產業達人授招‧合法合理

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“我的媽呀，竟然貨不對辦！”在現實買賣交易中，這問題也許司空見慣，很多時候，消費者總是睜一隻眼，閉一隻眼，上了賊車後當花錢買教訓，然而若涉及金額龐大的產業時，消費者又能否如此瀟灑？

房貸率創新低，產業發展商“誘惑”層出不窮，點燃消費者對置產的熱情，不過在欲加入置產族時，可別忽略因法令常識不足、交易資訊不透明或遭遇非法業者蓄意欺瞞等，都可能為買產業留下“一失足成千古恨”的陰影。

“法律至上，人人平等”，用在產業上是否亦如此？其實，關鍵在於你對產業法律知識的瞭解有多少。產業交易糾紛千百種，《財富焦點》就請來了產業的法律達人，藉解答各種法律問題，為你的置產安全把關。

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遇人不淑，葬送棺材本？

狀況1：

金融風暴，銀嫂與金嫂分別向同一個發展商買了房子與商店，然而，發展商突然落跑，工程被迫停工，銀嫂與金嫂真是血本無歸嗎？

補救：如果購買的是房屋產業，一般受房屋發展商法令（Housing Developer Act,HDA）保護，資金依然存在信託戶頭（Trust Account）內，即使發展商忽然落跑，這筆錢並沒有完全被捲走，有關當局將根據戶頭的金額分配給回投資者。

由於購買商產沒有信託戶頭，一旦發展商消失，可能很難把錢追回來，儘管提出法律訴訟，也可能很難拿回資金。

如果這名發展商仍在，投資者或可拿回投資金，惟時間是一大問題。

白紙黑字才算數

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狀況2：

的新屋，馬上支付訂金（ErnestDeposit），誰知拿到屋子後，卻發現貨不對辦，怒氣沖沖向發展商討回訂金……

補救：進行任何交易，投資者一定要記得“說的不算數，寫的才算數”，一切承諾都要用“白紙黑字”記下。

律師因而扮演重要角色，最好在進行購買合約（Optionto　Purchase）之際，就請律師代勞，因為無論是在購買或買賣合約開始，律師收費都一樣。

律師陪同下，至少讓對方知道交易的嚴謹，民眾也不至於在不清不楚情況下進行買賣。

詳閱拍賣文件

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狀況2：

的新屋，馬上支付訂金（ErnestDeposit），誰知拿到屋子後，卻發現貨不對辦，怒氣沖沖向發展商討回訂金……

補救：進行任何交易，投資者一定要記得“說的不算數，寫的才算數”，一切承諾都要用“白紙黑字”記下。

律師因而扮演重要角色，最好在進行購買合約（Optionto　Purchase）之際，就請律師代勞，因為無論是在購買或買賣合約開始，律師收費都一樣。

律師陪同下，至少讓對方知道交易的嚴謹，民眾也不至於在不清不楚情況下進行買賣。

詳閱拍賣文件

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狀況3：

金爸爸在產業拍賣會上標中價值8萬令吉的產業，原以為“拾到寶”，結果產業到手後，才發現得承擔前業主拖欠高達10萬令吉的維修費……銀伯伯也在拍賣會上買了隔壁屋，準備打通擴建住家時，發現屋內竟然有“鄰居”，產業到手4至5年後，“鄰居”仍不搬，銀伯伯不夠“鄰居”兇，唯有忍氣吞聲。

財叔在拍賣會購買產業時，拍賣文件注明不會給買方產業正本地契（Original Title），只給副本證明（Certified true copy,CTCTitle），財叔竟接受條件，等到有一天想要出售產業時，才發現原來沒有正本地契，不能進行交易。

3人抓著頭皮，沒想到貪小便宜的代價如此慘重，但不明白，為何別人買拍賣產業卻能賺一大筆。

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答：拍賣產業其實有很多風險，第一，必須詳閱拍賣文件（Proclaimation of Sales,POS）內容，否則請律師去瞭解，因為買賣的所有條例都在拍賣文件中，如注明相關產業是否為被火燒以後的殘骸、有無非法居住者、相關銀行是否承擔拖欠的維修、服務費與地稅。

