槟城房地产投资

jeffanb

Desa Permai Indah, 十四／五年的project, leasehold. 建筑外形，内部的品质都很普通，很象low cost flat. 买来投资的都瞄准USM的学生或教员。但租金市场才<RM1000吧，买270k的话，rental yield 才～4.5%, 可能才刚好够cover installment,mnt fees 之类的。未来的capital appreciation 会比较慢就是了，因为leasehold, 而且外观品质不是那么出色。我不推荐，找n-park吧，<260k的，不会错的。

problem84

Jeff,你如何看118呢？460k 780sft....

seoklikee

Jeff哥，新的 Permatang sanctuary 怎么看？ 还有 N park 已经十多年屋龄，还能 appreciate 哦？

mingshi

过港的没有？？？？？？？？

jeffanb

118@island plaza, launch了好久了吧，可能有整一年了。Henry Butcher是marketing agent, 一开始的时候就收到他们的message了。Island plaza+tower, 好象是belleview建和manage的，现在转手给了一间新加坡公司。这间公司将会翻新整个商场，然后把旧的,几乎空置的tower office 转化成service apartment. 很多不同的layout, 大都少过1000sf. units 有向海景 （STP), 或Ffettes town view的。commercial title, freehold, 没有car park, 需要跟management租。以新加坡人kiasu心理和一向的素质，我想整个project应该会搞的不错的。况且这个project也刚好赶上了tg Tokong 的发展列车，尤其e&O所带起的一股风潮和买气，还有隧道计划，现在这个地点可是非常火热和有前景的. 刚launch的时候价钱是>=500psf 吧，seaview 的较贵，＞600psf. 奇怪的是launch了这么旧，竟然还有units剩下来，很不寻常。我也发现一些之前已经应该已经＂卖＂出去的units, 又再拿来卖，当然seaview units的价钱已经升到了>800psf.可能又是一个＂anson cube" 的销售策略吧 （refer previous post).

我个人是不会考虑买，一年前的价钱我已经这么认为了，更不用说现在。Service/soho apartment的concept在槟岛还不是很establish 的，租不租的出去是个问题，尤其这个价位，加上没有car park. 槟岛在FTZ 打工的占多数，有钱的生意人或外国人更不会考虑这些小间的commercial units, 自住和做生意都有更好的选择。除非是本身真的是SOHO一族，又很喜欢这个地点，那才有可能。有这个本钱的话，应该等Ivory's City Mall, 才在对面，residential title freehold, 比较有保障。

jeffanb

Permatang sanctuary, IJM 的project, 地点就在Alma Tesco 过前面一点，好处可以参考我之前Jesselton hill的post. semi-D, 地很大，但built-up很小，有点怪的。整个社区会有四个parks, 有很exclusive, relax 的感觉。价钱>400k, 还算合理。我觉得jesselton Hills 会好一些，地点稍微好点，较近tesco 和Jusco (if confirm). 但Permatang sanctuary也是一个很好的选择。真的有兴趣的话，到那地点绕多几圈，充分了解一下吧。特定时间，地点会有点塞车，虽然我觉得还不是那么严重。
IJM 的确是reputable的发展商，近期的计划如bayswater, The spring, summer place, 在素质和设计上都是可圈可点的，虽然略嫌有点保守。The Platino虽然遭到很多买家的抨击，但去看过得人应该都觉得满意才对。

louiswaw6363

楼主认为南华医院对面的Mewah Court Apartment可以投资吗？ 听说蛮多人买来出租给那些印尼人（医药旅行）。目前那边卖到220k不等。

louiswaw6363

很想知道lz投资在槟城的房产是在哪里。不知道楼主可以透露透露吗？为什么投资那个产业？

seoklikee

Jeff 哥如何看待 Sierra Residence, 900sf, sg. Ara, 发展商可靠吗?

