房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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香港房价恐跌30%


http://www.enanyang.my/news/20151018/%e9%a6%99%e6%b8%af%e6%88%bf%e4%bb%b7%e6%81%90%e8%b7%8c30/

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搁置屋免印花税延长两年

http://www.enanyang.my/news/20151024/%e6%90%81%e7%bd%ae%e5%b1%8b%e5%85%8d%e5%8d%b0%e8%8a%b1%e7%a8%8e%e5%bb%b6%e9%95%bf%e4%b8%a4%e5%b9%b4/

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逾半国人买不起房

置业，讲的是财力、实力。

没钱或资金不足，想要投资产业，当然一切免谈。

然而，如果有商业银行与金融机构愿意借钱给你，为你提供房屋贷款，填补你的资金缺口，那你还是一样可以置业、投资产业。

唯一的条件是，你的信贷信誉好吗？你有稳定的收入吗？你有偿还能力吗？

尤其是在近年大马房价楼价节节飙涨的情况下，究竟有多少大马人买得起房子？

根据最近市场的一项调查显示，只有近半的大马人买得起16万令吉的房子，每月房贷偿还能力约850令吉。

这个数字不仅令人大为惊讶，而且也比一马人民房屋机构（PRIMA）在巴生谷兴建每个单位售价介于20万至40万令吉的可负担房屋还要低。

这也难怪有人自怨自艾，对平均月入仅有3200令吉的大马人来说，一间住宅单位动辄就要30万至40万令吉。

所谓的可负担房屋，也并非人人负担得起。

结果影响所及，逾半的大马人唯有望屋兴叹，大叹买不起房。

寄望2016年预算案

很多一边放弃买屋、拥屋自住的梦想，一边又盼望政府能够给予更多房屋援助，加速实现居者有其屋的住屋目标。

因此，大家都寄望2016年财政预算案，政府能够放宽房屋贷款，兴建更多的中低价或可负担房屋。

盼检讨房贷指南

大马房地产发展商会（REHDA）也希望在2016年财政预算案中，政府能进一步检讨多项房屋贷款指南，协助国人购房。

当中包括70%房贷比（LTV）或贷款顶额限于70%或根据净售价、废除发展商承担利息计划（DIBS）、35年贷款最高年限等措施。

特别是首购族，希望各大银行能为首购族提供高达50万令吉的亲民贷款计划，包括更具弹性、贷款额高达100%、偿还期更长等借贷优惠便利。

同时，在土著固打方面，也希望政府能够统一各州土著固打的优惠率，并放宽条件、加强其透明度，使得土著单位不会成为产业滞销的主因。

滞销产业增14%

根据统计数字显示，土著单位滞销与银行贷款不批，已使国内产业滞销的数字，在今年上半年，从64%增至78%，比去年同期增加14%。

其中今年首季，房贷不批的购屋者，已从去年次季的29%增至35%。

大多不批的房贷涉及的房价，从低价的25万至50万令吉到高价的70万至100万令吉不等。

上半年成交价量齐跌

消费税、通货膨胀、生活成本增加，加上令吉贬值等利空因素发酵，已导致今年上半年的产业成交量与成交值齐齐下跌。

整个上半年，可明显看到购屋者购兴缺缺、投资气氛异常淡静。

根据全国产业资讯中心（NAPIC）最新发布的《2015年上半年产业报告》，产业成交量已按年下跌6%，至770亿8000万令吉；第二季更跌势加剧，从第一季的2.3%，更进一步扩大到9.6%。

而今年上半年的产业成交值也一样下跌3.5%，至1866亿1800万令吉；第二季也一样萎靡不振，从第一季的0.9% 一路下跌至7.6%。

产业贷款按年下跌7%

另外，根据国家银行的数据也显示，今年首8个月的产业贷款额也按年下跌7%，至2031亿3000万令吉。

其中，单是8月，数额就按年下跌12%，至256亿8000万令吉，比7月的按年下跌4%  跌幅更大，按月比下跌5%。

政商民携手共渡难关

根据大马经济研究院（MIER）最新发布的消费情绪指数（CSI）也显示，企于71.7，为6年半来最低，并预计随着未来政经局势不明朗，投资消费情绪料将持续疲弱走低。

销售业绩低于预期

至于发展商本身，第三季业绩表现也升沉互见，除极少数表现超越预期外，绝大多数销售业绩低于预期，前景不大乐观。

因此，业界预计在利空因素的层层困扰下，消费者的置业投资情绪在短期内也很难热络起来。

如今，也唯有寄望2016年财政预算案能捎来一些好消息，如检讨多项房屋贷款指南、亲民房贷计划、土著固打政策，甚至豁免产业盈利税（RPGT）、撤销外资置业顶额限制、奖励兴建可负担房屋等，释放更多善意与优惠税率奖掖，更好地遏制房价暴涨，降低发展商的营运成本之余，也提高购屋者的购兴与投资情绪，以政商民齐头并进、同心协力，携手共渡这个经济难关。

http://www.enanyang.my/news/20151025/%e9%80%be%e5%8d%8a%e5%9b%bd%e4%ba%ba%e4%b9%b0%e4%b8%8d%e8%b5%b7%e6%88%bf/

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一马房屋冲击房产市场
发展商:或弄垮经济火车头


（关丹25日讯）一马人民房屋打击房产市场！政府通过2016年财政预算案，宣布在全马各地兴建低于市价20%的一马人民房屋，房屋发展商认为，这是官方与私人界抢蛋糕的现象，会弄垮经济火车头。建筑业被称为是经济火车头，一旦房产滞销，是经济不景的现象，在经济放缓的时刻，中央政府宣布增加价格低廉的一马人民房屋，发展业者认为，此举措会进一步打击已经疲弱的屋业，造成恶性循环。   

