產業達人授招‧合法合理

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買預售屋3點不漏


房仲業者表示，買預售屋是看好未來景氣，但預售屋看不到實品，當中隱含很多風險買方不得不注意，買預售屋、記得要3點不漏。

■先算清面積再問付款流程

要買房子第一步就是要算清楚你到底買到多少面積？實際上每公尺房價是多少？建商所計算房屋面積，通常包括室內、陽台及公共設施面積，在購買房屋時應考慮公設及陽台所佔比例。

有些建商只列私有面積及公設面積，但實際上私有面積並不等於自用面積，有可能包含了該層電梯間、樓梯間及走廊等，買方要注意、否則自以為單價便宜，但扣除公設外，單價相當高。

專家提醒，也有建商打著含車位的廣告，不過實際上、車位已經灌入房屋面積中，消費者一樣花錢“買”到車位，並不是“送”。

第二，要瞭解工程進度的每期付款，初期訂金應以5%以內為限，買方也應向建商詢問清楚，每一期工程款該付多少比例，畢竟一次湊齊大量金額對許多人來說是相當大負擔。

■瞭解屋內格局評估需求才下訂

信義房屋表示，買方應要求銷售人員提供建案平面圖，仔細看清楚屋內格局，如果不合自己需求是否能改，以及工程到甚麼進度前修改，也必須在簽約前查清楚，且這些口頭上約定、必須要白紙黑字寫下來。

專業人士指出，購買預售屋每個環節、約定都必須小心注意，畢竟買屋是人生大事，動輒上千萬的支出，事前做好防範、總比事後有糾紛容易解決。

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購轉手產業‧雙方律師有何職責？

梁先生問：購買轉手舊產業，負責買賣合約的律師應該負責處理哪些買賣事務？哪一些可由買方、賣方負責？

答：林若輝律師受詢時表示，代表買方的律師，除了草擬買賣合約，也需負責辦理轉換名字手續、呈上表格給內陸稅收局。

轉換名字的手續辦好後，後來發出的地稅單，名字將是新的業主。

至於賣方的律師，如果買方購買的有關產業仍未償清貸款，在尾數款項償清後，律師將負責辦理解押手續，同時為賣主提呈表格給內陸稅收局。

買主處理門牌稅水電轉名

提到門牌稅、水、電賬戶的轉名，這些將由買主自行處理，在提呈轉名的表格，買主必須簽名，繳交水、電抵押金。

關於水、電賬戶的轉名，如果買主遲遲不去辦理，賣主在給買主通知（假設2週的時間），買主依然沒有行動，賣主可以向水務公司、國家能源提出割斷水、電申請，以便賣主能夠取回他之前繳付的水、電抵押金，同時，避免自己名下的水、電賬戶，繼續由別人使用，要面對使用者不繳費的風險。

身為買主，最好是不要等到賣主申請割電、割水才處理轉換名字手續，到時需另行申請，可能更耗時、費事。

申請這些轉名手續並不麻煩或複雜，抽出半天時間應該可以處理好，如果由律師樓的職員代勞，需另外支付跑腿費。

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遲交屋索償何時算起？

陳亮說，他於2007年10月23日支付訂金，訂購一間排屋單位，同年11月9日，他與發展商簽署買賣合約，購買了該房屋，售價是37萬令吉。

根據買賣合約，發展商需在24個月內，就是2009年11月9日移交新屋鎖匙給購屋者。

可是，發展商遲至2010年3月31日才移交新屋鎖匙給購屋者。

請問：購屋者可以索償的日期是從支付訂金的日期算起，還是從簽署買賣合約的日期計算？

答：陳亮可以提出遲交屋索償的有效期是從買賣合約的有效日期算起，以陳亮購買的房屋為例，發展商應該交屋的日期是2009年11月9日或之前，他向發展商提出索償的天數：從2009年11月9日算至2010年3月31日。

陳亮有了遲交屋天數，再根據遲交屋的索償方程式計算，即可以算出可獲得的賠償額。

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產業貨不對辦‧可否不交租金？

蔡小姐說，去年她以18萬令吉，在吉隆坡轉手市場購買了一間中低價公寓，雙方於2009年10月12日簽署買賣合約，買方支付了購買價的10%給賣方律師。

可是，由於更改公司資產結算人，產業轉讓契約延遲發出，律師表示，有關事項將由新的資產結算公司接手。

她指出：“在這之前，我與該產業業主有一項口頭協議，在產業擁有權轉讓期間，租下有關單位，我同意每個月支付600令吉，加上60令吉的管理維修費。”

