OUG Fortuna Court 各位大大有什么意见？

dns723

回复  dns723

不错，不错。这位兄台，可否多交流交流。因为在下属于泡沫论的一方，只是不是那种见房价高 ...
司马义 发表于 18-9-2011 02:18 PM

谢谢！

比如说巴生河域一带，每年有多少年轻人（毕业生）就业，工资平均多少，有多少初出茅庐的年轻人已经将自己的收入投资入房产业等。

以一般八十年代的大学毕业朋友－RM2000到RM3500
一般上的开销是RM2200。

• 食物：一餐RM5一天三餐，一个月RM450；
• 父母家用：10％，一个月RM350
• 工作车油费＋过路费 ：一天RM20.一个星期六天，一个月RM540；
• 保险：一个月RM200;
• 供车费：RM400;
• 电话费：RM50；
• PTPTN: RM200；

以上都是必须开销；RM450+350+540+200+400+50+200= RM2190
一个月的总现金流 RM2500-RM2190= RM310 （娱乐开销还没计算）

还有很多国内房产历史我还不清楚，比如说我国有尝试过像美国般的每周期的泡沫现象吗？听身边的朋友说，我国在08年有试过泡沫，公寓价格下跌都只是RM20-30千（以公寓价格为RM200K左右）。我真的很想知道公寓价格在现今雪隆区的住户暴增之下，会否带来比08年更大的冲击

至于现今雪隆的有没有住户暴增，我没有做这个数据研究，可以研究一下。在政府推行100％的贷款，每个八零年代的朋友都可以投入房地产投资。（以我的研究数据，以今天的Flex Loan,绝对会令到八零年代的朋友破产如果BLR提升到1997年的水准。）


一年前，以八零年代一般的现金流，（少于五百），基本上无法通过大约RM650的供期（BLR6.6％ ，贷款RM100k），可是银行却以第一年贷款优惠汇率，6.6％－2.2％＝4.2来配合五百块的现金流。之前市场上有1.7％的利息，只为了通过贷款批准。




在雪隆区，以今天的租金对利息比例，Rent Mortgage Ratio,平均价为3。非常不正常的水平。跟银行租3块却租给人1块，拿负2块的现金流只为了资产增加（capital gain）。比例会持续上升到优惠汇率结束，以正常的BLR，一般人的现金流根本无法负担，再加上没有储备的现金流。如果有以前的有，都会用来补上最近投资的负现金流。我们的有毒房地产很快就要崩溃。

在那个时期，听闻有不少发展商都拿钱逃跑，可否详细说明当时情况呢？

一般上发展商都拿钱逃跑有两个原因


物料，人工起价
一般上的分包商的物料合约以时价提供，建筑时间为2年。通常是一间赚一间，只要物料涨价一倍，没有利润，没有理由发展商会继续。


房屋卖不出
以现在没有现金流的投资（90％贷款），能维持多久？想要有现金流，50％的贷款应该有吧。


房价大跌
发展商是以建筑程度来跟银行拿钱，当建到30％的时候，屋价大跌30％，银行没有理由会以70％的抵押借你100％的贷款，贷款降到70%。发展商没有足够的现金买现料，怎么建？

dns723仁兄在先前的帖子说过97-98年时，国行利息已高达12%之多（应该是BLR吧）

12.2％是BLR，我是想带出的是有没有为Flex Loan的房屋供款做出最坏的打算？以今天的银行的利润，（国家对银行3%,银行对人民6.6％，120％的利润）。以我们邻国的利息为例，越南overnight policy已经9％，如果我们国家9％，以今天120％的利润为计算，BLR 20％不可能吗？我们以杆扛效应来加强利润十倍，也要加强储备十倍，不然突发风险很高。


Return of Investment vs Return of Value我个人的心得
投资是一物变两物，不是一块赚两块。
1996年买了250k的房子，今天500k，ROI是100％，ROV是0％。今天你卖了你的屋子，可以买什么？还不是同一间屋子。


