节省利息大公开，决不骗人

同行者

在下刚刚解决了房屋贷款的痛苦，想与有兴趣者分享。先说明本人不是专家，有可能没办法说的太专业 flexi loan者不必找名为supxx的公司，请相信自己，你们都可以的，所谓的收钱公司只不过将事情复杂化而已。首先你必须确定自己的每月payment都美美的，然后去银行要求调高每个月的供款（把母金那部份提高，例如：每月供款为rm1000，利息600，母金400。请各位尽自己的能力将供款提高。如：每月供款rm1400，利息600，母金800。想想看你将把供期缩短一半，那将会是多大的一笔利息？而且这可是下个月就可以看到的节省，务必要求银行给你一封证明调高供款的信，里面必须有
1/as at
2/number of installment paid
3/number of installment unpaid
4/current outstanding balance
5/current interest rate BLR%
6/monthly repayment amount
7/date of maturity
8/date of first payment
之后大约7到10天阁下会收到信，你将会看到原本的供期缩短了一半。 恭喜你，你完成了第一步，接下来的步骤如果有朋友有兴趣，在下一定会与大家分享。当然大前提为有朋友有兴趣，在下可不想将一担心血丢进咸水海

ctwei2000

大大， 我想知道更多的资讯。。。 先谢了

gn2244712

来支持了！希望可以学多点东西。

请问，我这间家是供二十年每个月两千二
银行是告诉我，如果我每个月还了两千二后，如果有多还的钱，这笔钱是扣我的母金的～
然后第一年免利息，不过条件是五年不能settle，
这是属于哪个种类的loan？

是不是说，既然这样..
我直接在第一年的时候，把我所有的定期，epf放进来..尽量减少母金
可能直接把母金还到剩下一个几千，银行就base on这几千来算我利息？
那么就是说，我可以省下很多的利息钱对吗？

[ 本帖最后由 gn2244712 于 11-9-2009 04:12 PM 编辑 ]

kin8198

首先你必须确定自己的每月payment都美美的, 要几个月过后才能要求调高每个月的供款 ？我刚刚供了两个月，可不可以？

同行者

不管是term loan还是flexi loan多供的都可以扣母金。只是term loan须要预先通知，flexi loan比较自由。乘利息低的第一年丢多些钱进去是对的，但是无需太心急，可以等到年尾才行动，先享受第一年的优惠先。 如果阁下的贷款利息比你现有的定期利率来得高，就既刻行动吧！之至于五年的被绑是完全不必担心的，只要屋契不拿出来是不会被罚款的

同行者

提高月供款的条件是要让银行对你有信心，只要有能让银行取信于你的文件，供了多少个月并不会造成舍么大问题。如果没办法“晒命”就只好老老实实的供一段时间先吧！记得每个月都供多点，弄美阁下的payment先。一样都可以节省利息，只是没那么可观 银行是很利害的，没明文写下的东东，算法可不一样

同行者

银行的利息的算法相信很多大大们都很清楚吧！例
balance x interest rate% / 365 x 每月的天数=利息
rm100000 x 5.55% / 365 x 30(因为9月只有30天，如10月就31天，余此推类。）=rm456.164384
不同的银行可能有不同的算法，但大致上都用这个方式。但是。。知道吗？银行都用重叠法来算利息。例
阁下的供期日是每个月的20号，但如果阁下提早10号就供期，银行并不会把那10天早供的利息扣除出来，而且以免顾客下个月没供，银行大人都会预先收月尾剩下的几天的利息，以免有亏损。算算看其实大家所付的利息可不止30或31天 当然余额会早些扣多点，但那轻飘飘的几文钱哪能弥补每个月多付利息的痛 有余钱的话还不如确实的去实行第一步，只要去银行客服部2到3次就可以完成了
小的希望能有善心的大大们进来补充一些比下下专门的知识，因为下下只能分享过程的亲身体会和所学到的，请让这些帖子更加完善，让有需要者能够受益，本人深深体会过在寻求资料援助的痛苦，让接下来的路更平坦更顺畅吧！ 下下会每天努力的分享直“干塘” pai xie pai xie

夏米娅

原帖由 gn2244712 于 11-9-2009 04:08 PM 发表
来支持了！希望可以学多点东西。

请问，我这间家是供二十年每个月两千二
银行是告诉我，如果我每个月还了两千二后，如果有多还的钱，这笔钱是扣我的母金的～
然后第一年免利息，不过条件是五年不能settle，
这 ...