天花板有水印

她在去年12月以租戶身份遷入該單位居住，開始的時候還好，可是一個月後，發現單位的天花板有水印，而且，情況一天比一天糟，已經向業主及公寓的管理公司反映。

不過，雙方並沒有跟進，因此，她決定暫時不支付屋租，並已照會律師，管理公司的人員最後前來查看，證實漏水的問題來自樓上單位。

管理公司對天花板進行一些修補，就是以油漆方式掩蓋漏水造成的損壞，她不滿意他們處理問題的方式，因為這並不能解決永遠問題。

她在信中提出以下問題：

1.我是否有權利“握”著租金（總共拖欠1800令吉）不給？業主的律師致函給我，說我沒有權利“握”著這筆租金，反之應該騰空有關產業，因為我不是合法的業主。

2.假如我決定不購買此項產業，因為產業的狀況與第一次看到的不一樣，我是否可以取消，並要求退回10%訂金？因為買賣合約誌明，賣主在將產業交給買方時，情況必須與買方第一次看到的一樣。

3.賣主的律師說，業主不可能對漏水的問題負責，因為漏水是樓上單位造成，由於業主已準備脫售有關單位，她難免推卸責任，並指說漏水因樓上單位引起，在這方面，我的權益在哪裡？

4.由於買賣合約仍在處理中，身為購屋者，我應該如何捍衛我的權益？

假如需要進行一些修補，我是否可以通知銀行延遲付款給賣主？

答：業主的律師在信中所說的是正確的，蔡小姐不能以這個理由“握”著租金不交給賣主，畢竟她還不是合法的業主。

這位讀者在得到這樣的答案可能會很失望，但這畢竟是事實。

取消交易沒收10%訂金

另外，假如取銷交易，10%訂金可能報消或者說被沒收，公寓樓層之間出現的漏水問題，一直以來備受爭議，特別是漏水因樓上單位引起，業主一是不準備承擔責任，二是問題超出她能力所及的範圍。

任何人在購買公寓轉手單位時，必須要謹慎，雖然許多時候業主會油漆將漏水印補妝，如果漏水問題嚴重，即使在白天，也可以看出浴室天花板是否有水印，儘管業主油漆掩蓋，只要幾天時間就有可能再出現水印。

來信沒有提及這間公寓已有多少年，是否已過了發展商應履行的義務修補期限，不管怎樣，業主應該將問題向公寓管理公司反映，由管理公司出面與樓上公寓的業主商洽解決漏水問題，除非樓上單位主人能證明，漏水問題非其單位引起，譬如是由其樓上的單位造成，否則，蔡小姐樓上的業主應該負責維修，將漏水問題解決。

