產業達人授招‧合法合理

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第一次買產業‧為何總是後悔


你第一次的置產經驗如何？

a.順利滿意
b.普通，但沒賺錢
c.後悔，感覺選擇有誤
d.不愉快經驗

根據一項講座調查，高達90%的人對首次置產感到不滿或後悔，原因不外是：買了建不成、被人欺騙、虧錢……為甚麼大半的產業投資沒錢賺？關鍵就在於態度。沒錢可以解決、沒腦可以借、沒心意味完全絕望，所以，態度決定了你的投資成功率。

想要讓產業投資“起死回生”，是時候改變置產的態度……

投資有3種人：有腦沒錢、沒腦有錢、沒腦沒錢，你想當哪一種人？Amcity資本有限公司首席諮詢顧問鄭水興在“房地產投資起步一定要賺到”的講座會直言，不管你有腦沒腦，這幾年可能是投資產業的黃金時期，不管你有錢沒錢，其實還是可以開始投資。

他強調，置產的最大錯誤是不懂，卻又懵懵懂懂地去問一知半解的人，最糟糕的情況是被騙，即使藉產業賺它一筆，也不能被勝利衝昏了頭，更不能誤以運氣為由胡亂相信命運！

“以前買任何產業一般會增值，現則不一定，但可以確定的是，好機會永遠留給準備好的人。”

總言之，學藝不精怪不得人，民眾是時候收拾心情，從以下錯誤中學習……

謬誤1：便宜就好
糾正：便宜不一定是最佳選擇

“產業的市值在於其使用價值，購買產業一定要買最有潛能升值的產業。”

鄭水興提及，找地點時，永遠要找最好的，貴沒關係，切忌視“成本”為主要投資原則。

他提到，很多人在第一次置產時都認為一定要買很便宜的產業，其實，即使只有10萬令吉，不一定得侷限在該數目內，也可以買100萬令吉的產業，最重要是地點是否適中。

此外，他表示，產業最高與最低價差距越來越遠，關鍵在於發展商創造的獨特性，例如一些發展商在高樓林立的地方建5層店屋，推高產業價值。

謬誤2：置產如“購物”
糾正：置產是投資

鄭水興指出，不當產業投資為一門生意也是民眾大錯特錯的想法，如果視之為生意，就會想要如何把生意搞大，如回酬5%的產業，對投資者而言偏低，為何不放眼7%回酬的產業？

他直言，許多失敗的置產者，之所以不知道自己買下甚麼，也不知為何買，是因為未把買房子當成生意來經營，漫無目的下導致買錯產業，其實即使自己居住的或第一棟房子都可視為一項投資與生意，用心計買“金樓”，看究竟能不能生錢？

他也提到，今天全球最流行的投資話題是透過房地產投資實現退休計劃，一般以15年做投資最高時段，這意味若35至50歲期間，還未投資產業，就不算成功。

儘管如此，“投資產業不一定賺錢，更不容易賺大錢”這一句現代商場名言不可忽略。

謬誤3：沒錢哪可投資？
糾正：有錢要投資，沒錢更要投資

鄭水興指出，這是眾人最大錯誤，其實投資永遠有很多選擇，只要在生活上節儉，敢敢的借錢，要擁有產業不是夢。

他建議民眾不妨用“別人”的錢來投資，2至3%的貸款利率絕對是正向貸款，因為投資產業，可達到高達10%利潤。

“不過，購買產業起步很重要，第一間屋，若起步錯，會造成很大的陰影，民眾必須為置產設下目標。”

該如何開始？他直言，必須先瞭解自己，站穩起點、敢敢地借，再藉知識與資訊，果斷決策來定江山。

針對貸款，他指出，投資者常犯的一般錯誤是沒有建立個人貸款信譽，銀行只會借錢給有錢人，所以民眾若借錢沒有把握生產性很糟糕，應具備將風險減到最低的能力。

他建議民眾，學習建立信用，包括不要亂舉債、準時還貸，因為信用卡債務最敏感、建立來往、儲蓄、定存戶口。

他強調，談判是高深學問，如何跟銀行談判也很重要，既然懂得與銀行開戰，也要懂得如何與銀行為友，說服銀行其投資可賺錢，起步其實也可買到高達100萬甚至1000萬令吉的產業。

“成功的投資者，絕對懂得建立融資便利與信用，並利用銀行體系置產。”

謬誤4：情感作決策
糾正：須理性分析

置產一般涉及仲介與發展商，很多時候他們可能無意欺騙，只是以切入點誤導群眾，所以，投資者必須有一個清醒的腦袋，不能讓太多私人情感左右購買決定。

鄭水興表示，印象分常常導致錯誤的決定，以前很多發展商的產業貨不對辦，是因為民眾走進展示廳就輕易被迷惑，如以為購置的產業如展示的產業般寬敞華麗，卻忽略了實際面積，結果兩年後拿到房子時才恍然大悟。

此外，他提到，民眾第一次置產，也很容易犯下情感決策的錯誤，例如為了結婚而買房，或為討人歡喜，如選購靠近岳父岳母家的產業，從而忽略潛能與賺錢機會。

他認為，若民眾準備好沒問題，然而若是產業“新鮮人”，建議第一次租屋為妙，至少可先選擇自己喜歡的據點，再考慮產業價值。

謬誤5：依賴別人決策
糾正：自己分析

鄭水興說，成功的投資者必須懂得如何研究有關產業，並懂得如何確定信息的可靠度，儘管朋友買了，自己一樣得做分析，以瞭解此區的供應與需求狀況。

他表示，買產業時必須非常熟悉此區，不能對市價一竅不通，而盲目跟風。

他直言，投資商產需要更多學問，民眾的商產投資上經常犯錯，是因為缺乏明確的商產投資策略與具效率的調查。

“投資不在意別人虧了多少，賺了多少，只在意自己能賺多少，這個關鍵又在於自己下了多少功夫。”

謬誤6：過度裝潢與不必要的開銷
糾正：不是數目大小，是值不值得問題

鄭水興坦言，產業不一定要貴裝潢才能帶出價值，簡單裝潢也能突顯市值，投資者要懂得如何預算開銷以及分析花費，不能亂砸錢。

他舉例，曾經就看到朋友，以20萬令吉買房子，卻花上30萬令吉作裝修，其實，若裝修後，產業依然只值20萬令吉，也只能以20萬令吉出售。

謬誤7：管理不當
糾正：投資得先學會做房東

鄭水興直言，要在產業界賺第一桶金，首要學習是如何當一個好房東？管理是投資重要的一環，如何租到有效率，以及處理空檔期的裝修費等都會影響產業價值。

“產業投資是一門生意，擁有一項產業並不代表買了一生金蛋的母雞，必須用心鑽營，設法在租賃期間為產業增值，才能賣出好價錢。”

他舉例，曾經有一名房東，因為租戶欠下龐大的租金與水電費後落跑，結果要慘賠；還有人因簽租約沒留意，結果身陷起租又不行，趕人又不能的窘境。

“投資者須徹底瞭解租賃問題，因為租賃與投資唇齒相依。”

他也提到，產業必須出租，才能避免成為負資產，而租金率決定了產業的淨銷售盈利，產業的價格盈利又取決於租金市場與租賃供求，產業項目的投資選擇則取自於租戶對象的選擇。

他強調，尤其商產，租金增值很重要，知道租給誰，能夠達到更好的增值，要懂得吸引生意進來。

他進一步分析，購物中心的平方呎價與管理作風有關，若10個人共擁產業，各懷鬼胎，每個人都要最高租金，結果租戶寧可跑去別間購物中心經營，結果大家都租不出去。

他建議大家共同管理，把“名牌”都引進來，以共享產業方式取得公平的租金收入。

他舉例，免費租給麥當勞，不僅能吸引別人前來開設補習中心，也可能進而吸引便利店前來，讓租金越來越高。

他強調，價值關係到產業的存活，投資者若懂得如何為產業增值就成功，而考慮客觀因素，絕對能改變其命運。

謬誤8：社交圈子小
糾正：不能忽視投資隊伍

鄭水興強調，交際網絡是投資不可或缺的因素，需知道活動空間限制在很小圈子，盈利空間就會縮小。

產業投資的網絡分類，包括直接網絡：仲介人、估價師、拍賣官、發展商；專業網絡：律師、銀行家、工程師、建築師、風水師；投資網絡：俱樂部、協會、行業組織。

他補充，通過交流，有助民眾尋求可信賴的律師、建築師、仲介等，同時在學習過程中，也可能受到別人啟發。

“此外，一般的投資者都忽略了投資教育的重要性，這更列為投資的第一項致命傷。”

