如何计算一块土地的增值率？麻烦房地产的老大们来指点迷尊！

gashou

问题：

一片油棕土地，10年前有人出价1 ekar 是 RM175k。。。放着的话，每年都有回收利率。

10年后，附近也开始起店面和房屋，10年内就只发生一次水灾，但没影响。

请问10年后，这块土地要卖多少钱才划算？

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小弟这样认为，先不看地皮怎么样了，算出地皮10年后的价钱，再考虑地皮是否优质和附近的发展。。。

如果地皮漂亮，管理得很好，就加点分，给高点价钱。。。

如果地皮不好，就从那点开始扣分，价钱就应该低点。。。
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小弟的算法是跟着马来西亚通货膨胀计算，10年前的RM50，10年后是多少钱？

就先看看以下表格：

Year	Inflation, average consumer prices
2000	1.551
2001	1.427
2002	1.793
2003	1.074
2004	1.42
2005	3.049
2006	3.609
2007	2.027
2008	5.4
2009	-0.1

数据采自：http://www.indexmundi.com/malaysia/inflation_rate_(consumer_prices).html


如此推断，每年的通货膨胀乘上来的话，即可拿到1.23倍。。。意思说，10年前的东西，现在大概涨了23%。

比方说，
10年前一张车票RM10，现在就要卖大概RM12至RM13左右。
10年前一件衣服RM20，现在就要卖大概RM25至RM30左右。
10年前一碟经济饭RM3，现在就要卖大概RM3.8至RM4.5左右。
（这也只是推断算法给多数的消费产品，不是任何物品都是这样，因为有些物品几个月就翻倍，有些几个月就一文不值）

意思是说钱币贬值了，人们必须掏出更多的钱去买东西，薪金也要调整去面对通膨。。。

房地产的老大们，土地是否有一样必须调整呢？

nyh_aircond

{:3_84:}我不认为是这样算的，，

gashou

我不认为是这样算的，，
nyh_aircond 发表于 6-12-2010 10:40 PM

那，要怎样算的呐？

我看过屋子是会翻倍啦，但是是屋主自己说的。。。


请教请教～

tt5893

看地点，和周围的发展。。。

f1r2t

lz, 我是東馬人，西馬的土地買賣會活躍嗎?


(posted by mobile)

f1r2t

lz, 房地產都會賺的，只是要等待。可是最當心的是在是市場異常活躍的情況買下，也就是被投機後的高價。


(posted by mobile)

gashou

看地点，和周围的发展。。。
tt5893 发表于 9-12-2010 12:06 AM

地点就是棕油园。隔壁块地就已经起了商店，有mamak档，眼镜店，理发店，修车的，secret recipe，100￥日本商店。。。

再过去就是街上，银行，超市什麽都有。。。


就是说街上隔壁的商店，再隔壁的一块地。。。

gashou

lz, 我是東馬人，西馬的土地買賣會活躍嗎?
(posted by mobile)
f1r2t 发表于 9-12-2010 11:47 AM

之前本人做过地产agent，只专注在房子价钱，地皮就不甚了解。不好意思。

不过买卖经常有听我爸说，好多人便宜卖，买者再提高3-4倍卖出，当中就有几个我家附近的人。。。

lz, 房地產都會賺的，只是要等待。可是最當心的是在是市場異常活躍的情況買下，也就是被投機後的高價。
( ...
f1r2t 发表于 9-12-2010 11:51 AM

你的意思是说，10年前的那个价，10年后没可能跌价，应该是升的才对。。？

gashou

只好自己顶下。。。

nyh_aircond

那，要怎样算的呐？

我看过屋子是会翻倍啦，但是是屋主自己说的。。。


请教请教～
gashou 发表于 6-12-2010 11:17 PM

怎么讲呢～～
打个比例：
你买时175k。。然后按照“增值率”是起到350K。。但是你卖350k的时候，没有人要买。（这就说明不值得350k）

在来个个比例：
你买时175k。。然后按照“增值率”是起到350K。。但是你卖700k的时候，都很多人抢着要买。（这就说明值得700k以上）{:3_84:}

大家分享～～研究研究～～

gashou

怎么讲呢～～
打个比例：
你买时175k。。然后按照“增值率”是起到350K。。但是你卖350k的时 ...
nyh_aircond 发表于 18-12-2010 02:43 AM

所以你的意思是看买家？按照“增值率”是起到215k。。。

其实这样会不会比较难，比方说没人问价，那么会不会贬到不值钱啊？（结果是放着不卖的好）


那么土地应该让它有价值呢？


叫价又如何让有钱人去bid呢？可以不可以叫政府去taksif土地价？话说屋子是有人去taksif的，我家的老屋就被taksif到夸张高，门牌税也跟着高。。。


那么高的taksif，我卖他好了。。。hmm...

nyh_aircond

所以你的意思是看买家？按照“增值率”是起到215k。。。

其实这样会不会比较难，比方说没人问价，那 ...
gashou 发表于 18-12-2010 05:04 PM

差不多是酱的意思～～是看有没有人要买。。
没人要的话～～你卖底过你的本钱都没人要的～～

就等等吧～～

gashou

差不多是酱的意思～～是看有没有人要买。。
没人要的话～～你卖底过你的本钱都没人要的～～
...
nyh_aircond 发表于 18-12-2010 06:45 PM

只好等了。。放着的话，每年也会generate income的。。。

我这里很多人卖土地，那些买家买后一段日子就卖掉，起3-4倍。。。简直是赚死他，original那个卖家看了眼红又不能说什麽，只能暗锤。。。


我看到的最坏的case是其中一个卖地打算起小食中心（钱不够的还跟银行借），结果起好后，单位卖不出。。。自己还要打理那间要倒不倒的“小食中心”。。。而他那块地人家转手卖3倍。。。


我的消息是他卖200k一片土地，自己还要借钱100k左右。。。买的人转手卖了600k（那个转手的简直开心咯）。。。


而这位original owner。。。不但丢了300k起小食中心（又没人来吃），只好自己挨苦继续卖吃。。。还要还银行钱。。。（如果不搞生意的话，其实可以拿200k在小地方退休过日子了）

nyh_aircond

只好等了。。放着的话，每年也会generate income的。。。

我这里很多人卖土地，那些买家买后一段日子 ...
gashou 发表于 19-12-2010 12:27 PM

恩～～就等等吧～～
到一天有人抢着要的时候。。。你就

我是zhizhen

一般上房地产一年的升幅为8-10%
也就是大约9-10年会翻一倍