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朋友可否聯名購產業？

讀者朱蒂來信提問，現在產業價格太貴了，兩個是朋友關係的個人可以聯名購買產業嗎？

如果可以，應該注意哪些問題？

答：林若輝律師回答這位讀者的提問時說，兩個朋友可以共同擁有產業，不過，他們必須小心處理，因為間中可能面對以下問題：

（1）銀行可能不批准貸款，因為他們的聯名並不相關，就是非夫妻、兄弟或姐妹直親關係，因此，在決定購買之前，必須先向銀行查詢，肯定貸款可以獲批才宜進行。

（2）假設向銀行申請房屋貸款獲批准，將來有一天，其中一人不準備繼續供款，或是沒有能力償還他那一半的供款，另一人必須承擔全部的房屋貸款，避免產業遭銀行擺上拍賣桌。

（3）萬一其中一人報窮或陷入破產窘境，其名下的產業將受影響，連帶影響聯名者的產業持有權。

（4）假如其中一人要脫售產業，另一人卻不同意，那麼將衍生第3方人無法協助解決的問題。

（5）萬一其中一人不在世，又有新的問題出現，很可能出現的問題包括：無法聯絡其家人，或者聯名者的受益人年紀還小，必須向高庭申請庭令才能脫售產業。

因此，林若輝表示，他個人不太鼓勵朋友關係的兩人聯名購買產業。

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未曾繳稅‧買屋換屋會有問題嗎？

柔佛新山的沈小姐說，她弟弟與媽媽去年10月聯名購買了一間雙層排屋，本來售價是28萬令吉。不過，發展商在促銷期間，給予購屋者優惠價，就是25萬2000令吉。

在銀行貸款那方面，主要是她弟弟及妹妹聯合申請貸款，弟弟的每月收入是1200新元（固定），妹妹也是1200新元（不大固定）。

不過，她的弟妹兩人在新加坡都沒有呈報收入稅，因為收入還達不到需呈報的指定數額，另外，他們在馬來西亞也沒有呈報稅務。

請問：1.他們是否需在大馬報稅？

2.由於頭期加上發展商回扣，剛好是20%，銀行貸款80%，是否會被追問兩人的收入來源，或者需要在明年的所得稅申報有關數額？

另一方面，她與父母目前居住的老屋（地契是父親的名字），將在新屋建好後出售，並搬進新屋居住。

1.如果老屋的售價大約是16萬令吉，將這16萬賣屋現金轉移至新屋的銀行供期，會有問題嗎？

2.如果售賣一間房屋，又轉買一間屋子，是否會被徵收稅務？

3.假如我們的親人準備協助我們供款，譬如說一次過供完銀行貸款，會有問題嗎？要如何向稅務局解釋和申報？

答：只要金錢的來源沒有問題，譬如有薪金收入單，而且購買的是首間產業，一般不會面對有關方面太多的追問。

一個產業單位在脫售時若沒有超過5年，需繳付產業盈利稅，不過，假如已超過5年，一般多數可以豁免。

如果在脫售老屋獲得16萬令吉，然後一次過或分期償還銀行房屋貸款，應該不會有問題，除非是一些銀行的貸款配套設定了限制條件，就是不能一次過償還房屋貸款，不過，類似這樣的限制例子不多。

當然要保留售屋所得的文件或收據，證明這筆資金是售屋的收入，在稅收局查問時可以有文件證明。

另外，售賣了一間房屋，將脫售房屋的這筆錢用來轉買另一間房屋，不會有問題，就前面所說，只要資金的來源沒有問題，親人要幫忙償還房屋供款，問題並不大。

不過，最主要是，假如準備償還一筆較大數目的房屋供款，須先書面通知銀行，待銀行同意後就可以進行。

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99年產業‧買賣須先獲批准

轉手市場交易以3個月為基礎，是在獲有關當局批准後算起，假如獲批准交易的文件誌期2010年1月15日，若是以3個月為准，交易必須在4月15日或之前完成。

如果獲寬限期1個月，所謂的3+1，可以延至5月15日。

可否向購屋者索訂金？

李女士說，我想賣掉一間剛供完分期付款的房屋，但必須尋求州政府的批准，以下是我的提問：

1.在申請批准的期間，我是否可以向購屋者索取訂金？

2.房屋的售價是9萬6000令吉，訂金如何計算？

3.我需要另外聘請律師嗎？如果不聘請律師，會否處於劣勢？

4.作為賣方，我應該注意哪些事項？

答：租賃契約產業的買賣，需向有關當局尋求批准，獲批准後交易才可以進行。

負責產業買賣的律師，會代表賣方向州政府提出申請，申請獲批與否，通常需要一段時間，可能要數個月。

轉手市場交易以3個月為基礎，是在獲有關當局批准後算起，假如獲批准交易的文件誌期2010年1月15日，若是以3個月為准，交易必須在4月15日或之前完成。

如果獲寬限期1個月，所謂的3+1，可以延至5月15日。

這與簽署買賣合約後計算的3個月有效期不大一樣。

假設以誌期1月15日獲批文件來說，這意味交易的敲定可能是在2009年9月或10月之間的事。

如果是永久地契的產業，通常是買賣雙方簽署買賣合約後的3個月內需完成交易。

假如是在2009年9月15日簽署買賣合約，交易應在2009年12月15日或之前完成，如果有一個月的寬限期，可以延至2010年1月15日。

在一個月的寬限期內，賣方需按買賣合約條例說明的利率，賠償賣方遲完成交易利息。

由於需向有關當局申請批准，在申請期間，可以向買方領取一個小數目的訂金，關於訂金的數目，主要由買賣雙方商議，可以是交易價的2或3%，也可以是2000或3000令吉，一個完整的數目。