若銀行不願支付拖欠的費用，買方應先瞭解數額；如果產業內有非法居住者，就要視拍賣文件內容究竟指的是不是一間空屋？

沒有拿到正本地契是一項嚴重疏忽，因為沒有正本地契，產業無法轉手。

這些都是消費者必須留意的，尤其拍賣文件中，一般有很多很小的字，都有可能成為投資陷阱。

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律師，獅子大開口

狀況1：

阿財收到律師的費用支出（disbursement），發現只是電話收費就一、兩百令吉，令人咋舌！

解釋：第一，消費者必須知道本身權益，律師開價多少，不意味消費者都必須支付，不妨問律師到底以上電話收費的實際情況，律師有回答的義務。

第二，很多人先入為主以為買賣程序很簡單，惟事實上，一項交易牽涉了買家、買家律師、賣家、賣家律師、發展商、發展商律師、賣家銀行、賣家銀行律師、買家銀行、買家銀行律師、土地局、印花稅局，還可能包括買賣合同之前的律師，所以當中已涉及超過10方。

消費者就可以細算電話的收費，基本上，律師一般不會藉這項費用支出來賺錢。消費者可向律師瞭解或拿證據。

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買賣雙方避免共用律師

狀況：2

律師費用高，為減低開銷，阿貴心生妙計，即買賣雙方共用一名律師，究竟可行嗎？

解釋：買賣雙方必須先問自己聘請律師原因，大致上是程序上需要與“以防萬一”。

很多人希望節省律師費，其實，買賣雙方在理論上不能用同一名律師，因為律師只能代表一方，若出現糾紛，又只有一名律師，律師該代表誰？這就是所謂“萬一”的情況。

進行交易時，交易者最好儘量不讓對方在沒有律師下進行，畢竟一旦問題發生，很難達到雙方的充份“保護”。

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律師多代表買方

狀況3：

阿萬向阿千買房子，兩人唸在手足情深，堅決只用一名律師，但究竟代表誰才是？

解釋：只要雙方同意只雇用一名律師代表買方，交易也能夠進行，當只有一方面的律師時，一般是代表買方，因為律師必須確保產業順利交托給買方。

如果是夫妻或兄弟之間交易，其實沒有利益糾紛時並不會出現任何問題，然而，買賣雙方需自己衡量“萬一”問題。

代表發展商的情形下，若只有一名律師，一般是代表買者，除非這名律師聲明要買者簽署有關協議，即這名律師代表發展商，而非買方。因此，如果買方需要，可另聘請律師代表自己。

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賣產業疑難雜症

狀況1：

金爸爸化身賣家，現在得絞儘腦汁佔別人便宜，惟如何爭取有利合約的條例？或至少確保利益不受損？

解答：對於賣方，關鍵往往在於“錢”的市場考量。若賣方對產業做了一些裝修、擴建，身為買方通常關注的是賣方是否獲得相關批准。因此，賣方必須保留完整紀錄，以防交易無法順利完成。

此外，一些賣方可能把房子租出去後再賣產業，買方要空房子還是保留租戶，在賣方同意下，都將成為賣方問題。

若地契注明必須獲得州政府許可，申請有關批准是賣方責任，若賣方未能獲得相關批准，買方有權利不買。

根據買賣合約，14天簽屬合約後，賣方須申請有關當局批准，大概需時4至6個月來取得相關批准，若賣方遲遲不申請，買方有足夠證據證明賣方故意毀約，也有權利提出控訴。

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產業可以賣給外國人？

狀況3：

隨最近外資委員會（FIC）表面上取消，老錢興高采烈要把位於柔佛的產業賣給外國朋友，最終計劃告吹，老錢見財化水。

解答：大馬房地產最大問題是市場不夠大，只能賣給道地人。過去，外國人必須通過聯邦政府批准，再獲得州政府批准才能置產。

FIC取消，表面上意味可賣給更多人，但程序上還是有一定問題。以柔佛為例，不是所有產業都可賣給大馬“第二家園”的外國人，這受限於特定地區，此外，還有一些地區，外國人只准買公寓，一些則只准買獨立式洋房。

所以，民眾要賣產業給外國人時，必須先瞭解相關地區的實際情況。

相對區域，大馬產業市場仍是最開放的市場，因為在泰國，其他國家的人必須與當地人結婚或成立公司，才能在當地置產，而在新加坡，外國人不准買有地產業，也受限於特定類型的公寓。