首相拿督斯里纳吉前天宣布，一个马来西亚人民房屋机构（PR1MA）将兴建17万5000间房屋，并以低于市价20% 的价格出售，涉及拨款达16亿令吉。

在彭亨州，一马人民房屋价格是15万令吉，依据市价，私人界房屋都在20万令吉以上，15万令吉与20万令吉的差价早超过20%，让私人发展商难以生存。

应津贴购中价屋

——关丹中华总商会会长●彭文平

政府建造廉价一马房屋，会对本地房展业造成负面影响，打击原有房产市场。

15万令吉的房屋属于中价房屋，与一般廉价屋（5万至10万令吉）不同，政府若兴建大量中价房屋，与私人界抢蛋糕，会带来负面影响。

我建议私人界发展商及州政府可携手推动中价位介于15万至20万令吉可负担房屋计划，如政府提供津贴给予符合资格的购屋者等，购买市场已建竣的中价位房屋，让房产业市场更蓬勃。

如今在经济淡的情况下，私人界房屋滞销率已高达20至30%，政府所兴建的可负担房屋介于中价位，恐与私人界形成恶性竞争，进一步造成房产业市场蛋糕萎缩。

若政府兴建廉价价位介于5万至10万令吉可负担房屋，可能不会带来太大冲击。

市场蛋糕萎缩

——大马房地产发展商会彭亨分会会长●蔡世才

政府兴建中价一马人民房屋可帮助到中低层年轻人圆居者有其屋梦想，但同时也对私人界发展商迎来严峻的挑战。

这些群体占40%，房产业将随着市场蛋糕萎缩而受到冲击。

不过，关丹市区内房屋业需求是有，只是购屋者面临严格的借贷门槛而却步，市区外围则不排除面临房屋滞销现象。

另外，政府增加“富人税”，加上令吉持续贬值，除了难吸引国外人才回流，恐也造成人才流失，构成人力资源损失。

盼政府考虑周全

——佳园集团董事经理●黄荷华

目前我们尚保持观望的态度，毕竟整个计划的详情尚未公布。我们希望此一马房屋计划也可分配给私人发展商，让私人发展商从中分一杯羹。

我们也希望政府在目前经济放缓时刻，政府在展开任何屋业计划前，都应考虑周全，以免影响私人发展商。

建在郊外可接受

——关丹发展商●石井源

彭亨州不属于大城市，人均收入不高，若政府在彭亨州建设15万令吉的一马人民房屋，会打击本地市场。

彭亨州的房屋多属于可负担价位，因为发展商都依照当地民众的平均收入兴建房屋，若政府在彭亨州发起多个一马人民房屋计划，这只会带来负面影响，因为两造的目标都是一样。若一马人民房屋兴建在郊外，可能可以接受，若市区，肯定会为原有的房产带来直接冲击。

以补贴方式购屋

——Df Prima Build & Development私人有限公司董事主席●黄保俊

一马房屋计划尚不明朗化，不过我们希望政府依据各州的情况来决定屋价。

我希望政府勿以低于市价20%的价格出售房屋，而是以补贴方式，让符合资格者购买房屋。如价格20万令吉的房屋，政府补贴3万令吉，以此类推。否则，所有人民争相购买一马房屋，肯定影响其他房屋计划。


http://www.enanyang.my/news/2015 ... %e7%81%ab%e8%bd%a6/

tboontan

巴生谷僧多粥少
一马房屋申请者超额40倍

（八打灵再也28日讯）巴生谷一带的“一个马来西亚人民房屋计划”需求量高企，一马房屋申请者的数量超出一马房屋所供给的数量5到40倍。

一个大马人民房屋机构总执行长拿督阿都慕达立在新闻发布会上指出：“在巴生谷的一马房屋如吉隆坡蕉赖Alam Damai、武吉免登、十五碑和武吉加里尔的认购率超过现有单位的5到40倍。”

阿都慕达立说，许多外坡游子到巴生谷一带工作，都没有本身的房子，因而促使在巴生谷地区的一马房屋拥有极高的需求量，这些人都是住在都市的中等收入者。

“每月收入介于2500至1万令吉的都市中等收入者的申请需求量，超过PR1MA房屋供应量。”

巴生谷建2.6万单位

迄今，一马房屋机构理事会成员（MOC）共批了27个在巴生谷地区的项目，所涉及的一马可负担房屋达2万6323单位。

“一马房屋的屋价也要视地区而定，所有一马房屋的价格都是介于10万至40万令吉之间。”

出席者包括一马人民房屋机构总财务长拿督哈斯林及总营运长阿米鲁丁。

年年祈祷获更多地库

阿都慕达立打趣说，每年他们都会很勤奋地祈祷，希望能够获得更多的土地来发展一马房屋计划，目前该机构是零地库的。

他说，一开始该机构持有的土地有限，之后他们以为可从中央或州政府那边获得许多土地，但实际上政府土地是有限的，因此他们得想方设法与发展商合作，从发展商那儿购地建一马房屋。

“如果我们一直等待（政府）拨地，我们不会达到现在的成果，到现在我们仍还需在等。因此，我们决定，唯一要加快兴建一马房屋计划就是跟现有的发展商合作，他们是土地拥有人也是生意人。”

84%土地来自发展商

他表示，一马房屋与发展商合作，最重要是不会导致房地市场出现拥挤的情况。

目前，一马房屋的土地有84%是来自发展商的土地，但阿都慕达立表示，他们首要关注的是一马房屋的价格，唯有发展商能够符合到他们所设下的条件和房价，他们才会与发展商合作。