謬誤9：眼光短淺
糾正：擴大收益

鄭水興指出，若買的是獨立式洋房地段，不一定只能作為獨立式洋房用途，這地段或可作為墳場、醫療地段，並釋放更大的經濟效益。

另外，他認為，最成功的產業投資者一定要投資國際市場，但因為貨幣兌換率風險，進軍海外市場必須把握更多知識。

他指出，中國、美國、新加坡、香港等國家和地區投資者都已積極打入他國產業市場，大馬投資者也應該敞開心胸，放眼更大市場。

42%大馬人
希望未來18個月內置產

全球擁有產業的人數預計未來5年增加雙倍，按年增長13%，漲潮可望維持至2012年，同時隨金融影響力由西轉至東，經濟資本從發達國家的市場轉移至發展中國家市場，新興市場包括大馬的產業潛力龐大。

數據顯示，全球投資性質產業高達17兆美元，2007年的全球商產交易總值達7590億美元，其中45%是跨國交易；全球產業信託基金達490家，值5730億美元；全球產業證券基金則達250家，值810億美元。

鄭水興說，雖然以經濟原理、資本主義來看，中國與印度仍隱藏危機，但人口潛力仍不容小胥，而亞洲的崛起，更促使當地許多產業的租金與價值走高。

另一調查也透露，40%的中國人希望在未來18個月內置產，大馬人達42%；58%的印度家庭希望在未來18個月內置產，大馬是22%。

結語

不管過去的產業投資“陪葬”了多少“棺材本”，只要改變投資態度，必能絕地大反攻，盼到產業投資的“春天”。

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如何證明賣主沒欠稅？

顏小姐來信提出以下問題：

1.如何能證明賣主沒有拖欠地稅、門牌稅和水電費？

2.如果到了交屋時，發現賣主有拖欠稅務未清還，買主有權不簽收房屋嗎？

3.如果過了3+1期限，賣主未把屋子交給買主，買主可進行索償嗎？

答：賣主將房屋鎖匙交給買主之前，律師必須確保賣主交出已清還的地稅、門牌稅、水、電費和排污費單，證明已經繳付有關費用，買方律師從賣方律師取得相關稅單或複印本後，才將房屋款項轉給賣方律師，由他轉移給賣主。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，關於第2及第3個問題，由於是在轉手市場進行的產業交易，雙方所簽署的並非標準買賣合約，而是買賣雙方通過律師提出彼此要求達致成果的文件，因此，胥視買賣合約如何說明才能提供意見。

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屋子快要升值6跡象


屋所有者還是可以根據一些指標，判斷他們的住宅是否會升值。
在近兩年的時間裡，美國屋價急劇下滑至2003年之前的水平。如今，美國各地住宅市場正顯現出持穩的初步跡象。

當然，每個住宅市場都是區域性的，彼此之間存在顯著差異。但房屋所有者還是可以根據一些指標，判斷他們的住宅是否會升值。以下就是你房子將要升值的6個跡象。

1.失業率

這個道理很簡單：沒有工作，你就不可能買房子。

隨著失業率上升，買得起房子的個人就更少。這降低了住宅需求，推動屋價走低。

要查詢一個城市的失業率以及是在上升還是下滑，可以上美國勞工統計局（Bureau of Labor Statistics）網站查詢。

此外，還可以看看當地公司是否正在招聘，大企業是否在遷至此地區。更多的工作崗位意味著更多雇員，這最終會提振此地區的房產需求。

2.收入增長

想再深入一點瞭解情況的有購屋意向者可以看看某一街區家庭收入的平均變化或是變化中值。

至少應該確認這些收入是經過通貨膨脹調整的（最好是在不斷上升）。穆迪經濟網（Moody's Economy.com）首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）說，那些薪酬停滯或出現下降的購屋者在支付了月供之後可能就沒剩下多少現金了﹔因此，他們可能不會維修他們的房屋，或是聽之任之﹔這會降低房屋的價值，甚至是臨近房屋的價值。

3.較少的止贖申請和出售

追蹤止贖問題的RealtyTrac.com高級副總裁沙爾加（Rick Sharga）說，平均而言，止贖房屋的售價會比同一地區的類似房屋低30%，但具體數據會隨著不同市場而有所變化。在住宅市場遭受重創的地區，尤其是在美國南部和西南諸州，止贖房屋通常都是按照半價出售。

隨著止贖住宅增加，它們會拖累同一街區的平均屋價走低。

4.庫存不斷減少

大多數頻繁見到“房屋出售”標誌的地區，屋價距離回升還很遠。

立場偏左的智庫機構經濟與政策研究中心（Center for Economic Policy andResearch）聯席主管貝克（Dean Baker）說，總的來說，如果一個街區同時有超過2%的房子在掛牌出售，那麼此地房屋庫存量就很高。隨著出售的房屋數量下降，賣房者就有更多的議價權，更有可能達成接近他們要價的交易。

你應該看看這個月的房屋庫存供應，看看這些庫存按照當前的銷售狀況需要多少個月才能消化。獨立經濟智庫機構米爾肯研究所（Milken Institute）的地區經濟研究主管德沃爾（Ross DeVol）說，正常水平是5至6個月，但我們目前的平均水平是略低於10個月。（大城市地區情況會有所不同。）此外，贊迪說，那些沒有新住宅建設項目的地區可能會率先迎來房市復甦，因為這些地區可供出售的庫存量較少。

5.售價折扣幅度縮小

貝克說，從全美標準來看，目前房屋的實際售價都比房主的要價低5至10%。

你可以看看房屋出售報價和實際售價之間的價差。美國評估師協會（American Society of Appraisers）總裁埃文斯（Michael Evans）說，如果某一地區這一價差不斷縮小，那麼就表明此地區房產市場正在好轉。他擁有的加州Evans AppraisalService提供住宅地產評估服務。

6.房屋售價不斷下滑

貝克說，另一方面，房屋售價不斷下降可能意味著住宅市場已經觸底。他們還保證了現在入市的購屋者只需要支付泡沫時期的一部份價格就可以買到房子。

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陳小姐在2000年購買了一間共管公寓，買賣合約註明有關單位的出售，包括2個泊車位在內。

可是，在2006年，發展商發給的分層地契，地契文件只寫公寓單位的號碼，刪掉附屬部份的字眼（accessory parcel deleted）。

在意識到這些問題與錯誤後，發展商在2008年收回地契，以便交給土地局進行更正，陳小姐住的那棟公寓，所有的業主都面對同樣問題。

她說：“直到今天，我們仍未拿到已更正的地契，請問在這段期間，我能否出售公寓單位？如果買方是領取銀行貸款購買，可行嗎？”

答：：黃振原（CY Wong）律師說，雖然分層地契沒有包括附屬部份，發展商至少負責任，收回相關的分層地契、送回土地局以便更正，這是個可喜的訊息。

提到修正分層地契的資料，這關係到土地局的行政工作，發展商要做的是證明或澄清哪一個附屬部份（泊車位）屬於哪一位業主、附加在哪一張分層地契，他需提呈所有相關的文件給土地局，土地局需要時間處理修改的工作，實際上需要多久的時間很難說。

最好是同一棟公寓的業主聯合起來，向發展商跟進，給發展商一點壓力，讓他加速向土地局跟進，早日處理好問題。

提及能否出售公寓的問題，黃振原律師說，這問題並不存在，在這段期間，陳小姐可以進行買賣，由於分層地契有需要補充的地方，仍未轉移到她名下，她可以通過律師的協助，由律師與發展商聯繫，從中瞭解轉手交易的手續。

也許陳小姐可以通過先轉讓來進行，不過，胥視發展商是否同意，通常有了分層地契，發展商不準備涉及這個過程。

當修正後的分層地契到手，新的買主可以直接面對發展商，由發展商將分層地契轉移到新買主名下。

不論新買主的銀行是否準備發放貸款，有賴於銀行本身的考量，不過，必須讓銀行知道分層地契仍在土地局待修正，否則，在銀行準備釋出貸款時可能會有問題。

銀行通常會遵守發展商批准的程序處理貸款事項，要通過先轉讓（by assignment）或是等到分層地契修正後才進行，就看發展商給的是哪一項建議。

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主力投資房產‧如何更完善規劃？


Cindy來信提問：如何進行理財規劃，才能使理財更完善？

她與丈夫兩人今年皆35歲，育有兩名年齡分別是3歲及6歲的小孩，以下是她提供的財務數據：

◆兩人凈收入：RM7,000
◆雙層排屋1間、購買價RM150,000（貸款已還清，自住）
◆單層店屋1間、購買價RM100,000（貸款已還清，每月收租RM550）
◆廉價單層排屋1間，購買價RM32，000（尚欠RM25,000）、每月收租RM300，銀行的分期付款是RM300（供期還有22年）
◆雙層店屋1間，購買價RM288，000（尚欠RM250,000），每月收租RM350（底樓暫時未租出），每月的銀行分期付款是RM1,800（還有23年供期）。
◆儲蓄賬戶現金RM18,000
◆單位信託購買價RM125,000（現值RM60,000）
◆丈夫公積金RM110，000（截至2007年）、妻子35,000（截至2008年）

