外面的雨好大

Focus

外面的雨好大，夜已深，但竟然没有睡意， 只好上来写写涂涂。

写股票？以前写过了，也没有题材，毛狼计穷了。 呵呵。
来这里就写些地产的冬冬。 纯粹写爽，买卖自负。

Focus

这个是通街都知道的战略。
做到的人有多少个， 我想至少比买股票的人还多。

买了产业， 守着它3，5年到10，20年。
守不是空置， 而是租出去给好的租户。
这个的好处是能享受租金回酬的同时，
又能看到产业价值的上涨的欢乐。

Focus

假如
你在1995年买了1个产业
买价140，000。
买时费用5，000
贷款80%年利息6.75%月供726。
每月出租回酬1，050。
月管理费100
月现金流入是224

10年后，价值240，000买出
代理佣金2%是4，800
产业收益
= (售价 - 代理佣金) - (买价 + 买时费用)

产业获益
=（240，000 - 4，800）- （140，000 + 5，000）
= 90，200

10年现金收入
=224 x 12 x 10
= 26, 880

总获益= 90，200 + 26，880 = 117， 080

年平均回酬率
= （总获益 / （头期 + 买时费用））/ 年份
= （117，080 / （28，000 +5，000））/ 10年
=  35.47%

Focus

投资产业前， 你必须决定你要的是什么：
１。　资本回酬
２。　租金回酬
很多时候鱼与熊掌不可兼得，　　但是也有例外，　就得看你自己的眼光了。　

那么投资产业成功的因素是什么呢？
１。　地点
２。　租户
３。　产业类型
４。　心态

快４点了，　ｃａｒｉ要关门了。　
等有空才补充说明。　
晚安！

Focus

最好的地点就拥有最好的升值机会。　这句绝对是废话，　因为通街又都知道。　
例如，靠近学校，　公园，　商业中心比较占优势。

Focus

不同的租户给你不同的回酬。　
好的租户让你定时收钱，　不好的让你投资变苦差。　
你希望谁是你的租户呢？
１。　家庭
２。　白领
３。　蓝领
４。　学生

Focus

公寓
排屋
店铺
工厂
土地
你会选哪个呢？

Focus

你是冲动还是深思熟虑？
你是一知半解还是彻底了解？
你是为什么买？

kitkatlow

刚睡醒，捧场。。。回去睡过。。。

Tranz

原帖由 Focus 于 13-4-2008 03:47 AM 发表
假如
你在1995年买了1个产业
买价140，000。
买时费用5，000
贷款80%年利息6.75%月供726。
每月出租回酬1，050。
月管理费100
月现金流入是224

10年后，价值240，000买出
代理佣金2%是4，800
产业收益
...

我是最近才开始看房地产的。
产业收益
= (售价 - 代理佣金) - (买价 + 买时费用)
不用算6.75%的利息吗？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
117，080 / 10年/ 12 个月 ＝ 981.73
还没包括中间的一些插曲但耗时10年才拿到平均每个月的收入RM981.73
算成功了吗？？

谢谢！！

Tranz

原帖由 Focus 于 13-4-2008 03:47 AM 发表
假如
你在1995年买了1个产业
买价140，000。
买时费用5，000
贷款80%年利息6.75%月供726。
每月出租回酬1，050。
月管理费100
月现金流入是224

10年后，价值240，000买出
代理佣金2%是4，800
产业收益
...

我是最近才开始看房地产的。
产业收益
= (售价 - 代理佣金) - (买价 + 买时费用)
不用算6.75%的利息吗？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
117，080 / 10年/ 12 个月 ＝ 981.73
还没包括中间的一些插曲但耗时10年才拿到平均每个月的收入RM981.73
算成功了吗？？

谢谢！！

titotito

8 %  年回酬 Ok 吗 ?

Focus

原帖由 titotito 于 18-4-2008 09:52 PM 发表
8 %  年回酬 Ok 吗 ?

我今天路过。。。。

8% 不错的咯！

Focus

原帖由 Tranz 于 17-4-2008 06:00 PM 发表



我是最近才开始看房地产的。
产业收益
= (售价 - 代理佣金) - (买价 + 买时费用)
不用算6.75%的利息吗？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
117，080 / 10年/ 12 个月 ＝ 981.73
还没包括中间的一些 ...

