Fix Rate vs Variable Rate --- 銀行騙錢？？？

tpy627

加入你的队? ING 房贷？ 市场上最要不得的就是flexi-loan? 会不会是ING房贷没有提供flexi-loan?

tpy627

２）既然放进去的钱还可以领出来，那我们用脑袋想想，那些可以随意流动的钱，可能会帮我们节省利息吗？银行会苯到随时准备一笔让我们去提款的钱，又必须帮我们节省利息的资金吗？况且利息还比放 FD 高？

Redraw... 实际上，如果具有redraw并非等于可以借了钱然后又很容易就可以领出来， for example:-

fixed monthly installment = RM1k

在一年期间你应该支付RM12k (RM1k x 12mths),因为flexi你应该可以支付extra capital repayment 而且不需早书面过通知银行。假如你在一年期间支付RM20k。当你感到需要提取(redraw)，你并非可以withdraw RM20k出来.你只可以withdraw RM8k出来（RM20k - RM12k).因为你不可以withdraw你的minimum fixed monthly installment。



３）归纳以上两点，可以整理出的结论是：我们多放进去的钱，其实是存放在 current a/c 里；众人皆知，current a/c 是没有任何存款利息的，也就是说，我们多放进去的钱，不但不会帮我们节省一分利息，还白白的借给银行拿去周转。既然如此，又哪来节省利息呢？

如何利用flexi,redraw,daily rest interest account减少利息?

for example:-

丈夫和妻子，二者每一个月的收入等于RM7K和RM3K。假如他们月头将全部收入存放在loan account,当需要时候材提取。可以大量的减少利息，因为银行会把RM10k看作repayment of loan。稍后当提取时候银行会看作withdrawal。即使到月尾丈夫和妻二者将RM１０k全部提取，因为daily rest interest,这样方法每月还是可以减少Interest on RM10k。因为daily rest interest是以每天计算，月头将全部收入存放时，利息开始减少到月尾你将全部提取为止。

假如你有fixed deposit和贷款（flexi loan)你应该将全部钱存放在flexi loan account。因为可以大量的减少利息。 （what for u earn lower FD interest but as the same time paying for high loan interest. FD interest never higher than loan interest, if not all the bank will close. and if u prefer to puting money in FD bcos can withdraw when emergency, actaully some flexi,redraw loan account come with  ATM card, it wont causing you cashflow problem as u can withdraw anytime.)

[ 本帖最后由 tpy627 于 26-3-2007 06:32 PM 编辑 ]

delete by chewlee on 05/04/07.

[ 本帖最后由 chewlee 于 5-4-2007 05:39 PM 编辑 ]

tpy627

像我这样喜欢研究 housing loan 的人，假如我想给我的顾客 flexi-loan，我随时可以加入任何一间银行为他们卖 flexi-loan，不知你同意不同意？

我不认识你，也不懂得会不会有任何一间银行让你加入。。。

假如对 housing loan 有研究的话，你就会发现市场上最要不得的就是 flexi-loan。。。。。

我不是银行的代表，只是看见你过分批评flexi-loan所以看不过眼。。。

你怎么能够假定Flexi-loan一点点好处也没有，Flexi-loan实际的是有好与坏处。坏处是利息较高的，不过好处有灵活性高（可以支付extra capital repayment，而且不需早书面过通知银行）。它最合适手上有现金，不过又不想约束自己每一个月支付高分期付款。。。。

我并非银行职员，上面的认识只是从杂志学习。如果错误请改正和原谅。我不像你这样喜欢研究 housing loan 的人， 不过喜欢研究的人不代表全对的。假如你不是太熟悉flexi-loan,请不要过分批评flexi-loan （按你以下的看法，最少我可以知你不是太熟悉Flexi-loan)

既然放进去的钱还可以领出来，那我们用脑袋想想，那些可以随意流动的钱，可能会帮我们节省利息吗？银行会苯到随时准备一笔让我们去提款的钱，又必须帮我们节省利息的资金吗？况且利息还比放 FD 高？


Redraw... 实际上，如果具有redraw并非等于可以借了钱然后又很容易就可以withdraw出来. for example:-

fixed monthly installment = RM1k

在一年期间你应该支付RM12k (RM1k x 12mths),因为flexi你应该可以支付extra capital repayment 而且不需早书面过通知银行。假如你在一年期间支付RM20k。当你感到需要提取(redraw)，你并非可以withdraw RM20k出来.你只可以withdraw RM8k出来（RM20k - RM12k).因为你不可以withdraw你的minimum fixed monthly installment。

[ 本帖最后由 tpy627 于 26-3-2007 08:18 PM 编辑 ]

tpy627

我建议用的 Excel file 是由 Microsoft 提供的，不是我自己写的，所以不会存在欺骗成份。。。。。

我不懂得Micro. Excel里loan amortisation tool是否适合计算Flexi-loan? 或者只是适合计算一般的loan？你又可以确定？

delete by chewlee on 05/04/07.

