房地产投资的盈利关键到底在哪里？

jackphang

原帖由 信愿行 于 11-1-2009 07:41 PM 发表

快速把房子出租的秘诀在于让对方觉得值得，方便。
最重要是先找出对方的需求，
2大类租客，一类要求fully-furnished，一类要求空屋即可。

真正能让顾客愿意付高租金的是fully-furnished, 而不是装修。

这一点的确是对的，毕竟租户也不会也不愿意长期租屋，所以一切从简。不过如果你的租户是公司的话，那么，装修就会加分不少。当然，这也是看个人意愿。小弟还是不明白，若说你在30年内还清了银行的贷款，可是你的公寓价值可能会因为维修等等而减少时，那么，你的心态会是什么呢？

harimau

我觉得除了地点之外，就是市场。

有价无市，到头来得个吉。

invest2229

原帖由 纸鹤 于 11-1-2009 07:20 PM 发表
空屋的租金一般都不怎么吸引人, 所以我至少会进家私和家电
让租户觉得和我租就不用自掏腰包买家私, 以后如果要搬也不懂要搬去哪里
如果空屋1200, fully furnish至少可以租1500以上
一个月多300, 一年3600,两年7200
如果我的Budget会放在10千以内, 7000已经差不多回本了~
...

你会选择进家私和家电先，那你不担心租不出去而且又浪费钱买家私和家电吗？给我，我会考虑家私和家电当租户有要求。这样，我才不会浪费或不需要限定目标只租负担得起的租户.

jackphang

基本上小弟是房地产投资的新人，我比较专长在股市里头（不过也只有几年经验），所以希望这里的大大们能够给予小弟几个建议。
长话短说，这里就把我对房地产投资的问题详列出来，希望这里的大大们能够帮忙小弟以及一些还没有购买过房地产的新人们。

房地产投资的盈利关键到底在哪里？

1. 小弟读了一些书，里头都有基本的投资观念，就是“地点、地点、地点”，问题就在于小弟住在新山，所以，大家也知道新山的房地产有泻销的情况（限于中低级房地产），所以，我还是不了解为什么地点是房地产投资的关键？举个例子，Iskandar Malaysia目前正在如火如荼地发展着，是否我就应该在这里投资呢？而且，有Putrajaya 和Cyberjaya的前车之鉴，更让我觉得谨慎。

2）除了地点以外，还有什么关键？之前有个讲师提到，年龄也是关键之一，因为年轻就是本钱，只要年轻，就能够贷款比较长期，而也因为这样，年轻人会比较受鼓励投资于高现金流的房地产如condo、service apartment等等。而因为可以偿还较少金额，而让我们能够购买另一间房地产（当我们能够把房屋出租后）。

3）除了年龄外，一些法律上的知识、房贷的知识、和其他的知识应该也是关键之一，比如通过哪个网站得知最新的租金价格、拍卖地点等等。

4）我也有看过一些精华贴，里头也有提到一些成功的投资，如：ROI大过7%等等。这里的问题是：房地产的回酬一般上比股票来得低，可是为什么通过房地产致富的人数似乎会比通过股票致富的人来得多？
 -》 OPM （Other People Money）
我相信关键在于利用他人的金钱来取得回报，我不敢说房地产是个很好的投资工具，可是如果我们能够利用levaraging（担槓效应）用10%的价格购买100%的屋子，然后乘它起大约15%-20%时卖出，那么，我们的回酬就可以达到100%以上。这里的关键在于我们需要利用较短的时间来做出房地产买卖，而税务方面我不知道是否也需要偿还28%的税？

另一个利用他人的金钱来获取报酬的主要是收租，而我不也不是很了解到底如何确保本身的房地产时时刻刻都有好的租户。可能这也需要问问大家的意见。

总的来说，房地产投资的盈利关键分别是：
1）地点
2) 利用他人金钱，通过时间来达到获利
3) 专业的房地产相关知识，如：法律、房贷、拍卖等等

以上都是纸上谈兵，我会在未来一两年内开始学习房地产投资。

tan81

欢迎来这里。我也是12月才来房产而已。

我看了一系列Azizi Ali的书，认为对新人有帮助，建议你看。

如何界定什么是好地点？

有个简单的看法，就是千千万万人希望住在那里的地方（不只是很多人想要投资的地方）。
好地点，不是我们满意的。好地点，可以是我们不喜欢的，例如塞车，有学校等等。

最关键的，还是你打算经营房产的心态。看你怎么投资股票， 我相信你也很快发现应该怎么投资房产，它们有许多类似的地方。

[ 本帖最后由 tan81 于 5-1-2009 08:40 PM 编辑 ]

