专业人士帮帮我，小弟会感激不尽

jackywong1860

小弟买了一间apartment永久地契RM145 千，屋主是一间sdn bhd公司，这间屋子还有欠银行的钱还没有付清而且我也在21-06-2010签了S&P和loan agreement.律師S&P和loan agreement是同一个人，律師告诉我这间屋子分层地契(STRATA TITLE)刚拿到，但是发展商不可以将分层地契direct tranfer 给我，要先转给前屋主才到我
问题1：
现在已经过了5个月都还没有拿到key,我有打电话问律師，他说在进行分层地契转名要用2或3个月的时间而且他说前屋主是间sdn bhd公司转名所需的文件很慢才给他，所以要花很长时间。这样下去我如何是好
问题2：
如果过3+1的时间，我是否会中罚款（罚款是如何计算）如果是对方慢的话我是不是有权利不给罚款。
问题3：
bank的问题，为什么bank这么久都还没有出payment，是不是要完成分层地契转名给我，bank才可以出payment，到现在bank都还没有出第一次的钱，我还要等到几时，救命啊！
彷徨的小弟，救救我！

都市人

回复 1# jackywong1860
问题1：
现在已经过了5个月都还没有拿到key,我有打电话问律師，他说在进行分层地契转名要用2或3个月的时间而且他说前屋主是间sdn bhd公司转名所需的文件很慢才给他，所以要花很长时间。这样下去我如何是好.

只有等，银行要看文件才出钱的。

问题2：
如果过3+1的时间，我是否会中罚款（罚款是如何计算）如果是对方慢的话我是不是有权利不给罚款。

3+1是给你的时间，如果你的部分已经做好，别担心。

问题3：
bank的问题，为什么bank这么久都还没有出payment，是不是要完成分层地契转名给我，bank才可以出payment，到现在bank都还没有出第一次的钱，我还要等到几时，救命啊！

你的银行没有出钱，因为对方的文件还没处理好。这是要保护你，但是不必等分层地
契转为你的名。

这些问题你的律师都会替你解答。卖家有贷款没办好的就比较麻烦，因为牵涉到银行
本身的利益，如果律师的职员处理时大意，一些文件处理不好，就要更久的时间。


我的condo7月签好买卖合约，先拿到买家付的10%，后来买家银行出钱解决我的银行
贷款，然后我的银行解除我condo的title，要等到title转到买家银行后，买家的银
行才会把剩余的钱给我，才完全完成整个买卖程序。我目前还在等那剩余的部分。

jackywong1860

谢谢你们的意见。

KimD@ngD@ng

问题3：
bank的问题，为什么bank这么久都还没有出payment，是不是要完成分层地契转名给我，bank才可以出payment，到现在bank都还没有出第一次的钱，我还要等到几时，救命啊！
彷徨的小弟，救救我！

你的case是要double transfer，一般上律師會同一時間做MOT。（Memorandum of Transfer),一般上如果是freehold的話。只要律師收到land office的receipt，那麼就可以advice bank出第一筆錢（settle owner的outstanding balance，之後等多一個半月那樣才做full disbursement），如果你的apartment是leasehold的話，還要做consent，之後才做MOT。因此會需要更長的時間

For  freehold apartment / condo - 通常需要3-4個月proceed
For Leasehold - 6-9個月

jackywong1860

但是现在已经过了5个月而且我的apartment是永久地契，为什么要花这么长的时间，到底是我的律师慢的问题还是bank的问题，律师告诉我现在的情况是对方慢给他资料所以无法进行分层地契(STRATA TITLE)转名，可能要花很长的时间，这样下去我如何开始算起3+1限期，我会不会要罚款还有对方也是委托我的律师进行分层地契(STRATA TITLE)转名，我个人觉得这位律师帮对方拖延时间让我要给罚款，帮对方多过帮我，还是我想了太多。

