或许有点己人优天

Focus

房贷率利超低的现在让很多人开始了
有购买房屋的欲望。。。
当你开开心心购买的同时，　
请不要忘记，　你背负的可是３０～４０年的债务。。。

因为
房贷率是浮动的。。。
所以在开心买屋的同时，　
请务必计算
如果将来房贷率攀升到很高的时候
你所需要的可能额外负担。。。
不用计算太多，只要计算６％就好。。。
超过１０％我都要去跳楼了，　就不去管什么房贷了。。。哈哈哈

庆幸的是，　
每５年房贷都可以refinance房贷一次。。。
所以不必去申请固定率利的房贷率。。。

或许有点危言耸听
或许有点己人优天

只是一点善意
仅此而已。。。。

gan1026

嗯。。。
谢谢分享。。。。

都市人

我尽量贷款不超过15年，所有的投资也以15年每月的供期为投资的考量，这样才不会在利率大涨时承受太大的压力。

如果以30－40年的每月供期来计算回酬是很冒险的。

senishy

其实我不是很了解楼主所说的东西。。可不可以。。举个例子呢？

都市人

原帖由 senishy 于 6-6-2009 03:03 发表
其实我不是很了解楼主所说的东西。。可不可以。。举个例子呢？

现在的贷款利率很低，举一个例子，你贷款100千，利率4％，供30年，每个月供的房贷是RM477。

如果有一间排屋或公寓，租金RM500，投资者认为不必供了就投资是很冒险的，因为利率会调整，如果两年后利率起到6％，每个月的供期就要RM599，利率起到8％，供期就要RM733了。

所以要投资应该不要供太久，最好在20年里供完，除非是freehold的排屋、别墅。

senishy

原帖由 都市人 于 6-6-2009 07:53 AM 发表


现在的贷款利率很低，举一个例子，你贷款100千，利率4％，供30年，每个月供的房贷是RM477。

如果有一间排屋或公寓，租金RM500，投资者认为不必供了就投资是很冒险的，因为利率会调整，如果两年后利率起到6％， ...

喔。。明白了。。谢谢大大的解答。。
我今年19岁，想开始存钱准备24岁时买屋子。怕达不到目标咯

invest2229

原帖由 都市人 于 6-6-2009 07:53 AM 发表


现在的贷款利率很低，举一个例子，你贷款100千，利率4％，供30年，每个月供的房贷是RM477。

如果有一间排屋或公寓，租金RM500，投资者认为不必供了就投资是很冒险的，因为利率会调整，如果两年后利率起到6％， ...

从你的例子，贷款是100千，假如供１５年，利率4％， 每个月供RM７４０。那如果是出租, 不是每个月要RM８００租金才有positive cash flow ？ 问题是，现在100千的排屋或公寓能租到RM８００吗？

都市人

原帖由 invest2229 于 6-6-2009 15:47 发表


从你的例子，贷款是100千，假如供１５年，利率4％， 每个月供RM７４０。那如果是出租, 不是每个月要RM８００租金才有positive cash flow ？ 问题是，现在100千的排屋或公寓能租到RM８００吗？

100K的排屋不会租到Rm800,因为排屋地点偏远，但是100K的公寓是有可能租到RM800甚至更高的。但是排屋有RM600的租金就不错了，因为不需要付管理费。

不要因为投资而去投资，如果是买来自住，租金不高都不要紧，因为这是个需要。如果是为了投资，何必做一个回酬不高的投资呢？

投资也分两类，一种是租金上的回酬，一种是产业价格的回酬。

如果租金不高，那么一定要产业增值才能够带来盈利。如果有做功课，租金回酬是可以知道的，至于产业以后的增值潜能就关系到自己的眼光了。以后的发展趋势未必能够预知。

如果要供30－40年，租金才能够cover，那么我祝福你所投资的产业以后会增值，不然这绝对是一个负担。

invest2229

原帖由 都市人 于 6-6-2009 08:52 PM 发表
100K的排屋不会租到Rm800,因为排屋地点偏远，但是100K的公寓是有可能租到RM800甚至更高的。但是排屋有RM600的租金就不错了，因为不需要付管理费。

不要因为投资而去投资，如果是买来自住，租金不高都不要紧， ...

依你所讲，投资两类，一种是租金上的回酬，一种是产业价格的回酬。在槟城为例，投资租金回酬的是买公寓或condo出租，假如依你所讲贷款不超过15年，租金跟本不能cover月供，除非贷款拉到三十年。在槟城买公寓或condo是不足以增值。关于槟城的landed property是在太贵了，买来增值也是一个大考验。所以槟城这行很艰玩吃。

都市人

原帖由 invest2229 于 6-6-2009 22:28 发表


依你所讲，投资两类，一种是租金上的回酬，一种是产业价格的回酬。在槟城为例，投资租金回酬的是买公寓或condo出租，假如依你所讲贷款不超过15年，租金跟本不能cover月供，除非贷款拉到三十年。在槟城买公寓或co ...