纸鹤

还有就是屋价, 包括装修头期律师等, 也就是总投资额
因为这直接影响了回酬率

买不用大装修的屋子可以省一笔, 而且是cash
买超便宜做一做算起来也还是便宜

[ 本帖最后由 纸鹤 于 5-1-2009 08:20 PM 编辑 ]

信愿行

又多一位股票投资高手过来研究产业投资。

产业投资盈利的关键跟股票投资有点类似，
就是用5毛钱买1块钱的东西。

jackphang

因为最近学写了一些东西，发现到一个东西，可能大家会忽略一点，也就是时间。
你拥有的房地产时间越久，你的回酬率就会更低，这也就是说房子应该也是拥有大约3-5年（一个循环），等待涨潮后售出再购买。时间越长，你的回酬率就会更低，因为你放进的现金的回酬率会越来越低。


另一个做法是现金流，不过这个要请教这里的大大们。

信愿行

不同类型产业，升值能力有别， 譬如公寓10年后未必能涨，但是店铺却可能涨100%或以上，但是有些地方未必如此。 所以地点，产业类型， 周围设施， 时间等等都需要全方位考量， 不能单独考虑一个。

2种比较普遍的产投资方式：
第1种，就是我之前讲的用5毛钱买1块钱的东西。 属于flip操作方式。也就是你提到的，时间考量很重要， 这个有点类似趋势投资。

第2种，现金流， 可以算是OPM操作方式。 比如，月供500， 月租1000。 扣除其他费用月现金流入200左右。

jasonhanjk

Jack.
你现在再看哪一带的房子？

jackphang

原帖由 信愿行 于 8-1-2009 12:06 AM 发表
不同类型产业，升值能力有别， 譬如公寓10年后未必能涨，但是店铺却可能涨100%或以上，但是有些地方未必如此。 所以地点，产业类型， 周围设施， 时间等等都需要全方位考量， 不能单独考虑一个。

2种比较普遍的产 ...

目前考虑到新山的未来30年后可能会有惊人的改变，小弟本身是带着自用加投资的态度来看待房地产投资。也就说，我会以自己是否喜欢住在那里来做投资的考量。当然，多快能够得到回酬也是本身的考虑点。都市人的投资方法是利用高asset turnover （不好意思，本身是股票投资出生）来尽量把握margin的好处加大投资额，而在新山这样的做法无疑是自讨没趣，毕竟新山的环境不比吉隆坡或马六甲一代，这里的高收入者绝对是来自在新国工作的专业人士，除非iskandar malaysia 能够吸引到人才，不然，新加坡绝对是更好的选择。

原帖由 jasonhanjk 于 8-1-2009 08:58 AM 发表
Jack.
你现在再看哪一带的房子？

目前没有一个特定的地点，主要还是因为等待花红的到来，然后就可以拿出头期钱投资。由于个性胆小，所以我会先投资在较小型的公寓，等到更有经验+资本时才来谈店铺投资或者地皮投资。

目前就数permas jaya的公寓能够带来3-5千的租金。

目前的态度是观望+多多询问详情。不知道大大在那一代看房子？

jackphang

原帖由 纸鹤 于 5-1-2009 08:17 PM 发表
还有就是屋价, 包括装修头期律师等, 也就是总投资额
因为这直接影响了回酬率

买不用大装修的屋子可以省一笔, 而且是cash
买超便宜做一做算起来也还是便宜

相信如果是要现金流的话，这里的大大们的投资方法主要是尽量借贷，然后减少第一次购物的开销，比如律师费、装修费等等。这也是有其好处和坏处。目前这里房地产投资较有收租经验的应该是都市人大大，他的投资策略是：
1）看好地点就赶快购买
2）赶快装修到令人满意住进的状况（一个月内），这段期间开始找租客，带装修完成后就可以出租了
3）与agent的关系保持良好
4）租客的要求主要是不要有学生、夫妇，最喜欢的是公司顾客（比较容易按时还钱）
5）其他的要由其他人帮忙分享。

