槟城房地产投资

seoklikee

那到底 city residence 是不是 Rice Miller city residence?  我问了 Rice Miller, >1200 per sf

And228

Hi Jeff,
我刚刚定了Sierra Residence1个单位。然而，在同一层楼有1个单位标记 Landscape + M＆E. Sale girl 说是消防应急泵，但我怀疑是这个高层公寓的water pump。因此，我挑选的角落单位，和waterpump同一楼层（~70英尺距离),会吵吗?
我有一些疑问关于贷款，我们需要pay bank interest在施工过程，而我以为今时今日，我们不需要支付pay bank interest在施工过程中。Sale girl说，如果不能3年内完成，GSD公司需要承担。只是担心，是不是真的, 并在S＆P写清楚吗? 会太冒险了吗？

jeffanb

Hi Jeff,
我刚刚定了Sierra Residence1个单位。然而，在同一层楼有1个单位标记 Landscape + M＆E. Sale g ...
And228 发表于 3-2-2012 07:07 PM

And228， 是不是water pump 那层楼，发展商应该不会，也不可以隐瞒的，你需要拿一个正确的答案。有时候water pump 的那层楼屋顶会高点，这点也要确定，可以是一个优点。而water pump 会不会有噪音呢，难说，要看pump的品质，隔音的效果，和距离。如果是正隔壁的话，肯定会有影响吧。不过pump不是连续运作的，根据water tank的水量而定。我只知道bayswater的情况，隔了几间，没什么问题。
问清楚吧，如果觉得不满意，还没sign s&p 是可以withdraw的，毕竟这个情况developer 有责任让买主知道的。

关于贷款方面，新的project都需要买主在建筑期间还interest的，progressive payment, 这是正常的程序，除非发展商有zero interest during construction scheme, 如southbay plaza 和 e&O. 有些时候bank还会连principal一起算，需要另外跟他们跟进，也可以在签loan agreement 前问清楚。没什么好担心的。

jeffanb

那到底 city residence 是不是 Rice Miller city residence?  我问了 Rice Miller, >1200 per sf
seoklikee 发表于 3-2-2012 03:56 PM

City Residence 是ivory 的project, 地点在tg tokong, Island plaza 对面， tg Park 前面。 Rice Miller, AGB 的project, 和boustead一样，之前也因为heritage 过后高度限制的问题闹了一阵子，之后妥协了。
City residence 还没launch, rice miller 已经launch好一段时候了，价钱的确是>1100psf.

jeffanb

The Curve 有麻烦了：

＜http://www.nst.com.my/channels/learning-curve/discuss-best-approach-to-save-batu-uban-village-1.40865＞

＜http://www.nst.com.my/local/general/historic-batu-uban-under-threat-1.31722＞

看来还是最坏的情况，被政治化了。马来组织强出头，然后绕过州政府，直接向中央情愿。又是一场政治角力，可怜The Curve又有的拖了。好的情况是给多点钱搞定，坏的就长期搁置计划，不过我觉得发展商会有某些妥协的。

jeffanb

回复 660# happy91


  很多呀，你想找什么样的投资？ Budget?

jeffanb

Jeff 大大,我去gurney时看到PLB 的new project 在sungai nibong 靠近金湖food court

有起新的 condo 也 ...
andy_pg 发表于 31-1-2012 05:46 PM

Sg Nibong Residence, PLB 的project. 地点很strategic, 近queensbay, 小贩中心，学校 （如光明华小－模范学校），hwy, FTZ等等。最主要是freehold, 这方面就比Summerton强。高楼也会有不错的seaview. 当然不能走路就到queensbay, 不过只是5分钟车程，周围的小贩中心和店屋也可以祢补一下。studio ＜５００sf, 真的很小，租得出去吗，我觉得还可以，地点的关系。
这是不错的投资选择。

anthonykang

回复 654# herrhughie

anthonykang

我朋友有间稍微装修及一点家具的relau apartment要卖，有谁兴趣PM我（还很新）
herrhughie 发表于 1-2-2012 02:37 PM

    Please send me the detail like which apartment, block, floor, price.
[email protected]