“我们一直努力要拉低一马房屋的价格，也看到一马房屋计划里，每平方英尺的价格有调低的走势，这对我们和公众都是好消息。”

目前在全国获批的一马房屋计划已达到19万8489个单位，其中有6172个单位位于吉隆坡，当中有4636个单位正在施工阶段。

同时，雪州有1万9591个一马房屋单位，其中有5081个单位已在动工阶段，而布城则有560个一马房屋单位。

全国  2015-10-29 11:14http://nanyang.com.my/node/731262?tid=460

weeyee1314

tboontan 发表于 29-10-2015 06:59 PM
巴生谷僧多粥少
一马房屋申请者超额40倍

谢谢你的努力，政府应该把市区的排屋拆掉建多点可负担屋

tboontan

理财梁伴：房子建好却脱不了手
投资房地产勿心存侥幸

产业投资无疑是不少人都喜欢的投资项目。
过去几年，我们都开始意识到产业价格不停上升，逐渐有种越来越难置产的感觉及不安。
也有不少人抓住这一种产业价格上升的趋势，配合发展商承担利息计划（DIBS），回扣，以及承担律师及印花稅费用等优惠，在不必存有担心首期钱的压力之下，轻易地当上“业主”。

而大部分乘势置业的购屋者，都存有一些侥幸心态，寄望几年后就可以不屑产业盈利税，而在市场上把产业脱手，以轻易赚一笔。
毕竟这也只是“投资者”的一种投资策略，没有对或错之分。


只是说在进行这类投资前，大家有否想过如果房子建好后，却脱不了手时，该如何应对？
投资产业的风险其实不高，重要的是投资者可掌控好贷款的杆杠风险，本身的产业价值和债务价值差值间，要有一个差距，来保护自己。


另外，这也是确保自己的收入和现金流中，存有一个舒适缓冲区，以在生活出现任何紧急事件时，可即时做出调整。
投资产业让我们可以善用贷款，以拥有能力范围以外的产业；既然如此，我们是否应该要善用这项’便利’呢？
因此建议大家在签署买卖合约前，认真考虑有关出租该产业的计划，这应该在下定金前就必须做好的功课，切莫等到一切都已办妥后，才开始对该各地区的租金市场做资料搜查，这时只怕为时已晚。

投资租金收入为主
另一种自欺欺人的想法是，“租金市场不太理想也没关系，反正卖出后就会赚回”。
这都是朝向良好结果的想法，可是对于自己辛苦赚回来的财富，以及家人的生活和未来，我们理应居安思危。


若一个人希望成为成功的产业投资者，我觉得应该从租金收入下手为主，而非寄望通过一买一卖而已。
建议大家投资前，别心存侥幸，而需注意一些事项，如租金及现金回酬率，住宅物业租金回酬率普遍介于4至5%，当然若具备一些良好因素（例如地点，租客的素质，物业保养程度及素质），有些产业可提供更高的回酬率。


通常，我们进行房地产投资时都会向金融机构借贷，真正投入的资本是首期按金，以及其他费用如印花税，律师费，装修费用等。
因此我们可以计算出租物业的现金回酬率（cash on cash yield）。


每月支付的供期中，一部分将会是利息，而剩余的抵扣贷款，转变成业主产权（owner equity），而等待增值。
那多出来的正现金流，才是真正增加我们的收入，因此现回酬率可以较准确地，让投资者知道每年所投放出的现金，得到多少的回酬率。


假设：
产业价值：40万令吉
首期按金：4万令吉
费用（预算）：1万6000令吉
装修费：1万令吉
总投入资本：6万6000令吉
情况（1）：
●借贷款项：36万令吉
●贷款期限：30年
●每月供期（利息：4.6%）：1846令吉
●每月租金：2200令吉
●每月管理费：180令吉
●每月现金流状况：2200令吉-180令吉-1846令吉＝174令吉（正现金流）
现金回酬率：（174令吉X12月）/6万6000令吉＝3.1%（高于现时3.5%的银行定存利息。）


情况（2）：
●借贷款项：20万令吉（总投入资本：22万6000令吉）
●贷款期限：30年
●每月供期（利息：4.6%）：1025令吉
●每月租金：2300令吉
●每月管理费：180令吉
●每月现金流状况：2300令吉–180令吉－1025令吉＝1095令吉（正现金流）
现金回报率：（1095令吉X12月）/22万6000令吉＝5.8%

贷款越少回酬越高
以上两个简单的例子中，我们可以发现要有理想的现金回酬率，投资者应该提高本身的投入资本，这意味着贷款越少，回酬率相对的提高。


别只贪图发展商优惠，别忘了二手市场，有经验及成功的投资者是不会把产业买下来后，才希望它会增值，也不会一直等待好的时机才投资。
相反，我们应该积极做市场调查和分析，因市场的好与坏都存有投资机会。


如果我们认为现在产业价格偏高（尤其是新建的产业），可以寻找一些比市值低的产业，例如：拍卖的产业，二手产业等。
同时，我们也可考虑投资策略，为比较产业的租金收入（尤其是二手产业），因租金收入是把产业价格提升的一个重要因素。


产业的种类和价位的走势是不一致的，我们可以重新探讨目前所拥有的产业种类和资金筹码，然后才作出下一步的投资方案。
还有，投资者理应做好风险管理，以应付市场不景，或发生疾病等情况，因为这些情况可以影响投资者的供款偿还能力。