另一个比较长期的投资方法是购买地皮或者在新地区购买店铺，这类型的房地产需要在较长期才能够看到他的威力。

不知道还有什么方法能够靠房地产投资致富？

我觉得formula应该是：
地点+管理+时间+margin 管理

tan81

看到Ａｚｉｚｉ　的书写道，８５％的人拥有一间房产而已。
１３％的人拥有２间房产。
可以拥有４间以上的人，属于１．５％。

真正可以通过房产致富的，　是这１．５％。
拥有了５间房产，Ｔａｘ　就跟着ＣｏｍｐａｎｙＡＣｔ。　
可以Ａｐｐｌｙ　Ｃａｐｉｔａｌ　　Ｄｅｐｒｅｃｉａｔｉｏｎ　．

这些Ｔａｘ　Ｌｏｏｐ　带来的现金流是很庞大的。

我的部落格开始分享房产投资。
欢迎讨论。

为何投资房产

信愿行

简单又能带来收益的方式就是好的投资方式。
房产投资跟股票投资一样， 需要寻找出适合自己的一套投资方式。

资金，胆量也是考量素之一。
例子：市价５００千的屋子，　屋主急售４００千。　你的想法，资金，胆量会让每个人做出不同的行动。　

原来我在13%中。

信愿行

请问tan81熟悉Capital Dereciation & Tax吗？
有没有详细的资料，能否说说看有什么益处。 如何操作应用。
谢谢！

flyingfish

刚发现jackphang兄在这里有这帖。。

觉得最需要的是房地产各方面有关的知识/执行能力。。
用google search: Malaysia house buying guide..
蛮多资料。。

probank79

要记得，马来西亚已经没有real property gain tax （RPGT） 所以不怕leverage 了。不过我的看法是不能做长期策略。不然就会像 ‘二代‘的问题出现。

cocomalaso

原帖由 tan81 于 10-1-2009 12:35 PM 发表
看到Ａｚｉｚｉ　的书写道，８５％的人拥有一间房产而已。
１３％的人拥有２间房产。
可以拥有４间以上的人，属于１．５％。

真正可以通过房产致富的，　是这１．５％。
拥有了５间房产，Ｔａｘ　就跟着Ｃｏｍ ...

大大可以详细解说这如何操作吗？
自己住的算不算？
和别人合股买的，算不算？
谢谢。

invest2229

原帖由 jackphang 于 10-1-2009 11:53 AM 发表
2）赶快装修到令人满意住进的状况（一个月内），这段期间开始找租客，带装修完成后就可以出租

这里想要问大家，假如是买房子来出租，最好是装修先然后出租，或者是等有人要租房子才装修避免浪费？

还有，通常你们会选择宠重（＞RM５０）装修然后提高租金或者是普通装修或没有装修然后只是收一般租金？

我有经验过，有的租户不会要求装修，如此我也可以节一笔来装修

纸鹤

这里想要问大家，假如是买房子来出租，最好是装修先然后出租，或者是等有人要租房子才装修避免浪费？
当然不是说不可以等有人要租的时候才装修, 不过我的想法是
如果我要开餐馆, 我会等到我找到一定的顾客后才开始装修店面?

还有，通常你们会选择宠重（＞RM５０）装修然后提高租金或者是普通装修或没有装修然后只是收一般租金？
空屋的租金一般都不怎么吸引人, 所以我至少会进家私和家电
让租户觉得和我租就不用自掏腰包买家私, 以后如果要搬也不懂要搬去哪里
如果空屋1200, fully furnish至少可以租1500以上
一个月多300, 一年3600,两年7200
如果我的Budget会放在10千以内, 7000已经差不多回本了~

我有经验过，有的租户不会要求装修，如此我也可以节一笔来装修
租屋子就像做生意, 看你target谁, 各有各的好,
我个人只要租金可以COVER所有的费用, 然后还有多就可以了
所有开销包括indah water, 门牌税, 管理费等等等

[ 本帖最后由 纸鹤 于 11-1-2009 07:22 PM 编辑 ]