And228

Thanks Jeff!
我会找developer和要求进一步的信息。

ck@cari

有地房产有个很值得一提的现象。新的project launch 很多人去排队，但刚建好的二手屋却乏人问津， 就算新的价钱其实比较贵。大概就如pghome 所说的＂缓冲期"吧。

就拿一间百万，~3000sf 的landed来说吧。买二手的需要立刻给~44k of legal + Stamp Duty for s&p, transfer, and loan application fees(如果没有discount, s&P和loan用一样的lawyer可以减一些）。加上1%的agent fees, RM10k. bank loan 90%, 需要10k cash. Total Upfront Cost 就要~６4k了。还有立刻就要给～4k monthlly银行贷款 （interest + principal, 30yrs loan).还有立刻就要装修，基本都要～５0k 吧。 加起来都要～１1０k cash才可以move-in，不简单。除非这些upfront都capitalise into loan amount, 但这也会提高每月的installment. 那些买>＝三间的更困难，只可以loan 70%, 需要～400k cash 吧。

买新的感觉就比较affordable 了吧。只需要给10%, 通常legal fees 都有absorb。 Loan 的stamp duty 需要给吧，～５k. 在construction 也可以progressive payment. 就算是借70% 也不用立刻拿30%cash出来。 在加上价钱是两年后的是，应该还有升值空间。（普遍上是这么认为吧）

不过对那些买landed来投资的人， 需要小心。如果到时候卖不出去，租也是很难，租金通常也不高。要make it furnished/reno to jack up rental 又太贵。现在bank rate 还低，到时候起的话又是另一个burden. 所以要买百万landed来投资的话，最好就是评估一下自己的财务能力，和长远buy and hold 的可能。
jeffanb 发表于 7-8-2011 05:52 PM

举脚赞成。除非是百万富翁， 或是本身能承担很高的风险，不然投资百万以上的房产真的需要做足充分的考量。

ck@cari

还有很重要的，房产投资要趁早。还可以loan个30-35年。年岁越高，eg.四十岁过后就比较困难了，需要很多cash, 房产价也越来越高。

当然还需要一份很不错的工作和薪水来sustain，一步一步来，逐步upgrade.没有工作是很难借loan的，这是基本。别听太多那些property guru 说的zero down payment, 你没钱，没工，银行会借你钱吗？就算property guru也要conduct seminar 来赚取cashflow, 难到他们每次卖屋子吗，没可能的，好的property都需要buy and hold 的。

我还是觉的脚踏实地的好。要在房地产投资成功，开始时车子换小点吧，自己住的也可以humble 点，存多点子弹，没有错的， 这样good time, bad time 你都比较flexible, and ready!

Happy Investing.
jeffanb 发表于 8-8-2011 12:03 AM

有同感。LIKE!!!!

jeffanb

很多人在买新的产业的时候，都会有疑问是不是好的时机。我个人的看法如下：

1) Tier 1: 刚open for preview, 就是拿booking 的时候。发展商如Ivory, 或其他较小型的都会这么做。先给个booking fees (e.g. 10%),official s&p 通常都不会立刻签，甚至１－２年后。这时候购买好处是价钱当然是最低的时候，可能发展商只是推出部分的单位来test out market. 而且因为还没open for public, 只是相熟的买家，还可以选择好的单位。坏处是risk, ～１０％ booking fees 在等待其间会不会有高过3% fix interest 的收益，然后建不建得成。但以投资的立场来看，这是最值得买的时机， no risk no gain.
２） Tier 2: Official launch. 让public排队来买。通常大型developer如IJM, Mahsing, 都会绕过Tier 1 直接来到这里，不过也会先reserve 给staffs 熟的投资者。通常Tier 2 价钱会比tier 2 高个5-10%. 不过好的project因为竞争大，很多人一个礼拜就去排队了，很难买到好的单位。
3) Tier 3: Subsale after official launch. 有些投资者（尤其developer 有给discount)会立刻要把units 卖出，赚取快钱。这时候价钱会起了10-１５% 左右。好处是还可以找到好的units, 也不用去排队，坏处是程序上的问题。如果卖主还没签s&P 的话，发展商需要同意改ownership. 签了的话，如何找lawyer 来签个＂暂时＂S&P, OC 后就依这个价钱来卖。很复杂，没有什么保障，价钱也不便宜，很少人这么做。
4) Tier 4: 促销期。卖不出去的units，或高价如高楼，penthhouse units 等等，通常在property show 或roadshow 来推售。价钱通常会比official launch 高个10-20%. 因为大多数units都已售出，developer 也不急，好处是还可以拿free legal/s&p fees from developer, 就这样而已。
5) Tier 5: Bumi lots Release. 价钱升了＞＝２０％from official launch. 好处是construction 已经好了七七八八，大概看得出外观还有整体／地点的潜力，还可以拿free legal/s&p fees from developer。
６）Tier 6: Subsale After VP/OC. 通常价钱>=30%, 还需要给legal/agent/lawyer/s&P fees, 已经几乎没什么短期赚头了。
７）Tier 7: Subsale after Subsale: 几乎中短期没赚头了，通常是自住。