在產業買賣市場，買方或賣方應該聘請他們的代表律師，以保障本身的利益。

一旦交易敲定後，買賣雙方需定時向律師跟進，以瞭解交易的進展，賣方需準備好應有的文件，確保律師來信要求時，可以迅速提交給律師，方便律師辦理相關手續

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辦房屋解押手續

賴女士說，她與丈夫15年前聯名購買一間排屋，5年前，丈夫飛去國外工作，間中不曾回來。

她說，在這5年，其丈夫有匯錢回來，不過，她與丈夫卻在3年前失去聯絡，儘管如此，他還是有寄錢回來，最後一次匯錢是在2009年1月，隨後就沒有繼續匯錢回來。

她曾經到銀行要求銀行提供丈夫的聯絡資料，不過，銀行基於個人資料不宜隨便泄露而拒絕她的要求。

賴女士指出，有關排屋的貸款即將供完，到時如果要辦解押手續，如果找不到丈夫，應該如何處理問題？

答：針對辦理房屋解押的手續，她與丈夫並不需要在解押表格上簽名，只需由銀行及其律師處理。

當房屋貸款完全償清，賴女士可以要求銀行為她安排律師，讓律師為她辦理房屋解押手續，包括從土地局領回正本地契。

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判入窮籍‧產業轉讓有問題

如果我先生被A銀行起訴入窮籍，我們目前住的惟一房屋，會否被拍賣？該房屋貸款尚欠銀行13萬令吉，貸款是向Ｂ銀行借，那麼Ａ銀行是否有權利拍賣我們的房屋？

如果把房子轉移到我的名下，以我個人的名義再向Ｂ銀行貸款，是否可行？

另外，要如何避免房屋被拍賣？

答：當一個人被判破產時，出售房屋或相關資產的權力落在官方財產托管人的手中，A銀行沒有權出售其房屋。

1967年破產法令第52（1）條文說明，產業的轉讓是在妻子或孩子之間進行，如果進行轉讓者在轉讓產業後的2年內宣告破產，有關的轉讓將被破產局總監視為絕對無效。

另外，假如轉讓產業者在轉讓產業隨後的5年內宣告破產，其轉讓也可能被破產局總監視為無效。

因此，將房屋轉讓到這位讀者名下並不可行，因為其丈夫已被銀行起訴入窮籍，也許可以考慮將產業轉移到這位讀者本身的兄弟姐妹名下。

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怎樣獲優惠房貸率？

洪小姐說，她打算購買一間雙層排屋，向多家銀行瞭解房屋貸款的詳情後，獲知商業銀行的貸款配套或貸款利率，如今被統一為基本借貸率減1.8%，根據她所接獲的訊息，這是國家銀行的指示，以確保商業銀行不要競相削價，展開惡性競爭。

假如個人財務條件優厚，或許可以領取基本借貸率減1.9%的貸款配套。

請問：真的是這樣的情況嗎？如果是，那豈不是造成購屋者的貸款配套選擇變相減少？

她在向朋友瞭解後，得知一些在2009年12月之前購買房屋、領取房屋貸款的朋友，他們普遍獲得的房屋貸款利率是基本借貸率減2.1%或2.2%。

答：洪小姐來信所指的情況的確是這樣，一些商業銀行在2009年11月開始，普遍調低貸款配套利率，當然，也有一些消費者在2009年12月，依然申請到基本借貸率減2%的利率配套。

嚴格說，基本借貸率減1.8%，其實算是不錯的借貸率，有些商業銀行甚至規定貸款額不到20萬令吉，只能取得基本借貸率減1.6%或1.5%的利率。

另外，一些商業銀行則規定貸款30萬令吉以上者，才可能取得基本借貸率減1.8%、1.9%或2%的優惠利率。

2009年6、7月間，有些貸款者取得基本借貸率減2.3%的貸款配套，當然，這些是貸款數額較高的申請者，譬如貸款額在30萬至60萬令吉之間。

個人申請者，能否取得優惠利率，除了貸款數額，還要看個人的財務狀況、償付能力，以及所購買的產業是否理想單位，這些都是關鍵。

實行基本借貸率減一個百分比的貸款利率，應該還不到10年的時間，較早前，人們購買產業、申請貸款，領取的不是固定利率，可能就是基本借貸率加一個百分比的貸款利率，當然，那個年代的存款利率也較高。

不過，國家銀行的有關指示，只在本地商業銀行之間實行，外資銀行在本地的分行並不受影響。

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要賣父親的土地遺產

父親臨終前留下一塊地，當時哥哥做了產業受委托者，如今要賣這塊地，請問是怎樣的一個程序？

從簽署買賣合約到買方銀行貸款獲准，需要多久的時間？

答：林若輝律師說，假如紀小姐爸爸有留下遺囑給她哥哥，其哥哥可以向法庭申請Grant of Probate，否則，他不能將產業轉移給第三者，申請G r ant of Probate可能需要6個月時間，視他向哪一個法庭提出申請。

