槟城房地产投资

ck@cari

房市崩盤風險低

大馬私人界產業顧問、經紀、產業管理人、估價師協會（簡稱PEPS）總裁蔡汝光則說，有人將國內房市與美國次貸風暴相比，認為大馬房市已身陷泡沫，但實際上我國貸款系統比要美國強穩得多，除國行策略趨向保守，銀行貸款也注重貸款人財務情況，房市崩盤風險極低。

“由於房貸佔據總家庭貸款的最大部份，國行在制定策略是自然要謹慎，避免房市陷入泡沫，對經濟造成嚴重影響，無論如何，過去幾年來，房貸並沒出現濫發現象，房價基本面並非部份人想像的那麼脆弱。”

andy_pg

每年都说经济不好,但每年还是涨价,不过最近看到很多二手房子
登了又登还是卖不出,可能是没有很多人能供得起500K以上的房子,奇怪的
是那些新屋发展商卖到近百万也有也卖到七七八八,三年后会有很多新condo建好到
时不知道会容易出租和出售吗?

jeffanb

更新未来槟岛的highrise发展计划：

Tg Bunga这个地带的未来发展非常少，相对来说。除了Alila2我没听过还有新的高楼计划。

1) Asia Green @ Queensbay. Mid-2012
2) penang World City （Bayan Mutiara). End-2012
3) Primo Summer @ Summerton (bayan Indah) - GSD Land
4) The Curve (Batu Uban) - lengkap Impresif
5) The Light Collection IV (jelutong)- IJm Land
6) The Light Phase II Mix development (jelutong) - IJM Land
7) Raffles Tower (bkt Gambier) - Boon Siew
8) Quattro 360 (Bukit Dumbar)- Marvellous
9) Straits Garden (jelutong)- Tambun Indah
10) Silverton (Jalan Perak)- Boon Siew
11) The Wave@Times Square East Wing - Ivory
12) The Wave@Setia Pearl Island - SP Setia
13) Setia Triangle - SP setia
14) Olive Tree residence (bayan baru) - Harta Intan
15) Scotland Tower - Chong Holding
16) The Icon (pykett rd)- Mahsing
17) Moulmein Rise (pulau tikus)- Belleview
18) Nadayu 290 (bukit gambier)- Mutiara Goodyear
19) Alila2 (tg Bunga)- Hunza
20) City Residence (tg tokong) - Ivory
21) Brezza 2 (tg Tokong)- Uda + ?
22) bayan Baru Integrated development - Hunza
23) Bt Ferringhi residence - Mahsing
24) Garden Ville (Sg Ara) - GSD land
25) Grace Residence (Bukit Dumbar) - Nova Mulia
26) Valencia park (Relau) - Ideal Homes
27) Autumm Tower@4 seasons park - Belleview
28) 德教会紫云阁旁的地皮发展。

jeffanb

未来房产的趋势很难预测，因为需要考虑很多因素，世界性的如欧债危机，美国经济复苏。本土性的如外来投资表现，政治（大选），国家银行打房措施等等。

以槟岛来说，未来整体是有喜有忧的。喜的是过去两年槟城的外来投资都取得非常亮眼的成绩。外资设厂后将会引进大量人潮，有expatriate, 也有本地的专业人士和技术人员，这些人都需要找屋子住的。这将会提高对房产的需求。加上槟岛独有的居住环境－环海，浑厚的文化风气，申遗后的地位，都让这个岛以众不同。土地的贫乏也造成未来越来越大的发展局限，屋价长远来说是一定会上升的。忧的就是政治的角力，中央持续对民联州属实行另类的财政约束。在缺少拨款的情况下，很多重大的硬体提升计划不能够很妥善的实行，如交通系统－现今多数槟岛人的梦魇。

caoyun

回复 859# jeffanb


    请问你对 ivory 标到的 world city (靠近bayan mutiara ) 的有什么消息吗? 会有中产阶级供得起的 Project 吗?