总的来说，以投资者的立场，Tier 1 和 tier 2 是最好的时机，tier 3 过后就依产业的潜力而定了。在2009 boom 前的产业，如bayswater, 在tier 6 或 7 买还可以有赚头，2009 后就困难了。

有时侯明知道tier 3 过后买是不明智了，但又非常喜欢，如＂鸡肋＂ 吧， 嚼之无味，弃之可惜，需要克服心理的因素。

jeffanb

回复 665# jeffanb

ck@cari

N－Park ２５０k， fully furnished/reono 算是ok 啦。如果unit conditions 好，租个RM１２００， 还有～６ ...
jeffanb 发表于 12-10-2011 11:02 PM

请问怎么算rental yield?

ck@cari

Airmas 的vista Bukit Jambul 开始收booking了。freehold, 3 stores teres, gated and guarded, 20x80, ~2500sf built up. 价钱从1.3mil起跳。地点在victoria height后面，还好，但价钱非常离谱就是了。之前听说indicative price 才从900k 起跳，可能受了cosmopolitan的ardmore residence 影响吧。

我觉的不值得，1mil都需要考虑，何况1.3mil. 凭什么卖这个价位...抱歉我找不到答案。southbay, venice residence，celesta garden, bukit dumbar residence, sunway merica, uni villa都还没到这个价位，虽然各方面都不会比vista bukit j
jeffanb 发表于 3-11-2011 11:50 PM

个人觉得Airmas卖的房产总比市价高出至少30%. Mainland的一些Projects也是一样。我看他们已经把未来价factor in售卖价了。有点太公钓鱼，愿者上钓的感觉。

jeffanb

Rental Yield = Annual Rental Income / Property Purchase price

比如说gold coast, 用500k 买到，租了RM2500, rental yield = (2500*12) / 500000 = 6%.

6% 只是一个reference number, 就是说这个投资可以带来>2x fix interest的回酬, 相较下值得把钱投资在这个产业。

jeffanb

美華閣（Mewah Court)见报了，一些屋主把单位短期出租给医院看病的人或同伴，间中获取很高的回酬。 问题是这样会把整个地方弄得很杂，而这些人也不会好好的使用设施，搞得污烟瘴气就是了。

同样的问题也在所有接近私人医院发生的condo 发生，如midland,berjaya, gurney park等等。很难遏止这样的情况，自住的人当然反对，但投资的人觉得为什么要阻他们发财，还听说过争吵／动武的问题发生。

http://www.chinapress.com.my/node/290809

ck@cari

Rental Yield = Annual Rental Income / Property Purchase price

比如说gold coast, 用500k 买到，租了 ...
jeffanb 发表于 5-2-2012 10:25 AM

谢谢分享。

看来The Curve的问题是友族同胞想在那地方延续他们的Heritage+宗教场所。假设他们真的成功了（发展商允许将部分的Units让给他们），对这产业的未来的前景有多大的影响呢？毕竟本人认为宗教场所的播映器及爱热闹的友族同胞将深深的影响大体的环境。在这情况下，如想把产业出租（尤其是外国人），简直是“难”。

sonystyle

谢谢分享。

看来The Curve的问题是友族同胞想在那地方延续他们的Heritage+宗教场所。假设他们真的 ...
ck@cari 发表于 5-2-2012 01:11 PM

这个已经有了前车之鉴，豆蔻村事件。。。