关于HOUSING LOAN

yuzhuo

原帖由 daniel_wong99 于 10-3-2007 09:59 AM 发表
在这里开了一个这样的贴真好，谢谢你之前为我解答我的疑问。
感激不尽。。

不客气，我也很高兴可以帮忙解答一些疑问。因为这样我才可以让自己了解顾客想要知道些什么，对我而言也是一个帮助，所以是win win situation。

my_cat

原帖由 yuzhuo 于 9-3-2007 11:50 PM 发表不会有，别担心，忘了告诉你，如果要还Capital Repayment，就是说每个月如果你要多还1千或1千的倍数的话是需要通知银行的，你也可以在支票后面注明是 for capital repayment之类的, 如果没有的话银行当作ad ...

RM500只可以当作advance instalment, 不可以当作capital repayment, 因为capital repayment minimum extra payment is RM 1000 or multiples of RM 1000(e.g. RM 1000 , 2k, 3k etc).

這個。。。看合約的吧！
我的loan合約多還不用通知银行的，還多少都可以，不用1千的倍數。
我肯定多還是当作capital repayment，online statement看的到。

[ 本帖最后由 my_cat 于 10-3-2007 12:57 PM 编辑 ]

yuzhuo

原帖由 my_cat 于 10-3-2007 12:43 PM 发表




這個。。。看合約的吧！
我的loan合約多還不用通知银行的，還多少都可以，不用1千的倍數。
我肯定多還是当作capital repayment，online statement看的到。

对，这是要看银行的合约。不同的银行不同的policy。我上面所说的Advance Instalment & Capital Repayment是OCBC的。

[ 本帖最后由 yuzhuo 于 10-3-2007 05:33 PM 编辑 ]

yuzhuo

原帖由 goodwill 于 10-3-2007 01:33 AM 发表
想请问一下。AIA的MMP和MRTA哪一个比较好？？

我有替你留意了相关的资料，不过并不是AIA, 而是ING Great Vision的。

ING Great Vision 的 IMPP (ING Mortgage Protection Plan)和MRTA基本上是大同小异，差别就在于MRTA是一次过付清，而IMPP是供期付给保险公司。另外MRTA是一种Term Insurance, 只保Death & Total Permanent Disability（死亡和终身残废），而IMPP除了以上两种会另外包括Critical Illness (36种疾病)。

没有哪一个比较好，是看那一个比较适合你。关于这一点，我会建议你去找那方面的专员，要是你要的话我可以提供ING Great Vision的联络给你。

希望上面的资讯可以帮到你，谢谢ING Great Vision的Ms Lee提供资讯。

KimD@ngD@ng

原帖由 yuzhuo 于 10-3-2007 12:21 AM 发表


RM500只可以当作advance instalment, 不可以当作capital repayment, 因为capital repayment minimum extra payment is RM 1000 or multiples of RM 1000(e.g. RM 1000 , 2k, 3k etc).

如果你要选择mayba ...

谢谢....这样我就每个月还多500算了...
每个月还多500是可以把我的供期减短的.对吗?
因为我是不打算申请那些钱出来用的.

yuzhuo

AIA等其他保险公司有提供fixed rate for whole tenure，你可以去了解，不过那种应该算是TERM LOAN,就好像是Car loan一样，就是说不理你每个月有没有多供期，它的利息是已经算进去的了，简单一点来说，你借30年，就算你20年还完，他的利息还是一样是based on 30 years，你可以去确定一下，很抱歉我无法在这边给你确定的资讯。

关于以上的资讯，很抱歉，AIA,ING Great Vision等保险公司（应该也只有这两家）所提供的Fixed Rate For Whole Tenure的利息算法是和银行一样的，也就是说是based on reducing principal method。并不是像我所说的Term Loan,很抱歉如果给各位造成不必要的误会。

可是他们所要求的条件会比银行稍微严格，关于这点，请refer to the sales person of AIA/ING Great Vision。

谢谢ING Great Vision的Ms.Lee提供资讯。

我会很高兴如果各位认为我有帮得上忙的地方，要是我有不明白的地方我也会尽量去理清。
其实在写信给我时请绝对绝对不要自称 小弟 之类的，因为我会受不起同时也会不好意思...

其实我也是新丁一名，只不过希望藉着这种方式好让我知道顾客们会怎么看待Housing Loan。所以你们有问题尽管问，对我而言是一个成长的好机会。我不清楚的地方一定尽力去搞清楚。

谢谢回复，欢迎分享，感谢提问。

yuzhuo

原帖由 KimD@ngD@ng 于 10-3-2007 05:50 PM 发表



谢谢....这样我就每个月还多500算了...
每个月还多500是可以把我的供期减短的.对吗?
因为我是不打算申请那些钱出来用的.