如果投资者忽略了这些准备，那么就会失去对投资成败的坚守能力。

若无法获得贷款 别逞强联名卖屋

另外，如果因自个人的收入及财务情况，无法申请到贷款，那么就意味着自己还没达到拥有这项产业的基本指标及能力。
这时，就别要逞强找寻其他伙伴一起联名购买，或轻易的应要求把自己的名字“借给”他人一起申请联名贷款。


贷款已批准后，联名贷款户口持有人是一起欠银行钱；如果屋主有一天因某些原因离世或潜逃了，那么“借名字”的那一方就须附上偿还贷款的责任。


若应为贷款负上责任的那一方交付贷款缺乏纪律或记录不良，“借名字”的那一方也会一起被拖下水，因为该项贷款会同时出现在两人的中央信贷参考资讯系统（CCRIS）内。
所以如果处理不好，这反而会影响到自己往后申请贷款的能力，以及面对被拒绝获得贷款的阻力！

资产分配优化财富
从理财角度上，我们会鼓励客户做好规划，根据适合自身财务目标的资产分配（asset allocation），来进行投资。


普遍上资产类别可分为三大类：纸资产（如股票，基金投资，债券等），有形资产（房地产业，金属等），及生意资产（生意，知识产权等）。
数据显示，拥有适当资产分配的投资组合可以降低投资风险，且可以提供稳定及较安全的回酬率，因此投资者务必知道本身的财务目标，然后做出适当的资产分配，再选择理想的工具进行投资。


有些人可能会对某个资产类别情有独钟，这可能无法分散该资产类别的风险。


举例，若李先生的财富是80%分布在房地产，那么产业市场的起落就会对他造成极大的影响，这样，李先生的财富配置及风险规划就达不到有效的优化。
产业是其中一个非常重要投资及理财工具，更是人生中其中一个需要大笔钱才可完成的目标，因此不可随随便便听信别人的推销或建议“。


想要获得租金收入，确保未来长期有收入来源，是其中一个可以让我们的另一人生大目标－黄金年代，变得更加简单及有保障，因此确保自己的心态，想法，及策略都是对的，才进行为妙！



免责声明
以上资讯只供分享及参考用途，个人情况及需求有异，读者可依据自身独特情况，再向笔者或本身的特许理财规划师，获取建议和咨询。
梁键铭硕士兼理财师 [email protected]


理财专栏 财经周刊  2015-10-26 12:59http://nanyang.com.my/node/730808?tid=687

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房地部：1.55亿拨款提升廉价屋设施

即时新闻
   2015-10-31 14:33


http://www.nanyang.com/node/731755?tid=772


（马六甲31日马讯）政府将在2016年财政预算案中拨款1亿5500万令吉，为廉价房屋进行升降机、楼梯、扶手及电线维修，提供人民舒适的生活。

城市和谐、房屋与地方政府部长拿督阿都达兰指出，这项拨款将通过公共廉价房屋维修计划及针对私人廉价房屋的一个马来西亚维修基金进行发放。

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行情低迷房市走缓
华阳料延推部分项目

财经新闻
财经
   2015-10-31 11:01

http://www.nanyang.com/node/731685?tid=462

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张荣宝：房屋需求仍大
人民收入追不上房价

全国
   2015-11-01 08:34

http://www.nanyang.com/node/731781?tid=460

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世界第二高 极度抢手
KL118刚打桩近租光

• 头条
• 全国
  

  2015-11-02 07:30

（吉隆坡1日讯）建成后将是世界第二高的摩天楼“吉隆坡118大楼”（KL118），目前在展开地基工程就几乎被“租光”！

可靠消息告诉《南洋商报》，KL118大楼目前在进行地底结构及打桩工程，之后才展开大楼结构主要工程，预计2019年才能竣工。惟其“抢手”程度惊人，目前大楼各个楼层大部分已被“认租”。

楼高644公尺的KL118也被称为“独立世代”，建竣后也将是东南亚最高的摩天楼。

内定国际六星级酒店伙伴

消息说，该大楼已内定了国际六星级酒店伙伴，绝对不会陷入大楼空置，无人问津的困境。

另外，韩国《经济时报》日前报道，由韩国三星物产（Samsung C&T Co）及UEM集团成立的财团，已成功竞标KL118总值8亿4200美元（约36亿令吉）的建筑工程。

国民投资机构独立创投私人有限公司（PNB Merdeka Ventures）是国民投资机构的独资子公司，也是KL118发展商。

国投作为大楼业主，根据早期安排，其中36楼将充作国投总部办公楼。

于2013年7月20日正式在中国湖南长沙动工、计划建设楼高838公尺的“远大天空之城”一旦竣工，将取代哈里发塔成为“世界第一高楼”，惟这计划已被搁置。

建六星酒店观景塔保安滴水不漏

消息告诉本报，除了拥有大楼结构主要工程招标，还有其他如机械及电器等工程也在招标，至于建筑工程所涉及的内外交通规划则已完成。

“除了国际六星级酒店，这栋大楼也有属于酒店管理的酒店套房，顶层设有一个属于旅游景点的观景塔。酒店业者与发展商共同参与大楼内部设计。

“大致上，大楼完成后，已经不愁没有租户，因为已有内定的商业伙伴。”

提到保安问题，消息指出，KL118的保安系统是采用美国高端保安系统，几乎做到滴水不漏的防护。

“它采用了最先进尖端的保安技术，从防震、防爆、防洪样样做足，而且单是专家顾问团名单，已叫人大开眼界。”不过，他拒绝透露有关顾问团成员。

“你可想到的弱点，都已经被列入保安防范措施中。过去一些大楼建筑所忽略的，也都在这大楼的发展中受到关注。”

