Megan 的全年业绩出炉了

MY1

甲真正的回酬（IRR）是７３％，因为一部分的供期是利息，一部分用来减少你的本金。

房地产才是最容易致富的方法。查一查全球富豪排行榜，有多少人是因房地产致富的就知道了。

dadi

MY1 于 1-7-2005 19:48  说 :
甲真正的回酬（IRR）是７３％，因为一部分的供期是利息，一部分用来减少你的本金。

房地产才是最容易致富的方法。查一查全球富豪排行榜，有多少人是因房地产致富的就知道了。

那么查一查全球排行榜的第二名是靠什么致富

kitkatlow

MY1,我想你是误会了。

全球排行榜致富第一名是因地产没错，但所指的是发展商。

即是说，要买地，设计发展蓝图，申请相关文件，开地施工等等。。。而不是单买卖房地产或靠租金收入。

根据调查，美国的富人们七成以上的身家是压在房产里，是因为房产保值度，抗通膨度高。不代表他们是因此而致富的。

单靠买卖房产致富的地方不多，就以香港较著名。但那是十年前的事了，现在他们流行的是负资产。

欢迎指教。

[ Last edited by kitkatlow on 2-7-2005 at 01:45 PM ]

MY1

hengcw 于 1-7-2005 03:34 PM  说 :
甲某欠债高所以风险也高,当然Megan风险也高就是因为欠债高.(Megan=例子1).乙某买Megan的股票.所以,风险也高因为Megan=例子2.

所以,最后答案是甲某和乙某的风险是一样的 ...

房地产的风险应该会比股票底，我想大家都不曾听过银行可以给股票90%的margin吧？而且也不会因为房价下跌而给margin call吧？只要房屋借款人可以每个月供期的话，银行不会对借款人做什么的。而股票margin的话，你问银行可以每个月供期不要把你的股票卖出（等反弹）可以吗？

dadi 于 2-7-2005 12:35 PM  说 :

那么查一查全球排行榜的第二名是靠什么致富

我不否认股票是最好的致富的方法之一，甚至比房地产更好。但是warren buffett是既少数中的成功例子。就好像玩轮盘时下注36个号码的其中一个，赔率是高，但是买中的机会少。

kitkatlow 于 2-7-2005 01:36 PM  说 :
MY1,我想你是误会了。

全球排行榜致富第一名是因地产没错，但所指的是发展商。

即是说，要买地，设计发展蓝图，申请相关文件，开地施工等等。。。而不是单买卖房地产或靠租金收入。

根据调查，美国的富人 ...

哦？是吗？或许我错了，对不起。我没有对房地产富豪有深入的研究。

负资产是因为他们都在高价买进。泡沫破裂后，房价跌了，但是欠银行的钱并不会跟着下跌，但是银行并没有避他们卖出，而且来个好听的名字：负资产。如果强避卖出，那么他们肯定宣布破产。如果股票没有force selling的话，那么M'sia也会有很多人是负资产。

我看过KL有一个人一年买一件屋子，全都是有正现金流，买价都比市价底。而他只不过是个打工一族（＜１０K），他致富的耐性和付出我老实说我做不到。

承让了。

[ Last edited by MY1 on 2-7-2005 at 07:51 PM ]

野火

klse.8k 于 30-6-2005 12:27 AM  说 :
2.05令吉的NTA足够它将来再派发红股（可以一对一）。

请问KLSE.8k大大/看官大大们，

公司发红股一般上是不是把ShareHolderEquity里的Reserve移到ShareCapital去的一种方式？

比如Megan的Reserve有RM215，813，000，ShareCapital有RM205，576，000，一对一发红股就是从Reserve里拿出RM205，576，000，移到ShareCapital。发红股后，Researve剩下RM10，237，000，ShareCapital增加一倍变成RM411，152，000。

如果Megan发红股，会用掉Reserve的95%。

想请问大大们，一般上公司发红股，有没有条例说最多可以用掉Reserve的多少巴仙？

一般的公司会用掉多少巴仙呢？

在我的记忆中，很多公司都常发红股，如PBBank，Maybank等等，公司发红股对公司有什么好处？

谢谢。

sazayik

野火兄您好，

野火 于 3-7-2005 09:48 AM  说 :