假如她爸爸沒有立遺囑，那麼有關土地遺產將根據遺產法令進行分配，紀小姐的哥哥必須申請Letter of Administration（簡稱LA），申請LA可能需要1至2年的時間。

至於從簽署買賣合約起，需要多久時間才可收到買方的購地款項，這要看有關土地的轉讓交易，是否需先尋求州政府的批准，假如不需要，一般的交易後付款期，是從買賣合約算起的3個月。

如果交易需尋求州政府的批准，那麼是以獲得批准交易後算起的3個月為准。

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公寓漏水‧誰分擔修理費？

吉隆坡一共管公寓業主來信指出，他們居住的公寓天花板有水印，通知共管公寓聯合管理機構之後，他們被告知需與樓上單位的業主，共同分擔修理費。

他在信中問道：

1.要我們分擔修理費，這是否合理？

2.假如樓上單位的業主拒絕分擔修理費，我們該怎麼辦？

3.共管公寓管理層是否有權利向我們徵收一個最低固定水費，儘管有些月份的使用是零紀錄？

答：樓上單位漏水，導致樓下單位業主面對麻煩，還被迫要分擔修理費，這的確不合理。

萬一樓上單位業主不講理，不願意承擔修理費，樓下單位業主，如果通過聯合管理機構與樓上單位業主協商不果後，可以透過法律行動爭取；不過，這比較費時、費力、費神，而且需要支付律師費等開銷，可能要權衡得失才行動。

水務公司對沒有用水的住家用戶徵收最低收費，公寓管理層依照水務公司的做法，同樣徵收最低收費，不同州屬的水務公司，徵收的最低水費可能稍有高低，比較普遍的是每月6令吉。

據我們所知，共管公寓的聯合管理機構也徵收這一水平的最低收費，只是他們的結單是每3個月發一次，註明最低收費18令吉，那是3個月的總數。

如果自認長時間不在家或不在本地，可以向水務公司申請暫時切斷水供，這樣就不需要支付每月的最低收費，不過，日後欲接駁回去，需要另行申請及支付接回水供的收費

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資產可否抵押兩次？

請問：

1）如果用一個資產作為抵押，先後向兩間銀行申請貸款，是否獲批准？

2）Discharge of Charge是解押嗎？

3）申請貸款時，除了房子之外，還有甚麼可以作為抵押品？

4）銀行如何估價我們的抵押資產？

5）抵押品的估價，是否需與貸款的數目等值？

答：我們可以同時向不同銀行提出產業貸款申請，當抵押資產只有一件時，即使是兩家銀行對貸款的申請給予批准，也只能領取一家銀行發給的貸款，因為任何的貸款都需有資產做為抵押擔保。

Discharge of Charge是解押的意思，申請貸款時，除了房屋，其他可以做為抵押的資產包括店屋、土地等，這些產業的分期付款必須已經償清。

銀行有他們本身的估價人員，個別估價師或是他們所屬的公司，對有關地區的產業價值水平，一般都有一定程度的瞭解，當銀行認為申請者的產業有這樣的價值時，對他們提出的貸款數額申請，自然會給予批准。

舉個例子，如果申請者提出領取50萬令吉貸款的申請，可是，有關產業可能只值45萬令吉，其申請自然無法獲批准；反之，如果有關產業值50萬令吉，申請者向銀行提出貸款40萬令吉，如果他沒有拖欠紀錄，收入符合銀行設定的分期付款條件，自然加大有關申請獲批准的幾率。

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租戶能以公司行號簽約嗎？

楊先生來信提問：

他與租戶簽署租約，租戶沒有留下其姓名和大馬卡號碼，只是採用公司的名簽約，這樣有效或合法嗎？

答：黃振原（CY Wong）律師表示，個人可以用公司名義簽署合約，包括租約在內，代表公司簽約者，他必須是公司授權處理重要事項的人士，譬如董事、總經理等人物。

合約要有公司印章

假如代表簽約者沒有寫下名字及其大馬卡號碼，這沒有問題，最主要是他有將公司的印章蓋在合約上。當然，最好是簽約者寫下他的名字及大馬卡號碼。

他的簽字必須有見證人在場，見證者須寫下他的名字及大馬卡號碼。

針對“私人有限公司”與“單一業主／合資公司”的分別，黃振原律師說，一家“私人有限公司”是一家在“公司註冊局”（簡稱ROC或SSM）註冊的機構。

一家“私人有限公司”被視為與董事劃清的合法機構，除非董事簽下個人擔保；否則，當一家“私人有限公司”被起訴時，有關董事將不會、也不能被起訴。

至於“合資公司”及“單一業主”運作基本類似，差別只是“單一業主”由一個人擁有，“合資公司”則是許多“單一業主”結合力量，在一家公司經營事業。

“合資公司”及“單一業主”是在商業註冊局註冊，合伙人或單一業主的義務是不受限的，他們個人需負起義務；意思是說，假如他們的“合資公司”或“單一業主”遭起訴，這與他們被起訴沒有兩樣，他們被牽涉的範圍是將不受限制。