●每月支出：

◆保險費：RM1,000
◆雙層店屋每月還銀行分期付款RM1,800、廉價單層排屋RM300◆汽車貸款已還清（汽油及電話費由公司支付）
◆孩子費用RM1,500
◆生活及雜費RM2,000

請問：1.我們何時可退休？

2.計劃在3至5年內償清雙層店屋分期付款，是否為對的選擇？或提取部份儲蓄另行投資？

3.應該在何時開始孩子的教育規劃？假如選擇在本地大學就讀，如何規劃？

答：

Gain Wealth財務規劃公司首席顧問李文暢，在回答這位讀者的第一個問題指出，結合Cindy來信提供的資料，她與丈夫的總收入與總支出，分別是8200令吉和6600令吉，可供消費盈餘或可動用收入是1600令吉。

其總收入所得是凈收入7000令吉、單層店屋租金550令吉、單層排屋300令吉以及雙層店屋350令吉的總和。

至於總支出6600令吉的項目分別是保費1000令吉、雙層店屋分期付款1800令吉、單層排屋300令吉、孩子費用1500令吉，以及生活和雜費開銷2000令吉。

李文暢說，基本上，現代人在孩子大學畢業之前通常是不可能退休，因此，你們的退休年齡可規劃在20年之後，假設你的房地產貸款都在20年內還清，孩子長大後也不再花用你們的錢，不過退休後，不可能繼續享有公司為你們支付汽油費、電話費，大約值1000令吉開銷的優惠，至於租金收入維持不變，那麼你們每月的支出分別如下：

◆保費：RM1,000
◆交通、通訊費：RM1,000
◆生活及雜費：RM2,000
總支出：RM4,000
減去月租金收入：（RM1,200）
月支出凈值RM2,800ｘ12月
年赤字凈值：RM33,600

加上4%的通膨率，在20年後，年總赤字為RM73,621.74

假如退休後投資報酬與通膨相等，預期你們活到85歲，則需準備30年的基金：

（a）RM73,621.74ｘ30年=RM2,208,652

（b）公積金RM145,000，以4%回酬率計算，20年後將成長至RM317,713。

（c）若每月夫妻倆共撥款RM2,091到公積金賬戶，20年維持不變，則能存到RM769,482。

（d）單位信託RM60,000，以8%回酬計算，20年後，其價值為RM279,657。

◆結合（b）+（c）+（d）=RM317,713+769,482+279,657
=RM1,366,852
至於a-（b+c+d）
=RM2,208,652-1,366,852
=RM841,800

20年後的RM841,800，以6%回酬計算，你們每月需撥款RM1,813，若以8%回酬計算，每月需要RM1,420，才能退休。

還清房貸非最佳選擇

來到第二個問題，李文暢說，還清房貸在目前這個處於世紀低利率的時代，並不是最佳選擇，連公積金報酬率4%至5%，回酬也比房貸利率3.55%（基本借貸率5.55%-2%）高。

反之，你們可以考慮是否能儘快把底樓店屋出租，減低每月的投資赤字1450令吉（租金收入比房貸供款少）。

假如長期不能出租，不妨另外尋覓更佳投資，你們的整體財務狀況才可以改觀。

教育基金規劃宜早進行

至於孩子的教育基金規劃，越早進行越好，假如孩子出世後即開始準備，你們有大約20年的時間去規劃，現在你們只有13年的時間準備大孩子的教育費，越遲準備負擔會越重。

你們每月的可動用收入是1600令吉，扣除退休基金投資1813令吉（回酬6%），或1420令吉（回酬8%），所剩無幾。

假如底樓店屋可以迅速以1500令吉出租，那麼將有盈餘投資在教育基金，不然，就申請高等教育基金（PTPTN）為主要融資管道。

財務規劃師可以讓你們看清楚目前的財務狀況，並提供你前瞻性的目標，不過，最後的決定權還是在於你們。

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轉換貸款銀行‧須給3個月通知？

林先生說，他於5年前將吉隆坡一間房屋抵押給本地一間商業銀行，稱A銀行，貸款50萬令吉、分30年供完，每個月份期付款大約3400令吉，至今已供了5年。

“最近看到不少銀行的房屋貸款利率偏低，打電話與B銀行聯絡，並將我與A銀行貸款的情況告訴他們。”

“經過B銀行的計算，假如與他們貸款同樣的數目，然後分30年償還，每月供款大約2500令吉，差額在900令吉之間，乘以30年，可以節省大筆利息的開銷。”

這是一個大數目，撥打電話給A銀行，得到的答案是不能降低利率，在這種情況下，惟有選擇轉換銀行。

在未轉換銀行之前，嘗試聯絡A銀行，詢問轉換銀行的情況，他們給的答案是事先必須給3個月的通知，不然要多付3個月的利息。

請問：有這樣的條規嗎？

答：林先生當年與A銀行簽署的貸款文件，不是貸款合約，裡邊會清楚說明要一次過償清房屋貸款，或是預付大筆資金，需要給銀行多少時間的通知。

假如林先生手上沒保留這份文件，銀行也會有，銀行開啟個別貸款者的文件夾，里邊收有相關資料，林先生可以向銀行要求一份複印本，確保有關職員所說的一切屬實。

另外，林先生與A銀行貸款是5年前的事，我們沒看到相關文件，不清楚文件的內容；如今，商業銀行大多數只要求給1個月通知，甚至不需要事先通知，如果林先生給的時間不足，最多只是被罰款一個月的利息。

不過，假如轉換銀行可以節省更多的利息，如果不是急於辦理，加上受到貸款文件的條例限制，林先生就給予銀行3個月的通知，以免面對沒必要的罰款。

我們不清楚3個月的罰款利息、數目是否龐大，林先生是否接受銀行的3個月利息罰款、被罰款是否值得，這一些要林先生仔細計算與衡量，也可以將問題提出來與朋友討論，再決定也不遲。

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贖回地契費用多少？

張女士說，她於2000年在雪蘭莪州的萬宜購買了2間店屋公寓，每間售價6萬5000令吉，是永久地契單位，她向銀行申請產業貸款，分15年供期償還。

她說：“我已經在今年6月提早償清貸款，至於分層地契的事項，最近接到通知說可以進行辦理。”

請問產業的贖回所需的費用大約是多少？申領分層地契需要多少的費用？

答：黃振原律師（CY Wong）說，我們將產業貸款償清後，可以通過律師辦理解押手續，以贖回地契。

張女士可以接洽當年為她辦理貸款合約、買賣合約的律師，由他負責辦理解押手續，如果張女士有其他適合的律師人選，也可以交給他辦理。

至於領取地契的事宜，也可以交給之前負責買賣合約或貸款合約的律師處理，有關領取地契的申請，需要支付印花稅，印花稅是根據買賣合約的價格做為計算基礎。

關於贖回地契及辦理解押手續的申請，需通過律師的協助，律師費及其他相關費用，一般在500至700令吉之間，如果情況有例外，可能收費也有一些差別。

黃律師說，辦理分層地契事項，除了需繳付印花稅，也需要支付律師費及其他費用，這些都是以買賣合約註明的房屋價格來計算。

在銀行簽署解押文件後，律師將把有關文件、連同正本地契、抵押文件副本交給相關土地局，以辦理解押手續。

當正本地契從土地局領出後，張女士須確保銀行的名字已從地契中除名，她將保有屬於自己的正本地契。

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就要抽稅5%，趕快賣物屋去？


2010年財政預算案宣佈後，一項關於徵收產業盈利稅（Real Property Gain Tax，簡稱RPGT）的建議，在市場引起千層浪，投資者、置業者，對於這項不論產業的持有期，在脫售後需繳付5%產業盈利稅的措施，存有許多顧慮與不解。