据悉，大楼停车场并没建在建筑物的底层，也是保安考量。

地下隧道成本高

除此之外，消息说，这座摩天大楼的交通规划与传统规划不同，且已顺利完成，不过成本很高。

“进出大楼的路段总共涉及4个地下隧道，驾车人士还未看到大楼，就已进入驾往大楼的隧道。

“从隧道出来就到了大楼停车处。他们离开时也是直接离开，不再途径大楼范围。”

目前全球最高摩天楼是位于迪拜的哈里发塔，其楼高828公尺，于2010年竣工。

独家报道：廖梅芳

http://www.nanyang.com/node/731944?tid=643

tboontan

费依祖：房市放缓非坏事
“他人却步我入场”


（吉隆坡1日讯）现在，就是“入场”机会！

Far Capital私人有限公司创办人兼总执行长费依祖指出，经济危机促使房地产市场放缓对投资者而言并非坏事，因在这时期才有机会享有发展商提供的一些优惠配套。

他说，2012、2013年是我国房地产发展的最为迅速和蓬勃，当时投资者大有人在，发展商无需担心产业无法售出。

“两年前若你要买40万令吉的房屋，想要跟代理讨个2万令吉的折扣，对方可能都不理会你，毕竟除了你以外，还有很多人要买……现在可能你去问看价格可以商量吗，对方还会和你喝杯茶慢慢聊。”

费依祖还说，若人们开始却步的时候，就是购买房产的时机。

他也认为，房地产市场在过热之前就放缓，总比好过在市场过热后，再采取更多的措施来冷却。

投资房产须了解四周价值

费依祖在主讲“2015投资在危机时代？”时也指出，投资房产时也要了解四周的产业和价值，因为同一地区的产业是会互相影响的，而不会是恶性竞争。

他也在会上分析，我国目前面对令吉贬值的情况，并认为身为出口国的大马，令吉贬值并不仅带来弊处，而且其他多个国家的货币也同样面对贬值的问题。

“令吉贬值可以从几个方面来探讨，但绝对不是如社交媒体的‘经济学者’所言，单是因为一个马来西亚发展有限公司的课题就拖累我国的货币。”

他指出，令吉贬值主要是因为2008、2009年从欧美移来新兴市场的资金，已经转回欧美市场；再者就是原油价格的滑落以及中国人民币自我贬值而导致，以及当前政治风险提高所致。

旅游业蓬勃需求提高 带动槟甲服务式公寓

REI集团总执行长丹尼尔认为，2016年财政预算案中提及要在明年吸引3050万人次的游客访马，这也将带动与旅游相关的产业，例如度假屋、服务式公寓。

他说，这些产业在旅游业蓬勃发展的州属，尤其是槟城、马六甲，亚庇地区会有更高的需求。

丹尼尔今日出席2015年马来西亚产业展，主讲“2016年产业展望”时，这么说。

他说，尽管预算案中没有提及产业盈利税、发展商承担利息计划（DIBS）等与产业投资相关的事项，但是预算案的主题，已经间接说明将会提高国内消费和可持续发展房屋的需求。

他说，明年预算案的主题为“让人民过得更好”，提出了多项提高B40群收入的措施，这意味着就是要提高他们的购买力。

“提高人民的购买力，也就是说会通过提高本地消费和可持续的房屋发展来刺激经济成长。”

此外，他也重申，我国的经济虽然不如新加坡，但比上不足，比下有余，表现比其他国家好，因此认为人民无需过于悲观，应更正面的看待我国经济和市场。

丹尼尔说，一个精明的投资者，是要有远瞻的想法，因为所投资的新楼盘，一般都会是要3、4年后方会竣工，因此投资所要分析和考虑的，是未来3、4年的发展。

他强调，投资是考验着个人的智慧，而不是单凭感觉来决定，不可依据个人的喜好来决定所要投资的房产。




全国
   2015-11-02 09:32

tboontan

房产经济学：预算案中的常识题


2015年，是个油价走低与美元走强的年份，却也是展开第11大马计划、迈向高收入先进国的一年。

而刚刚宣布的2016年财政预算案，也是跟随着这个方向，来打造均衡与增长的经济。

同时，预算案主题为“让人民过得更好”，也反映出大马明年的经济动向与发展。

大马需要更高的收入来成为先进国；唯有通过计划周详的经济增长、公平的财富分配与税收，以及合理的基建发展，才能实现这个目标。

当我首次阅读大马2016年财政预算案，其实感到相当惊讶与失望，因为我无法在当中找到任何非常有影响力的消息。

不过，在我应用如今相当“稀有”的常识，来进行第二与第三遍阅读后，我开始看见政府制定预算案的实际方向。

从厘清和稍微调整消费税，到促使财政赤字减少至3.1%，并落实巴生谷南部走廊的大马宏愿谷，以及吉隆坡和亚庇的快捷巴士系统（BRT）；还有表扬中小企业在经济发展当中扮演的关键角色，且推出相关措施来提供协助。

