits Garden 的condo方面我还没什么资料，没错应该是Residential title 的。>=500psf，>1000sf 还算比较中肯吧，以新计划来说。有谁有资料的可以分享一下。

louiswaw6363

至于Straits Garden 的condo方面我还没什么资料，没错应该是Residential title 的。>=500psf，>1000sf 还算 ...
jeffanb 发表于 5-4-2012 05:35 PM

Straits Garden已经肯定是commercial title. 最小单位从268k起跳。已经公开收定金了。详情请拨电我姐姐Ms Wong 0124262380.

seoklikee

Straits Garden已经肯定是commercial title. 最小单位从268k起跳。已经公开收定金了。详情请拨电我姐姐 ...
louiswaw6363 发表于 5-4-2012 07:55 PM

你姐姐在tambun indah做工？知道condo的内幕吗？

jeffanb

一发牵全身，银行贷款就是“壓倒駱駝的最後一根稻草＂。近三年来的房产热潮很大部分也因为超吸引的贷款配套与利息带起，从那里开始，就从那里结束。我个人赞成政府的干预，因为这是对房市一个很好的测试。让整个市场冷却一了，自我调整，长远对个方面都有好处。


（吉隆坡4日讯）马来西亚产业代理员协会（MIEA）副会长郑玉桂认为政府若再干预房屋市场，势将直接冲击数千名产业代理员的生计。

她说，虽然住宅产业过去5年的成交量创下新高，但自从国家银行一月开始实行“自律融资指南”，规定贷款申请者须以净收入为依据，而非总收入，二手产业成交量已大减，尤其是房屋。

她向《南洋商报》说，产业代理最能感受市场“冷暖”，现在要促成一宗交易，确实比以往更困难。

针对政府将监督国内房市，以免发生美国资贷危机一事，郑玉桂说：“国行采取两大措施后，市场已受直接影响；据我们了解，一方面借钱不易，另一方面，有钱的人对市场抱观望态度，导致交易量下跌。

“现在的房价已没有再涨，胶着于一个水平，至于会不会跌价，我想不太可能。”

根据估价发放贷款

她说，银行需根据估价师的估计发放贷款，但估价师从土地局往往只能从资料库取得3至6个月前的市场价格走势，无法反映现况，这也是导致贷款困难的原因。

“一个人要买第三间房屋，若卖价是20万令吉，而估价师只查到3个月前的价格，即17万令吉，银行也只根据17万令吉借出70%，即11万9000令吉。在这种情形下，购屋者可能要掏出更多现款（8万1000令吉），才能买下有关单位，有多少人有能力这么做？”她说，尽管如此，地点理想的新发展计划，还是有人抢购，问题是借钱时较为困难。