為了不面對課稅，“賣屋要趁早”？甚至，最好儘量“調高售價”來賣，以截長補短？這些策略行得通嗎？

在聆聽業界人士的看法與意見之前，讓我們先來瞭解2010年1月1日起生效的財政預算案、關於徵收產業盈利稅5%的資料與背景。

根據1976年產業盈利稅法令，徵收率架構如下：

★第一部份：適用於個人置業者

＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。

＊第3年脫售，需面對20%徵稅率。

＊第4年脫售，需面對15%徵稅率。

＊第5年脫售，需面對5%徵稅率。

＊第6年或之後脫售，不需繳稅。

★第二部份：適用於公司投資者

＊在購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%徵稅率。

＊第3年脫售，需面對20%徵稅率。

＊第4年脫售，需面對15%徵稅率。

＊第5年脫售，需面對5%徵稅率。

＊滿5年後脫售，一樣需面對5%徵稅率。

★第三部份：適用於非公民或外資

＊在購買產業後的5年內脫售，所取得的售賣產業盈利，皆面對30%徵稅率。

＊第6年及之後脫售，需面對5%徵稅率。

產業盈利稅如何計算

1976年產業盈利稅法令徵稅計算法：（2007年4月之前交易的個例）

●例子1：第3年脫售

張先生2002年5月購買了一間雙層排屋，售價28萬令吉，2005年8月，他以35萬令吉出售，由於他之前已經享用一生人一次售屋免繳稅優惠，所以這次他必須繳付產業盈利稅。

任何人售賣房屋，律師會協助他們向稅收局呈報。

經過估算後，稅收局以35萬令吉減去28萬令吉，價格差距7萬令吉，再減去基本開銷，譬如當年購買房屋的律師費、印花稅、裝修費、供還銀行貸款幾年的利息等開銷5萬令吉，議決張先生凈賺2萬令吉。

由於他在購屋後的第3年（未滿4年）售賣房屋，持有產業的期限較短，他被徵收20%的產業盈利稅，其計算法如下：RM20,00020%＝RM4,000（需繳的產業盈利稅）

●例子2：第5年脫售

陳小姐2000年購買了一間20萬令吉的共管公寓，2005年，她以25萬令吉賣出，價差5萬令吉。

同樣的，稅收局計算她在購買該共管公寓時用去2萬5000令吉的開銷，開銷不大主要是她在裝修方面節儉，基本開銷是律師費、印花稅、銀行貸款利息及一些裝修費。

陳小姐被徵收的產業盈利稅率是5%，在計算後，她需繳交的稅款如下：RM25,0005%＝RM1,250

●例子3：第4年脫售

許太太1999年以22萬令吉購買了一間城市房屋，2003年，她以28萬令吉賣出，價差是6萬令吉，那是她持有產業的第4年脫售。

律師為她呈報，稅收局計算她在買屋後用了3萬5000令吉的開銷，包括律師費、印花稅、銀行貸款利息及裝修費。

由於她是在持有產業的第4年（未滿5年）脫售產業，她被徵收的產業盈利稅率是15%，經過計算後，她需繳交以下稅款：RM25,00015%＝RM3,750

＊以上例子僅供參考

註：政府在2007年4月宣佈豁免繳交產業盈利稅，這項措施的有效期將在2009年12月31日期滿。

豁免盈利稅：屋價被炒高

●政府在2007年4月為刺激產業市場的發展，讓市場更有活力，以推動經濟的成長，建議豁免徵收產業盈利稅。

當時的那項建議，有不少平民百姓認為，產業盈利稅的豁免徵收，也許會導致今後的產業價格繼續走高，因為有更多人加入市場的購買行列，這一買、一賣，難免造成產業價格被推高。

一場全球金融風暴出乎許多人預料之外發生了，大馬市場也受到波及，衝擊的效應仍未消減，預想不到的5%產業盈利稅，令不少一般市民感到錯愕。

林若輝律師說：“我們都知道，1976年產業盈利稅法令的制定與實施，主要在於抑制產業市場的投機買賣，才會有針對個人持有期的長短出售產業，徵收30%、20%、15%及5%產業盈利稅的條例。”

可是，隨著2010年財政預算案建議徵收5%的產業盈利稅，如今受影響的個人置業者，不論所持有的產業是2年、3年、5年或更久，如果是在2010年敲定產業買賣，售賣產業獲得的收益，將需面對5%的徵稅。

假設是在5年前購買，也許衝擊的層面沒這麼大，因為5年前的產業價格已經走高，能取得的賺幅也不誇張。

律師：新措施應有緩沖期

●林若輝律師受詢時表示，針對產業盈利稅的徵收，希望有關方面能發出進一步指示，他個人認為，不論產業的持有期有多長，需繳付5%產業盈利稅，這有些不合理，為何這樣說？

如果是一些屋齡較久的房屋，譬如說15、20年前購買的一間雙層排屋，那個時候購買可能只是15萬或10萬令吉，今天，價格可能已經升至45萬令吉，這並不稀奇。

在這期間，屋主可能也花了不少的維修、保養費，加上購屋之後的裝修費，也許超過10萬令吉，也是很普遍的事。

不過，多年前的裝修開銷收據，業主是否還保留，相信有保留的人士，也是少之又少。

他說，政府當初的建議主要是抑制產業市場的投機，如果這回又增加一條第6年及之後需繳付5%盈利稅的措施，似乎失去原有的意義。

假設一如建議徵收5%產業盈利稅的措施在2010年1月1日起生效，希望有關當局考量近期內購買，譬如最多延伸至5年前購買的房屋，才受到上述法令的影響，這樣對業主比較公平及合理。

產業網站：要徵稅了 掛賣產業突增

●產業調查公司Thinkproperty.my認為，這項新的措施，可能激勵轉手產業市場的交易，有意出售產業者，可能掌握今年只剩下的2個月時間，出售手中產業，同時，也鼓勵其他一些人調整售價，以確保能在今年杪之前賣出。

根據這間公司搜尋的結果，上週末，有更多的人將待售產業掛上去，也有相當多人的要價，比原先的水平降低了許多。

這間公司首席執行員艾森指出：“在抑制產業投機活動這方面，產業盈利稅扮演重要角色，產業市場的投機，已造成世界各地多個產業市場經歷好景與泡沫期，我們要避免這種不穩定的局面。”

“不過，產業市場在最近幾個月才恢復信心，重新推出產業盈利稅的措施，比我們預期早來了1至2年，我們需要一些利好因素來推動產業市場，盈利稅的徵收可能減緩了這股動力，假如個人持有一間產業已經相當多年的時間，在脫售時應該享有免稅優惠，因為實施此項法令的目標，主要是針對產業投機者。”

艾森表示，以置產良機來說，這可能是從轉手市場（現在到年杪）購買產業的良機，當許多人有意出售產業時，這意味市場有更多的供應、買家有更多的選擇。

不過，產業買賣者心中也有另一項顧慮，假設是在10月敲定交易，交易的落實很可能延遲至明年才能完成，這會否影響買方或賣方的利益，譬如，買方會否因為新條例的實行，在新舊條例交替的過渡期，導致交易的進行面對阻力，目前仍是個未知數，因為還沒經歷的事情、未發生的問題，誰也不能肯定，仍有待當局做出更明確的指示。

證券公司：抑制投機 恐泄買氣

●證券公司大馬研究認為，政府推行5%產業盈利稅措施，相信旨在抑制市場過度的投機性買賣，之前幾個月，產業發展商推出優惠促銷配套，刺激了市場的購興，產業交易個例明顯增加。

根據這間公司的瞭解與解釋，產業盈利稅的徵收，其要點如下：1.通過產業交易價2%預扣稅機制（withhold）進行。

2.給予個人豁免額高達1萬令吉或賺益的10%，以高者為准。

3.在1976年產業盈利稅法令（上一次在2007年修訂）享有的免稅優惠保持不變。

幾種情況豁免盈利稅

那麼在怎樣的情況下，可以豁免產業盈利稅的繳交？

產業經紀鄭水興說，假如產業的轉讓是在父母與子女、丈夫與妻子、祖孫之間進行，可以獲得這項優惠；另外，大馬公民或永久居民，一生中也享有一次出售住宅產業免繳稅的優惠。

我們在這裡採用大馬研究提供的例子做為參考：

＊假設售賣產業賺取的收益：RM1,000,000
＊扣去豁免（RM10,000或10%，以高者為准）：RM100,000
＊賺的數目：RM900,000
＊5%產業盈利稅：RM45,000
＊實際稅率：4.5%

這個例子扣去10萬令吉豁免，主要以賺得100萬令吉為計算基礎，10%相等於10萬令吉。

購屋者協會：矯枉過正 殃及無辜

●購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，政府在當年制定產業盈利稅，不外是抑制產業投機活動，許多人守了多年的老屋，如果是準備脫售，多數是準備更換一間較新式、較寬大、較舒適的房屋，賣屋的資金依然流回市場。

