房地产投资----经验之谈 (CASE STUDIES)

lyy7374

不管是成功或失败的例子, 希望大家能够掏心分享.
以他人经验成为自己的老师.


希望大家能用以下格式呈现

人物:
地点:
房产类别:
买卖金额:
贷款:
故事背景:
成功/失败:
原因:




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人物: 友人
地点: 新山
房子类别: 单层排屋,20 X 65, 永久地契
金额: 140K 买价, 1996 (经济风暴前夕)

故事背景:

话说在90年代, 新山房地产呈现处处排队的现象.
什么台底钱, 什么排队费 都一一呈现的年代.

我的友人在周遭的人之极度怂恿下,
在新山东部, 靠近PASIR GUDANG 的新区, TAMAN SCIENTEX, 以140K从发展商买下一所单层排屋.
一个马来人与印度人聚居之地. 也远离市区/工作地点, 最后,自己都无法居住, 而廉价出租.

他贷款90%, 20年.每月供款大约1000, 租金为400.
初期租给印度人, 最后不交房租, 警察来也不怕.
也塞了很多钱, 才打发走.

过后,还是以400租到现在(2006年),租金连利息都无法偿还.

更惨的事, 10年后的今天,市价只是95K.


成功/失败: 一个绝对失败的投资

原因:
时机不对, 人云亦云,当初买房子的用意是自用,却没有考虑地点是不合适自己的.
地方偏远, 华人稀少, 涨势难待.
周边的SERI ALAM, KOTA MASAI, 房子多的不得了.
虽然靠近PASIR GUDANG 工业区, 却因工厂离失而惨状连连.

[ 本帖最后由 lyy7374 于 12-12-2006 03:25 AM 编辑 ]

lyy7374

人物: 我,我哥及我姐
地点: 新山, UDA, 马来区,面向JALAN SKUDAI 新山西部的主要公路
房产类别: 三层店屋, 20X70, 99年地契(剩下76年)
买卖金额: RM480K, 2002年
贷款: RM484K (384K店屋本身的商业贷款 + 100K父母的产业用房屋贷款)
故事背景:

在2002年, 原本想找间店面投资.
甚至在发展商下了定买下RM350K的双层店面(未建竣),最后还退回,因为担心未来的发展. (如果坚持这投资也是成功的)

在失望之下, 房产经纪无意提起这间开价RM500K的店面.
当时,以为买不起, 而不加多问.

但是, 她突然说出租金,
GF: 1800
1ST: 1000
2ND: 1000
总租金为3800!!!
如果,还没有加上律师费和经纪费, 回酬是9%.

心中盘算了一下, 20年的384K商业贷款为2800, 30年的RM100K房屋贷款(父母的房子)为RM620, 总供款为RM3420., 这显然比租金来得少, 也是100%贷款 (律师费和经纪费除外)

交易马上进行, 我们开价480K, 如果480K成交, 经纪可获得2%.
(新山不成文规定佣金是买卖双方各1%, 与KL的卖方的2%不同)
最后也成交了.
初期投资, 也用了大约3万在律师费和经纪费,其他都是贷款.

到了2006年,利率上涨,幅度房租也因世道降低了.
总供款为RM3800, 租金为RM3500, 每月倒贴RM300, 这还可以负担.

若干年其市值已经为600K以上,
2004年巴士站突然改到店门口,CITIBANK 曾经估价700K,虽然我觉得估价师发神经的.


当初下订的时候, 很多冷言冷语, 什么99年, 什么马来区., 还好坚持自己的计算机.


成功/失败: 成功

原因:
以租金抵消供期, 9%的租金回酬算是相当高.
加上地点面对大路, 许多马来居民每天上下班都来往这里.
在主要公路旁, 产业价值的下跌也绝对有个底线, 尤其在480K这个价位.



[ 本帖最后由 lyy7374 于 12-12-2006 03:02 AM 编辑 ]

lyy7374

人物: 友人(上岸保险经纪)
地点: 新山 百万镇,MEGAH RIA, DESA TEBRAU
房产类别: 廉价屋 X 3间
买卖金额: RM100K (百万镇RM30K ,MEGAH RIA RM30K , DESA TEBRAU RM40K)
贷款: 0%
故事背景:

友人因为拥有超级多现金不知道要放在那里投资.
100K 放在定期存款的利息也只是4%, 一年顶多4K.