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房貸配套 固定利率 不怕升息

談及對經濟好轉的聯想，一般答案不外乎是收入增加啦，失業率下降啦，股票、房地產、生意買賣無往不利等，然後是國民生產總值提高，市場繁華再現，國富民強。

若想像力再豐富一些，或許還會看見嘴里叼著牙籤的人，摸摸飽撐的肚皮一臉愜意感嘆：“呵呵，活著真好。”

好了，到這裡就夠了，世界不會只有絕對的美好。

先不說生態環境、通膨等問題，各位大概忘了之前被國家銀行調低的基本貸款利率（BLR）吧？就宏觀經濟角度看來，隨著經濟好轉，國行一定會逐漸調高貸款率以抑制通膨。換句話說，未來貸款成本將會隨經濟好轉而慢慢升高！

憂慮至此，馬來亞銀行（MAYBANK,1155,主板金融組）率先為客戶帶來兩項抵押貸款配套，MaxiHome和MaxiShop固定利率貸款，讓客戶選擇現時“釘死”貸款利率，不被國行未來升息而打亂財務規劃陣腳。

這項配套提供客戶3種選擇；3年、5年及10年期固定利率貸款，3年固定利率為3.75%，5年4.85%，及10年5.88%，讓尋求穩定利率開銷的客戶，能根據自身需求而選擇合身配套。

MaxiHome BLR－1.8%
MaxiShop BLR－1.4%

MaxiHome的固定利率最低為BLR減1.8%，MaxiShop則為BL R減1.4%，兩種配套皆適用於興建中及已完工產業。

馬銀行資深執行副主席兼消費信貸主管林宏達（音譯）表示，多元化固定利率配套加上攤還方式，讓客戶可依照自身財務狀況及規劃選擇貸款內容，避開貸款利率調整所帶來的風險。

“現有基本貸款利率是根據2009年的經濟狀況而定，隨經濟好轉，貸款率一般上都將提高，這兩項配套讓那些想鎖定現有低借貸率的客戶能如願以償。”

除了貸款配套，客戶甚至還可選擇不同攤還方式。第一種是只償還貸款額的50%，其餘欠款延遲至貸款期屆滿為止；而另一種方式則是開始5年內只支付貸款利息，藉此減低首5年分期付款額，並可將攤還期延長至最高40年。

這兩項配套已從1月1日開始推出，一直到2010年6月30日。若各位讀者有意於近期購買產業，又不想在未來背負高利率風險的話，不妨考慮上述配套吧！

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現金購屋有風險嗎？

明輝表示，他前年脫售了一棟產業，過後與太太聯名簽署買賣合約，訂購一間超過20萬令吉的房屋，已支付10%首期錢。

他表示準備用現金購買房屋，但又怕發展商破產或房屋計劃被擱置一旁。

他提出以下問題：

1.如果用現金購買房屋，會有甚麼風險？

2.假如向銀行貸款購買房屋，會比較安全嗎？

答：假如是用現金購買，主要是虧損房屋興建期間，本金存放在銀行的利息收入，如果是向銀行貸款，在銀行發放屋款給發展商後，會向貸款者收取按工程進展利息；另外，還需要花費簽署貸款合約的律師費及其他費用（除非完全由發展商吸納或承擔）。

不過，銀行為保障本身的利益，會向發展商索取一些保證文件，萬一發展商陷入財務困境，房屋所屬土地會受到保護，貸款者銀行可以向發展商銀行提出贖回要求。

不論是以現金或向銀行貸款購屋，假如遇到發展計劃擱置，一樣無奈，譬如說已付了5萬令吉，而工程進展卻遙遙無期，或是自己付了10%屋款，其他由銀行支付，即使工程停頓，銀行依然會向貸款者徵收已交給發展商屋款的利息。