jeffanb

根据Ivory的消息，将会从550psf起跳。如果有小的单位如<1000sf, 也许还可以找得到<=500k的吧。整体计划还不清楚，不过以标到地的240psf高价来看，产业的价钱绝对不是中下层可以负担的。

jeffanb

（雪蘭莪&#8231;八打靈再也17日訊〉銀行收緊借貸條件，不只城市中低收入者借不到錢買房子，房地產經紀也大嘆收入減少，出現有樓賣但乏人問津的現象。

由於房價高企不下，一些有心購屋者抱著觀望態度，先租屋子，看明年房價會否放緩再作打算。

所以現在的情況是，通過房產經紀租屋子的生意大增，屋子買賣交易量則大跌。

在雪隆一帶，有些原本要買屋子的人，現在暫且按兵不動，暫時租屋子，期望明年房價放緩。

此外，二手房價訂太高，銀行估價又太低，實價與售價相距太遠，銀行不批貸款，也導致房地產交易熱不起來。

本報接獲一名房產經紀來電訴苦，指產業經紀的收入少了一半，主要是銀行估價太低，導致購屋者付不起太多首期而放棄。

從事房地產行業仲介8年的郭宗建受訪時說，一些屋主以為房地產行情不斷上漲而過度抬高屋價，造成有意購買房屋者紛紛怯步觀望。

這廂開大口&#8231;那廂推波助瀾&#8231;屋主經紀炒高房價

另一名從事6年房地產經理的林建業指出，房價被炒高有兩點，其中之一是屋主叫價太高，另一個則是經紀之間互相競爭炒高房價。

他舉例，當一名屋主要出售房子，甲經紀出價30萬令吉，乙經紀則出價32萬令吉，屋主肯定屬意高價出售，在這種惡性競爭下，房價漸漸被炒高，而導致銀行估價與售賣有很大出入。

郭宗建指出，銀行放貸前進行估價卻低於屋主所開的價錢，兩者的價錢相距太遠，造成新買主必須支付更多的首期，也可能因為負擔不起這麼大筆錢，而買不起房子。

他以一個最近房地產買賣個案為例子，屋主開價15萬令吉，銀行估價僅值12萬令吉。這也意味著，就算新買主能借貸到12萬令吉，也得先付3萬令吉作為首期。

低收入者要存10%首期不易他說，城市中低收入者要存10%作為房子首期已不易，何況是超過20%的首期？

林建業指出，銀行的估價與房子的售價差距介於5至15%，這意味著購買房屋者無法取出大筆首期而怯步，間接造成二手房地產滯銷。加上購買第三間房子只能借貸70%的貸款，導致房地產交易放緩。

郭宗建指出，銀行收緊借貸條件，對於投資者較有利，因為這抑制了部份資金不足，而欲投資房地產的交易，但是投資者有大筆的流動資金，購買房子不是問題。

受此措施最大影響的是真正需要買房子來居住，且處於中低收入者，他們很難獲得借貸。

縱然有者對房地產持觀望態度，認為房價已達飽和點會逐漸跌價，但是郭宗建指出，就算行情再差，100萬令吉以下的雙層排屋或公寓，價格波動並不大。（星洲日報／獨家報導：吳嘉雯）

jeffanb

檳城辦公樓需求穩定
專題 2012-03-19 11:48


在過去的幾年，檳城的辦公樓產業，表現比其他領域如購物商場、豪華房宅、高檔公寓及發展地段較遜色。

一個名為CEO、位於武吉占布的辦公樓不久前完工，使到檳島的量身訂造辦公空間，增至906萬平方尺。

喬治市地區是辦公空間最大的集終點，接下來是峇央峇魯、雙溪里蒙，以及東南部的牛汝莪成長區。

目前，島上辦公樓的出租水平介於73.6%，由於市場比較欠缺吸引力，兩棟名為Plaza大廈及Northarm大廈的辦公樓，分別轉型為服務公寓／商業套房出售，並取名為118@Island Plaza及Mansion One。

管理質量好
租金較高

首要、管理質量好相對較新的辦公樓，每平方尺租金大約是2令吉50仙至2令吉80仙，較舊的商業大廈，每平方尺租金2令吉之間，一些有大事裝修的商業大廈則除外。

一般來說，在過去的5年，產業的資本值保持穩定，漲幅不大，整體而言，投資預期取得的回酬已下跌至5.5與6.5%之間。

2011年9月，位於牛汝莪的量身訂造辦公樓怡保工程大廈易手，由怡保產業公司出售給Ewein土地私人有限公司，這是檳城Ewein有限公司的獨資子公司，該辦公樓以5千萬令吉成交。