1996年；屋价＝250k＝12kg黄金
2011年；屋价＝500k＝2.2kg黄金


我卖了屋子换黄金，今天我以12kg的黄金现钱买5间。ROI=500%，ROV是500％。


这是Cycle Investor，Value Investor


谢谢，纯粹分享，没有恶意。

slutodomo

只有破产的人需要卖屋子。。。不必卖了，可以考虑出租。

y2ksaw18

请问你是做sales的吗？你的写法让我觉得你是。
谢谢你的无私分享，但如果可以抛开自己的成见，把分析放 ...
tt5893 发表于 17-9-2011 11:45 PM

   他很有可能是卖黄金的。

y2ksaw18

谢谢！




以一般八十年代的大学毕业朋友－RM2000到RM3500
一般上的开销是RM2200。


[ ...
dns723 发表于 19-9-2011 12:27 AM

很好的分享，依照你的看法，80后每个月存的RM300块，因该做什么投资才不会破产，还有幸运的话，可以达到财务自由。

司马义

回复 44# y2ksaw18

如果我没有get错的话，dns728强调的应该是流动资金（他所谓的现金流吧）和泡沫时期还有足够的流动资金维持生活或者投资。流动资金的财务自由境界，是理财界最理想的阶段。数年前，认识一名退休银行家说过，有钱人未必有财务自由（指的是足够的流动资金吧）。可能他身家过亿，却没有1百万的流动资金，这种情况并非很奇怪。因为那价值亿元的身家是房产、股票、期货、债券等，是需要套现的。若然面临紧急危机，要套现也非一时三刻能做到。尤其国家若正在面对金融危机也就是所谓的金融风暴、金融海啸之类，大部分人都握着现金为保障，以备万全。那么要套现的机会更加藐小了。

在我的观点，房产市的投资一样能够达到财务自由的领域。只不过很多人由于贪念之故，没有危机意识，收购quota太大，只要国行大幅升息，就一蹶不振，破产收场。只要多注意国行的动态，社会与房市的动态，握实一定的流动资金，设定危机机制，就算面临泡沫，也有足够的实力度过泡沫时期直至房市再次振作起来。要预测何时泡沫可能相当之难，但至少能从国行、社会房市等预计出泡沫时期大概会发生在哪一年也不会很难。只要在这时期之前，将一定部分的房产套现，设定最坏的情况（预计国行升息的极限），流动资金能够与利息取得有利的位置，说不定房产泡沫时期，你还有能力收购物超所值的房产呢。

y2ksaw18

回复  y2ksaw18

如果我没有get错的话，dns728强调的应该是流动资金（他所谓的现金流吧）和泡沫时期还有 ...
司马义 发表于 19-9-2011 07:16 AM

   如果跟dns728的看法，100K的房子要租RM1600才“安全”，市场不会有这Deal，有也不会长久，没有就是十几年前就买的房子。我的看法为，如果你有能力给两倍的Installment，你就Qualified for 这个投资。所以如果你买100K的公寓，Installment RM500 ，你出租RM600，然后你每个月有能力放RM500进Housing Loan。对我来讲这个安全边际比较实际。

NewbieFutures

如果BLR一再的起。。有多少人有能力维持现有的房贷？没办法还的，那就会被拍卖。。那他们要住哪里？结果是那些有能力还房贷的和有多余屋子的人的天下了，除非他们要住天桥底下。。而且BLR起，物价也会起，租金肯定也会起，除非说大家都回乡下住。

那些原本就没能力买屋的人，更不用想了，虽然有能力给头期因为屋价跌但是更没能力还房贷。头期到时也不一定给的起，因为银行开始收伞，屋子估值会很低因为怕很多拍卖拿不回本钱，90%贷款也许也会降到80%，70%。。也可能。

但有样东西是，一定要有一定数额的储备金以确保最糟情况的来临，还能最少顶个一年半载。。

dns723

如果跟dns728的看法，100K的房子要租RM1600才“安全”，市场不会有这Deal，有也不会长久，没有就是 ...
y2ksaw18 发表于 19-9-2011 07:34 AM