當前存款利率偏低，相信沒有多少人會為了銀行存款利息收入，賣掉陪伴他們多年的老屋，這是很現實的事。

另外，對大馬人來說，當前屋價並不便宜，許多人需要賣掉舊屋，才有可能另外購買新屋，也有一些年長的屋主，因為孩子準備購買房屋，卻由於手上資金不足，身為父母者被迫割捨舊屋、賣屋套現，以協助孩子實現擁有房屋的夢想。

他說，在大馬，超過一半的人是中低收入者，政府應該在激勵產業市場多做一些努力，讓更多中低收入者受惠，像這次的第6年起脫售產業依然需繳付5%產業盈利稅的措施，只有造成一些人，特別是年長業主付出沉重的代價。

經紀公司：住30年才賣 不算投機

●房地產中介公司Aborland董事經理鄭水興認為，重新實行產業盈利稅的徵收，弊多於利，短期內會有一些影響，至於影響的層面有多廣泛，就看市場受到影響後做出怎樣的反應。

提及5%產業盈利稅的徵收，鄭水興說，個人持有產業滿5年後，就是第6年起脫售仍需繳付產業賺益的5%，這與公司及外國人在持有產業第6年之後脫售產業，仍需繳付5%產業盈利稅沒有兩樣。

產業市場的活絡，需要更多人的推動，除了吸引外資，我們也不能忽略內需，國內投資者也是一股不可忽略的主力軍。

他說，房地產正值復甦階段，之前受影響最大的莫過於高檔產業出現供過於求的問題，如果政府恢復1976年產業盈利稅，而且還對個人在第6年起出售產業，需繳付5%盈利稅，無疑令房地產市場雪上加霜。

外資短期觀望

儘管在法令下對外資徵收的稅率沒有更動，不過，由於本地置業者受到相當大的衝擊，影響的層面仍有待印證，相信外資短期內將採取觀望態度，假如海外投資者普遍在場外觀望，對我國產業市場的發展是否有正面效應，相信時間才能告訴我們。

他個人認為，政府有必要重新考慮此項建議的實施，除非是屋主能在今年內完成產業的交易，否則，守了多年的房屋，在明年及之後賣出，無法避免產業盈利稅的徵收。

他說，1976年產業盈利稅的實行，最大的原因是不鼓勵房產投機活動，特別是短期投機，因此，持有產業在第2年內脫售，需要支付30%的盈利稅，原因就在這裡。

然而，假如政府推行5%的固定盈利稅政策，一位在吉隆坡守了20年、30年的屋主，恰好準備在這一、兩年脫售房屋，以進行其他的人生規劃，他將需要繳付一筆相當大筆的產業盈利稅。

政府實施產業盈利稅措施的原意及用意，主要是抑制產業投機活動，可是，這條例的實施，對許多沒有投機的老屋主來說，其實很不公平。

鄭水興個人認為，如果一如建議實施此項條例，那應該是在2010年及之後購買的產業單位才受影響，讓業主、購屋者、投資者有一段緩衝期，可以更理解法令的實施，能夠很好的接受，調適自己去面對。

“增加政府稅收是財政預算案的意願，但是在建築與房地產的發展方面，增加收入的方法不是在盈利稅方面下手，而是應該實施積極的刺激市場政策。”

買賣減少
印花稅相對少

當產業市場的交易受到影響時，政府在印花稅的收入將相應減少，可能因此失去更多的稅收。

他舉個例子，一間售價100萬令吉的房屋，需要繳交2萬4000令吉的印花稅，可是，假如一間100萬令吉的房屋，業主被估算賺取的20萬令吉的盈利，5%產業盈利稅，相等於1萬令吉，如果市場疲弱，產業交易步伐緩慢，政府不但徵收不到1萬令吉的產業盈利稅，也可能因此失去2萬4000令吉的產業印花稅收入。

此外，假如產業盈利稅的徵收，導致產業價格下跌，這將直接減少印花稅的徵收，其中的損失可能高於產業盈利稅的收入，未免得不償失。

而且，假如產業市場再度陷入低迷狀態，很可能影響其他行業，包括建築、裝修、建築材料供應、服務業的發展，加倍影響政府的收入。

結語

當大家正為政府準備在明年實施徵收5%產業盈利稅措施感到不安與顧慮時，政府是否準備採納來自各方的意見，對有關措施的實施來個重新的檢討，推出一個既可以讓政府增加稅收，也可以讓一般市民心寬的措施，看來我們只有期待這一天會出現在大家眼前。

erichooy3k

購轉手公寓‧資料哪裡找？
讀者浩然說，他有意購買吉隆坡蕉賴轉手市場的一間公寓單位，不過，他希望掌握一些與房屋買賣有關的資料，才決定是否要購買。

以下是他提出的問題：

1.請問從何得知發展商是哪一家公司？如何查出發展商已經清盤？

2.如何查悉公寓的市價？

3.如果敲定交易，買賣雙方需要準備哪些資料？

4.如果賣主的產業仍未有分層地契，可以出售產業嗎？萬一發展商清盤，交易如何進行？

5.請問在3+1後的寬限期，8%的利息如何計算？

答：浩然可以向有關產業的賣主（第一個買主）提出發展商是哪一家公司的要求，第一個買主與發展商簽署買賣合約時，合約裡邊有公司的名字。

如果有了公司的名字，欲查悉公司是否已經清盤不會困難，向一些與公司相關的管道查探，可以知悉有關公司是否仍在運作，也可以透過探查有關公司的電話號碼，得知有關公司是否存在。

可登入網頁掌握公寓市價

關於掌握公寓市價的問題，可以登入一些產業顧問公司、產業經紀公司的網頁查詢，從報章的售賣產業分類廣告，也可以從中掌握有關地區公寓的市價水平。

當交易敲定後，買方支付購屋訂金、取得收據後，賣方需將買賣合約（假如還未有分層地契）副本交給買方，方便買方向銀行提出貸款申請，如果通過產業經紀敲定交易，經紀會告訴買賣雙方應該準備的資料，假如有認識的律師，也可以向他們請教或徵詢一些意見。

當一個產業單位仍未有分層地契，要進行買賣是可行的，不過，需取得發展商的批准，假設發展商已經清盤，則需通過清盤師的協助。

所謂的3+1，是指在轉手市場進行產業買賣，假如在3個月的預定期限內無法完成交易，第4個月是寬限期；但是，到了這個月，由於轉名手續仍未辦好，銀行未能釋出屋款給賣主，買主需支付賣主年利8%的利息，以遲付款天數來計算，譬如，遲付款天數是15天，尚未釋出的屋款是10萬令吉，以10萬令吉ｘ8%ｘ15天，以此類推。

erichooy3k

發展商清盤‧分層地契怎麼辦？

志彥在吉隆坡蕉賴班登英達有一個店面單位，該單位的興建工程已在14年前完成，至今仍未獲得分層地契。

請問，我們如何才能促使發展商加速處理分層地契的事項？

由於沒有分層地契，造成我們不容易進行轉手交易，包括申請再融資便利也相當困難？

答：志彥來信提及的發展商，據知屬下的一些子公司已經清盤，志彥可從買賣合約，找出當年是與哪一家子公司簽署合約，如果這家公司繼續運作，可以向這家公司跟進，催促他們儘快處理，以免夜長夢多。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，如果有關公司已經收盤，需要找出受委接管這間公司業務的清盤師，當然也可以向母公司查詢。

許多發展商，不論是否上市企業，他們在推行個別產業發展計劃時，會成立不同的私人有限公司，負責有關計劃的推行，一旦計劃完成後，有些繼續運作、有些則未必。

產業發展商在公佈其發展計劃時，掛名的是母公司，但多數是由子公司負責發展，不同地點的發展計劃，由不同的子公司負責推行，這種情況很普遍。

購屋者可集體跟進

針對分層地契遙遙無期的問題，志彥在查知是哪一家公司負責發展計劃後，可以連同其他購屋者集體跟進，這樣力量會比較大，任何的查詢，最好是以書面的方式進行。

提及沒有分層地契不容易進行轉手交易，以及申請再融資便利的問題，如果負責發展有關計劃的公司已經清盤，這很有可能，但如果發展公司還在，可以採用買賣合約提出再融資申請，如果準備脫售有關單位，在進行轉手交易時，可以利用買賣合約做為基礎文件，假設買方申請產業貸款獲批，交易的落實應該不成問題。

erichooy3k

立了遺囑‧如何處理遺產？

陳先生的父親在8月份去世，有留下遺囑，他在信中提及如何執行遺囑的問題。

陳老先生留下的遺產有廉價房屋、坐落在霹靂州及柔佛州的數間單層排屋、一些地段、羅里及現款。

他說，遺囑已清楚說明分配的比例。

關於遺產執行的事宜，在向律師樓瞭解後，得到的答案是需向法庭申請遺產執行書，費用大約在2500至3000令吉之間。

在法庭發出文件後，律師樓會協助當事人申請轉換名字，他們也說會另外徵收費用，至於如何徵收，沒有說明，至今仍未決定交律師樓處理，擔心日後所收的費用。

請問：

1.父親留下的遺囑，我們自己可以去法庭申請辦理嗎？以省卻律師費的開銷，如果一定要由律師處理，費用如何計算？

2.整個過程需要多久？

答：林若輝律師說，陳先生的爸爸生前有留下遺囑，他們需向法庭申請遺產執行書，可以通過代表律師向法庭提出申請。從高庭發出的遺產執行書通常需6個月的時間。

不同律師樓的收費稍有不同，不過，通常在5000令吉以內，包括建立文件檔案費、律師的收費及其他雜費。

需進行產業擁有權轉移程序

在遺產執行書從高庭發出後，他們需進行產業擁有權轉移程序，就是轉移到遺產執行人的名下，然後再從執行人的名字轉給受益人，這些需要進一步的收費，譬如律師費、註冊費、土地搜尋、壓印費等等。