对，没错，不止供期减短，同时你也可以省下一笔可观的利息。

KimD@ngD@ng

原帖由 yuzhuo 于 10-3-2007 05:59 PM 发表


对，没错，不止供期减短，同时你也可以省下一笔可观的利息。

哦...............
真的是谢谢您提供的资料

nayiq

hi，本人有个问题想请教。

我打算买一间屋子，屋价是RM338,226，MOF 85%（大概RM287,493）。屋子现under construction大概20% completed。刚给了booking fees RM10,000。现在正忙着找loan。

我想请问：
1。我什么时候必须开始还installment？假设我已经申请到loan了，即使bank还没开始给progressive payment，我能不能开始还installment？还是必须等到bank给第一个10%/20%后我才能开始还installment？还是其他（如果是其他，麻烦请列出其可能性）？

2。银行现很多配套。譬如1st year fix 1%，thereafter BLR -1%。请问他们的第一年如何算起？银行第一次出progressive payment时算起？还是一sign了contract时就算起？还是其它（如果是其他，麻烦请列出其可能性）？

3。现在是under construction，所以当我出完手头上的钱，银行就帮我出其余的progressive payment。假设银行帮我出了第一笔10%，大概是RM33,822。他一出钱我就马上出一笔installment RM33,850还清（加上1% interest rate），这样算不算full settlement（中penalty）？还是我不能够这样做？为什么？

4。假设有个配套1st year 0%，thereafter BLR -1%。一开始还installment时我就每个月供一大笔（RM5k per month），由于first year没利息所以整个5k全部扣principal。一年后当bank开始算BLR -1%利息时，我已经还了RM60,000，我的loan就还剩下RM227,493罢了。我能不能够这样做？鼓不鼓励？为什么？

谢谢，麻烦请yuzhuo帮我看看，其余会的也帮忙解答解答。谢谢。

[ 本帖最后由 nayiq 于 12-3-2007 03:16 PM 编辑 ]

yuzhuo

原帖由 nayiq 于 12-3-2007 03:13 PM 发表

我打算买一间屋子，屋价是RM338,226，MOF 85%（大概RM287,493）。屋子现under construction大概20% completed。刚给了booking fees RM10,000。现在正忙着找loan。假设我找到一个能在under construction时就pay monthly installment的loan。

我想请问：
1。我什么时候必须开始还installment？假设我已经申请到loan了，即使bank还没开始给progressive payment，我能不能开始还installment？还是必须等到bank给第一个10%/20%后我才能开始还installment？还是其他 （如果是其他，麻烦请列出其可能性）？

首先银行在你申请时会和你确定你要不要在一开始时就还monthly instalment 还是只是要service interest，你可以和他们确定你要的是start instalment immediately.

另外，你必须等到银行还钱给发展商后你才可以开始供期。他们一般会写信通知你的。

2。银行现很多配套。譬如1st year fix 1%，thereafter BLR -1%。请问他们的第一年如何算起？银行第一次出progressive payment时算起？还是还一sign了contract时就算起？还是其它（如果是其他，麻烦请列出其可能性）？

这一点你最好和他们的sales确定，应该是第一次的progressive payment。不过我一般不会鼓励顾客拿这配套，首先要知道发展商是based on the developed proportion来向银行讨钱，基本上在第一年时银行还给发展商的钱是不会很大笔的，因为发展商可能才建好地基，灌好水泥之类的基本工程，这可能只是20-40percent而已。就算它第一年的BLR 0%你也省不了多少利息的。

3。现在是under construction，所以当我出完手头上的钱，银行就帮我出其余的progressive payment。假设银行帮我出了第一笔10%，大概是RM33,822。他一出钱我就马上出一笔installment RM33,850还清（加上1% interest rate），这样算不算full settlement（中penalty）？还是我不能够这样做？为什么？

你不可以这样做，因为这算settlement，会被罚款。你可以还多，不过不可以完全还清 RM 33850。

4。假设有个配套1st year 0%，thereafter BLR -1%。一开始还installment时我就每个月供一大笔（RM5k per month），由于first year没利息所以整个5k全部扣principal。一年后当bank开始算BLR -1%利息时，我已经还了RM60,000，我的loan就还剩下RM227,493罢了。我能不能够这样做？鼓不鼓励？为什么？