由此看来，政府所有举措都是为了总人口60%的中等收入阶层，带来更好的福利。

这套“公式”并不是那么的难以理解：为中产阶级和国内消费创造更多财富，来继续刺激经济增长。

换言之，就是通过提高购买力，来作为经济发展的强力推手。

从产业观点而言，2016年财政预算案乍看之下，似乎并没有带来很大影响。

不过，只要仔细阅读，就能发现当中蕴含了数个需求强劲的地点。

首先，是东马今年终于得到的最大份“蛋糕”，获得政府拨出大笔资金，来打造当地的基础建设。

这些措施会推动沙巴和砂拉越的发展，其中，随着沙马拉祖（Samalaju）工业园和山打根原棕油综合工业区日益成熟，可带动相关工业发展。

同时，斥资289亿令吉兴建长达1796公里的泛婆罗洲高速公路，也会改善当地交通与地区连接。

这些投资都会促进经济活动蓬勃发展，并创造更多就业机会，进而提高人口购买力。

在这当中，有望获得的领域就是住宅产业发展，因为当地需求会再一次走高。

今年的预算案，其实就是通过刺激经济增长，接着就会创造更多就业机会，然后促使人民收入提高后，就能带动产业与产品的消费和需求攀升。

这些确实只是很简单的常识，但是确实能够见到成效。

旅游业将捎来大笔营收

另一个相当有趣的方面，就是预算案预期明年会有超过3000万名游客人次到大马观光，相信可从中取得1030亿令吉收入。

就如我经常说的，旅游业可为国家捎来大笔营收，而这次的预算案也证实了这个观点。

我也看好政府开始关注提升旅游业的相关服务品质，并开始实行“接待教育”，相当值得鼓励。

有关教育和保健的投资和政策，也是2016年财政预算案重视的部分，假设这方面能顺利发展与实现，可帮助推动经济发展。

同时，国内最低收入40社群（B40）也非常值得关注，一旦该阶层能摆脱贫穷，也可为国内消费和相关领域捎来佳音。

可负担屋只闻楼梯响

至于可负担房屋方面，我建议采取观望态度，观察有关发展商在明年完成的房屋数量。

我们在过去数个预算案中，可看见政府承诺兴建很大规模的可负担房屋，可是，目前却“只闻楼梯响，不见人下来”，拖累政府陷入窘境。

我认为，如今这些帮助政府兴建这些房屋的发展商，存在数量太多的问题，假设政府能通过重组和优化实施方式，相信可显著提高这方面的成效。

所以，政府会否采取积极行动解决这些问题，让我们拭目以待。

同时，2016年财政预算案显示出政府迈向进步的决心，想要达到当中的目标，不仅要人民的配合，更需政府的领导。


Dr. Daniele Gambero 丹尼尔博士 REI集团创办人兼总执行长



产业周刊
   2015-11-01 14:53 http://www.nanyang.com/node/731923?tid=686

tboontan

钱途屋语：6招提高借贷能力



在我国，大多数购屋者都必须向银行借贷，再通过每月供款，慢慢清还贷款后，才能真正拥有自己的房子。

除了赚多少钱会影响你可选购的房产外，能借多少钱也是一大关键。

但是，影响你能借多少房贷的原因有很多，而且有的会相互影响，有的是你不以为意的因素。

如何提高借贷能力？以下给大家一目了然的答案。

根据房地产发展商协会（REHDA）进行的一项调查显示，今年首半年，银行拒绝了约35%的房屋贷款申请，比去年同期又增加了6%。

即使你收入丰裕，也有能力承担高额的供款，但若借不到高额房贷，你还是无法购买心目中价位的房子。

赚多少非唯一因素

大家要搞清楚，你赚多少，并非唯一决定你能借多少房贷的因素。

贷款申请者的收入不达标、信用纪录欠佳、融资保证金低和银行要求更多的相关文件以协助审核，都是贷款申请被拒绝的主要原因。

当中，大约46%屋价介于25万至50万令吉的贷款申请被拒绝；而屋价介于70万至100万令吉的贷款申请，则有大约19%遭驳回。

那么你需要准备什么以成功获得贷款？银行通常会根据以下四点来评估你的借贷能力：1）负债率（Debt Servicing Rate）2）个人风险评估3）产业估价4）对比房价贷款比例（Loan To Value）

个人负债率显示负债能力

你的负债率和风险评估，其实比你的财产估价和贷款价值比例来得重要。

个人负债率能计算出你的债务和收入的比重，并有效的向银行显示出你的负债能力。

个人负债率以百分比（%）计算负债率=总债务／净收入

与净收入相比，若偿还率高，将致更高的负债率，这意味着你的借贷超出你的负担能力，那么你的贷款违约风险也相对提高。

允许70-80%负债率根据经验来看，健康的负债率大约是净收入的30%；但银行一般允许70-80%负债率。要申请到贷款，你需要减少总债务或增加净收入，以降低负债率。

除了负债率低，银行也会仔细审查你的信用纪录，来评估你的个人风险。银行也会展开其他的背景调查，以检视你之前与现有债务的偿还率。

6种提升负债力和信评方法

1.减少总债务

尽力和尽快付清你的债务；这包括所有银行和非银行类型的债务。银行债务：房贷、车贷、个人贷款、信用卡等。非银行债务：国家高等教育（PTPTN）贷款、债务证券、政府项目等。信用卡欠债高和拖欠高教贷款，会推高负债率。

举个例子，如果无法偿还高教贷款，你可能会被列入CCRIS黑名单而遭银行拒绝贷款申请。

不要忽略非银行债务，因为银行以同样的方式看待这些非银行债务。这些债务会反映在你的CCRIS和CTOS记录，请看以下解释。

2.保持良好信评

银行会用你的信用纪录，作为你是否良好贷款者的证明，即作为将你归类为良好欠款者，或是有违约风险，又或无法如期偿还贷款的借贷者。

银行基本上会通过两个主要系统来检查你的信用历史：
●中央信用参考系统（Central CreditReference Information System，简称CCRIS）
●信贷情报系统（Credit Tip-OffSystem，简称CTOS）如果你一直按时足额还款，就几乎无需担心；但定期检查你的CCRIS和CTOS记录会更好。