的确没错，供5百，出租6百，加5百还Principle。就算BLR起到10％，还1千还是在供期数目之上。
让我给你个小意见。当BLR升到10％时，如果你的租金还是6百，你的供期是RM877，利息是RM833（以100k，30年，10％利息计算）。
你买一个RM833的东西，卖RM600，这生意可以做吗？如果15％呢？在雪隆区，银行的定价员把屋价定位500k以上（繁荣区）。500k的屋子可以租多少？最多不是1千到两千。为什么还是很多人买，以500k的屋子，90％贷款，6.6％ Flex loan，供期为RM3193.3。在新加坡，银行批准标准为你的流动资金一定要供期的一倍，供期的数目是以最坏的打算来计算。要批这个代款，现金流动一定要有3193.3乘2＝RM6400。看看我们一般80和70年代的朋友，流动资金有多少？


在有通货膨胀的加入这游戏规则，这游戏不再是那么简单。今天你的Passive income是你的开销的两倍，打个比喻，你的开销是100顿饭，以你的生活水准计算。Passive income是200顿饭，通货膨胀的加入，1顿饭的价钱起一倍，Passive income变100顿，以后呢？财务自由不在是那么简单，自从1996年，游戏规则不再是用价钱来衡量那么简单。

y2ksaw18

的确没错，供5百，出租6百，加5百还Principle。就算BLR起到10％，还1千还是在供期数目之上。
让我给你 ...
dns723 发表于 19-9-2011 05:30 PM

老兄，如果你真的很担心BLR涨到20%，有Fix Interest Loan 给你选，还有Islamic Loan 的Cap为9.99%。 房地产是其中一个可以让你达到财务自由的管道，很多人买500K的房子，来租1千，或者来囤，这是有钱人的玩法，如果你不Qualified，就不要玩这种游戏，比较安全的玩法是出租，考验管理的功夫。70年代，80年代的朋友，打工的不少，创业的也不少，有个Rules Of Thumb，你的收入为你最Close的5个朋友的Average，如果你的朋友都是没有什么流动资金，你应该要认识新的朋友。通货膨胀，租金也是会涨，至于速度能不能跟到，不在我们的控制里面。

如果你认定房地产不能投资，这样你可以提议其他管道，我们可以来探讨一下，条条大路通罗马，多一条管道，多一个机会。

kschit05

fortuna court oug 1040sf 有装修，rm280k, 各位觉得如何？ 地点ok吗？

飞翔中的影子

的确没错，供5百，出租6百，加5百还Principle。就算BLR起到10％，还1千还是在供期数目之上。
让我给你 ...
dns723 发表于 19-9-2011 05:30 PM

这位会员似乎很了解“现金流”～
敢问你从事什么行业。。一个月总grossincome多少？总资产为多少（包括任何投资除了股票）？
既然那么会算。。应该都很不错吧。。。

y2ksaw18

fortuna court oug 1040sf 有装修，rm280k, 各位觉得如何？ 地点ok吗？
kschit05 发表于 22-9-2011 09:43 PM

   我住在Bukit OUG Condo的，这里OUG的地区正在大肆发展，Star LRT Station也在建着，如果你要比较靠近LRT的Condo，Bukit OUG Condo 会比较靠近，和比较便宜，1222SF，200K有交易。Fortuna Court也是在LRT Walking Distance里面，如果你有意思当地铁族的话，这里买的过。

kschit05

我住在Bukit OUG Condo的，这里OUG的地区正在大肆发展，Star LRT Station也在建着，如果你要比较靠 ...
y2ksaw18 发表于 23-9-2011 03:02 AM

谢谢你的资料。我对bukit oug影响不是很好。high density加上有两个blok废置了。外表又很残。现在ok了吗？fortuna court总共144间。明天约了agent去看。到时会弯去你那边看一下。

y2ksaw18

谢谢你的资料。我对bukit oug影响不是很好。high density加上有两个blok废置了。外表又很残。现在ok了吗 ...
kschit05 发表于 23-9-2011 07:21 PM

  我没有看到有Block废置Wor，现在的OUG Security 还好过Fortuna Court，你去看一看咯。