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跨州置產須遵循土地法

狀況3：

萬叔要把吉蘭丹產業賣給吉隆坡人，是否必須向州政府取得同意（consent）？

解答：大馬憲法規定，各州負責本身土地法，即土地歸州管，聯邦政府只能在程序上給予共識。

一些州屬如吉蘭丹、沙巴、砂拉越等，州政府不准外國人與其他州屬的人在當地置產，主要是這些地區希望產業由本地人持有，一些地區或已放寬條例，買賣雙方需咨詢有關當局。

根據部份州政府，儘管與當地人結婚，或也只能以當地伴侶身份來買。

結語

想要成為產業達人，應該奉行這句格言“從問題中獲利”，即使第一次置產不如意，也要學會“化悲憤為力量”，同時，唯有走在法律前方，才能讓自己在產業投資立於不敗之地。

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拍賣產業資訊何處尋？

廖伊雯說，她在報章上看到兩間待拍賣廉價組屋的廣告，想瞭解拍賣的程序，以及需要注意的事項。

另外，拍賣行也沒有告知有關單位是否為土著單位，擔心得標後也等於零。

請問：我們可以從哪兒獲取待拍賣產業的資料？同時有哪些需要注意的地方。

答：在進入主題之前，最重要是確定有關產業不是土著單位，否則即使得標，也未必可以落實交易，更何況來信提及的是廉價組屋。

另外要補充一點，如果是租賃契約的單位，需尋求州政府的批准，這過程需要更多時間，若標獲拍賣單位，欲落實交易，必須抓緊時間，假如是租賃契約的單位，最好還是別加入投標行列。

銀行如果準備將產業帶上拍賣桌，必須通過執照拍賣師，在主要報章刊登拍賣產業廣告後才進行。

對產業投資者來說，拍賣會是一個可以購買比市價較低的產業場所，未必一定比市價低，只是幾率稍微高一些，被迫將產業帶上拍賣桌的賣家（銀行），希望儘所能脫售產業，以取回貸款者拖欠的款項。

根據一般法律條規，一件將被拍賣的產業，必須經過執照拍賣師，在主要報章刊登拍賣產業廣告後才進行。

除了報章，有意競標拍賣單位的投資者，也可以通過以下管道取得拍賣產業的資料：●金融機構分行的拍賣佈告板、拍賣師辦公室及律師樓，我們也可以撥電借貸機構的信貸部門，以取得已經刊登在報上的拍賣廣告名單，基以銀行的機密法令，他們可能不便披露一些仍未見報、準備拍賣的單位。

●一些與銀行緊密合作的產業經紀，其辦公室也會有待拍賣產業的名單，有關經紀可能會在酒店舉行“拍賣產業展”。

●可以登上產業顧問公司的互聯網，瀏覽產業經紀掛上去一些待拍賣產業的廣告。

●掛在有關產業籬笆的拍賣招牌。

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可出席酒店產業拍賣活動

如果你準備瞭解拍賣產業活動如何進行，最好是出席產業經紀或產業顧問公司在酒店舉行的產業拍賣活動，公眾人士可以從中觀察拍賣活動的舉行；在法庭，惟有帶了銀行匯票的人才獲准進入拍賣場。

所謂的銀行匯票，其數目是產業拍賣底價的10%，假設公寓的拍賣底價是15萬令吉，你必須帶有一張1萬5000令吉的銀行匯票才能入場，私人支票不被接受。

設法查看屋內情況

有些待拍賣的產業，可能是一些空置一段時間的單位，也有少數是業主仍住在里邊的產業，若有意投標，通常只能在產業外面觀看，無法（多數不能）入屋觀看或檢查，有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。

假如該單位空置，不妨從窗口或任何其他管道，瞭解屋內情況，可以嘗試與鄰居、管理公司閒談，以探聽房屋空置多久、上一個屋主或住客居住的時間與背景。

如果根本無法查看屋內情況，必須做好最壞情況的心理準備。另外一种情況是有人在此產業單位居住，有可能是屋主或租戶，假如他的態度友善，那自然最好，有可能可以給一些協助或配合。