这个是一个基本的算法。。。
志在让新手有个概念。。。
这里高手很多， 我是在抛砖引玉。。。
不过。。。玉没有出来。。。

[ 本帖最后由 Focus 于 21-4-2008 01:11 AM 编辑 ]

ZEMSON

原帖由 Focus 于 20-4-2008 12:32 发表

这个是一个基本的算法。。。
志在让新手有个概念。。。
这里高手很多， 我是在抛砖引玉。。。
不过。。。玉没有出来。。。

~玉~在第九楼出现过（一闪而过） ，不过回去睡了
~~期待中

山竹

原帖由 Tranz 于 17-4-2008 06:00 PM 发表



我是最近才开始看房地产的。
产业收益
= (售价 - 代理佣金) - (买价 + 买时费用)
不用算6.75%的利息吗？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
117，080 / 10年/ 12 个月 ＝ 981.73
还没包括中间的一些 ...

路过。。。

Q: 不用算6.75%的利息吗？
  不需要。贷款的6.75%已经算在月供的726内，
  并且被月租回酬所抵消，取得224的现金流入。

Q: 算成功吗？
  个人觉得成不成功端看个人的目标，目的，投资条件以及风险承担能力而定。
  好像我这种小人物，回酬比定存高（目标）就ok了，
  遇到新的投资项目，就抱着交学费的心态学习（目的），
  投资金额当然越少越好（投资条件），
  亏钱亏到本金都没有了就是我的极限了（风险承担能力）。

  还是你有更好的康头介绍？


PS: 楼主的标题出现在房产版是我路过的原因。

危天行

原帖由 Focus 于 13-4-2008 03:47 AM 发表
假如
你在1995年买了1个产业
买价140，000。
买时费用5，000
贷款80%年利息6.75%月供726。
每月出租回酬1，050。
月管理费100
月现金流入是224

10年后，价值240，000买出
代理佣金2%是4，800
产业收益
...

想得美！
cukai pintu , cukai tanah , fire insurance , indah water fees，sinking fund，修補費，油漆費，租户迁出遷入agent fees ,追租車馬电話費，迁出遷入空置期等等cost
加進去再看看

[ 本帖最后由 危天行 于 21-4-2008 12:56 AM 编辑 ]

chinchai

Hi,  Kawan,

KL = Jalan Kunching, 我有六个单位 Appartment。。

本来是收租的, 但是因为收租有太多, 太多问题了, 况且我不住 KL。

交给 AGENT 管理也麻烦多多,  一气之下,  全都给贱卖了。

第一间卖 RM 159.000.00。

第二间卖 RM 138.000.00。

第三间卖 RM 128.000.00。

第四间卖 RM 125.000.00。

第五间卖 RM 123.000.00。

第六间送给孩子。

我的衷告, 在 KL 买 APPARTMENT 收租,  不容易啊!!

.

小蚊子

原帖由 chinchai 于 21-4-2008 11:41 AM 发表
Hi,  Kawan,

KL = Jalan Kunching, 我有六个单位 Appartment。。

本来是收租的, 但是因为收租有太多, 太多问题了, 况且我不住 KL。

交给 AGENT 管理也麻烦多多,  一气之下,  全都给贱卖了。

第一间卖 R ...

更本就是难
现在在KL做工 我打算买一间自己住
5年后妹妹在KL念大学给她一间房住
如果以后她要在KL做工就继续住
有孩子后等他念大学时就给孩子住
这样的话就还好 要投资的话就免了吧

Focus

原帖由 chinchai 于 21-4-2008 11:41 AM 发表
Hi,  Kawan,

KL = Jalan Kunching, 我有六个单位 Appartment。。

本来是收租的, 但是因为收租有太多, 太多问题了, 况且我不住 KL。

交给 AGENT 管理也麻烦多多,  一气之下,  全都给贱卖了。

第一间卖 R ...

最近的天气很热。。。。

看了uncle chinchai的话，
我做了一些明察暗访，
很多公寓的确不升反跌。。。
原因就是poor management poor maintenance....
但不是没有好的地点，
只是一般上不容易发现。。。。