gn,你说的，和银行给我的答案是符合的。
利息就计算剩下的数目。

不过，我比较想知道，要怎么可以扣除更多的母金？

每个月给的installment比设定的多。
这样可以减少利息。可是母金还是一样照原定的算。
只是利息算少了。（母金减掉多余的钱）。
哪个比较划算呢？请教各位。谢谢。

intrexpo

如果是flexi loan的。
放多的钱进去户口和比申请提高母金划算对吗？
可以给个例子吗。。？

如屋子刚开始供。。最早几时才可以向银行申请提高母金。？
如30年的供期的合约。。23年供完。银行给吗？
每间银行都可以申请提高母金？ 如：PuXblic,ExN bank,MaxBank ???

jackchp

打完整大片突然crash..... 从新写过。。。。

谢谢楼主无私的分享。。。。是的。。。每个月额外给的数额的确可以缩短 loan tenure, 也就是多余的钱拿来 capital repayment 或者是 advanced payment 。 不过最好是各位网友回去研究你们的letter offer 是否有这些便利

不过请楼主允许小弟这里做些补充
A 和 B在同一个时候借 RM210，000， loan tenure 是30 年， 利息 = BLR-1.55= 4。00%，
所以他们的monthly installment = RM1000

A 去银行要求从每个月的供款 Rm1000 调高到 RM1500.  A 可以在 15年8月 就还清所有的房屋贷款。。

B 却没有去银行要求调高， 他只是每个月额外多给RM500 ， total installment = RM 1500. 换句话说， B 也可以在15年8月 就还清所有的房屋贷款。。

假设，在10年后，A和B都面对财务状况问题：
1） A 因为之前去银行要求从每个月的供款 Rm1000 调高到 RM1500。 所以在这个时候他还是需要给着 RM1500。
      B 却可以选择性的 还 RM1000 而已。。。至少还可以减少一些负担

2） A 由于调高 installment， 他却无法从之前额外的钱redraw 出来。
     B 由于每个月额外给RM500， 一年就 RM6k， 十年就 RM60k. 万一急需这笔钱，B 可以随时动用。。。

3） A 和 B 都有可能会在未来购买第二间 或更多的财产，在申请贷款方面， B 确实比A 来的更容易批准， 因为根据银行的system , B 只是给着 RM1000 ， 但 A却给着 RM1500.

当然，以上的只是做个参考。。。。
至于要不要去调高installment， 就因人而异。。。当然，凡事也要顾虑到以后可能会发生的事情。。。
解决方案还是看回你的letter offer 是否能够提供以上的便利。。。。

[ 本帖最后由 jackchp 于 12-9-2009 01:21 PM 编辑 ]

harimau

以目前这样低的房贷利息，何必整天想着去节省它呢？

怎么没有人发表文章讲讲如何节省信用卡利息、商业贷款利息、股票融资利息、个人贷款利息、汽车贷款利息、...???

等到你什么都没有欠，就只有欠房贷的时候，才来想节省房贷利息，比较实际。

同行者

将多余的钱放进房屋贷款中是一般人都会做的事情。正如下下一样在不知情下每个月都将多余的钱丢进去，到后来才惊觉我成了sohai 可怜的下下还在第一年尾就将血汗钱就丢进去，下下的第一年利率只是1%哩！想想FD都还有4%（幸亏是自家的咸水海，不然 ）

银行一般的做法都是。。阁下没通知revise installment，就把钱parking在户头里，到余额与多余的钱相符合就帮你处理 那可是贷款的最后阶段，不要忘记每个贷款都是后期的利息越来越少的，阁下希望自己的血汗钱只得到如此的回报吗？当然过程中还是有省钱的，只不过没那么劲。
下下的贷款比合约里的期满日早12年 只要不在锁定期解约一般上都没问题。每间银行的flexi loan都可以提高母金，分别只是阁下的offer latter,可以带同offer latter和身份证去阁下的银行客服部要求说明，不要忘记阁下是付钱的老板，客服部的功能就是服务顾客，多多利用

同行者

将多余的钱放进房屋贷款中是一般人都会做的事情。正如下下一样在不知情下每个月都将多余的钱丢进去，到后来才惊觉我成了sohai 可怜的下下还在第一年尾就将血汗钱就丢进去，下下的第一年利率只是1%哩！想想FD都还有4%（幸亏是自家的咸水海，不然 ）