喬治市量身訂造辦公樓的分層辦公單位轉手交易，以每平方尺220令吉至340令吉成交，視地點、大廈、景觀而定。

檳島辦公樓最新的發展趨勢顯示，除了喬治市已建立起來的辦公樓地帶，有關方面計劃在檳島東南部興建更多辦公大廈，與其他地區比較，檳島東南部有比較多地段，適合有規劃的發展。

在最近的將來，檳城辦公樓市場保持穩定，全球經濟局勢構成的挑戰，料將造成經濟與商業情商出現不穩定狀況。

！酒店客房供應增加

檳島的3至5星級31家酒店，整體客房供應量大約是8千800間，2011年新的酒店，主要分佈在市中心，還有規模較小的精品酒店，旨在應付國內旅行者的需求。

目前，共有4家酒店正介於興建期間，預計將在接下來的3年內完工，這些計劃主要分佈在喬治市，一旦完工後，客房供應量將增加449間。

jeffanb

Surin听说30%的单位被安排到了"back-to-back"的车位。也就是说发展商虽然承诺了两个车位，但对很多人来说这是变相的cutting corner. 我也有认识几个购买surin的人，发展商或sales agent也没提起有些单位将会提供back-to-back的车位。再说，整个车位安排的标准是什么，这点也没有解释。

我觉的Bolton难辞其咎，需要给一个解释。再说多数近期的新计划，发展商会都会车位包括在s&p内。Bolton 一开始就没打算这么做，表示有某些隐瞒的理由。

希望它们不会象Villa Emas发展商一样，把多出来的车位留个自己公司或董事，以期望来获得买卖或出租的利益。别把槟城人当笨蛋。

游记分享

其实我有些不明白为什么发展商卖出的价钱都蛮高价（平均RM480/sq，甚至Vertiq更高），但是很快就卖完了，而subsale的价钱大概都处于<RM400/sq (同一地点来衡量), 也没这么容易脱手

究竟是为什么呢 ?

caoyun

其实我有些不明白为什么发展商卖出的价钱都蛮高价（平均RM480/sq，甚至Vertiq更高），但是很快就卖完了，而 ...
游记分享 发表于 21-3-2012 12:28 PM

大家都要新的心态.. 和不要给二手屋主赚的心态..
结果全部发展商赚完...

caoyun

根据Ivory的消息，将会从550psf起跳。如果有小的单位如
jeffanb 发表于 21-3-2012 10:56 AM

    看来要指望有 studio unit 才有机会了..
    你觉得 studio unit 或 serivce apartment 在这里市场好吗?  感觉上 service apartment 只有 B-suite 很出名一直有人住.. 其他的没听人介绍过..

October-K

其实我有些不明白为什么发展商卖出的价钱都蛮高价（平均RM480/sq，甚至Vertiq更高），但是很快就卖完了，而 ...
游记分享 发表于 21-3-2012 12:28 PM

    路过， 顶

卡螺丝

最近非常热衷与在槟城的房地产投资，但是发现槟城人虽然喜欢投资在地产， 但是却很少公开的讨论， 连很matu ...
jeffanb 发表于 18-7-2011 12:46 AM

这个。。。谁有info?
目前在香港有人炒，本地有谁是做以下这个project的？

豪华海滨渡假式公寓~ Quayside

该楼盘面临安达曼海，是马来西亚槟城岛上最优质的豪华公寓。

Quayside 安达曼系列位处占地21英亩的斯里丹绒槟榔(Seri Tanjung Pinang)，该区是发展商E&O (Eastern & Oriental Berhad) 精心计划的黄金地段，住宅计划内75%的单位都面向一望无际的海景，还可眺望以优美风景著名的Gurney Drive。 当Quayside在2015年第三季完工时，它将会媲美杜拜棕榈岛和新加坡圣淘沙等世界级的临海住宅区。

Quayside 安达曼系列是槟城最完善的豪宅项目，亦是首个豪宅项目提供有7个不同休憩区域的4.5英亩私人水上乐园，距离提供多种不同娱乐设施的槟城首家临海休闲购物商场Straits Quay仅5分鐘。