[ 本帖最后由 chewlee 于 5-4-2007 05:40 PM 编辑 ]

kitkatlow

chewlee，

如果你的説法是事實的話，即是說該flexi 配套並沒有問題，有問題的是銀行本身並沒有誠實地計算貸款的母金及利息。就是説現在多傢國際銀行正在欺騙客戶，當中包括了hsbc， standchart， citi 等。實在令人驚訝。

很可惜我本身並沒有拿任何flexi loan，不能逐一計算。等下讓我看看有沒有什麽案例可以驗證。。。如果你有的話也歡迎拿出來讓大家看看。

其他朋友也歡迎一起來研究，但討論時請注意語氣，畢竟只是討論，不是爭吵。。。

ccpling

原帖由 chewlee 于 27/3/2007 02:17 AM 发表
我想请问，现在还有银行要求你支付 extra payment 时还要书面通知的吗？如果有，我想它等着倒闭好了。这点既然可以让你当成是优点，实在让我摸不着头脑？？？

关于支付 extra payment 时还要书面通知的，我不懂还有没有这样的银行。
不过 HSBC 的普通房屋贷款，要支付 extra payment 时，是要到银行去填写表格的，还要最少RM5000的。

到银行去填写表格和书面通知是不一样，但还是浪费时间。

tpy627

Chewlee:-

如果你从来没有处理过 real case，那就是说你所知道的都只是广告告诉你的"假消息"，都只是那些非专业的作者的错误引导而质疑我所说的，那我只能说：祝你好运。。。。

让所有人受益，而不只是我们两人在谈而已。毕竟我们的知识也是有限。。。。
最后，假如你是银行的代表，我劝你也无须向你的上司询问任何有关我说的问题，因为他们也不会。。。。。

过分批评？我还搞不清楚我到底过分在哪里？。。。。




还搞不清楚自己的问题在哪里？你的问题在于你过于自信，全世界的人也搞不清楚flexi-loan,execept你？批评别人非专业？银行里上司不是专业？Depend on what,你觉得银行里上司也不会？对的，我并非银行的代表也从来没有处理过 real case，所以我不会断定flexi-loan只有好处没有坏处，我只不同意你假定Flexi-loan一点点好处也没有。。。。

希望你改变你的语气，在你的有限知识下不要断定，做结论。忠告你不要再说银行欺騙客戶，广告告诉我们的是"假消息"。。。

最后我也祝你好运，忠告:自信和自大只是一之线差。

ccpling

原帖由 chewlee 于 27/3/2007 02:17 AM 发表
还是老话一句，不介意的话，先拿一个 realcase，然后照我的方法去验证，再用事实来反驳我也还来得及，好吗？我们用"事实胜于雄辩"来证明此事就好了，争来争去的又不会有结果。如果你从来没有处理过 realcase，那就是说你所知道的都只是广告告诉你的"假消息"，都只是那些非专业的作者的错误引导而质疑我所说的，那我只能说：祝你好运。

chewlee ，我本身有贷款，但不是 flexi loan，所以没有办法照你的方法去验证。

你是吃 housing loan 这一行饭的,如果方便应该不难拿出一个 realcase 来让我这个门外汉开开眼界吧！

先谢了！

tpy627

原帖由 chewlee 于 26-3-2007 02:37 PM 发表
这个话题我在其他贴也谈过，再谈就有点老生长谈了。但我想我稍微整理一下我的看法。

１）国家银行没有对flexi-loan作出定义，也就是说，国家银行根本不认为flexi-loan是一种"新"形态的 loan，根据 ...

6) F) 不要问我详细操作 Excel 的方法，因为我已经将重点都说了，况且这是我的饭碗，每一个 case 的分析，我都 charge RM1500。顾客愿意付我钱，是因为我让他们维持同样的还款方式，却帮他们节省上万或十几万的利息钱。





小心收到他的 RM1500 invoice!!

lhshyong

是咯， 如果chewlee说的是事实， 那真是世纪大骗案。就是说银行一直在误导消费者，
我们可不可以告他们？

我还一直以为flexi loan 会好一点，不过可惜时身边也没有一个案列可以研究，
你应该可以拿一个案列出来分享吧？


据我所知，现在要多还还是需要通知银行的，
不然是做不到capital repayment,
那些不通知的其实是还不到capital的。
他们只是把钱聚集来然后等一次还完而已。

delete by chewlee on 05/04/07.