jeffanb

之前的post有题过，我投资在槟岛东南，北部沿海的公寓，从Bayan indah 到tg Bunga为止。现在的portfolio包括Bayan Indah, Jelutong, Gurney, Tg Tokong, Tg Bunga 的公寓。至于原因，refer我之前的post吧。现在也较关注店屋投资，地区在北海，大山脚，槟南一带。

herrhughie

听说E&O在Teluk Kumbar有买地了，是什么project?

jeffanb

sierra residence, GSD land 的project, 也是summerton的developer. office 就在d'piazza shop lots, G.I.M (Golden triagle developer)的隔壁。总觉得GSD land, G.I.M, Magna Putih 都和Ideal homes有些关系,虽然没有data可以证实。不过都是一些有办法拿到槟岛地，有些本钱的＂一群＂槟城地头蛇组成的吧。建筑，素质方面没有comment, 没有track record 所以不能比较，可能就用Ideal homes的standard来做个借镜吧。full condo facilities, freehold, 价钱还算合理 （～300psf)。但地点普通，加上bayan baru,sg ara, relau未来有点condo过剩的感觉（d'piazza, zan pavillion, one world, one world II, elite height, olive tree residence, golden triangle, arena residence, the wave, setia triangle service apartment, fierra vista, sierra residence, future hunza development 等等）， 会有很大竞争。加上没有seaview, 然后这些地点都是＂本地人＂的地区，很难吸引外国人来出租。说便宜也不便宜了，如果买个中高楼，300k来说，要至少租个RM1500才有6% yield, 本地人很少要给这个租金。

如果买来自住的话是ok的，毕竟价钱是合理的。但投资的话，谨慎点吧。同样<1000sf 的condo可以留意Tambun Indah 的Straits Garden.

seoklikee

Jeff 哥，再次谢谢你的宝贵意见，straits garden 好像明年 launch? 不懂轮得到我吗？ 应该很多人买

herrhughie

LZ，是怎么算价钱per sqft的？

比如：

Land Area: 20' x 60' (1,200 sq. ft intermediate unit land area）                       

Built up Area: 20' x 40' (1,600 sq.ft nett of total built up area)

seoklikee

Jeff 怎么看 symphony park 和 harmony view? 两个都是 free hold 对吗？ 那个比较值?

caMEron2

Jeff 怎么看 symphony park 和 harmony view? 两个都是 free hold 对吗？ 那个比较值?
seoklikee 发表于 15-12-2011 08:52 PM

   我会选symphony park

raysim88

回复 512# jeffanb


   有打算要买，可是听说developer不是很好是不是（好像D‘piazza）？   jeff大大还有哪里新的project吗？

哈里波波

sierra residence 听说下个拜五就要ｌａｕｎｃｈ　了，拜四晚上应该有人会去排队了。。。

jeffanb

拜五launch吗？听说有给两个car parks, 不错，900sf的units应该会最吃香。价钱的确合理，连buttterworth的wellesley residence 都要卖~300psf了，况且这是在槟岛。对年轻一族买来自住是不错的选择。真的有兴趣的话，那就拜一就去排队吧:－）

jeffanb

Hunza 在Bayan Baru的integrated development要在明年中submit plan了，通常launch也会在不久后开始。地点是在kompleks bukit jambul 对面，从google map来看，都是squatters house, 需要承建>1000units的low cost apartment，多数是用来赔偿的。

我觉得在bayan Baru, Sg Ara, 和relau附近的新发展计划，就Elite Height 和 这个Hunza integrated development 让人较有信心。Elite height 有jusco, 这是一个保障，不是普通商场如d'piazza, golden triangle, one world shop lots可以比较的。Hunza 是reputable 的发展商，他们的project都有一定的素质与设计概念，如Alila, paragon, infinity 等等，值得期待。Elite height 是commercial title, 差了点，Hunza的现阶段还不清楚。虽然我本身较看中沿海的developement, 但这个Hunza Integrated development我会考虑：

<http://www.btimes.com.my/articles/HUNZACITY/Article/>