KimD@ngD@ng

但是现在已经过了5个月而且我的apartment是永久地契，为什么要花这么长的时间，到底是我的律师慢的问题还是bank的问题，律师告诉我现在的情况是对方慢给他资料所以无法进行分层地契(STRATA TITLE)转名，可能要花很长的时间，这样下去我如何开始算起3+1限期，我会不会要罚款还有对方也是委托我的律师进行分层地契(STRATA TITLE)转名，我个人觉得这位律师帮对方拖延时间让我要给罚款，帮对方多过帮我，还是我想了太多
jackywong1860 发表于 22-11-2010 12:10 AM

你6月签SPA到现在，我也觉得蛮久时间。你的律师handle你的case的这几个月里，有否寄一些信件给你知道progressing？你的律师跟卖家的是不同的吧？

一般上，如果要求developer release master title的doc，然后apply MOT的话，如何拖也应该要在2星期内交出来给律师。你问回你的律师，当他从developer或者是对方律师收到master title的资料后，是否同一时间把你及owner的MOTsubmit进土地局？

jackywong1860

我收到的信才3次，第一次是S&P的信告诉我已经好了，第二次的信是 income tax，律师叫我自己和帮对方去给钱，income tax 职员告诉我说这个是律师工作，不用你来给，傻傻第一次买屋就被律师骗了。第三次是一些master title progressing的东西。
还有我也不知道对方律师收到master title的资料后，是否同一时间把我及owner的MOTsubmit进土地局，我个人觉得我律师收到master title的资料后交给对方，对方没有第一时间交给他的律师，可能是对方是sdn bhd要经过很多部门处理，所以现在怎么办。

liangmoi

你的情形跟我的很像。但是我应该比你更惨。

我在去年10月买了一间FREE HOLD的CONDO，卖主也是S/B，结果拖到现在，我还没拿到钥匙。

不幸中的大幸是，今天我的BANKER说，银行会出CHEQ了。而我也中了3+1的LATE PAYMENT CHARGE，不过据说大概在1千元左右。还好还好~~~

KimD@ngD@ng

我收到的信才3次，第一次是S&P的信告诉我已经好了，第二次的信是 income tax，律师叫我自己和帮对方去给钱，income tax 职员告诉我说这个是律师工作，不用你来给，傻傻第一次买屋就被律师骗了。第三次是一些master title progressing的东西。
还有我也不知道对方律师收到master title的资料后，是否同一时间把我及owner的MOTsubmit进土地局，我个人觉得我律师收到master title的资料后交给对方，对方没有第一时间交给他的律师，可能是对方是sdn bhd要经过很多部门处理，所以现在怎么办。
jackywong1860 发表于 22-11-2010 02:13 PM

income tax,你只要把今年报的income tax receipt给律师就可以了。。。。。我不是很清楚律师叫你帮对方还什么。

据我所知应该是这样
1）Vendor需要通知developer，他屋子卖了。需要developer把master title的资料交出
2）vendor律师可以on behalf of vendor collect documents from developer
3）收到docs后，vendor的律师就要做MOT，同时也要inform你的律师,一起做submission进土地局
4）一般上2个月左右，土地局就会出一张receipt给vendor的律师，之后vendor的律师就能advice你借loan的银行出第一笔钱settle vendor的outstanding loan amount
5）待title转去你的名以后，银行才会出其它的余款给vendor的律师，然后你才能拿钥匙
6）你的律师交钥匙给你时，要make sure vendor已经还清水电费，Maintenance，Indah Water，Cukai Pintu。
7）现在你能做的，就是问律师。你的case，是不是同一时间与vendor一起submit MOT进土地局转名，如果是的话，是在几月一起submit的，为什么等了那么久土地局还未出收据？已过了3+1，但是MOT那里问题尚未解决，那么是否等于你会中penalty？

Danmy

小弟买了一间apartment永久地契RM145 千，屋主是一间sdn bhd公司，这间屋子还有欠银行的钱还没有付清而且我 ...
jackywong1860 发表于 21/11/2010 12:55 AM

    问题 2：
我也是即将要签 SnP agreement 了。。。我上星期一直研究律师 send 给我的 draft SnP，所以，你的问题 2 ，其实
SnP 里面有写明的，只要你用心去了解每一项。。。