Quayside安达曼系列售价由马币107.9万起(真的是这个价钱？本地agent可以confirm下吗？)，提供8种不同间隔单位，包括设有无边际泳池的顶楼公寓。

jeffanb

E&O 的 Seri Tanjung Pinang 是槟岛的第一个大型，高尚沿海填土综合计划。已经建好的第一期的发展包括有地的Ariza, Martinique, Avalon, Acacia, 和高楼的Suites at Waterside不管在口碑（环境，设计，建筑素质），和销售上，都取的非常好的成绩。以售价来说，当年Ariza卖价才＞700k, 但现在二手市场已经翻倍了。The Suites也从500psf到现在的>=800psf. 在商业发展方面，Straits Quay这个沿海广场开张了一年多，中心有购物中心，Arts Centre, Marina, 和convention centre。走高格调路线，也非常成功。很多录影都在这里拍摄，如AFC.另外Tesco也开张了，外形很出位，也符合了这个区对日常用品的需要。整体来说，这个计划从开始到现今来说是非常成功的。第二期是quayside, 还有Andaman series的condo 计划。Quayside开始卖价从～800psf起跳，现在的andaman要>=1200psf.有水上乐园，jogging track, landscape park,和各种设施。E&O现在的最大股东是Simes Darby, 未来将会有填土计划，持续往高尚产业发展。

买家来说都是本地比较富足的一群，还有外国买家。因为整个发展概念和设计非常有殖民地气息，很符合外国人的胃口，现在也是很多外国人选居住的地区之一。之前的热点是gurney/pulau tikus一带，但现在Seri Tanjung Pinang已经有凌驾之势。

至与值得投资吗，我觉得只要资金方面不是问题，是很有潜力的。毕竟这样的沿海发展在槟岛，甚至在malaysia，东南亚都是曲指可数的。只要能成功吸引到外国买家，>=1000psf算不上什么，价钱绝对还炒的起来。

jeffanb

The Light Waterfront 是第二个大型的沿海综合性发展计划。设计概念方面和STP有得比, 尤其是Green Certified 这点STP 没有。不过以地点，海景和规模来说，是会比STP稍逊一筹。The Light waterfront 第一期的住宅发展正在如火如涂的展开中，而第二期的商业计划也在筹备中，据悉有酒店，convention centre, shopping complex, 餐馆等等。也是一个有潜能的高级发展计划，价钱会比STP来得底，从>700psf起跳。

最近也有到香港做roadshow, 我们香港的朋友有留意到吗？

jeffanb

廉價及中廉價單位供應過多？


（檳城）這10年來，檳州的住宅單位都比家庭單位多。2010年，檳州的廉價及中廉價單位供應已比實際需求多出整一倍。州政府該不該再要求發展商繼續增建？這是值得深思的問題，或許也是解決中廉價單位被濫用的關鍵。

據檳城機構的一項統計報告，從2006年至2010年，檳州的住宅單位數量增加了21.3%。

2000年，檳州有28萬4千969戶家庭，38萬5千658間住宅單位，住宅單位比家庭單位多10萬689單位。2010年，家庭數目增至38萬5千563戶，住宅單位增至46萬8千278間。

以每家庭住一單位計算
住宅供應比實際需求多21.4%

若以每家庭住一間住宅單位來計算，檳州住宅單位的供應比實際需求多出了21.4%。所謂的供應，是指供居住，不包括供房地產投資。

統計員將檳州家庭單位分為5階層，每階層家庭數量為州內總家庭的20%（7萬6千24戶），以此劃分出5項家庭收入，再根據每階層家庭向銀行貸款的能力，把州內住宅單位分為5大類，以作對比，瞭解供應及實際需求的關係。

州內住宅單位分為5大類

第一階層家庭的收入是每個月少於1千800令吉，適合此階層家庭購買的是10萬令吉以下的住宅單位（廉價或中廉價單位）。

第二階層家庭的收入是每個月1千800令吉至2千700令吉之間，適合此階層家庭購買的是10萬令吉至15萬令吉之間的住宅單位。

統計結果顯示，州內共有14萬2千31間售價低於10萬令吉的住宅單位，有16萬8千482間售價介於10萬令吉至15萬令吉的住宅單位。

第一階層及第二階層家庭數量合計15萬2千48單位，適合他們購買的住宅單位（售價低於15萬令吉）卻有31萬513間，供應比實際需求多出近一倍。售價10萬令吉以下的單位多出6萬6千7間，售價介於10萬令吉至15萬令吉的單位多出9萬2千458間。

