或许有点己人优天

laurent

大家同一条船而已
我最近的investment也是大概0.5++%而已
不过我的是还没furnish的unit，看来只有靠furnish来提高他的价值了

想请问都市人大大有什么装修的心得可以分享吗？

lee1989

原帖由 senishy 于 6-6-2009 03:12 PM 发表


喔。。明白了。。谢谢大大的解答。。
我今年19岁，想开始存钱准备24岁时买屋子。怕达不到目标咯

我大你一岁，现在也在存钱买屋。24岁肯定达到目标的，只要努力就可以了，方法：每天只吃面包（开玩笑）

invest2229

原帖由 NoParking 于 8-6-2009 09:33 AM 发表
我朋友去年买二手的condo 220K, 借230K，40年，每月供1300，出租1100。
现在那边的售价是270K。

这种回酬如何？(在槟岛噢！)

朋友，他贷款２３０k，借40年，每个月哪里是需要供１３００？
他的利息是８％吗？

可以知道那里的condo吗？

invest2229

原帖由 都市人 于 7-6-2009 11:39 PM 发表
....就算经济再差，我依然能够以租金供贷款，就算我五年后要卖掉，我已经供了大部分，而不是少部分。就算屋价没起，但是租金的收入也已经是我投资的回酬。

这里做个case study：
贷款RM１８０k，３０年，利息４％，每个月供RM８６０，租金每个月是RM１１００，管理费RM１００，positive cash flow是RM140。假如五年过后你要卖回原价～RM１８０k。那你是赚或亏？

invest2229

卡贴...................................

invest2229

卡贴 ..............................

invest2229

卡贴 ......................................

童話王子

原帖由 invest2229 于 8-6-2009 03:22 PM 发表


这里做个case study：
贷款RM１８０k，３０年，利息４％，每个月供RM８６０，租金每个月是RM１１００，管理费RM１００，positive cash flow是RM140。假如五年过后你要卖回原价～RM１８０k。那你是赚或亏？

你每年RM1680 income ， 5 年后就RM8400 了。。。4.7% 回酬。。。5年后inflation 上升超过4,7%就亏咯。。。少过就赚咯。。。。。。好像蛮难赚的。。又说产业hedge against inflation 的

是这样算的吗？我也不知道。。。。

都市人

原帖由 NoParking 于 8-6-2009 09:33 发表
我朋友去年买二手的condo 220K, 借230K，40年，每月供1300，出租1100。
现在那边的售价是270K。

这种回酬如何？(在槟岛噢！)

他的condo有涨价，但是他在租金方面的收入却未必占优势。

利息就每月RM766，加上杂费如管理费、门牌税、维修费等等，他其实都没有赚，但是幸好他的condo目前有涨价，如果他有卖，他就会赚，如果他没有卖，他还是背负着一个重担。

原帖由 invest2229 于 8-6-2009 15:22 发表


这里做个case study：
贷款RM１８０k，３０年，利息４％，每个月供RM８６０，租金每个月是RM１１００，管理费RM１００，positive cash flow是RM140。假如五年过后你要卖回原价～RM１８０k。那你是赚或亏？

我们以5年租金的收入来计算。

租金RM1100，扣掉利息RM600，扣掉管理费RM100，扣掉维修、门牌税、杂费RM100，应该有RM300的收入，RM160是供在prinspal里，RM140是现金。

五年后贷款还有$162805.36，现金RM140X5年＝RM8400，我们省略一些小数目。供了RM18K，你应该有26K的收入，但是你的公寓在这5年内有一个月没出租，就要从盈利扣除RM1100，如果10个月没出租就要扣除RM11K。如果每年通过经纪出租，佣金是RM5500。所以要有租金回酬必须尽快出租，避免减少回酬。自己找租户，减低成本。

如果利息上涨，盈利会更低。租金上涨收入就会更高。

[ 本帖最后由 都市人 于 8-6-2009 10:35 PM 编辑 ]

都市人

原帖由 invest2229 于 8-6-2009 15:22 发表


这里做个case study：
贷款RM１８０k，３０年，利息４％，每个月供RM８６０，租金每个月是RM１１００，管理费RM１００，positive cash flow是RM140。假如五年过后你要卖回原价～RM１８０k。那你是赚或亏？

租金RM1100，要扣除利息RM600，剩下RM500，扣除管理费RM100，还有RM400，扣除门牌税、杂费和维修大约RM100，还有RM300，有RM160是用来存入prinspal，有RM140是现金。

五年后，贷款还有$162805.36，供了 RM18K，现金收入也有RM8000，你可能赚了26K，你一个月没有租就要扣除RM1100，因为这个盈利是以常年有租金RM1100收入计算的。利息起就会减低你的回酬，使到prinspal高过以4％计算的$162805.36。

都市人

原帖由 invest2229 于 8-6-2009 15:22 发表


这里做个case study：
贷款RM１８０k，３０年，利息４％，每个月供RM８６０，租金每个月是RM１１００，管理费RM１００，positive cash flow是RM140。假如五年过后你要卖回原价～RM１８０k。那你是赚或亏？

我们以5年租金的收入来计算。

租金RM1100，扣掉利息RM600，扣掉管理费RM100，扣掉维修、门牌税、杂费RM100，应该有RM300的收入，RM160是供在prinspal里，RM140是现金。

五年后贷款还有$162805.36，现金RM140X5年＝RM8400，我们省略一些小数目。供了RM18K，你应该有25K的收入，但是你的公寓在这5年内有一个月没出租，就要从盈利扣除RM1100，如果10个月没出租就要扣除RM11K。所以要有租金回酬必须尽快出租，避免减少回酬。

如果利息上涨，盈利会更低。

童話王子

原帖由 都市人 于 8-6-2009 07:50 PM 发表


我们以5年租金的收入来计算。

租金RM1100，扣掉利息RM600，扣掉管理费RM100，扣掉维修、门牌税、杂费RM100，应该有RM300的收入，RM160是供在prinspal里，RM140是现金。

五年后贷款还有$162805.36，现金RM1 ...