如果对方 / 对方律师 / 对方贷款银行 很慢 pass 文件给你 / 你的律师 / 你的贷款银行，

你是有权利不用给罚款，而是对方付罚款。。

（这一点，是看你的律师如何跟 对方律师，在商量 SnP 的时候，有没有保障到你的权益，但是，大部分的买方律师，就是说你的律师，都会在 SnP 上，注明如果对方律师 / 对方贷款银行迟，就让 vendor，卖方付 10% of the purchase price / loan amount。。。）

你最好问你的律师。。

Danmy

income tax,你只要把今年报的income tax receipt给律师就可以了。。。。。我不是很清楚律师叫你帮对方还 ...
KimD@ngD@ng 发表于 22/11/2010 02:46 PM

    非常棒的解答。。。我即将就会面临这些问题。。。

谢谢你，金当当。。。如果我万一真的遇到这些难题，起码有你回答这些难题。。我才能应付（律师，银行。。）

jackywong1860

我有打电话给我的律师他说对方很慢 pass 文件给他而且资料又不足够所以停留分层地契(STRATA TITLE)转名，一托再拖。另外bank的方面我的律师也说bank又很慢 pass 文件给他，所以拿不到屋子的 balance，而我的bank也就出不到第一次的钱。我想问如果对方各方面这样慢现在这个时候3+1已过去我是否可以要求对方付我罚款呢？（金当当）可以帮帮忙帮我看这个S&P吗？谢谢你。http://www.megaupload.com/?d=7YJT1BCD

KimD@ngD@ng

我有打电话给我的律师他说对方很慢 pass 文件给他而且资料又不足够所以停留分层地契(STRATA TITLE)转名，一托再拖。另外bank的方面我的律师也说bank又很慢 pass 文件给他，所以拿不到屋子的 balance，而我的bank也就出不到第一次的钱。我想问如果对方各方面这样慢现在这个时候3+1已过去我是否可以要求对方付我罚款呢？（金当当）可以帮帮忙帮我看这个S&吗？谢谢你。http://www.megaupload.com/?d=7YJT1BCD
jackywong1860 发表于 23-11-2010 02:03 AM

你的律师，感觉上就是那种过了海就是神仙的态度。
1）如果对方律师真的很慢把文件交给他，为什么他们不去追？
2）他给的答案很模糊，停留分层地契(STRATA TITLE)转名？什么意思？你只需问他，究竟你及买家的申请是否已进土地局，如果进了土地局的话，是几月几号？
3）一般上bank是很少‘很慢’submit document，如果真的‘很慢’，为何他们不去追问？简直就是bullshit
4）如果你的申请已经呈上给土地局，土地局的收据还未出来的话，律师是无法向银行要求出钱。明白吗？因为屋子还不属于你的名字。你的律师这点也回复得很模糊。
5）一般来说，如果你的3+1已过。你是会中penalty。或者你问律师能否帮你写信要求appeal
6）我公司不能随便下载文件。无法帮到你哦。不好意思

楼主，你的主题不要放我的论坛名字。我会很不好意思的。。。。因为我不是什么专业人士。只是你的问题，我知道少少，所以我就留言而已。

KimD@ngD@ng

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1A.
CONDITIONS PRECEDENT

1A.1
Theparties hereto agree that this Agreement shall be conditional upon the receiptby the Purchaser’s Solicitors of a dulyexecuted, adjudicated and stamped Memorandum of Transfer in theform of Form 14A of the National Land Code 1965 in respect of the Property bythe Developer in favour of the Vendor (“1stMOT”) together with the requisite registration fees and penalty (if any) (hereinafterreferred to as “Conditions Precedent”)

1A.2
Theparties hereby agree to do all acts and things necessary to procure thefulfilment of the Conditions Precedent. It is the obligation of the Vendor toobtain the 1st MOT and the original Individual Strata Title to theProperty from the Developer.

1A.3
Unlessotherwise agreed by the parties, the Conditions Precedent shall be fulfilledwithin Two (2) months from the dateof this Agreement. The date of the fulfilment of all Conditions Precedent ishereinafter referred to as “UnconditionalDate”.