產業擁有權在辦理轉移手續時，律師費的收費架構是這樣：首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%，假如一間房屋的市價是15萬令吉，那麼律師的收費是1500令吉，以此類推。

關於轉移產業的擁有權需要多久的時間，這有賴於個別土地局的辦事效率，有些可能需要6個月的時間，也有一些需要的時間更長，這過程很難預知。

林若輝說，最好是物色一名他們信任的律師代為辦理。

mingshi

留下脚印，。，。。。。。。。。。。。。

crystal1234

非常好,谢谢分享!

voonjeng

回复 51# erichooy3k


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erichooy3k

泊車位不在地契內

符小姐在哥打白沙羅購買了一個公寓單位，目前正辦理分層地契的事項，可是，她發現泊車位的資料，不在有關單位的分層地契內。

請問：泊車位是否包括在分層地契內？如果是，應該如何處理？

答：黃振原律師（CY Wong）說，關於泊車位的問題，泊車位是否包括在分層地契內，主要是看符小姐與發展商簽署買賣合約、購買共管公寓時，發展商是否將泊車位與公寓單位一起出售。

一些發展商在出售共管公寓或公寓單位時，是連同一或多個泊車位一起出售，如果是這樣，會清楚寫在買主與發展商簽署的買賣合約，也有一些發展商沒有這樣出售，而是在買賣合約寫明，買主有權使用有關的泊車位。

閱讀合約有無“附屬部份”

黃振原說，有權使用泊車位與泊車位和共管公寓一起出售完全是兩回事，在後者，買主擁有泊車位，至於前者，買主只是有權使用，假如在同一個發展計劃或共管公寓，所有的買主不擁有泊車位，只是有權使用，那麼，符小姐的情況與其他業主並沒有兩樣。

現在符小姐該做的是詳細查閱整份買賣合約，閱讀清楚有沒有“附屬部份”（accessory parcel）這一項，如果有這些字眼，那麼通常會包括泊車位，或者說泊車位與共管公寓一起出售，假如沒有“附屬部份”，這意味她沒擁有泊車位。

當分層地契發出時，將根據買賣合約的內容來決定是否概括泊車位在內。

許多買主不曉得這之中的分別，因此，當他們在購買共管公寓之前，在看個別單位時，產業經紀可能會告訴他們已分配的是哪一、兩個泊車位，買主可能也認為那就是“屬於”賣主的泊車位。

買主如果要確定的話，可以向賣主要求他們與發展商簽署的買賣合約副本，查看發展商是否將泊車位連同公寓單位一起“出售”給賣主；另外，大家在購買這類產業之前，也可以要求代表律師瞭解清楚。

erichooy3k

分層地契一定要辦？

陳小姐2002年購買了一個公寓單位，當年是領取公務員貸款購買，目前該單位出租給別人。

2008年9月30日，發展商來信通知，可以進行分層地契手續辦理，可是，必須支付一筆600多令吉的逾期付款利息給發展商。

她說，之前領取新屋鎖匙已付了一筆錢，事情過了這麼多年，又來信要多收600多令吉的利息，而且當時發展商並沒有來信說政府的第三與第四期分期貸款延遲發出，如果有發出該信件，她肯定會跟進，催促政府相關部門，要求他們儘快付款。

另外，撥電話到發展商辦公室詢問，接電話的書記說她並不知情，而是囑付她寫信，可是她因為生氣沒有寫信，也沒有去辦理分層地契的事項。

以下是她提出的問題：

1.2009年9月30日，與發展商誌期2008年9月30日的信件，剛好是一年，假如過了一年，沒有申請分層地契轉移，是否面對罰款？

2.我是否有權利不付發展商這筆錢？畢竟事情已過了這麼多年。

3.申請分層地契需要支付4000多令吉的費用，購買時的屋價是16萬令吉，要這樣多的費用嗎？我是否可以暫時不辦理分層地契？

4.我準備等到脫售公寓才一起辦理這些手續，可行嗎？這樣是否可以節省這筆錢？

我計劃遲一些要賣掉這個公寓單位，可是，又擔心逾期辦手續會面對罰款，而且更加麻煩。

答：在我們接到不少關於分層地契的信件，多數圍繞在分層地契遲遲不到手、發展商收盤、分層地契遙遙無期的問題，這位讀者的個例比較不一樣，發展商來信吩咐辦理分層地契，卻因為一些問題，拖延至期限快到，才來信詢問要不要辦理分層地契的事項。

陳小姐在信中說，9月30日的期限快到，必須在9月30日之前決定是否要讓律師處理她的分層地契手續，問題是，我們接到信的時候，已經是9月28日（週一），在排期見報這方面，也已經過了9月30日的期限，抱歉無法配合陳小姐的要求。

除了解答陳小姐的問題，我們在這裡提供的意見或建議，也可以供其他讀者參考。

12個月內辦理

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，當我們向發展商領取新屋鎖匙時，發展商會向我們徵收遲付款利息、管理與服務費及其他雜費，發展商當初向陳小姐徵收的費用，應該會列明收費細目，譬如是從何時積欠的利息，是否因為利息的滾轉造成數目倍增，如果已經還清，手上有收據，可以出示給發展商，向他們提出取消遲付款徵收信件。

當發展商發出處理分層地契的指示後，業主及其代表律師需在12個月的時間內辦理，例如向有關當局提呈所需文件，過期了需要重新提出申請、另外付費，花錢又傷腦筋，一點也不值得。

有地契方便售屋

關於辦分層地契的費用，陳鍾靈指出，根據律師費及印花稅的徵收架構，這兩項加起來大約3770令吉，加上其他費用，超過4000令吉是可能的事；不過，可以要求律師出示收費細目，至少付了錢，清楚本身所付的是哪一些收費。

當業主通過律師辦理分層地契轉移手續時，一般需要一段時間才能辦妥，可以是6個月或更久，視相關方面的辦事效率。

有了分層地契，有利於交易的進行、交易價的敲定，這一點是陳小姐應該預見的成果。

erichooy3k

房貸省息大作戰

王銘元：許多人非常專注目前的低貸款利率，卻沒有預見利率潛在上揚的風險。（圖：星洲日報）
伊索：租屋猶如為他人房子還款，長期而言，購屋較明智。（圖：星洲日報）

林吉基：民眾在選擇貸款產品以前，應考慮3項因素。（圖：星洲日報）







1 of 6業者說觸底啦！國行之前接連出手降息，各銀行房貸利率也緊跟下降，陸續推出更低的房貸優惠以搶攻房貸商機。不少房貸族近來最關心的議題大概是怎麼貸款最省息？

利率創新低，除讓房貸戶引發“轉貸潮”之餘，也牽動民眾的購屋神經，將原本在門外觀望的投資者“吸”進房市。

然而，在產業復甦消息“敲鑼打鼓”、浮動利率房貸變搶手、市場高呼：“房貸族是最大受惠者！”的同時，想著“錢”進房市的民眾是否想過，垂頭喪氣的利率也可能隨經濟復甦有朝一日恢復趾高氣揚？

利率有潛在上揚風險

ING保險首席投資員王銘元預計，大馬經濟明年恢復增長。當該情況發生，利率可能會提高，同時強調民眾須理解通膨率不可能長期保持在低水平，必定會捲土重來，基於目前的短期利率空前低，民眾更應對利率變動保持謹慎。

他直言不諱，貸款利率越低越好、房貸率將保持低，甚至更加低、目前每月還款“負擔得起”，以及可在其他地方取得更低利率都是民眾當前的融資偏誤！而民眾典型與不足的借貸觀念是習慣性根據現有財務狀況來衡量貸款的攤還能力。