在房产经纪的介绍下, 他庭令底下的拍卖中,买了百万镇RM30K ,MEGAH RIA RM30K , DESA TEBRAU RM40K,
起租金收入为RM400,RM350, RM350 = RM1100
每月维持费为RM35,RM30和RM30 =RM105
净收入为每月RM995 ,年收入为本11,940
七除八扣, 则是定存的近二倍.

必须注意:
每人只能买一个中/廉价单位, 超过则属于非法拥有的.
如果有庭令(COURT ORDER)的拍卖,则不受限制.

成功/失败: 属于低风险的偏高回酬.收入也稳定.

原因:
房价增值基本在未来十年是看不到的,
但是租金却相对的稳当.
以12%一年的回酬, 确实很吸引人, 就算是REFINANCE一些钱来直接投资也比BLR+x 还要高.

[ 本帖最后由 lyy7374 于 12-12-2006 09:39 AM 编辑 ]

Derekang

人物:爸爸
地点: 大山脚 Alma
房产类别: 店屋 永久地契
买卖金额: 240K X 4

故事背景: 时间是在经济风暴前。当时alma　只是个香蕉园，塑胶园之类的　当时爸爸１８岁就搞地产了，一天来到了这里，看了看相馨香未来的发展一定很好因为这里有大量的住宅区然后将来住宅区后面还可以发展，　在未来一定很多人。但因为没有人来发展这块地所以看了也没有用。　不过有一天突然听说有人要来发展这块地了。等到发展商来了，爸爸就很有兴趣的去找他不过那时几经有３００多人下名了就是没有人给钱，因为这个发展商曾经破产过所以大家都怕怕投资在这里，不过爸爸调查了那个发展商　他不是因为发展然后破产　他是因别的事才破产的。那个人很狗眼看人低的以为爸爸也只是来下个名，哪知道爸爸看了看就要起了４间，２间是ｃｏｎｅｒ　２间是在一排最后２和３“因为它向着大路的入口处“　后来也有很多来问不怕发展商跑路吗？　爸爸那是买了后天天都会跑去看发展的情况，　就这样一天一天到了建好了。　一天一个电话下有人要租店“那时ｏｃ还没有ｐａｓｓ＂到了发展商那边谈才知道是银行要租“那时是ｐａｃｉｆｉｃ　ｂａｎｋ后来被ｍａｙｂａｎｋ吃了，就换ｍａｙｂａｎｋ＂那时谈了很久，最后租金是５０００，２间ｃｏｎｅｒ的，回酬相当的高。还有２间是相片点和眼镜店开始２２００现在２５００。现在那边的屋价是４５０～５００ｋ一间。这边爸爸子出头期钱，就没有出到钱去换银行　每月都有多出的钱　那时好像是还８０００多的贷款，就是还有１０００多的。

成功/失败:　成功

原因:　以租金抵消供期, 租金回酬算是相当的高.
加上地点面对大路, 现在那个大路是主要的路通往很多地方“工业区，槟城，ｂｕｋｉｔ　ｔｅｎｇａｈ，等“
那边好像有６个ｔａｍａｎ，单单我女朋友那个ｔａｍａｎ就有千百户
在主要公路旁边, 产业好像没有下过，虽然经济风暴那时下了点，现在回升到４５０～５００
那天眼睛店开价４９０ｋ和爸爸买下，但回酬太高了没有卖
到现在除了头期钱，爸爸半分钱也没有出过。都是他们在还
不过那时到现在有１０，１年了

[ 本帖最后由 Derekang 于 12-12-2006 09:49 AM 编辑 ]

阳子学

人物: 爸爸
地点: 马六甲
房产类别: 单层排屋  (永久)
买卖金额: ５０K ，１９８８年
贷款:头期 ２０K 头期 ，其余分期付款 （ 为１５年 ）
故事背景:由于要搬新家 ，但无奈没有多余的钱购买位于市区的房子 。同时爸爸不在马六甲工作， 所以选择该房子 （ 便宜 ）