我以100K为例，贷款30年，月供RM477，利息每月RM333，principal每月  RM144。如果租金RM600，扣除利息RM333，扣除每月RM80（预测）的管理费，门牌税，火险等等，可能只有区区RM100的盈利。

如此算法是以有关公寓常年出租计算，有些时候空置的亏损没有计算在内。我们也要注意公寓的维修。比较常遇到的问题是冷气机、水管、漏水、油漆、门、锁等。

在这种不利的情况下要做出对的投资是很不容易的，但是明知这是一项很吃力的投资也要再去试试是要付出代价的。

laurent

前辈你好
我了解你的说法
可是如果你买的property并不是要长期持有的，那么选择了30年的供款，5年后就转手卖掉不就好了吗？这种情况下，选择20或30年这2者的贷款年限有差别吗？

都市人

原帖由 laurent 于 7-6-2009 21:48 发表
前辈你好
我了解你的说法
可是如果你买的property并不是要长期持有的，那么选择了30年的供款，5年后就转手卖掉不就好了吗？这种情况下，选择20或30年这2者的贷款年限有差别吗？

当你投资买一项产业时，你无法设定你什么时候能够脱手、能够赚多少，因为你也不知道五年后，你的产业会有多少的价值。如果你说你五年后要把产业卖了，难道你认为你的产业五年后一定能够涨价吗？

有很多投资者看了广告而去投资，因为发展商都会好好的包装他们销售的产业，吸引投资者投资。

所以我在投资公寓时，一定要找每月租金有1％回酬的公寓，这个我已经强调很多次，但是很多人都觉得很不可能。 就算经济再差，我依然能够以租金供贷款，就算我五年后要卖掉，我已经供了大部分，而不是少部分。就算屋价没起，但是租金的收入也已经是我投资的回酬。

laurent

我听过你所说的1%理论
based on fully furnish的情况来看，的确是有可能做到的。
可是我目前的情况看来，兼顾15年供款的条件做到这个1%理论实在是有点难咯
*除非我把装修的depreciation拉长啦*

再来，如果我严格按照你说的1%理论来走
在供期拉长的情况来看，我能够更快地入手第二，第三个property（因为有更好的cash flow），这样不是更好吗？

童話王子

原帖由 都市人 于 6-6-2009 08:52 PM 发表

.....如果租金不高，那么一定要产业增值才能够带来盈利。如果有做功课，租金回酬是可以知道的，至于产业以后的增值潜能就关系到自己的眼光了。以后的发展趋势未必能够预知。

如果要供30－40年，租金才能够cover，那么我祝福你所投资的产业以后会增值，不然这绝对是一个负担。

前辈，想问问起时有什么方法可以知道某某产业的租金？有关功课 ，要如何下手？

[ 本帖最后由 童話王子 于 8-6-2009 01:04 AM 编辑 ]

tan81

谢谢你的慷慨分享。
很多人的确不愿意相信。
不需 ，那样代表你的能力足够独特。

请问你，什么是每月1%的租金？
怎么计算？ 我错过了这项分享。
可以劳烦你再分享一次吗？

谢谢。

laurent

所谓1%理论，就是你买100千的房子，就要收回1K的租金
这样看来，我们买的那种大概要收到2000++的租金才可以cover

不过个人觉得，一旦你的数额提高了，你的margin应该可以适量的降低
和做生意的理论一样，你一个月10,000的sales，margin可能要20%来cover你的expense和profit
但如果你的sales一个月100,000，那么你的margin就不需要到20%，10% profit margin (10K) 的回酬都比上一个例子 (2K) 的好多了

都市人

原帖由 laurent 于 8-6-2009 00:25 发表
我听过你所说的1%理论
based on fully furnish的情况来看，的确是有可能做到的。
可是我目前的情况看来，兼顾15年供款的条件做到这个1%理论实在是有点难咯
*除非我把装修的depreciation拉长啦* 再来，如果我严格按照你说的1%理论来走
在供期拉长的情况来看，我能够更快地入手第二，第三个property（因为有更好的cash flow），这样不是更好吗？

再来，如果 ...

投资是有风险的，但是我们要投资，也要减低自己的风险，因为我发现很多来佳礼的都和我一样，是打工族。我们的流动现金不多。

如果你买一个产业，贷款30－40年，才够cover loan instalment，就把自己放入一个风险内，如果你买第二间，再用同样的方式，又再把自己陷入另一个风险中。

如果你的租金有1％，你贷款30－40年都无所谓，因为这个租金的回酬已经减低了你投资的风险。如果租金只有0.5%，以后真的会提心吊胆。

agent会说：这是好投资，你贷款200K，供30－40年，每月供RM950，租金有RM1000，这是很难得的。

如果你要投资，就要想清楚。

[ 本帖最后由 都市人 于 8-6-2009 08:44 AM 编辑 ]

NoParking

我朋友去年买二手的condo 220K, 借230K，40年，每月供1300，出租1100。
现在那边的售价是270K。

这种回酬如何？(在槟岛噢！)

laurent

在我看来，是不好的投资
你的产业一天不卖，你都是在亏本

tan81

糟糕了，之前没有看过你的分享。
我买下的第一间 Loan RM250K，租金RM1450，
只有0.58%。