关于大马房产的一些分享

topgunBBB

纯粹分享。

马来西亚的房地产问题主要有两个方面，那就是供给多过需求，和供期的压力。

那么有人会说，现在的屋子卖到完，怎么会有供给多过需求？这是因为还有很多房子还没有建好，等到一堆房子建好的时候就会看到供给多过需求。

那么有人会说，供期会有压力吗？这自然是确定的，目前的房价高涨，自然的会让买屋者供期钱的增加。当我们看到屋价高涨的时候，供钱再高都会觉得没有问题，因为都是值得的。但是，有没有人试过供着负资产的房子是怎样的心情呢？尝试一下假设情况，你会如何去做？

大 家都知道，银行的任务是雨天收伞，晴天开伞。那么，现在晴天，自然的所谓银行估值自然也是晴天的水平。如果雨天来到，银行还是会和晴天一样的估值吗？如果 雨天来到，估值比贷款少很多的时候，银行会如何？如果我们都能继续供屋子，但是如果我们名下有太多的贷款，银行会害怕吗？银行会如何处理？当然，我们名下 有那么多的屋子，自然的要做假income tax，来取得贷款（当然代价是给income tax），如果后年我不能再做假income tax（要给tax的），收入就必需报少，这时候我名下有那么多的屋子，30%是负资产，银行会如何？

银行是贪婪的，是风险管理的。如果我没有问题，银行希望可以借我无限量的钱。只要我可能有问题（income tax 评估，资产评估，借贷评估等等），银行是不是会放着不管？

房产泡沫通常只有两种情况下才可以持续：
1。经济成长快速
2。热钱流入，也就是外资FDI

请了解，银行降低利率只能间接的制造房地产升值，而不是直接。真正最主要的原因还是经济成长和热钱。

另外，我们都了解，一当房地产泡沫爆炸，怎样降低利率都很难救到，为什么呢？最大的原因是房地产是长期投资，一当泡沫爆炸，房地产价格少说也要5-10年才有可能恢复，在这些年里，能供的也会重伤，不能供的利率再低也无法继续供。所以，低利率并不一定能救到房地产。

那 么，我们预计如果马来西亚房地产泡沫爆炸会发生什么事情呢？首先，你不会看到什么，只会看到房子建好了，但是sales/rent布条一堆。这种情况持续 了一年后，那么房地产价格就会开始下降。接下来，报纸会开始报道地产价格开始下降的事情，结果就是地产价格继续下降而购买者选择观望。这时候，大家会发现 银行的房地产贷款越来越困难，而且估值非常低，还要求很大的头期钱才肯贷款。当然，间接的又再令到房地产价格下跌。

再过多6个月，银行的房屋拍卖开始大量增加，房地产危机正式登场。这时候，政府会出些政策来帮助，政府的政策只能降低伤害，不能解决问题。结果，问题继续扩大，报纸的新闻越登越大，好像怕没有人知道这事情。

最好的情况是法拍屋有很好的反应，那么一些时日，危机就结束，一切开始正常运行。

如果，不好的情况发生时，法拍屋没有人问津，房价就会越做越低，连锁效应和骨牌开始推倒其他绝好地点的房产，价格也受影响。政府大力的政策开始出台。危机情况似乎已经受到控制，但是也不能解决问题，后来，房地产就这样低迷了7-8年。

房 产的受害者，一些人跳楼，一些人意志消沉，一些人不甘愿再放大贷款投机，一些人转型找钱，一些人承受不了压力，开始疯言疯语。房地产问题，让一些人的日子 辛苦了一些年。虽然不是全部人受影响，但是大家都可以感觉到当时的情况和回忆，我们又老了一些，故事又多写了一些，人生还得继续进行。

世界的经济从来没有变过，危机总在人们的贪婪发生，在充满期望中破灭，清除干净后，经济又再度开始。每次的危机都会有受害者，也有得益者，这，只不过是财富转移的过程而已。