不鼓励，因为你不可以还超过银行release出来的金额，不然会被罚款。请参考2。银行绝对不会做亏本生意。假设银行第一年只放了RM50,000， 你要如何还到 RM60,000？  

根据你的情况，我会建议你拿housing loan + Overdraft，因为在overdraft release后，你第二天马上还完银行也不会过问。不然你可以还多一些down payment，这样也是省利息的方法之一。

希望可以帮到你。

[ 本帖最后由 yuzhuo 于 12-3-2007 06:23 PM 编辑 ]

chong999

原帖由 yuzhuo 于 9-3-2007 11:50 PM 发表


不会有，别担心，忘了告诉你，如果要还Capital Repayment，就是说每个月如果你要多还1千或1千的倍数的话是需要通知银行的，你也可以在支票后面注明是 for capital repayment之类的, 如果没有的话银行当作ad ...

我们是否可以以书面一次过通知银行我们的每次extral.的钱是要作capital repayment的。所有的银行的extral capital repayment 都是RM1000.00的倍数吗？

chong999

原帖由 yuzhuo 于 10-3-2007 05:59 PM 发表


对，没错，不止供期减短，同时你也可以省下一笔可观的利息。

如果这样的话，那advance instalment和capital repayment有什么分别呢？     advance instalment 是不是任何数目都可以？

yuzhuo

原帖由 chong999 于 13-3-2007 10:06 PM 发表


我们是否可以以书面一次过通知银行我们的每次extral.的钱是要作capital repayment的。所有的银行的extral capital repayment 都是RM1000.00的倍数吗？

书面通知这点你需要和各相关银行确定，不过会建议你在还钱时通知teller一声说你的instalment是多少 , extra capital repayment/advance instalment 又是多少，如果是用支票的，也请在支票后注明，以避免不必要的误会和麻烦。不是所有的银行的extra capital repayment都是RM1000.00的倍数，我所指的是OCBC Bank而已。

如果这样的话，那advance instalment和capital repayment有什么分别呢？     advance instalment 是不是任何数目都可以？

请参考13楼-17楼的回复。advance instalment任何数目都可以,只要那个数目多过你的normal monthly instalment figure.

yuzhuo

Enquiry:
我想找loan不過我是初哥買屋子
不大清楚loan方面。。。。

我看中了一間排屋﹐不過是bank lelong 的。
是二手RM 207k

等我bid 了以後我需要付10%,也就是RM20,700 我將會用現金給bid的公司
不過其他的我必須跟銀行貸款。。。

在銀行貸款方面不大熟悉
可以跟我解釋和我必須拿那一種

借: Rm 186,300
借時間:30 year

做工﹐每個月都有的定期的收入

每個月我必須installement 多少.
那一種貸款是最適合我


我个人的看法。
买bank lelong的屋子，你必须要在120天内付清余款，不然你的订金会被forfeit。
你最好要提醒bank officer你买的是Auction Property。要比较快的话你可以去找回Plaintiff的bank借房屋贷款。银行一般会需要2-3个月的时间来release loan，所以你买Auction的屋子贷款方面一定要快！在S&P, Loan Agreement等也要确定你的律师有效率，因为一般不是银行拖慢进度，而是律师楼拖慢了进度。简单来说，一定要确定你在120天内成功完成所有手续，包括割名手续。

如果你打算借长久，假设说是Zero Moving Cost (Fees paid by bank), BLR-1.25% whole tenure的基础来算的话 （我都会建议拿这配套），可以留一些现钱预备给装修，购买家具，搬运费，Open House等花费。要买MRTA的话，也向银行贷款好了，当然，你可以选择要自己付那也没问题。

根据以上的假设，你的Monthly Instalment将会是大约RM1057.79。

关于那种贷款适合你，你先了解Auction那间屋子的银行是那间银行，再向他们了解比较好。每个银行都会有各自的配套，For OCBC Bank, 我会建议你拿 Fees Paid By Bank, BLR - 1.25% for Whole Tenure的配套。要是经济允许的话，就选择Fees Paid By Borrower, BLR - 1.35% for Whole Tenure的配套。另外如果考虑要买MRTA的话也不妨向银行Finance这笔数目。

jamchoo

听说银行有NON-LEGAL FEE和LEGAL FEE的房屋贷款配套， 对吗？

关于NON-LEGAL FEE的房屋贷款配套，银行是会把LEGAL FEE计算在贷款（HIDDEN方式）里，然后照收利息吗？

其实，我也是在考虑拿免LEGAL FEE的配套，想来想去还是先拿目前所看到的好处，
将来的事情在作定夺/想办法节省利息，例如：5年后REFINANCE。
大家的看法如何？