“事實上，民眾必須釐清，房貸率‘重設’是一個陷阱且難預測，房貸率不會永遠處於低水平，倘若本身貸款屬浮動利率貸款，房貸付款將受波動。”他提醒，許多人非常專注目前的低貸款利率，卻沒有預見利率潛在上揚的風險。

精明財務規劃3步驟

他指出，精明財務規劃第一步是設立目標，並瞭解財務目標不能超越本身的風險承擔度；第二步是多元化投資，避免把所有資金投注在同一籃子，因為不同投資品有不同市場，此舉將有助於多元化風險；第3步是儘量掌握確定性。

“投資往往受‘不確定性´牽制，反而是投資者應設法降低這些不確定風險，其中貸款利率波動就是財務規劃的不確定因素之一，想要買房子的無殼族最好衡量自己的還款能力再下手。”

他認為，在理財過程中，除銀行存款、租金收入、保險工具外，貸款也是關鍵的資金來源管道，以通過存款、債券、股票、產業投資，來達到退休、教育、保障與財富累積的目標。

固定VS浮動=各有千秋

究竟固定還是浮動利率貸款配套有利可圖？顯然兩者“各有千秋”，投資者反而胥視本身的目標與條件來掌握彼此的優勢。

ING保險首席營運員伊索披露，選擇固定利率房貸的好處在於利率完全透明化（期限高達30年）、無須擔憂利率波動、在能夠於預定期限內還清貸款下助於節省時間、且提供具彈性的“儲值（Top up）”

工具，惟壞處是當貸款配套的浮動或基貸率下滑，利率將保持不變。

浮動利率適合短期貸款

針對浮動利率貸款，他認為，比較適合尋求短期貸款的人，因為開始的負擔輕，儘管如此，他不忘提醒，貸款額可能因利率走高而增加。

浮動利率可以選擇性啟動提取還款功能（redraw facility），然而，在還款期限可能遭延長下，結果可能導致無法在預定期限內還清房貸，而且，一旦貸款處理不好，或面臨很多問題，以及缺乏便利性。

伊索強調，民眾在貸款前必須區別兩種類型利率，即受國家銀行利率政策、流動性與通膨預期等因素主導的短期利率，以及受固定收入市場主導的長期利率，同時在選擇浮動利率貸款前必須清楚，利率是依基本貸款利率（BLR）還是銀行同業拆息市場（KLIBOR）來定，畢竟有關的利率將隨市場利率波動，並影響房貸。

“雖然在利率下跌時，浮動利率貸款者可享有更少的每月付款，但是，在利率上漲時，貸款者不知不覺得付出更多‘血汗´錢。”他補充，升息期間是採浮動利率房貸客戶最痛苦的時候，因為隨國行升息時，民眾付出的房貸利息就會更高。

固定利率減少不明確性

基本上，住屋貸款期限若達5年以上，最好選擇具有固定房貸支出特性的固定利率房貸，避免持續升息的風險，做好家庭財務規劃。

伊索說：“利率固定在某水平，意味可清楚知道每個月的房屋貸款數額，以為前路未雨綢繆。”

此外，王銘元認為，精明的財務規劃往往與管理風險息息相關，一些不確定因素可管理但一些不能，因此，建議民眾不妨利用固定貸款利率來減少不明確性，尤其涉足長期貸款的房貸。

詢及如果民眾購買多項產業，是否應結合浮動與固定利率貸款配套來分散風險時，伊索回應，對於散戶而言，這概念並不合適，因為這將複雜化貸款問題，除非本身的資產高達1000萬至2000萬令吉。

“一般上，若擁有多項產業，大部份人傾向選擇固定利率配套，主要是不太能承擔太大的波動。”

須清楚未來還款能力

ING保險房屋貸款主管林吉基認為，民眾在選擇貸款產品以前，應考慮下列3項因素，包括如何償還未來10至25年的貸款、分期付款的預付金多寡、若突發情況發生，是否需進行第二次貸款？

他指出，目前利率的確是前所未有的低，看起來負擔輕，但長遠來看，這“可負擔”因素或受利率走勢波動而動搖，所以，房貸族首要考量因素是，必須清楚本身還款能力，這進而牽動另一問題：是否能夠承受未來利率波動？

“民眾應瞭解自身的預算，再通過財務規劃來選擇貸款產品。”他舉例，如果民眾不能承擔未來波動性，就應選擇固定利率產品。

他也提到，民眾必須清楚自己能夠支付多少預付金，是否有足夠現金來應付產業估價費等其他費用？

若沒有足夠現金，就應選擇“零門檻”貸款產品，讓相關財務機構承擔這些費用，自己則只承擔預付款。

勿因利率優惠衝動買屋

所以，即使利率低，民眾仍應試算收入與房貸支出比率，不要僅憑利率優惠就衝動買屋，以免未來房價或利率波動，損失更大。

根據調查，一般家庭開銷比重如下：消遣、娛樂與教育（13%）、醫療保健與費用（3%）、公用開銷（4%）、交通與通訊（15%）、衣褲與鞋類（13%）、食物（23%）、房屋貸款（26%）。

這項數據反映，房屋貸款在日常生活中扮演舉足輕重角色，也是財務規劃的一部份，民眾應更有效地管理貸款成本，以達到更高的理財效益。

租屋或買屋？三思後行

王銘元坦言，無論市場情況如何，產業乃是民眾理想的長期投資選擇，只是精明的投資方式應避免不確定性因素影響投資與借貸成本。

“民眾在購買產業前更應三思而後行。為何租屋？為何買屋？都是必須認真考慮的目標。”

伊索披露，如果民眾迅速需要住所、住的期限不明確、能夠預付的成本較少，也不想承擔維修與修理費，可考慮租房；置產則可為通膨作護盤、發揮潛在資本增值，同時能夠持產業主權，為自己擁有的產業付款。

他直言，租屋猶如為他人房子還款，長期而言，購買屋子有助於抗通膨，所以是較明智之舉。

保險公司搶攻房貸規劃市場

另一方面，隨商業模式轉變，保險公司已日漸扮演了財務顧問角色，基於貸款是財務規劃一部份，進而推出房貸配套。

王銘元坦言，保險業者因資金來源較穩定，有能力規劃固定利率房貸。

這間公司是數家保險公司有提供房貸配套的公司，大馬是為數不多的國家中，能夠提供固定利率房貸的國家，因而看好大馬市場的房貸潛力。

據他瞭解，中國與香港皆沒有固定利率的貸款服務，只有台灣才有相關服務。他強調，房貸服務只是公司資產的一小部份，不超過10%。

這間公司自今年1月以來，固定利率貸款配套的利率水平處於4.85%，並按月對此評估。

國人“購屋能力”攀頂峰

根據馬銀行研究，隨著利率降至5.5%的近10年低水平，房貸率現介於3至3.5%（因借貸者以基本借貸率負2至2.5%鎖定貸款），負擔能力達到頂峰，房屋負擔能力比率現處於4.82倍高峰，遠比2006和2007年的3.57倍和2.43倍為高。

馬銀行研究指出，大馬的低利率或於2010年杪方逐漸調高，在低利率仍將保持一段長時間下，已刺激產業市場的購興，預期一些借貸者將繼續藉此機會進行再融資或貸款購置產業。

產業銷售3年內有望續增

產業向來是抗通膨最佳選擇之一，隨著現有房貸利率僅較12個月定期存款2.5%高出50至70基點，加上良好的租金回酬，以及負擔能力的提昇，預計產業市場未來2至3年仍有望延續近期銷售額增長趨勢。

馬銀行研究指出，銀行在近期產業需求走揚下扮演推手角色，相信在產業發展商創新行銷活動持續、低房貸利率托高負擔能力、住宅產業價格觸底反彈等因素支撐下，首要市場銷售的迅速增長勢頭將獲得延續，整體產業市場前景趨向樂觀。

經濟不明朗和全球股市崩潰，促使買家在2008年下半年開始對產業市場卻步，但隨現金回扣、免律師費、印花稅等獎掖措施，買氣開始在今年首季凝聚，促使一些發展商的銷售在6個月內突破10億令吉，產業發展商創新和成功的行銷活動料延續至2010年。

馬銀行研究表示，鑒於住宅產業市場前景改善，他們樂觀看待未來12至24個月基本借貸率將保持低迷。

選房貸要貨比三家

另外，一名本地銀行家認為，民眾在選擇貸款以前不妨貨比三家，事實上，在各銀行房貸愈推愈低的高度競爭下，一些銀行如國貿與渣打銀行都有推出具吸引力的貸款優惠方案，房貸戶大可仔細比較。