现在那单层排屋市价估计至少值 ８０K以上 。租金可达 ５００RM ／月


成功/失败:成功。

原因:８０ 年代 ，BUKIT BERUANG 为马六甲郊外的一个偏僻地区。由于靠近两座坟山，加上该地区没有任何商业活动，导致地价很底。在 ９０年代 ，由于多媒体大学在该地的建造， 导致该地区的屋价起飞。同一个时间 ，州 ZF 因市区无多余土地发展，逐渐把主要 ZF 大厦建在该地区。除了这个原因 ，邻镇 AYER KEROH  （ 现在为工业区 ，ZF 重要部门所在地。 ）和 BATU BERENDAM （ 现为工业区 ）的蓬勃发展也直接带动 BUKIT BERUANG 的发展。
现在，当初只须 60K 的店面价值至少 200K 。

[ 本帖最后由 阳子学 于 12-12-2006 03:22 PM 编辑 ]

lyy7374

人物: 上岸承包商
地点: TAWAU 沙巴斗湖
房产类别: 棕油园 100依吉 (ACRE)
买卖金额: RM11,000/依吉 总数为RM1,100,000 (2004年)
贷款: 60%, 10年商业贷款
故事背景:

这位友人在介绍之下,因为现金多,而能拿出50万来付其头期, 其他60%贷款.
每月供期不到RM8000,而每依吉收入为RM100多(保守估计,肯定多过, 还假假), 总数为RM10,000.
时至今日, 每依吉市价为RM16,000.

现在每个月都从西马搭飞机去那里买鱼.
据他说, 有个朋友, 有2000依吉,还是现金购买的, 简直年收入为2/3百万.好不快活.

成功/失败: 成功

原因:

棕油价高涨, 带动资产收益和更多购买者的入围.
争相的结果就是地皮也高升.

lyy7374

人物: 40岁就退休的人
地点: 新山, 世纪花园
房产类别: 1920方尺 , 1层半排屋
买卖金额: 200K (2000年)
贷款: 第一次170K, REFINANCE130K
故事背景:

话说2000年的时候, 全国房地产接近死水的时候.
这人一直在找便宜货,却遇见有价无市,大部分的卖家还不愿意放手.

就在这时候, 这个产业突然挂了200K出售, 经纪马上通知此人.
此人也不加考虑的使交易成功, 因为他深知这房子的市价是220K.

在2000年的时候, 这所房子还能租到RM1200, 当时贷款20年, 供期RM1200刚好抵消.
在有多余的钱, 又另外做了数次CAPITAL REPAYMENT 使到支付的利息更低.
当时的贷款LOCK-IN PERIOD是三年, 三年一到, 就马上转入其他银行贷款, 以减少更多的利息.
这次是RM130K,15年贷款, 其中78k是这所房子之前银行的欠款,
52K 给其他人用 (不过不在我们的CASE STUDY里面, 所以不谈)
也就是说RM1122, 其中RM673是这房子的供期.


计算机算了算, 去签一个名, 就可以节省至少几千元的利息 (以总利息来算)

到了2006年, 租金跌跌不休, 但是还能获得RM900的租金.
以RM673来说, 每月还是有结存的.

成功/失败: 还好

原因:

着是善用现金和转换贷款合同的利益

1. CAPITAL REPAYMENT:只要多付资本借贷, 利息就可以减少, 这是为什么当时的STANDARD CHARTERED 首推MORTGAGE ONE, 现在很多银行都有同样的配套.

2. 只要一过贷款的LOCK-IN PERIOD, 以投资角度, 是应该转换银行的. 现在多数银行已经是需要至少5年的LOCKIN PERIOD.

所以, 建议大家必须了解你们的LETTER OF OFFER里的LOCKIN PERIOD和CAPITAL REPAYMENT 的条款.
然后, 5年找一次银行.