假設有關單位是出租給別人，你可能會有現成租戶。

如果居住在有關單位的房客不友善，並抱持敵意態度，最好要考慮清楚，勿發生需要通過庭令來驅趕住客的事情，不論他們是業主或是租戶，都是一件麻煩的事。

假如查看房屋後，有關產業單位需要大整修，而你對裝修又不在行，不能肯定裝修預算，最好是請承包商或裝修商為你估價。

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賣公寓轉投資划算嗎？

吳先生說，他於15年前以8萬5000令吉購買了一間中價公寓，地點不錯，月租在550至650令吉之間，如今，他另外購買一間房屋。

他說，公寓已有屋齡，需要一筆錢來維修，他準備以12萬5000令吉出售這間公寓，然後用這筆錢來投資，每年賺取最低5%回酬率。

請問：賣屋後的資金，進行另外的投資，這方式是否比出租公寓劃算？

答：吳先生的來信沒有提及其公寓是永久地契或租賃地契單位，如果不是永久地契單位，而是99年的租賃地契產業，加上需要一筆錢維修，可以考慮脫售。

假設公寓所在位置是永久地契，而且是熱門地點，增值潛能不錯，也許可以考慮保留。

一般人脫售產業的因素多數是：提昇產業擁有權、從單層排屋晉身為雙層排屋業主，或是脫售公寓，轉為擁有共管公寓或雙層排屋，這些是比較常見的現象。

另外，有些人脫售房屋可能是籌備孩子的教育費，或是作為自己或孩子購置其他產業的首期錢，也可能是套現後選擇其他回酬率較高、同時較穩定的投資工具，不需為租戶的欠租、流動率煩惱。

關於售屋套現後應該選擇哪些投資工具，這要看個人的風險承受能力，選擇一些比定期存款利息較高、較穩定的投資是可行的規劃，市場上還有許多不錯的投資產品，可以瞭解後才做決定。

如果是住宅單位，租金的回酬率假設不少過5%，維持租金收入當然理想，何況目前的定期存款利率相當低，單靠微薄的定期存款利息收入，對個人財務的幫補不是很大。

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標獲拍賣屋落空可否索償？

李先生在公開場合標獲一間拍賣屋，底價是7萬3000令吉，以8萬2000令吉標獲，可是，拍賣師所寫的地址錯誤，導致他本人無法獲得該房屋。

請問：我可否得到合理的賠償？

答：任何涉及拍賣產業的交易，以拍賣文件（Proclaimation of Sales）作為依據。

上述文件由拍賣師準備，假如證實錯誤因拍賣師造成，可以向拍賣師追究。

任何人在競標產業之前，事先一定要查明產業所在地址，確保待拍賣的產業單位，與拍賣文件誌明的地址一樣。

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利息走高‧該趁早置產嗎？

基本借貸率不久前從5.55%調高至5.80%，成為市場的討論話題，有人問道：基本借貸率調高，現在該買產業嗎？還是再等一個時候，看看基本借貸率是否調低才打算。

短期下調可能性不高

不過，業界人士認為，如果打算購買產業，現在應該進場購買，因為利率醞釀調高，基本借貸率將跟隨上揚，那些選擇等待，等待基本借貸率下跌的購屋者，可能需要弄清楚一個事實，基本借貸率短期內下調的可能性不高，除非另一個經濟危機從天而降，而且即使借貸率再調高，依然比2008年的6.75%基本借貸率低。

利率的調高，意味本地經濟復甦步伐較穩健，利率走勢趨向正規化，資產及基金管理人預計，利率可能再調高50個基點，可能影響基本借貸率再上調0.5%。

銀行貸款部估算的數據顯示，一筆10萬令吉的30年貸款，以5.55%基本借貸率-1.8%做為計算基礎，每月的供期是463令吉，在基本借貸率調高後，以5.80%-1.80%計算，同樣數目的貸款、同樣的供期年數，每月的分期付款是478令吉，分別是15令吉。

若貸款數目倍增，分期付款的差異將擴大，但仍在可以應付的範圍內，因此，不需為了基本借貸率調高0.25%，影響購買產業決定。

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公寓管理費‧以單位為基准？

沒有署名的讀者說，2007年10月，她購買了一間共管式公寓，當時買賣合約寫明管理與維修費是每平方尺12仙，由發展商委任的管理層負責收。

從2008年9月開始，當時，只有Ａ座而已，發展商管理層將權利交給業主成立的居民委員會，他們都是由Ａ座的居民組成。

“最近，撥電話到居民委員會的辦公室，詢問有關我購買單位的管理費，對方說必須以每平方尺18仙計算，他們的理由是：Ａ座共有19層，每層大約有20個單位，共用3架電梯，管理費是每平方尺15仙，我買的單位是D座，只有5層，每層只有4個單位，共用一架電梯，管理費應該比Ａ座高。”