都市人大大，其实应该怎样算的。。。。为何供款式RM860, 利息是RM600, principal payback 为何是RM160 的， 还有RM100给银行干吗的？

其实以上的资料， 如何计算RM180k, 利息4%，30 年， 到最后其实给了多少？为何5 年后就等于偿还了RM162805.36的。。。

invest2229

原帖由 invest2229 于 8-6-2009 03:22 PM 发表
这里做个case study：
贷款RM１８０k，３０年，利息４％，每个月供RM８６０，租金每个月是RM１１００，管理费RM１００，positive cash flow是RM140。假如五年过后你要卖回原价～RM１８０k。那你是赚或亏？

5年后卖
Total Loan                       ：  RM180,000
Outstanding                    :   RM162,805
                                             -----------------
                                             RM17,195
Positive Cash Flow
(RM140x60个月)          :    RM  8,400
                                             -----------------
                                             RM 25,595

扣除 ：
Agent fee （１％）           ：   RM 1,800
５年维修费(RM400x5)  ：  RM  2,000
５年门牌税，火险          :    RM 5,000
                                            -----------------
                                             RM 8,800

结论 : 假如连续５年可以出租，５年后卖就会赚 RM１６，７９５, 看来是小赚。 我这样计算对吗？




[ 本帖最后由 invest2229 于 8-6-2009 10:18 PM 编辑 ]

invest2229

Case Study 2 :
贷款RM１８０k，15年，利息４％，每个月供RM1331，租金每个月是RM１１００，管理费RM１００，negative cash flow是RM331。假如五年过后你要卖回原价～RM１８０k。那你是赚或亏？

这次是用１５年计算。


5年后卖
Total Loan                       ：  RM180,000
Outstanding                    :   RM131,506
                                             -----------------
                                             RM 48,494
Negative Cash Flow
(RM331x60个月)          :    RM 19, 860
                                             -----------------
                                             RM 28,634

扣除 ：
Agent fee （１％）           ：   RM 1,800
５年维修费(RM400x5)  ：  RM  2,000
５年门牌税，火险          :    RM 5,000
                                            -----------------
                                             RM 8,800

假如连续５年可以出租，５年后卖就会赚 RM19,834.

从１５年和３０年贷款计算，你会选择那一个？

Focus

原帖由 都市人 于 7-6-2009 11:39 PM 发表

所以我在投资公寓时，一定要找每月租金有1％回酬的公寓，这个我已经强调很多次，但是很多人都觉得很不可能。 就算经济再差，我依然能够以租金供贷款，就算我五年后要卖掉，我已经供了大部分，而不是少部分。就算屋价没起，但是租金的收入也已经是我投资的回酬。

1%的确可以做到。

都兄，
大部分人都不相信
是因为大部分人自己或他身边的人都没有做到。
所以无需介怀。。。。。

都市人

以你的两个case的计算，有一个有趣的发现，其实如果以5年为一个里程碑，它们的差距是不大的，但是五年过后，利息的差距就会满满拉大。

有意投资的朋友可以参考你的case。重点是产业要有增值的潜能。

tan81

还是应该选择30年的贷款，然后选择不要有Cashflow，
每个月供RM1000 （因为Maintainance 是RM100）。

这样就可以有综合的好处。

不过还是都市人的看法，租金回报过低，不管怎么计算，都是回报不好。

尔齐

原帖由 laurent 于 8-6-2009 12:25 AM 发表
我听过你所说的1%理论
based on fully furnish的情况来看，的确是有可能做到的。
可是我目前的情况看来，兼顾15年供款的条件做到这个1%理论实在是有点难咯
*除非我把装修的depreciation拉长啦*

再来，如果 ...

理论上是15年供款为目标。

借是２０－３０年， play around the figure ＆ term。

invest2229

原帖由 都市人 于 8-6-2009 11:37 PM 发表
以你的两个case的计算，有一个有趣的发现，其实如果以5年为一个里程碑，它们的差距是不大的，但是五年过后，利息的差距就会满满拉大。

有意投资的朋友可以参考你的case。重点是产业要有增值的潜能。

槟城公寓／condo很少会增值。大多数是会维持原价或贬值。
除非是跟发展商买新的单位。在KL，PJ或JB有这样的情况吗？

通常都市兄买来投资的公寓／condo是会持有它几久？

invest2229

原帖由 都市人 于 8-6-2009 11:37 PM 发表
以你的两个case的计算，有一个有趣的发现，其实如果以5年为一个里程碑，它们的差距是不大的，但是五年过后，利息的差距就会满满拉大。

有意投资的朋友可以参考你的case。重点是产业要有增值的潜能。

槟城公寓／condo很少会增值。大多数是会维持原价或贬值。
除非是跟发展商买新的单位。在KL，PJ或JB有这样的情况吗？

通常都市兄买来投资的公寓／condo是会持有它几久？