在檳州，售價低於15萬令吉的住宅單位是甚麼單位？據目前的房地產價格，它們無疑多是廉價及中廉價單位。這表示州內的廉價及中廉價單位供應過多。

管理不佳或分配不當等
2因素致供比求高

統計上會出現廉價及中廉價單位供應比實際需求高的結果，有兩個可能性。

第一，州內有很多待售的中廉價單位，由於各種原因，如被建設在偏遠地帶、管理不佳等，而不受歡迎。

舉例，去年6月，位於雙溪檳榔區獸醫局路的70間斯里檳榔第一座組屋單位，就開放給大馬公民競標，價錢介於6萬9千350和7萬4千450令吉之間。州政府也進行了“速配計劃”，協助發展商出售滯銷的廉價及中廉價新單位。

第二，因分配不當，這些單位落入投資者手上，或是實際上不由合格者的家庭居住，而是被出租、濫用為“一星民宿”等。

檳城機構的統計員在報告中指出，待售單位的數量不足以解釋上述供應（不只是廉價及中廉價單位）過多的現象，原因可能是有很多住宅單位由私人機構或外籍人士擁有、被出租給學生或遊客。

林馬惠：州內住宅單位過多
舊政策過時需擬新政策

檳城機構資深研究員林馬惠受訪時說，州政府需根據統計和證據來擬定政策。

他說，統計結果已顯示州內的住宅單位過多（以實際需求為考量），而且是售價低於15萬令吉的廉價及中廉價屋。

他認為問題不在於供應不足，而是管理不良。若舊政策已不合時宜，決策者有必要根據時下問題和狀況，擬定新政策。

售價低於15萬單位供應過多
檳州嚴缺15萬至35萬令吉單位

據統計結果顯示，過多的住宅單位供應主要來自售價低於15萬令吉的單位，少數來自售價高於35萬令吉的單位。

檳州嚴重缺乏售價介於15萬令吉至35萬令吉的單位，這些是適合中等收入家庭（每個月收入介於2千700令吉至6千200令吉）購買的單位。

第三階層家庭的收入是每個月2千700令吉至3千800令吉之間，適合此階層家庭購買的是15萬令吉至20萬令吉之間的住宅單位，州內尚需5萬8千877間。

第四階層家庭的收入是每個月3千800令吉至6千200令吉之間，適合此階層家庭購買的是20萬令吉至35萬令吉之間的住宅單位，州內尚需6千202間。

第五階層家庭的收入是6千200令吉以上，適合此階層家庭購買的是35萬令吉以上的住宅單位，州內多出2千441間。（不過這階層的統計不能作準，因為不可忽略外籍人士投資豪宅的事實，比如這2千441間單位可能由外籍人士擁有，而非本地家庭。）

倪傳鵬：州內並非沒有
中價屋價錢被“炒”高

房地產估價師倪傳鵬受訪時說，州內並非沒有中價屋，而是被人“炒”高了價錢。

倪傳鵬將中價屋定義為售價介於15萬令吉至30萬令吉之間的住宅單位。

他說，發展商出售單位時，其售價還屬“中價”，但問題在於誰是購買者？這些人購買中價單位是為了自己住嗎？他認為發展商在售屋時也需抱有社會責任，採取透明化的出售方式。

他說，若中價屋的價格被“炒”高，中廉價單位的“身價”也會上漲，州政府需密切關注。

卡螺丝

E&O 的 Seri Tanjung Pinang 是槟岛的第一个大型，高尚沿海填土综合计划。已经建好的第一期的发展包括有地的 ...
jeffanb 发表于 22-3-2012 01:55 PM

    很祥细的info, 谢谢。。

pokok86

Tambun Indah will launch Strait Garden Services Suites 在这星期的Straits Quay 的房屋展
价格不清楚

lazyman1983

最近看中southbay resident nego 到价钱1.02m。 我个人认为不会很贵和考虑到将来哪儿的发展潜能。我很想买来自住，但又怕BLR飘升而供不起，jeff大大有何意见？？