信评纪录

CCRIS：报告只会显示最近12个月的记录。这报告主要包含三大类别的交易：
I.未偿还贷款包括未付金额，借贷限额，付款习惯及任何法律行动
II.特别注意账目强调不良贷款或“特殊债务管理计划”
III.所有贷款申请：所有被批准和被拒绝的贷款纪录应该避免：
●错过或逾期还款
●同时拥有多个贷款或信贷申请
●过度使用信用卡或透支－这将显示糟糕的财务管理
*您可以在国家银行免费打印你的CCRIS报告或致函向国家银行索取你的CCRIS报告。

CTOS：CTOS记录将被无限期保存。

CTOS系统内的以下纪录，将会影响你的贷款申请：
I.破产信息
II.曾经被采取或未解决的法律行动
III.以担保人身分拖欠贷款
IV.拖欠账单私营企业如水电和电信公司都可以提交客户的不良纪录
你应该检查：
●所有个人资料都正确
●所有纪录都是最新和正确的
●没有针对你的法律行动
●业务信息和利益关系被准确地纪录下来
●如果有任何针对你的法律行动或未付款项纪录已经解决了，但却没被更新，请马上通知CTOS更新你的纪录
*直接向CTOS要求你的个人CTOS报告（付费服务）如果你发现自己处在以上任何一个负面情况，那你必须在下一个贷款申请前采取措施提升你的CCRIS纪录。

3.贷款需信用纪录

如果你没有信用纪录，请从现在开始建立你的信用纪录，可能将使你和拥有不良信用纪录者一样，在申请贷款时陷入劣势。

银行很有可能拒绝你的贷款申请，因为没有信用纪录，使他们没有任何依据来支持你的偿还能力。

这在毕业生或第一次贷款申请者中，是比较常见的。你可以申请信用卡做为开始，保持低余额及每个月尽量付清使用额。

如果你不能全部付清，尽量支付余额。

4.保持低信用卡余额

拥有高余额看起来很糟糕－银行会质问为什么你拥有多项债务。这意味着你不善管理你的个人财务状况。

5.显示你的存款

银行喜欢有存款的人。有储蓄的人都被认为有很低的违约风险，因为他们能够证明他们有足够的资金偿还债务。这包括所有类型的定存、基金、债券等。

在提交你的贷款申请时，请确保你所有文件都是最新的。如果你没提供必要的资料，你的贷款仍然可能被拒绝。

6.结合收入

你也可以通过“联合购买”的方式与你的配偶或伴侣一起置产，并在申请贷款时结合双方收入，以增加你的净收益并使负债率降低，这将对你的贷款申请有利。

但是请确保双方完全了解，你们在共同拥有权下的个人权利。

结论
有责任确保没超支

以上几点为你解析，银行如何在技术层面上评估一个人的贷款资格。

此外，努力增加你的净收入，拥有稳定的工作或受雇于著名公司，也将对你有利。但有好的负债率或信用评级，并不意味着你没有任何财务风险。

你有责任确保你没超支，同时间你也必须考虑你的还款和家庭开销和储蓄次序。


Loanstreet 免费贷款资讯及咨询网站


产业周刊
   2015-11-01 14:46 http://www.nanyang.com/node/731922?tid=686

tboontan

林刚河2015年房产风云人物
http://www.enanyang.my/news/20151108/%e6%9e%97%e5%88%9a%e6%b2%b3br-2015%e5%b9%b4%e6%88%bf%e4%ba%a7%e9%a3%8e%e4%ba%91%e4%ba%ba%e7%89%a9/

tboontan

增加密度    加快程序     献金敲定   

槟中总准建15万可负担屋

http://www.enanyang.my/news/2015 ... %e5%8f%af%e8%b4%9f/

tboontan

产业倾情：居者有其屋
大庇寒士尽欢颜

投资策略  http://www.nanyang.com/node/733138?tid=686
产业周刊
   2015-11-08 14:11


日求三餐、夜求一宿。许多中下阶层，劳碌了大半辈子，最终挣得一间房屋，那怕是一间廉价房屋，已是此生最大的安慰了。

只是在今日屋价高涨的年代，想要拥有一房半厅一宅半院又谈何容易？

于是，拥屋自住，便成了许多市民的住房梦想，穷其一生努力的奋斗目标。

而过去多年，政府也一再强调，要大力发展廉价、中低价甚至可负担房屋，以实现居者有其屋的目标。

可惜的是，居者有其屋，喊了这么多年，却还是停留在居者有其屋的阶段，廉价、中低价或可负担房屋年年建，年年依旧供不应求。

好比“一马人民房屋计划”（PR1MA），单是巴生谷，自今年8月开放申请以来，已吸引了将近24万人踊跃申请，说明了一般市民对中低价房屋的渴求、中低价房屋是何等的一屋难求。

这个数字，不仅比预期的还高，而且还远远超出了巴生谷PR1MA计划中，批建的27个发展项目共2万6323个单位，每个单位售价介于10万至40万令吉之间，视地区而定。

大马人40%为中等收入

为何大多大马人买不起房？其实追根究底，原因就在于大马人的收入与房价太过悬殊、不成比例。

根据最新统计数字显示，在大马1200万的总就业人口中，高达80%（约960万）月入在3000令吉以下。

其中40%人口，每月收入甚至在1400令吉至2000令吉之间。

房价平均涨57%

因此扣除顶端高收入的少数人口，大多大马人的收入，均属于中等收入水平，也即每月收入介于2300令吉至7000令吉的所谓中产阶级，占了国家主要劳动人口的40%。

再加上过去5年，大马的房价节节高涨，从2009年杪到去年杪，房价平均涨了57%，以大马人均收入、薪金增长与年轻人或首购族的财务能力而言，收入远远赶不上房价，导致越来越多的年轻人买不起房屋。