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付10%首期錢後‧沒施工興建

新山的江先生說，他在2005年10月購買一間公寓，已繳付10%或相等於1萬4000令吉的首期錢。

買賣合約說明發展商將在3年內完工，然後交給買主。

到了2008年10月，合約上註明的3年完工期限已過，但是發展商只停留在10%的階段。

一直到2009年4月，發展商都沒有繼續展開工程的意思，請問像這樣的情況，有沒有權利通過法律途徑取回之前已繳付的10%定金？

答：江先生面對的問題，可以向房屋部反映，並通過房屋仲裁庭提出，嘗試爭取已付的定金，發展商向購屋者收了10%首期錢後，就沒有繼續展開工程，是一個宣告失敗的計劃。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，假如要通過房屋仲裁庭提出，可以從http://www.kpkt.gov.my/tribunal下載Borang1、需要4份，在填妥所需的資料後，連同建立檔案費用10令吉，呈交給房屋仲裁庭登記處。

房屋仲裁庭的地址如下：
Tribunal Secretary/Registry
Tribunal for Homebuyer Claims
Ministry of Housing & Local Government
Level2，Block B South,Pusat Bandar Damansara,
50782Kuala Lumpur
電傳：03-20934776
電郵：[email protected]

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租約印花稅

梁先生來信提問，租約的印花稅如何計算？

答：假如每月租金不超過200令吉，就是一年租金在2400令吉以內，可以豁免繳付租約印花稅。

如果每月租金是1000令吉，以每250令吉／1令吉計算，其算式（RM1,000/12）-RM2,400／RM250＝RM9,600／RM250=RM38.4。

假如租約超過1年、少過3年，那麼就以RM38.4，以此類推。

erichooy3k

遲付款利息‧發展商律師互相推卸

煒凌在吉隆坡購買了一間雙層排屋，最近領取鎖匙，不過，他有以下疑問：

1.發展商發信追討最後的款項，然後發出臨時入伙紙，可是，屋子竟然沒有水供，還沒有安裝上水錶。

請問：發展商這樣做對嗎？如果發展商這樣是違法的，如何通過法律向發展商追討？

2.在購買屋子的初期，因為銀行遲交錢給發展商，導致我需要賠償發展商，已經要求律師寫信給發展商，希望免了這個利息，發展商回應說，他們沒有延誤律師的信，問題是在銀行律師遲催款項，囑咐我向律師要求賠償。

銀行的律師卻說，因為發展商要求款項的時候，同意書還沒有發出，導致銀行不肯發放款項，接下來銀行和發展商探討另外一份協議書，我也需要再簽訂一份新的貸款文件。

這一來一往就延誤了3個月，請問發展商通常可在甚麼時候開始要求發出款項，簽了買賣合約嗎？或是發展商沒獲得同意書、也可以要求銀行發出款項？

按照以上的例子，我可以要求律師賠償我的損失嗎？

答：發展商一般會在移交鎖匙給購屋者後，才將水錶或電錶安裝上去，以便保管的責任落在購買者身上。

關於銀行遲發錢給發展商一事，間中涉及保證信的發出有延誤，假設這位讀者購買的雙層排屋仍未有個別地契，銀行與發展商之間進行洽商，在貸款者未償還貸款的期間，如果地契已經分割出來，必須抵押在銀行名下。

這間中的過程，往往會導致銀行釋出屋款面對延誤，找出延誤出現在哪個環節後，才有可能尋求解決問題的方案。

erichooy3k

遲交屋索償‧6年內須進行


最近有幾位讀者來信提出遲交屋，以及遲交屋該如何提出索償的問題，我們在這裡綜合問題的重點一起回答。

有許多人第一次購買房屋，就遇到發展商遲交屋，或遲遲無法交屋的問題。

購屋新秀或老友，若倒楣遇到這種問題，只是一味的等待，不知何年何月何日，才可盼到房屋鎖匙交到自己手中。

交屋遙遙無期
銀行利息仍須照付

●嚴格來說，這不只是“等”這麼簡單，有許多人可能因為房屋建築工程已進行了一半，銀行也釋出一部份房貸；可是，交屋遙遙無期的同時，仍需繼續償還銀行的按工程進展付款利息（Progressive Interest），箇中的無奈滋味，非筆墨所能形容。

發展商遲交屋的話，他必須對購屋者做出賠償；如果發展商沒有履行其義務，購屋者通過民事法庭，對發展商提出的遲交屋索償有效期只有6年。

就是說，在發展商應交屋日算起的6年內，購屋者可提出索償要求；換句話說，發展商原本應在2009年10月15日交屋，可是，建築工程仍擱在一旁，不知工程何時能恢復，或者是只建到80%即停工。