[ 本帖最后由 chewlee 于 5-4-2007 05:41 PM 编辑 ]

Mr.Business

原帖由 chewlee 于 26-3-2007 06:51 PM 发表
你是否清楚什么是 daily rest monthly compounded 和 daily rest daily compounded 的不一样呢？多给的钱在 daily rest monthly compounded 真的有让你省下一分钱吗？ ...

去年７月我曾电邮Personal Money, 询问他们daily rest monthly compounded 和 daily rest daily compounded的不同。我问Personal Money:

xxxxxxxxxxxxxx
I am a subscribe reader of Personal Money. I have an enquiry here. InPersonal Money Issue July 2006, page 20 (consult the expert), Question2.

"...ANSWER by Ken Lo. CEO of money Concepts Malaysia Sdn Bhd:

Let's assume that the loan is for RM100,000 over a period of 20 yearsand was fully disbursed on Jan 1, 2006. Assume also that interest iscalculated on a daily rest basis.

Interest charges would start from Jan 1, so that at the end of themonth, you would owe the bank RM100,000 + (1% x RM100,000 x 31/365) =RM100,084.93......"

I think Ken Lo's formula is for monthly rest interest calculation.Since the interest is calculated on a daily rest basis, the outstandingamount due to Bank in Jan should be RM100,000 x [(1 + 1%/365) ^31]    = RM100,084.96

Although the difference is not much, the main point is daily rest basismeans the interest is daily compounded, take a example of nominal rate7%, the effective annual interest rate following my formula is

[(1 + 7%/365) ^365] -1 = 7.25%

xxxxxxxxxx

Personal Money回复我:

xxxxxxxxxx

Thank you for your feedback and thank your for pointing this out. Sorry for the delay in responding, as I have been checking up on it.

I have checked with Ken Lo, and he replied that different banks have different ways of calculating the interest payments and he did check with some bankers on his answer. So I  checked with another third party, an industry player familiar with home loans.

These are his comments :-

Without going too technical, the respondent seems right for argument sake. However, it is not uncommon and for ease of comparison, a monthly-rest computation method is being applied although the loan offers a daily rest method. This is especially true when there are other variable factors like the different stages on disbursement schedule.

Another way of contention is that, there are some loan packages available in the market that is on Daily-Rest interest method but with applied “Monthly-Compounding” calculation. In lay-man’s term, it would mean that the borrower would be able to save on interest IMMEDIATELY on the exact day of re-payment / pre-payment without having to be concerned about the impact of paying higher “effective” interest rate.

xxxxxxxxxx

tpy627

Mr. Biz, personal money 答复信是这个意思？

Let:-

P = Principal
r = interest rate ie: 10%

monthly compound
P(1+r/12)12 = 1.1047%p.a (effective rate)

Daily compound
P(1+r/365)365 = 1.1051% p.a. (effective rate)

delete by chewlee on 05/04/07.

[ 本帖最后由 chewlee 于 5-4-2007 05:42 PM 编辑 ]

Harimau

好好的看 flexi-loan 的 proposal 甚至 agreement 吧！不晓得在此高谈阔论的人到底看过了没？

flexi-loan 的多余付款不是直接拿去做 principal reduction，而是放在 current account，因为一旦拿去做 principal reduction 就是已经把钱还给银行了，就不能再随便 withdraw 出来了，那么何来 flexi 之有呢？

Flexi 的意义在于多余付款可以存进户口减少利息，需要 withdraw 的时候也随时可以拿出来。

那到底有没有省到利息呢？你有看过 flexi loan 的 statement 吗？比较看看 current account 没有钱的那个月的 interest disbursement，有一点点钱的那个月的 interest disbursement，有多多钱的那个月的 interest disbursement，到底有什么分别。

如果没有分别，那么就是没有省到利息。告诉大家哪一间银行的 flexi 是这样子的，好让大家提防吧！

如果有分别，那么何以见得 flexi 不能省利息？

flexi 省利息的地方在利息是以 principal - current account 的钱来算的。有没有试过把 current account 的钱放到 (principal - RM1) 的数目去，看看银行每个月 charge 你几分钱的利息，即使你的 principal 是几百万？

ccpling

只有做到 pricipal reduction 才肯定会达到节省利息缩短供期的效果，其它的一概是漂亮的谎言。

这点我不同意，至少我算过/比较过多家银行的 loan statement, extra payment/advance account 里的钱都是有做到节省利息和缩短供期的效果。

这个话题好，不过好像火药味重了点，
其实之前我和bf也就这个问题不知选那一种，
flexi loan要至少RM5K固定在current acc。
我们都不太懂这些啦...
最后，还是选了fixed rate---CIMB。无论如何，这个话题是我们迟些第二个产业非常有用的参考..

delete by chewlee on 05/04/07.

[ 本帖最后由 chewlee 于 5-4-2007 05:43 PM 编辑 ]