因此，政府或与官联机构、私人界在大力发展廉价、中低价、可负担房屋的同时，也当思考、探讨如何提高人民的收入、减轻人民的生活负担、提供亲民房贷融资、遏制炒房与房价暴涨等多管齐下。

盼这可彻底解决年轻人买不起房的根本问题，以实现居者有其屋、大庇天下寒士尽欢颜的住房宏愿！

续开展多项中低价房屋

根据上个月最新发布的《2016年财政预算案》，政府与官联机构及私人界也将继续开展延续多年的多项中低价房屋计划，协助人民拥屋自住，尽早实现居者有其屋的目标。这包括：

■PR1MA
政府将拨出16亿令吉兴建17万5千个单位PR1MA，其中1万个单位，预计可在明年完成，让合格申请者可以低于市价20%的售价购买。

目前，PR1MA在全国各地获批兴建19万8489个单位，其中617个单位在吉隆坡，4636个单位在动工中。

而雪州，获批兴建的有1万9591个单位，其中5081个单位在动工中。而布城则有560个。

■一马公务员房屋计划（PPA1M）
政府计划在2018年之前，兴建10万个单位PPA1M，每单位售价介于9万至30万令吉，并且还提供25%简易援助计划。

其中，包括在轻快铁（LRT）与单轨火车（Monorail）10个站附近，兴建5000个单位的PR1MA和PPA1M。官联公司也将在捷运站附近兴建5400个单位的可负担房屋。

■一马亲民房屋（Rumah Mesra Rakyat1Malaysia）
政府也将拨出2亿令吉予国家屋业发展有限公司（SPNB），作为兴建1万个一马亲民房屋单位的补贴，每个单位将可获得2万令吉补贴。

■人民房屋计划（PPR）
城市和谐、房屋及地方政府部将配合人民房屋计划（PPR），耗资8亿6300万令吉兴建2万2300个单位组屋、9800个单位排屋。

另外，地方房屋部也将获得4000万拨款，重新启动搁置已久的私人房屋计划。

■首间房屋头期基金
政府将拨出2亿令吉设立“首间房屋头期基金”，协助首购族缴付首期付款。

■回教融资、房屋豁免20%印花税
为了进一步推动回教融资、减轻屋主拥屋的开销，现有豁免20%印花税优惠将再延长2年；因此在2016与2017年签署的房贷合约，均可享有这项减免优惠。


拿督林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理

tboontan

不受房屋发展条规限制
服务公寓或列商用产业

全国
   2015-11-11 09:34



http://www.nanyang.com/node/733345?tid=460




（布城10日讯）全国城市规划理事会议（NPPC）或将探讨一项把国内的服务式公寓计划，列为商用产业而非永久住宅的建议。

城市发展、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼说，服务式公寓的发展计划，打从1998年之後就如雨後春笋般林立，逐渐形成一種流行的生活方式，因此有必要检讨。

他告诉马新社说，目前各州和地方政府对於服务式公寓的发展有著不同的政策，而且也不受一般房屋发展计划的条规限制，例如必须兴建公共设施的规定和对於售價的控制方面。

“一般上，购买服务式公寓的业者並没瞭解到，他们的居住成本会比较高。

水电费门牌税更高

“这是因为服务式公寓是兴建在商用土地上，所以征收的水电费和门牌税等都是比较贵的。”

截至2014年第四季，我国共有6萬3689个服务式公寓单位，而另有8萬3968个单位处於正在兴建的阶段；7萬1569个单位则是发展计划已获批准。

纵观全国，柔佛州有最多服务式公寓，达7萬8571个单位；吉隆坡以6萬1489个单位次之、雪州有5萬6527个单位、森美兰8426个单位以及彭亨4250个单位。

另一方面，部长说，一旦政府拟定两项指南，国内的服务式公寓的住户或有望享有與其他住宅类别一样的公共设施。

这两项指南分别是指服务式公寓规划指南和综合式发展规划指南。

他指出，首相拿督斯里纳吉於星期一主持的全国城市规划理事会议中，已作出了上述决定。会议也把前述的服务式公寓列商用产业的建议记录在案。

tboontan

或强制采工业技术建屋
房政部长： 考量需求设厂供应

全国
   2015-11-11 09:33



http://www.nanyang.com/node/733344?tid=460




（吉隆坡10日讯）城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼达兰说，该部可能会规定发展商採用可快速竣工，而且减低成本的工业建筑系统技术（IBS）来降低屋價，让人民居者有其屋。

“在发展商採用有关技术前，很多事项需要考量，包括需求量及每一个州属可能需要一间供应的工廠。”

《马来西亚前锋报》引述他的谈话说，该部将在近期内與大马房地产发展商协会（REHDA）及建筑工业发展局商讨，採用工业建筑系统技术兴建房屋，以降低屋價的问题。

他说，建筑工业系统技术可快速建好，但是，要规定发展商採用系统，需要有工廠，同时需要有高的需求量。”

“若所有的发展商不採用此技术，兴建成本可能会更高，因此，在设定条件前，我们必须要先解决主要的问题，尤其是需求，工廠总数及建筑业的认同。

第二财长拿督斯里阿末胡斯尼日前建议发展商及承包商多采纳工业建筑系统技术，推动国家经济发展，同时降低造價惠及人民。

30层酒店2周建竣

他以中国兴建30层酒店在2周内竣工为例，工业建筑系统技术，不但有助降低建造成本，让业者无需耗时2年至3年兴建房屋单位，並在房價下降後减轻人民房贷负担，而採用该技术的本地企业可获税务奖掖。

MelodyLMay

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