她坦言，一些保險公司向來有提供誘人的固定利率房貸配套，貸款期限不一，不管國行升息幾次，利息支出並不會增加，民眾不妨考慮。

儘管如此，她提醒，部份號稱固定利率的房貸方案，其實也有分階段，例如第一年固定的利率和第二到五年都不同，平均起來並不一定會比銀行分段式浮動計息的房貸方案划算，想要申請的房貸戶得先比較清楚。

轉換房貸要留意“違約金”

此外，她指出，房貸“搬家”要特別注意是否需額外支付“違約金”，最好先留意當初簽定的房貸合約條款，避免付出的違約金比省下的利息還多，反而得不償失，勞民還要傷財。

違約金條款一般出現在“前低後高”的房貸利率產品，以第一年超低利息吸引民眾申辦房貸，第二年則會提高加碼利率，並以浮動利率計算，貸款人若提早還清可能需承擔違約金。

她建議，民眾若有意替房貸“搬家”，大可先跟銀行爭取降息，一些銀行有免費提供轉貸相關手續費，然而房貸戶不只要評估利率優惠，也要仔細計算整體平均利率。

她認為，房貸族選擇房貸商品時，應以家庭財務規劃為首要考量，同時評估目前住屋需求年期，若在3年內考慮售屋或換屋者，轉貸對民眾的效益較不大；但若有5至10年或以上的長期住屋需求者，可選擇固定利率房貸，避免房貸支出隨著利率調升而增加

erichooy3k

沒立遺囑‧產業歸誰？
蔡小姐來信指出，她的父親突然逝世，生前並沒有立遺囑。

她說，父親有一間單層毗鄰工廠、一間雙層店屋，另外，目前一家人居住的雙層房屋也是父親名下產業。

請問：在沒有立遺囑的情況下，如何進行產業或資產分配？

答：蔡小姐父親在沒有立遺囑的情況下突然逝世，他的財產將根據1958年遺產法令分配。

在上述法令下，蔡爸爸在沒有立遺囑的情況下逝世，留下配偶與孩子（假設沒有父母），其產業是這樣分配：妻子獲三分之一、孩子三分之二。

假如蔡爸爸逝世時，父母健在，那麼在遺產分配法令之下，妻子獲四分之一、孩子二分之一，父母親獲四分之一。

不過，有關法令概括“配偶”，這表示只有合法妻子才能享有，女伴則沒有資格。

至於孩子，不論是獲得以三分之二或二分之一分配，皆以孩子人數平分處理。

如果有立遺囑，則是根據遺囑所列明的比例加以分配。

不論逝世者是否有立遺囑，遺產執行人需向法庭申請遺產執行書，方可進行遺產的處理與分配。

erichooy3k

產業轉手‧何時繳印花稅？
何女士說，她於2009年8月4日簽署買賣合約，在轉手市場購買一間共管公寓，至今，律師樓仍未通知她繳交印花稅，請問簽了買賣合約後，何時需要繳交印花稅？

另外，關於轉移產業擁有權的交易，所需的收費是多少？

答：黃振原律師（C YWong）說，產業擁有權從賣主轉移或轉讓到買主的手續辦理期間，買主需要支付印花稅。

假如有關產業已有個別或分層地契，當轉移產業擁有權備忘錄送交有關當局評估，作為估算印花稅的支付，以及內陸稅收局發出評估產業價值通知，從通知繳付印花稅日算起，買方需在30天內付款。

這通常是在轉移備忘錄及地契提交土地局註冊之前，假如買主有領取貸款，是在銀行釋出貸款之前。

講得明確一些，假如產業沒有面對交易限制，在簽署買賣合約之後，通常在2個月左右的時間繳付，如果需要尋求州政府的批准，那麼在取得州政府批准後的2個月內，前提是律師積極處理轉移產業擁有權的文件。

買家需謹慎的一點是，一些律師可能不曉得必須準備哪一些轉移產業擁有權的文件，假如買家沒有在一張Ａ3的紙張上簽名，她應該迅速向律師跟進和瞭解。

如果有關產業仍未有個別或分層地契，那麼印花稅的支付是在處理轉讓擁有權契約的時候，轉讓產業擁有權契約送交印花稅局評估，已屬於交易的最後階段，就是產業從賣方銀行贖出來的時候（賣方仍未償清銀行貸款），就是有關產業的權益在這之前歸銀行所有，辦妥之後，方便銀行釋出貸款給賣方的銀行。

律師會在“再轉讓產業擁有權契約”註明日期，（與解押的手續類似），然後註明“轉讓擁有權契約”之日，惟有在這兩大文件誌明日期後，律師才將產業擁有權契約送交印花稅局估價。

印花稅計算法

另外，黃振原律師補充，印花稅的徵收率這樣計算：

★首RM100,000：徵收1%

★從RM100，001至RM500,000：徵收2%

★超過RM500,000數額：徵收3%

●例子：假如一件產業以50萬令吉出售，產業印花稅的徵收是這樣計算：

首RM100,000：1%=RM1,000其餘的R M400，000：2%=RM8,000

總共：RM9,000

●另一例子：假如一件產業以70萬令吉出售，印花稅的計算如下：

首RM500,000：RM9,000

其餘的R M200，000：3%=RM6,000

總共：RM15,000

此外，買方也必須清楚：印花稅是根據產業市價估計，未必是以買賣合約誌明的交易價為准。

50%折扣優惠只限用一次

另一方面，為刺激產業市場的交易，政府在之前建議給予不超過25萬令吉的購屋者，擁有印花稅50%折扣的優惠；不過，這項優惠只給任何人用一次，就是說假如買家已使用此項優惠，她就沒第二次享有的機會。

針對印花稅的支付數目，建議買方向其律師瞭解。

erichooy3k

想從租戶變屋主

陳小姐問：我現在正租房子，有意買屋自住，不必替人供房子，請問需要考量甚麼？

答：租房或租屋的開銷，佔城市上班族支配收入的一部份，不少房客或租戶一般希望儘快從租戶轉為屋主，這是人生規劃的一部份，也是個人努力工作的目標之一。

不過，理想歸理想、現實歸現實，想從租戶成為業主，從理論上講可行，但實踐起來可能不容易。

須備有購屋首期錢

首先，個人必須備有購屋的首期錢，撇開外圍地區不講，今天，在巴生河流域，不少住宅產業的價格，幾乎都是20萬、25萬或30萬令吉起跳，就以25萬令吉為基礎，10%首期錢就需要2萬5000令吉。

當然，也有一些分層產業的價格不超過20萬令吉，這些可能是一些面積較小的單位，或是比較密集的產業。

如果個人的財務條件不很強穩，只能貸到屋價的80%，就是20萬令吉，那麼本身需有一筆5萬令吉的購屋首期錢，對於受薪階級的我們，那不是一筆小數目，個人的收入如果在中等水平會比較符合條件。

符合貸款條件

假設有能力籌到錢或已儲蓄到一個數目，而且能物色自己喜歡的單位，每月繳付分期屋款，至少繳清房貸後，房屋就屬於自己的產業，如果一年又一年過去了，依然還在繳付房租或屋租，最終房屋還是別人的。

絕大多數的人購買房屋都是向銀行貸款，因此，個人符合貸款條件這一點也很關鍵，在申請房屋貸款之前，個人的償付分期付款，譬如汽車貸款、高等教育基金，以及信用卡債紀錄要良好，這些很重要。

當今的銀行貸款利率偏低，向銀行提出房屋貸款申請者相當多，銀行的宗旨是：寧願選擇條件好的貸款者，也不隨意發放貸款。

因此，如果自備款不足，想要取得高額貸款並不容易，而且也要衡量自己的償債能力，這才是上策。

負龐大卡債貸款難獲批

銀行及保險公司處理產業貸款人士指出，許多年輕人申請貸款無法獲批的原因，主要是信用卡債的償付欠理想，他們往往忽略這方面的問題，多數的銀行都很在意這一點。

信用卡債的滾轉，可以演變成一個很可觀的數目，年利18%的信用卡債，如果不認真看待，後果很難想像。

任何人如果準備購買房產，可以從小型單位開始，就是購買房屋的價格不要超出自己能力所及，譬如自己的能力在20萬令吉之間，物色的單位最好在20萬令吉以內，除非自己看上的單位真的很值得購買，超出預算10%還可以考慮。

第一次購買房屋的人，不論是自住或投資，一定要鎖定好地點、熱門的產業類型，因為你可能不準備長期持有首次購買的嬌小單位，日後如果準備出租、脫售必須容易處理，這是投資、購買產業之前需考慮的要點。