[ 本帖最后由 lyy7374 于 13-12-2006 07:26 PM 编辑 ]

秋明最速

人物: 爸爸
地点: 霹雳 ,曼绒
房产类别: 独立室
买卖金额: RM90,000
贷款:

故事背景:
我爸在年轻时一直想买间屋子 ,有天在物色着屋子时 ,他发现有个单位(end lot) .他觉得很喜欢 ,但是怕我爷爷反对 .后来 ,在一次偶然的情况下爸爸便告诉爷爷说他想买这个单位 .怎知爷爷二话不说 ,马上叫爸爸买下 .爸爸很高兴 ,联络经纪后第二天便下定办手续了 .
当时月供RM600左右 ,一直有租出约RM800左右 .每月还产生RM200的现金流呢!!!
到了现在市价已上升至RM300,000左右了!虽然屋子缺少管理 ,但现在的月租有RM2000以上!由于父母早已拿一笔钱出来填母金 ,因此现在的屋租是净收益 .且每月为我们带来可观的现金流了 .



成功/失败:你们说呢?
原因:从供期开始到现在一直都创造现金流 .并且在现金流累积到一定数目时清还了母金 .市价和租金也上升到5倍左右 .并且是10年左右的成绩 ,早在数年前就供完了

[ 本帖最后由 秋明最速 于 16-12-2006 12:20 AM 编辑 ]

^ska^

人物:爸爸
地点: 新山   拉庆
房产类别: 廉价屋
买卖金额: 22千（80年代）
贷款:20千
故事背景:
八十年代的新山，大家都居住在新山市中心，当时大家眼中的拉庆，只是一个轻工业区，爸爸在当时就买了一间廉价屋在那里，当时那里没有巴刹，总站.开始时租给亲戚，一个月RM300. 1994年巴刹落成，总站也随之竣工，当地房价大涨，到现在一个月可以租RM450,20%++的回酬。屋子也供完很久了，每个月收租金

成功/失败: 成功
原因:拉庆其实是一个中心地带，交通四通八达，巴西古当高速公路，士乃高速公路等主要路段的交界处。到市区也只用10多分钟，加上巴士总站，巴刹等，非常方便，租给去新加坡做工的人，庞大的市场，不怕没人租

[ 本帖最后由 ^ska^ 于 28-12-2006 11:46 PM 编辑 ]

人物:舅舅
地点: DESA PETALING
房产类别: 中价公寓，99年地契
买卖金额: 99千， 2004
贷款:90千 30年
故事背景:
本来想买来自己结婚住，起好后，前面不远竟然起了一个电塔，搞到他自己不想住，老婆也不想住。现在租出去，RM550， 供期RM650 一个月管理费RM100， 一个月掏出RM200块


成功/失败: 勉强可以
原因DESA PETALING，交通四通八达，到市区也只用10多分钟，加上巴士，巴刹等，非常方便，不怕没人租
现在市价多少不清楚，不过好在是华人地区，租也容易。

2750三号

人物: A 君
地点: 新山
房产类别: 双层半独立
买卖金额: 470K
贷款: 423K （90%）
故事背景:
A君原先已经有了一所父母拥有且住了20年的一层半排屋。

其购买的半独立， 占地5000方尺， 其地点就位于繁忙街道
购买后的每月贷款：RM2650
一层半排屋租金：RM1000
如果都顺利，每月的负担则增加1650，A君是可以负担的。

转换房子有有以下的考量的。
1。家中有4辆汽车
2。属于住家企业，工人的车辆，也可以停泊于屋内
3。预测该地段将被附近的商业活动带动。
4。关卡改道，新山市区北移的迹象

2007年，在附近的97年风暴停工的酒店复工， 2008年建峻且开幕
2008年，KSL重点发展 购物商场，酒店，和高级公寓
2007年，柔佛州宪报通过该地段可以转换为商业地段，　只需１０ｋ的费用


当时购买该产业的时候，亦有三栋房子也在出售。
而今，却苦无卖家。屋主都死守不放， 甚至乱开到700K。

不到两年光景，在沉闷的新山市区房地产， 却又新气息。

成功/失败: 不祥

原因:
国际环境， 地方改道， 和附近商业活动是否能如期进行，都不能控制。

[ 本帖最后由 2750三号 于 5-11-2008 11:46 AM 编辑 ]

lucascheong

人物: 友人
地点: 旧吧生路
房子类别: 5楼APAARTMENT，下面是店屋，3间房，99年地契
金额: 78K买价, 1996
故事背景:

朋友妈妈出头期买这件房子，月租500，月供400，10年后，75K把房子卖了。
因为地点很多外劳，商店都搬了，只剩下马来人居住，治安不好，房子开始老旧，需要很多钱维修。

但是因为靠近市区，很多人租。

10年都是出租，不用自己供，只是给些维修费之类。银行还剩10K

拿回62K，头期40千，真正净利22K，10年用40K赚22K，


成功、失败：
勉强可以。

原因:
放FD，一年3% ，这个投资平均回酬5%

2750三号

人物: 在新工作多年的T小姐
地点: 新山世纪花园
房产类别: 单层排屋
买卖金额: 175K
贷款: 90% + MRTA
故事背景:

多年愿望想当个收租婆，却苦无门路，在机缘巧合之下，遇上了这房子出售。
这前屋主欲出售该房子许久， 但是仍然未能成交。
地点靠近tebrau大路，很靠近新加坡，更靠近最近如建筑火如荼的ksl city.
未能交易的主要原因是，该房子已经租给新山某著名公司，
因此，如果要site inspection，该公司必须派出职员陪同。
很自然的， 该公司的意愿是让自己的员工继续居住， 当然不予配合。
因此在得知，就算屋主转换，仍然可以继续租赁下去，自然也乐意配合去让买主看房子。
因此也成交了。

在贷款方面，这房地产属于投资， 并非自用，因此直接排除mrta.
偏偏不知道是故意还是无意，在签署文件的时候才发现该银行职员竟然自行加入mrta在其贷款当中。
因为时间不能配合， T小姐也被迫签署文件。

其供款为34年，RM680， 租金为RM700
因为前屋主的租赁合同，租金保持多三年， 其实现在行情也、已经是RM800了。
而3年过后， 若ksl city真能如期完成也达到其经济效果的话， 其租金更可能回到97年风暴前的RM1000。

成功/失败: 现金流尚可， 适中

如果Mrta没买的话，现金流就有rm50.
对任何贷款专员， 还是要谨慎一些，可以免去不必要的麻烦。

都市人

人物: 朋友E
地点: melaka raya
房产类别: condo
买卖金额: 88K
贷款:0
故事背景: 3年前，看了我的condo租金不错，就开始找condo，这是4星级旅店的向海单位，装修后租给日本人，租金RM1600。
成功/失败: 成功
原因:目前价值120K，而且租金回酬高。

沙米

人物: 爸爸
地点: 霹雳 ,曼绒
房产类别: 独立室
买卖金额: RM90,000
贷款:

故事背景:
我爸在年轻时 ...
秋明最速 发表于 15-12-2006 01:40 AM

    hi, 你好，现在我也在那里找着屋子，哪里的房价起的很贵了。
没想到独立室都有人租哦。

kry183

人物: 妈妈
地点: 芙蓉
房产类别: 廉价flat
买卖金额: 30k
贷款: -
故事背景: 在我还小的时候，我妈不知道为什么会买这间flat（那时我妈在外国，地点环境全部根本没有看过），总共差不多30K这样。刚开始时有租给一个印度家庭，每月RM180。

那时候是我舅舅帮我妈收租，那时我记得我舅舅从波德申去到芙蓉，然后差不多每次都收不到租，还要白白浪费车油。。。。
最后那个印度家庭也没有租了，走以前欠下一笔租金跟水电费，整间屋子乱七八糟。。。。。

过了很久，我妈吩咐我去把整间屋子从新清理过，把那些欠的钱还了，然后看可以做些什么的。那里除了租给印度人之外还是印度人（整座flat 90%都是印度人），而且这时后的价钱。。。。竟然只值17K。。。我妈又不想卖。。。。就空着放到现在。。。

成功/失败: 失败
原因: 还没有了解那个屋子的周围的状况就买了，而且是最高楼（五楼），没有lift，印度人区，leasehold剩不多年，租金底而且难收租