公司发红股一般上是不是把ShareHolderEquity里的Reserve移到ShareCapital去的一种方式？

是的。所以股东基金没变。

想请问大大们，一般上公司发红股，有没有条例说最多可以用掉Reserve的多少巴仙？

一般的公司会用掉多少巴仙呢？

不清楚，应该是没限制。

在我的记忆中，很多公司都常发红股，如PBBank，Maybank等等，公司发红股对公司有什么好处？

发了红股过后，增加了公司股票的流通量，而且股价被调低，短期之内股价会有明显的起伏。这对股东有一定的影响，但对公司没有一定的好处，因为公司素质没变。

不过，如果公司将原本要派发股息于股东的计划，改为发放红股，那么对公司就有实际的好处。因为发放红股就是“强制”股东将所得的利益再投资回公司，所以股东基金没减少。但派发股息会减少公司的股东基金，而且股东拿了股息之后，不一定会再投资回改公司。

cari_wang

复利的威力

甲：30年后的回酬= 30 年后的屋价+＄2500再投资的资产。
   （假设屋价30年后起了一倍，2500 再投资回酬10%/per annual）
    2 million +
    (2500x12) x 30^1.1 = 1.26 million.
    Total : 3.26 million.

乙：10 万 x 30% 回酬的股票，假设每年的回酬是30% ！

    100，000 x （30 ^1.3) = 8.3 million.

可见复利的威力在乙比较明显。

note:
以前（60-70s)房产的复利比较明显，
5000 的房子 现在可能值500，000 （100 倍 ），
现在1 million 的屋子30 年后， 会涨100x 吗？
我想可能会涨1-2倍（depends on location).

hengcw

MY1 于 2-7-2005 07:37 PM  说 :


房地产的风险应该会比股票底，我想大家都不曾听过银行可以给股票90%的margin吧？而且也不会因为房价下跌而给margin call吧？只要房屋借款人可以每个月供期的话，银行不会对借款人做什么的。而股票margin的话， ...

HiMY1大大！

我也是同意房地产的风险应该会比股票底。。。但是现在我们是分析借贷者的风险。甲某身家不超过20万但他借贷高达90万，您说他的风险高吗？他的D/E可有4.5倍。

再看看Megan，他的身家大超420K而他借贷高达710K，他的D/E可有1.69倍。那么您认为谁的个人借贷的风险是最高？

当然每个人的看法会不同，我从这个角度来分析，也会有很多人不认同的。

如果甲某借贷90万（身家不超过20万）来买汽车。那么现在您认为谁的个人借贷的风险是最高？

最后，还是希望KLSE.8K前辈来回答这题目.

sogrlcc

dadi 于 2-7-2005 12:35 PM  说 :

那么查一查全球排行榜的第二名是靠什么致富

What happen if Warren Buffet sell out all his shares of Berkshire...? What will happen to stock market? How much can he afford to sell yet maintaining the market per share price?

What happen if the house woner sell all his properties...? What will happer to real property market?

烂泥

hengcw 于 4-7-2005 05:13 PM  说 :


HiMY1大大！

我也是同意房地产的风险应该会比股票底。。。但是现在我们是分析借贷者的风险。甲某身家不超过20万但他借贷高达90万，您说他的风险高吗？他的D/E可有4.5倍。

再看看Megan，他的身家大超420 ...

零吉调汇后，megan的竞争力必定大幅降落(DVD/CD以美金交易)，加上它的原料贮存量不高，油价猛涨使它的赚幅进一步收窄。台湾的光碟生产商的D/E大约是在0.45-0.7之间，零吉调汇后，它们的生产成本比恐怕比Megan还来得低些。尚若他们无节制生产光碟的话，或将掀开另一场价格战，Megan的成绩单肯定会出现红字。。
即使Megan的D/E较低些，可潜在风险却比甲某高出了好几班。。

[ Last edited by 烂泥 on 4-7-2005 at 07:49 PM ]

洪老大

马币若调高，megan 原料成本便会降低，虽然无法完全offset外汇的损失，但应该影响有限。 DVD 未来数年都会出现供不应求的局面， 台湾三大龙头数个月前才连手调高 DVD 售价 10-15%, 并打算将现下CD-R 生产线转换去生产DVD。

基于原料的涨价，台湾三大龙头上个季度的财务报表相当差劲。相比之下， megan 这次的 quarterly result 比我预料的好的多。

creativeman

对于‘甲’ 和 ‘艺’的选择...我想我会选择甲。8k前辈的里论“开番”。Robert的要点"持续性收入后开销”..那么我们从甲赚到的钱再把它投入艺里头。今天我们把房组收入换成资产开番..。也许开番的速度不快，但两个资产相信比较稳重，也许屋价也能开番。

烂泥

洪老大 于 4-7-2005 10:50 PM  说 :
马币若调高，megan 原料成本便会降低，虽然无法完全offset外汇的损失，但应该影响有限。 DVD 未来数年都会出现供不应求的局面， 台湾三大龙头数个月前才连手调高 DVD 售价 10-15%, 并打算将现下CD-R 生产线转换去 ...