1A.4
Ifdue to any default neglect failure and/or omission on the part of the Vendor,the Conditions Precedent cannot be fulfilled within the period as stipulated inclause 1A.3 above, Clause 13 of this Agreement shall apply.

1A.5
Ifdue to no default neglect and/or omission on the part of the Vendor or thePurchaser, the Developer for any reason whatsoever refuses, neglects to executethe 1st MOT, either party hereto shall be entitled to elect toforthwith terminate this Agreement and the Earnest Deposit and Balance Deposit alreadypaid to the Vendor under this Agreement shall forthwith be refunded by theVendor to the Purchaser within fourteen (14) days from thedate of termination free of interest, failing which, late interest at the rateof eight per centum (8%) per annum (on the basis of a 365 day year) on therefundable sum shall be chargeable upon the Vendor calculated on a daily basisfrom the fifteenth (15th) day till the date of the full refundthereof PROVIDEDALWAYS that the Purchaser shall redeliver vacant/legalpossession of the Property to the Vendor in its original state and condition,if applicable. Uponsuch refund being made this Agreement shall be deemed terminated and be of nofurther legal effect and the Vendor shall be at liberty to resell or deal withthe Property as the Vendor shall see fit without having to account to thePurchaser in respect of the Property.

1A.6
Inthe event the Developer requires payment from the Vendor to settle anyoutstanding due or administrative charges imposed, the Vendor undertakes tosettle the same in full within fourteen (14) days from the date of receipt ofsuch notification from the Developer, failing which the time delayed shall bedeemed time extended in favour of the Purchaser free of interest for payment ofthe Balance Purchase Price.

2.
PAYMENT OF BALANCEPURCHASE PRICE

2.1
The “Balance Purchase Price” stipulated in Item 10 of Schedule A shallbe paid by the Purchaser to the Vendor’s Solicitors as stakeholders on orbefore the “Completion Date” stipulatedin Item 13 of Schedule A being the intended last day for the payment of theBalance Purchase Price. The date the Vendor’s Solicitors receive the BalancePurchase Price and late payment interest charges (if any) in full ishereinafter referred to as the “SettlementDate”.

2.2
In the event that thePurchaser shall fail to pay the Balance Purchase Price or any part thereof onor before the Completion Date in accordance with Clause 2.1, the Vendor shallautomatically grant an “Extended Period”stipulated in Item 14 of Schedule A to the Purchaser for thepayment of the Balance Purchase Price to the Vendor’s Solicitors Provided That the Purchaser shall paythe Vendor interest at the rate of eightper centum (8%) per annum (on the basis of a 365 day year) on such amountof the Balance Purchase Price that remain outstanding and unpaid calculated ona daily basis from the next day immediately after the Completion Date untilSettlement Date.

tt5893

小弟买了一间apartment永久地契RM145 千，屋主是一间sdn bhd公司，这间屋子还有欠银行的钱还没有付清而且我 ...
jackywong1860 发表于 21-11-2010 12:55 AM

问题1：
你什么都做不到， 只是可以电developer strata做到怎样了。在master title 转去strata title期间是拿不到consent的。因为他们不会因为你一个人而耽误整个过程。我的也是面对这样的问题， 不过我是vendor。
问题2：
3+1是不关你的是，因为3+1是从after consent and developer confirmation 后开始算。现在是他们做不到给你，不是你要耽误。还有看下你的snp有没有写，如果你等了x月， 他们还拿不到consent / confirmation给你，你可以考虑不要买， 然后叫他们还钱。所以你是不用担心被罚钱的，如果你在这事件被罚钱那么是你的律师无能。
问题3：
一定要等到strata title的问题解决了bank才会出钱，基本上应该如下：
vendor under master title > vendor under strata title > purchaser under strata title > purchaser under strata title charge to bank > bank才出钱。

p/s : 你的是小case啦，不用那么担心，你可以做的就是call developer 看什么时候strata title 可以做好。跟着上面的step走就可以。如有差错欢迎更改。

jackywong1860

谢谢你金当当还有上面这位tt5893，大家有没有好像我的个案可以分享一下吗？