有趣的房屋投资法

hman

想请各位师父给些意见.
两年前买了一间 RM415K 的办公室 (1965 方尺) , 80% margin from UOB bank, lock in period = 5 years.
现在那一区的办公室叫价 RM300/sf , 相等於 RM 300 x 1965sf = RM 589,500 (就当作真的value到这个价).
现在还欠Bank Loan RM325K, 如Refinance 到80%margin的话 = ( RM471,600 - RM 325,000 ), 我还能拿回现金 RM146,600.
然后我再用这RM146,600去买一间RM500K的屋子, 头期30% = RM150K (应为已经有两个 Residential Housing Loan.

问题如下:
1. 两年前的interest rate 是 BLR-1.4 而已, 是否无论如何也要refinance? 律师费值得给吗?
2. 如果refinance,用回UOB bank,还需要给那5%的Penalty吗?
3. 这时,办公室的installment变高了,另外再负坦多一间屋子的installment, 这样做会太冒险吗?

ape12

1. 不用refinance,做top up就可以了。top up的amount会分去另外一份合约。
2.不会中penalty,另外还可以和银行nego你原本贷款合约的利率，不过要供超过三年以上会比较大机会成功。
3. 这要看你公司的经济考量了。

另外听说近来有些银行只批准60%给公司贷款。

怕水的魚

個人覺得太冒險~~
第一，你估可賣rm 589,500，現在政策收緊，未必可賣這麼高價，現在買家大減，想買的也未必借得到貸款。
第二，你忘了產業盈利稅。二年內賣，你賺的會被抽近半(忘了多少，有表可查)，政府抽了之後，你至少不見一半。
第三，被抽後剩下的一半，還要扣掉鎖定期內的罰款。
第四，扣了盈利稅，再扣罰款，你要買500k的屋子，那還要另付律師費等相關費用~~，還有，重新再跟銀行貸款，又要一筆律師費，好像所剩無幾了……

hman

回复 2# ape12

如果银行不肯降低之前的利息,那就无法省下将近RM2600的年利. 如果值得的话,唯有转向其它银行?

利用这样的方法来添加产业,真的值得吗?我大概算了一下,要报好多的税才行.

hman

個人覺得太冒險~~
第一，你估可賣rm 589,500，現在政策收緊，未必可賣這麼高價，現在買家大減，想買的也未 ...
怕水的魚 发表于 12-3-2012 10:37 PM

哈哈,你误会了,不是要卖掉,而是refinance.

另外,just for your info, 如没记错的话,
產業盈利稅 :前两年是盈利的10%而巳, 3至5年是盈利的5%,第6年起就免税了. 如果是用公司名誉来卖,第6年以后还是要给5%的盈利稅.

ape12

回复 4# hman

我觉得还是用会同一个银行比较划算，可以省回律师费和大部分的印花税。如果你的供款记录良好，我想机会会很大。

其实你top up的钱可以放在flexi loan的户口里面省利息，有康头才下手。。。

y2ksaw18

楼主，还需要考虑到你现在的收入，可不可以供另外一间500K的房子。

風之使者

办公室和屋子都是自己供還是有租金cover ？？

max^^

借贴问下。。

我有一个mortgage 160k refinance了1年
刚用epf 还了25k

如果现在top up 到170k 拿35k出来买车 值不值得？

canho

回复 9# max^^


    我觉得不值得咯。。车利息低，屋子利息高。

hman

回复  hman

我觉得还是用会同一个银行比较划算，可以省回律师费和大部分的印花税。如果你的供款记录良好 ...
ape12 发表于 13-3-2012 11:11 AM

你说对了,己有银行的回复,能够做top up. 但是旧的loan还有3年的lock in,如果要求降低利息的话就要penalty,但是很大机会可以拿到Discount.

hman

楼主，还需要考虑到你现在的收入，可不可以供另外一间500K的房子。
y2ksaw18 发表于 13-3-2012 02:17 PM

所以我觉得有冒险.但是可以拿到90% margin from RM500K的话就不同讲了,因为将有RM100k的预备金. 有办法拿到90%吗?

hman

办公室和屋子都是自己供還是有租金cover ？？
風之使者 发表于 13-3-2012 05:11 PM

办公室是出租的,但是年尾有可能自己用

hman

借贴问下。。

我有一个mortgage 160k refinance了1年
刚用epf 还了25k

如果现在top up 到170k 拿35k ...
max^^ 发表于 13-3-2012 06:31 PM

我个人觉得值得,但是你要算下你的top up需要付费吗? (loan legal fee).
长期算,车的利息较高,又会大大降低你的loan power.
你之前的mortgate refinance不是flexi or semi flexi 吗? 能不能试下拿回那EPF的RM25K,然后车贷RM10k

y2ksaw18

所以我觉得有冒险.但是可以拿到90% margin from RM500K的话就不同讲了,因为将有RM100k的预备金. 有办法 ...
hman 发表于 13-3-2012 08:01 PM

   你能不能拿到90%的Loan，就要看你的收入了。

hman

你能不能拿到90%的Loan，就要看你的收入了。
y2ksaw18 发表于 14-3-2012 01:37 AM

不是收入的问题, 己有两个房屋贷款以上的,只可以拿70%magin (开贴时己有说明)

ape12

回复  max^^


    我觉得不值得咯。。车利息低，屋子利息高。
canho 发表于 13-3-2012 07:19 PM

如果你把汽车贷款利率换去房屋贷款的principal reducing算法，汽车贷款利率会比较高，除非你的汽车贷款可以拿到1.xx%.

ape12

不是收入的问题, 己有两个房屋贷款以上的,只可以拿70%magin (开贴时己有说明)
hman 发表于 14-3-2012 02:05 AM

你可以试下以下方法：
1）用亲戚或家属的名字。
2）mark up你的房子价钱。
3）用你公司来买。（但现在好像不管用了）

ape12

你说对了,己有银行的回复,能够做top up. 但是旧的loan还有3年的lock in,如果要求降低利息的话就要penal ...
hman 发表于 13-3-2012 07:57 PM

要penalty的吗？你也是用回同一间银行。你可以要求最多从新lock in五年咯。

max^^

我个人觉得值得,但是你要算下你的top up需要付费吗? (loan legal fee).
长期算,车的利息较高,又会大大 ...
hman 发表于 13-3-2012 08:13 PM

我的是semi-flexi的

之前问过。。用epf还的贷款是不能拿出来的。。

如果你把汽车贷款利率换去房屋贷款的principal reducing算法，汽车贷款利率会比较高，除非你的汽车贷款 ...
ape12 发表于 14-3-2012 07:47 AM

汽车贷款应该是term loan来的。。如果汽车贷款利率是3%，7年loan会值得吗？