不是外汇损失，是竞争力的问题。
没现金兼周转不灵，想要销价也无能为力。

这是Megan的悲哀。

klse.8k

hengcw 于 1-7-2005 03:34 PM  说 :
很期待klse.8k前辈的答案。

这考题好像财务规划+股市投资的考试。这考题的难处在于没有对错之分，全靠考者的想向力+经验+知识+IQ+EQ+。。+。。。

在读回klse.8k前辈的考题。。。感觉上Megan就是例子1！甲某 ...

谁的风险比较大？

依我的看法，甲某的风险比较大，因为他可能会技术性破产。
万一产业跌价四分之一，他那价值100万的产业就只剩下了75万（亏了25万）。
他的身家只有20万，所以亏了25万他就变成了负资产的人。

因为银行是不会逼负资产的人卖掉产业的，只要他能够按期还钱就可以了，这就是所谓的技术性破产。
几年前，香港和新加坡的产业暴跌就害到许多人变成了“负翁”，拥有负资产的“负翁”。
香港的著名演员阿B就是因为投资了上亿的钱在产业，结果产业暴跌令他破产。

马来西亚的产业是否有出现过暴跌的情景呢？
在我的记忆中：没有。
（我对产业的经验不足，希望chinchai大哥或其他的网友能够提供这方面的资料，谢谢。）

乙某只把身家的一半买进Megan，就算Megan后来跌进PN4亏到完，他还是剩下10万。

所以我认为，甲某的风险比较大。

MY1

房地产和股票一样，就是要以合理或更底的价格买进，就是明智的选择。

在这8k大大的例子中，租金回酬是9.6%。所以我不认为房价不合理。而且，如果是恐慌性的暴跌，那么投资人应该考虑买进其他人售出的房地产。如果是泡沫破裂而暴跌，那么投资人根本一开始时就不该买进。

套用富爸爸的话，我们要考虑的是投资的项目有风险？还是投资人本身有风险？

chinchai

Hi,  Kawan,

        我的叙说 = LUMUT 的产业..(TALK SENCE NO NOSENCE NO TALK COCK).

如果在几年前你买了, LUMUT 的 产业, = 共管式公寓, 渡假屋, 公寓.

假如你是向银行贷款, 那肯定是变了负资产, 因为上述的产业, 己跌价超过 50%.

意思是说:: 如果你以 RM 200,000.00 买入, 现在要卖 RM 100,000.00.没人买.

绝对不是危言耸听,  我朋友买入 RM 260,000.00, 现在要卖 RM 130,000.00 无人要.

如果要尝试的话, 去罢! 去罢! 去买 LUMUT 的店屋,  几年后就会明白, 产业也会亏大本.

绝对不是开玩笑..

[ Last edited by chinchai on 5-7-2005 at 04:57 PM ]

hengcw

klse.8k 于 5-7-2005 03:19 PM  说 :


谁的风险比较大？

依我的看法，甲某的风险比较大，因为他可能会技术性破产。
万一产业跌价四分之一，他那价值100万的产业就只剩下了75万（亏了25万）。
他的身家只有20万，所以亏了25万他就变成了负资产 ...

谢谢klse.8k前辈的解答。我现在更明白了。谢谢！

PS：建议版主把这把这篇文章加入精华篇.

MY1

chinchai 于 5-7-2005 04:53 PM  说 :
Hi,  Kawan,

        我的叙说 = LUMUT 的产业..(TALK SENCE NO NOSENCE NO TALK COCK).

如果在几年前你买了, LUMUT 的 产业, = 共管式公寓, 渡假屋, 公寓.

假如你是向银行贷款, 那肯定是变了负资产, 因 ...

我当然同意房地产也有风险。

可是，在Bandar Utama或Bangsar买的屋子却升值了不知道多少呢？为什么lumut的房产会跌价？是什么原因？是不是因为房地产本身已经有地点问题？屋子的基本用途是要用来住的，想一想，起那么多屋子，lumut真的有那么多人要搬去住吗？没有了基本需求量，起更多的屋子就是泡沫。 朋友，投资在rural area的屋子的风险是多么的高！

如果你相信发展商的guarantee rental return或什么什么未来发展大计而去投资那么已经是一个错误。真正的房地产专家不会买这一类型的房地产。

是投资人犯错误？还是房地产犯错误？
是醉酒驾车有风险？还是汽车本身更有风险？

每个游戏总有它的游戏规则。不清楚游戏规则而冒冒然参与游戏，到最后你肯定是输家。

sharon56

MEGAN

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