还有就是如果借贷款200千的话，LEGAL FEE大概是多少？

[ 本帖最后由 jamchoo 于 15-3-2007 11:05 AM 编辑 ]

yuzhuo

原帖由 jamchoo 于 15-3-2007 10:28 AM 发表
听说银行有NON-LEGAL FEE和LEGAL FEE的房屋贷款配套， 对吗？

关于NON-LEGAL FEE的房屋贷款配套，银行是会把LEGAL FEE计算在贷款（HIDDEN方式）里，然后照收利息吗？

其实，我也是在考虑拿免LEGAL FEE的配 ...

那就是Zero Moving Cost (Fees paid by bank) & Non Zero Moving Cost (Fees paid by borrower)。

基本上来说， Non-Legal Fee/Fees paid by bank/Zero Moving Cost的利息会比 Legal Fee/Fees paid by borrower/Non Zero Moving Cost来得高一些，银行现在会替你付这些律师费等杂费，不过当然会在利率上做调整。

就算你Refinance到头来还是要面对这一选择，Refinance的时候银行也是需要和你签Loan Agreement的，律师费还是照样要有人付，只是看银行要不要有没有替你付的配套而已。

大致上是Loan Amount的2%。

[ 本帖最后由 yuzhuo 于 15-3-2007 10:31 PM 编辑 ]

jamchoo

原帖由 yuzhuo 于 15-3-2007 10:29 PM 发表
那就是Zero Moving Cost (Fees paid by bank) & Non Zero Moving Cost (Fees paid by borrower)。
基本上来说， Non-Legal Fee/Fees paid by bank/Zero Moving Cost的利息会比 Legal Fee/Fees pai ...

谢谢你的解答！
[ 羊 毛 还 是 出 在 羊 身 上 ]，始终得利的还是银行，遭殃的还是消费者！
看样子如果有能力的话，觉得还是自己支付这一笔LEGAL FEE，避免承受更多的利息。
想起来，银行的背后隐藏着很多个精算家，以拉长补短的手法地把一切的费用+利息推在消费者身上！

如果以200千贷款来讲，LEGAL FEE大概是多少？有一个计算法吗？

yuzhuo

原帖由 jamchoo 于 16-3-2007 08:47 AM 发表

谢谢你的解答！
，始终得利的还是银行，遭殃的还是消费者！
看样子如果有能力的话，觉得还是自己支付这一笔LEGAL FEE，避免承受更多的利息。
想起来，银行的背后隐藏着很多个精算家，以拉长补短的手法地 ...

算法是要看你买的是completed or under construction的屋子，可是一般都是loan amount的2%左右,你可以budget RM 4000-RM5000 for 这些律师费，stamp duty等。这些费用是付给律师而不是付给银行的。

jamchoo

???yuzhuo 于 16-3-2007 09:06 AM 发表
算法是要看你买的是completed or under construction的屋子，可是一般都是loan amount的2%左右,你可以budget RM 4000-RM5000 for 这些律师费，stamp duty等。这些费用是付给律师而不是付给银行的。

明白！这比数目讲多不多，讲少也不少，不过想到如果让银行缴付这一笔帐的话，利息就高很多，那就真的很心痛了！
不过想到如果自己扛起来的话，想到5年的LOCK IN PERIOD过后，REFINANCE所省的利息会不会更加好？头痛。。。
据说未来5年，大马的BLR会继续的下降，很多人都说那会是消费者的世界。。。

gorson

HI! 你好！ 我是第一次买屋子，有很多问题不是很明白，想请你回答！谢谢！

我要买一间APARTMENT，它的PROPERTY PRICE =RM100K
还一定要加ADDITIONAL PACKAGES =RM17K
我自己还多买一个停车场位 = RM13K

S&P里只是有PROPERTY PRICE =RM100K ; RM30K是在另一份AGREEMENT。

**UNDER CONSTRUCTION

1。这样我最多可以借多少？
2。因UNDER CONSTRUCTION，我一开始只是供利息；利息是怎样算的？(如果是借RM117K，大约是多少)
3。我是不是只是一直供利息，到我拿锁匙时呢？
4。这样我如果要供十五年，我不就是一共供17年了？(如果现在到拿锁匙是两年)
5。为什么UNDER CONSTRUCTION，我不能开始供的，一定要拿到锁匙才可以供的，为什么？
6。LOCK IN PERIOD在几时才开始算？