悦悦84

你太悲观了 以后会不会有泡沫，我不敢说没有，但是肯定有排等。。。

advantan

世事无绝对，明天会发生什么事都无法预料了，所以你也不知道泡沫会几时破。。

周星星同学

不要忘记我国国家银行高层的名声是数一数二的哦。。。

chin1316

回复 1# topgunBBB


    谢谢分享，顶一下。。。。

mutant

LZ 几乎每个贴都在酱泡沫泡沫...是真的有点太悲观了一点

泡不泡 就要看我们的BNM怎样玩了

benkl

LZ 的分析有点像写故事般的一厢情愿。。

feilou82

lz 我一直都很敬佩你的知识。。 但是这几年跟多你的帖， 发觉你越来越自我。。。 只有你自己所知道， 所看到的才是对的。。。

希望你不会变成下一个黑大吧

我们也觉得2013/2014的房产会有问题。。。
但是不至于你所说的地步。。。

记得2年前， 你再看坏产业股时后，所说的论点？
我可以说你连这个行业的gameplay 都不了解，就把自己的见解认为是全对看事情。。 是不是有点极端？

不管我们的知识多莫博大。。 我们不是神。。。
我只是一个常常路过看你分享的人

shonhock

纯粹分享。

马来西亚的房地产问题主要有两个方面，那就是供给多过需求，和供期的压力。

那么有人会说 ...
topgunBBB 发表于 30-1-2012 04:58 PM

这些都是你自己写的？？

shonhock

lz 我一直都很敬佩你的知识。。 但是这几年跟多你的帖， 发觉你越来越自我。。。 只有你自己所知道， 所看 ...
feilou82 发表于 1-2-2012 12:03 AM

认同你的说话， 他真的自己觉得是什么、事实就是那会事。根本没有从别的角度分析整个市场。真的 “自己想、自己讲、自己爽。”

hamasakile

其实楼主旨是分享一些知识，毕竟买楼事关大半辈子的贷款，
谨慎为之不为过吧？
我看不出什么理由有人要咬着他不放？
是否他的言论跟你们的利益有所抵触？（这是我唯一能猜到的）

侠者

纯粹个人想法，我觉得泡沫不会那么快发生尤其是在槟城因为我国的储蓄很高，所以holding power 会比较强，所以只要还有钱供着房子，泡沫就不会那么快发生。

winmxaa

纯粹个人想法，我觉得泡沫不会那么快发生尤其是在槟城因为我国的储蓄很高，所以holding power 会比较强，所 ...
侠者 发表于 1-2-2012 09:30 AM

   我國的儲蓄有100billion 嗎？

devil050901

其实马来西亚的屋价如果跟国际比的话，我们的还是很便宜的。。所以大泡沫还不太可能，小泡沫或许会有点，不过是局限于地区。前景还是很乐观的。要看对地点投资。

白奶人

其实楼主说的也并非没有道理。。
只是觉得这里的人通常都是二三十岁的多。。
97年的风暴都不懂还记不记得。。

小心为上，房地产这东西，投资错误一下就十年过去了。。。

白奶人

一两年前，四五百千的condo大把人买。。
假如2013/14经济低迷一两年，一堆人有工没得开，那就够力了。。

小心为上

白奶人

不过，QE3 好像会来。。。
那么以后的屋子会越来越贵吗？

LinDa5355

谢谢楼住的分享。。。。。。

yen+hock

其实马来西亚的屋价如果跟国际比的话，我们的还是很便宜的。。所以大泡沫还不太可能，小泡沫或许会有点，不 ...
devil050901 发表于 1-2-2012 01:05 PM

但是，我国的人均收入根本就比不上国际，为什么总是要拿国际来比呢？很简单的一个对比，就拿新加坡来说，同样的一份工作，同样的薪水（各2000块），吃杂菜饭（2菜一肉）,新加坡卖2。30-3。00，大马卖3。50-4。50。。。那又怎样说呢？哈哈哈哈。。。。

怕水的魚

謝謝樓主分享看法。
這50年來，大馬房子泡沬化的情況，好像還沒發生，只是“放緩”，會不會泡沬化，關鍵是看需求，需求殷切的話，價錢再高都會有人買，一般上，大馬房產市場感冒指標，是看雪隆/檳城/新山三地，看目前情況，好像離泡沬化仍遠，房價仍每年最少以10巴仙的增幅增漲~~~

如果要等到泡沬化來臨才買房子，我看到頭來換來的是後悔的代價。

發展商肯定會加油加醬，好讓房子更搶手，我們也要擦亮眼睛，不要被他們渾水摸魚。