只要發展商過了預定的交屋日，購屋者即可展開初步的索償行動，譬如，致函發展商，表明其公司推行的發展計劃，已逾期交屋數個月或一年半載、將被提出索償的數目，購屋者可以自己發函，也可以通過律師進行。

不過，購屋者要知道的是，若只是單靠一個人的力量，可能很單薄，最好是聯合其他購屋者一起進行。

可是，要取得其他購屋者的資料，並非想像中容易，假如期望從發展商那方面取得，恐怕也很困難；但是，遇到這問題，不可能一味等待，時間一年、一年過去，最後會演變成怎樣的局面，沒有人曉得。

假如購屋者能從發展商那方面證實，有關的房屋發展計劃已宣告失敗，他們應該要求發展商退款，即使不能退回已付的屋款，至少要嘗試索回一部份。

借助媒體聯絡其他購屋者

●針對無法取得其他購屋者資料的問題，購屋者協會中文組主任陳鍾靈表示，假如經過一番努力後，仍一無所獲，也許可以借助媒體的熱線服務便利，將自己面對的問題、是哪一個產業計劃的購屋者，簡單敘述一番，留下自己的聯絡號碼，方便其他購屋者取得聯繫，然後，再通過集體力量展開行動。

《產業問診室》經常接到讀者來信詢問有關發展商遲交屋遙遙無期的問題，其中有些讀者已付了大半的屋款，譬如60%或80%；可是，建築工程卻不知何故擱置一旁，有些則已給了10%或20%首期錢，工程就完全停頓。

嚴格說來，面對遲交屋的購屋者還是相當多。

房屋保證期修理缺陷煩不勝煩

●房屋是一件大型的商品，相信許多人會同意這一點，購買房屋並非想像中簡單，先是訂購時面對競爭，未必能購獲一間理想方位的房屋，再來是按工程進展支付屋款，或銀行在支付有關款項後，向購屋者徵收利息，這些支出總結起來不是一個小數目。

待房屋完工後，如果需要整修的地方不多或不嚴重，還不需太煩惱；但是，如果問題一籮筐，可就傷腦筋，有些問題是交屋後不容易改善或修補，特別是基本架構出問題。

有不少發展商為了趕在預定交屋前將房屋交給購屋者，草草了事，他們是抱持反正還有義務修補房屋問題有效期，到時一起做也不遲。

表面看問題似乎不大，可是，在房屋保證期間，要與承包商配合也不容易，因為有些問題事後的修補並不理想，而且房屋問題可能很多，而承包商的修理人員卻經常不足，往往不是預約一次即可做好事情，令購屋者煩不勝煩。

發展商不按合約賠償

●許多時候，不只必須為房屋問題煩惱，可能又面對發展商不按合約條文，不願對購屋者做出遲交屋賠償的問題。

面對發展商遲交屋問題的購屋者，在計算遲交屋賠償金的方程式是：（屋價10%）遲交屋天數／365天，連同索償信交給發展商。

假如發展商不肯做出賠償，雙方經過協商後依然沒有成果，購屋者可以通過房屋仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）向發展商提出索償。

購屋者要提出索償，可以從房屋仲裁庭或從http://www.kpkt.gov.my或http://www.hba.org.my下載表格1（Form1），填好後交回給房屋仲裁庭秘書處，要填補的資料包括索償者的名字、身份證號碼、地址、聯絡電話、發展商的名字、公司號碼及聯絡地址，還有索償數額。

購屋者若通過房屋仲裁庭向發展商提出索償的有效期限，是從發出入伙紙日算起的12個月，或是從發展商提供義務修補房屋問題有效期滿後的12個月內提出。

假設義務修補房屋問題的有效期是18個月，那麼購屋者須在領取房屋鎖匙後的30個月內（18＋12個月）提出索償。

發展商同時推行多個計劃
一個出問題拖累另一個

●針對發展商遲交屋，或者無法交屋的問題，陳鍾靈表示，假如發展商根據本身的實力推行發展計劃，發生這種問題可能性不大，有許多發展商同時推行幾個計劃；結果，其中一個出問題，連帶拖累另一個發展計劃，最糟的就是，無辜的購屋者受到牽累。

我們一直以為，遲交屋這事主要發生在過去的經濟危機期間或之後，但是，最近這些年，遲交屋或發展商無法交屋的事件，仍不斷重演，我們收到讀者投訴或詢問解決問題的信件，朋友或同事面對類似問題，可能只是冰山一角，受牽累的其實還有不少人。