银行一般的做法都是。。阁下没通知revise installment，就把钱parking在户头里，到余额与多余的钱相符合就帮你处理 那可是贷款的最后阶段，不要忘记每个贷款都是后期的利息越来越少的，阁下希望自己的血汗钱只得到如此的回报吗？当然过程中还是有省钱的，只不过没那么劲。
下下的贷款比合约里的期满日早12年 只要不在锁定期解约一般上都没问题。每间银行的flexi loan都可以提高母金，分别只是阁下的offer latter,可以带同offer latter和身份证去阁下的银行客服部要求说明，不要忘记阁下是付钱的老板，客服部的功能就是服务顾客，多多利用

同行者

很低的房贷利息5.55%更低的定期存款利息2% 哈！哈！有更好的办法吗？下下不会投资

相信阁下是老板族，需要现金，所以需要大量的现金以扩张，或是好现金流之类？的确节省利息是给下下这类没舍宏图大志的人的方法 paixie paixie

同行者

对这个问题超级有同感，因为它也是下下遇到过的迷思。
8楼与10楼的lz，下下将尽力陈述所知所见，有所不足请多多见谅。

有做revise installment和没有的分别是节省利息的多与寡。
例：A与B有着同样的贷款和利率。他们都同样的在10年后完成贷款。
    A有白纸黑字提高母金，A所节省的利息较为可观但他所投入的现金无法提出。遇到危机时A可以做的事是，将下期的贷款还原至没有调整的数额。再。。没法之下A可以重借，可能可以节省的过程中得到一笔现金周转。
    B没明文下节省较少的利息，但他对现金有较大的控制权。

通常人们都会认为同样的1500，结果应该都一样。而且银行一定会告诉你没分别，其实分别可大了，今晚揭晓 sorry有急事潜水一下。

intrexpo

原帖由 jackchp 于 12-9-2009 01:14 PM 发表
打完整大片突然crash..... 从新写过。。。。

谢谢楼主无私的分享。。。。是的。。。每个月额外给的数额的确可以缩短 loan tenure, 也就是多余的钱拿来 capital repayment 或者是 advanced payment 。 不 ...

你所说的B就是flexi loan对吗？

这便利叫什么 name？
方便透露那个Bank有这便利吗。。？

Thanks

gn2244712

大大，我是属于B型人，呵呵。因为据我的了解是跟b一模一样。
期待大大的讲解

[ 本帖最后由 gn2244712 于 12-9-2009 07:45 PM 编辑 ]

timelime

原帖由 同行者 于 12-9-2009 06:56 PM 发表
通常人们都会认为同样的1500，结果应该都一样。而且银行一定会告诉你没分别，其实分别可大了...

我也想不出来到底哪里不一样？
快告诉我吧~~

同行者

有点超出下下的描述能力范围，会尽力写得没那么烂，请体谅下下不是专业的
A的利息是梯阶式的计算方式，例：A增加了母金一倍，意味着他供了两期的供款，是不是下个月不须还利息了呢？不，当然一样要还，但他还的是第三期的利息，第二个月的利息他省下来了，因为银行是用直接扣掉母金的方法来算利息，例此类推。（请留意银行每月的帐单里的outstanding loan amount和balance的分别，还有最重要的就是principal amount paid at last due date,里面会很清楚的告诉你，阁下多付的贷款的去向，是真的扣掉了母金呢！还是沉在海底？）不明白？好，再努力

A借了rm160000，20年贷款，利率为6.75%每月供款约rm1200,假定母金rm350,利息rm850。一段时间后A将供款调成rm1550，那他将会是下个月扣掉rm700母金后总额的利息，所节省的利息是ing进行式的。大家应该都知道利息是逐年减少的，比较明显的减少是在两年后才看到，看官们希望自家的利息是如何递减的？
B借了同样银码，利率，期限和月供款的贷款，但他并没有明文通知银行调高母金的决定，同样的付月供款rm1550,这个时候他渐渐发觉outstanding loan amount高居不下，而帐面上的balance就有减少的迹象，舍原因会造成的呢！银行真的将B多付的钱扣掉母金了吗？看官们银行可是要赚钱的，可以让B随意的节省钱又随意的提钱吗？当然银会有一套来应付付钱的爷们，的确还是有省的。

到最后A与B都发觉他们同时的付清贷款了（当然那是在没意外发生的情况下）。为舍么所节省的利息会不相同？那是因为B虽能与A同时付清，但他一大笔多付的钱原来是在贷款的尾声才被扣掉的，贷款尾的每月的利息是多少？rm200?rm100?

下下有很努力的在写，看官们如果还是不明白，没关系，还有明天i be back。今天，累

gn2244712

不明白B那里...
为什么B一开始outstanding loan amount高居不下，而帐面上的balance就有减少的迹象，最后却又能一起还完这里不明白～