註：B座到Ｈ座每座共有5層，每層只有4個單位，每座共用1架電梯，發展商還沒有移交新屋鎖匙。

請問：他們這樣的決策是否合理？

答：關於管理與維修費的收費架構，在買賣合約誌明的收費，只是一個參考，不少發展商在交屋後，以有關公寓單位數目的多或少做為計算基礎，調整有關收費。

舉個例子，Ａ期、Ｂ期或Ｃ期的公寓管理與維修費，儘管屬於同一個發展商，但由於單位數目的不同，收費也不一樣，譬如Ａ期有300個單位，每平方尺收費20仙、Ｂ期有280個單位，單位面積較大，每平方尺收費也是20仙，但Ｃ期只有220個單位，單位面積與Ａ期相近，收費是每平方尺22仙，諸如此類的安排甚為普遍，他們理由是，假如不是這樣來徵收，可能不足以概括所需的開銷。

一棟樓層多的公寓，譬如19、20層，至少需有2架電梯，因為單位多，上、下的居民相對較頻密，至於5層的公寓，一般只有一架共用電梯，每層4個單位，總共20個單位。

來信中提及的19層，每層20個單位，總共有380個單位，雖然有3架電梯上下提供便利，耗電量也多，但由於單位數目多，收到的管理與維修費也較可觀，因此，每戶人家所需支付的管理與維修相對較少。

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虧本賣屋須繳盈利稅嗎？

王先生在10年前，以8萬5000令吉購買了一個公寓單位，屬於99年地契，如今準備以6萬令吉出售，等於虧本賣出。

他問：虧本賣出是否仍需要繳交產業盈利稅？如果需要，如何計算？

答：10年前購買的單位，如今以低過當年的買價賣出，等於虧本出售，假如虧本出售是不需要繳交產業盈利稅。

產業盈利稅（RPGT），盈利兩個字清楚說明有賺錢，所以需要繳稅。

話說回來，在出售產業被估算有盈利，假如個人擁有該產業超過5年，就是在第6年起出售不需被徵收產業盈利稅，因為那不等於投機。

產業盈利稅措施恢復實施，凡出售少過5年的產業，需被徵收的產業盈利稅一律是5%

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買新屋‧舊屋賣不賣？

羅小姐有一間雙層排屋，永久地契，所在地點不錯，靠近私人學院，30年前購買時價格8萬令吉，分期付款已經還清，現在市價35萬令吉。

由於沒有維修，每月租金只是1000令吉，那一帶租金最高可以到1800令吉。

她說：“一年前，我在附近購買了另一間雙層排屋，永久地契，目前自住，地點也不錯，購買時價格52萬令吉，尚欠銀行40萬令吉，每月供款1800令吉，供期35年。”

請問：

1）我應該賣了舊屋，還清銀行貸款，還是繼續出租舊屋？畢竟現在已經很難找到地點理想的產業。

2）如果沒有維修，舊屋的市價還有升值空間嗎？

答：一間沒有粉刷的舊屋，要升值的空間肯定不很大，譬如屋前野草長滿地，鐵門歪了一邊、幾乎就要倒下來，屋內的設施也很殘舊，一眼望過去，與破爛屋沒有兩樣，即使你以低過市價的水平買過來，可能要花不少錢去裝修。

買家可能因為地點理想買了該單位，但他還的價格肯定比市價低，假設真的要將舊屋賣掉，可以進行簡單的粉刷或維修，至少看上去不會像一間破爛屋子。

可進行簡單裝修

另外，如果目前出租的房屋所在地點不錯，可以考慮進行簡單的裝修，譬如重新油漆，看起來比較明亮、乾淨，這樣可以將租金調高一些，增加租金的回酬。

如果自認距離退休年齡不久，也可以考慮將舊屋賣掉，減輕現有房屋的分期付款負擔，又或者是附近有新的公寓加入供應市場，擔心在爭取租戶面對競爭，同時，舊屋的價格增值空間不會繼續大漲，可以考慮脫售，鎖定現金收益。

還有一點，假設利率上調，現有房屋的分期付款負擔也會加重，未償清貸款那部份（40萬令吉）的利息開銷將相應增加，可以考慮將舊屋脫手，減少現有的貸款數目，剩餘的存入銀行，賺取定存利息收入。

不過，假如在認真算過後，租金的收入回酬比定存利息理想，依然可以保留舊屋，只是每隔一、兩年，需為物色好的租戶傷腦筋，而且要不時檢查屋況，定期做一些保養，如果自認不麻煩，那麼可以保留，畢竟賣了，就無法以賣出的價格買回來。