讨论：明年的屋价！

chintiang

有人说建筑材料涨价...
有人说房屋贷款上限至80%...
也有人说各项税务将加重...

大家认为，明年的屋价会大幅上涨吗？

kimhorchan

现在的屋价已经那么高了！也许会起，也许不会，如果屋子太多又太贵，你看会怎样？就可能会bubble了！

不过店面还是有价。

abcdz

房貸融資頂限或定80% 首次購屋者應豁免

（吉隆坡30日訊）國家銀行或有意將房屋貸款最高融資額度，限制在房價的80%，市場擔憂一旦落實將對購屋自居的消費者增添額外負擔，房地產買氣恐受挫。  分析界認為，此措施與政府欲讓國民“居者有其屋”的意願不符，建議即使實施也應時豁免首次購屋者，或者僅限定於高價房屋。  國家銀行不排除為房貸擬定固定的貸款成數（LVR），日后申請房貸最高額度為房價的80%，即與目前相比，消費者需付出額外10%首期。 儘管此措施未獲國行證實，馬銀行投銀在報告中指出，措施下將對房產領域造成衝擊，消費者在需要挪出更多資金的情況下，或暫緩購屋計劃。  興業證券研究報告亦指出，措施下有多個項目有待觀察，相信國行需要更多意見后，才能決定是否落實措施。  “首次購屋者付10%首期、較低價房屋是否能受豁免，皆是有必要探討的課題，以便繼續鼓勵政府提倡的住屋政策。”  僑豐投資分析報告則指出，國行全面實施此措施的可能性不高，有可能將僅針對高級、高價房地產。  

抑制高價房市炒作  

“高價房地產在市場上遭炒作的成分或可能性較明顯，不排除僅對此類房地產貸款額做出限制的可能。”  惟由于房市開始出需求上揚、房價走高現象，或有過熱之虞，分析師普遍相信，為緩和走勢和保障業者，國行極可能以此措施抑制房市過熱。  聯昌證券研究則指出，本地發展商銷售量陸續創新高，部分甚至放緩新計劃的速度。  肯納格證券研究相信，房地產領域或已出現投資房產多于自用的現象，才會引起當局關注。  “從近期政府有意穩定房價，加上區域其他國家陸續宣佈類似措施后，本地料緊跟在后。”

房市過熱
各國紛採降溫措施

隨著區域各國均採取貸款限制等措施，抑制房市過熱等各種問題，大馬政府料緊跟著趨勢，在近期內推出類似措施。  肯納格證券研究指出，在房屋政策方面，政府向來皆緊隨區域國家步伐，像之前放寬外資購屋、降低房地產盈利稅（RPGT）等皆是。  新加坡總理李顯龍週日透露，將在30日宣佈更多房市降溫舉措。  他指出，由于經濟快速復甦推動房地產價格，儘管政府已採取措施降溫，惟房價還是在上揚中。 這使新加坡在亞洲經濟強勁增長下，成為最新一個祭出房價抑制措施的亞洲國家。 為使私人房價受制，當地年初採取一系列措施，包括增加供民間開發的土地供應、賣方繳納印花稅，及提高購買住宅首付款比例等。  在這之前，中國已採取措施遏制房價，香港亦在本月初將房貸融資限制由70%，縮緊至60%。 在泰國和澳洲，房貸融資成數分別為房價的70%和80%；韓國則低至房價的40%。

低息環境催化
銀行貸款增長超存款  

在低息環境下，銀行呈現貸款增長甚于存款增長現象，過去18個月比例從74%增至81%，資金流量則由1850億令吉減至1326億令吉。  艾芬證券研究報告指出，截至7月底，房貸仍是貸款增長的主要動力，佔貸款總數的27%，增幅高于資本貸款、車貸、非住宅房地產等部門。

確保審慎管理  
“無論措施如何進行，銀行貸款增長還是將放緩，做為多數銀行最賺錢的業務，或將一併影響凈利息收入和賺幅。”  儘管未獲證實，不難從國行回應新措施時，看出另一番用意，即確保審慎管理資產負債表的信貸風險。 僑豐投資研究則指出，本地人口平均年齡趨年輕，住宅房地產在需求帶動下，向來受歸類在安全借貸的資產級別。 “儘管商業貸款陸續獲增長，未來出口和商業前景仍是該業務致命傷，為達到貸款和盈利增長，房貸仍是銀行需重視部分。”  分析員指出，過于縮緊的信貸政策下，銀行資金流向更高風險的業務如個人融資、信用卡貸款和企業資融資等，反而更加不利。  目前，住宅房地產貸款佔領域貸款總額的26.6%，佔家庭用戶貸款的49.8%。  

彈性房貸計劃
有助拉長補短  

目前本地未有任何房貸上限，但多數銀行借出的最高房屋貸款額達房價的90%。 財經週報《The Edge》引述業內消息指出，由于本地市場競爭相當強烈，一小撮消費者甚至可獲100%貸款。 本地業者在推銷旗下房地產計劃時，皆會利用用此特點，推出10/90的房貸配套。 稍早前，雇員公積金局亦推出彈性房貸計劃，讓會員在該局的擔保下，獲特定銀行較高的房貸額。 馬銀行投銀和肯納格證券研究均認為，儘管國行有可能落實限制貸款上限的新措施，拖累房地產買氣，惟彈性房貸計劃將起著“拉長補短”的作用。  
“相信政府還是會考慮到低下階層人士需求，彈性房貸計劃將彌補房貸成數提高帶來的負面影響。”

看来政府应该是时候出手了吧。

pipi88

先不要讨论有没有产业泡沫， 请参考下面的主要建筑材料价格 (kl 价格）

source: http://www.cidb.gov.my/v6/?q=en/information/366

construction material price by index

            Sand     Cement     Steel reinforcement
2007          123.4       109.1        202.3
2008          181          137.3        175.3
2009          173          137          182.4
2010(June)  178.3      147.1        195.4

我做了一个简介：2010年，一个经济复苏的一年。 国行起利息，GDP 也高涨。而2010年的原材料价格比2007 涨了大概40%左右。 这还没包括运输费涨价，人工涨价，等通货膨胀因素。 所以，如果2007年的房子卖价200千， 2010年的今天，房子肯定是最少售价在300千左右的。已经涨价的房子，是很难再跌价的。但是，房子还有上涨空间吗？ 这个就和需求供应有关。

其实我觉得泡沫会比房子涨价恐怖。倘若泡沫破灭，大家无疑会买到便宜的房子，但是不要忘记，那代表我国的经济状况并没有预期的好。厂家接下来会倒闭，而会更多人失业。 这种情况发生，对大家弊多于利。

皮皮的小小心得。 有说错请矫正

kftham

回复 4# pipi88
2011年，也可能是经济继续复苏的一年。 国行再起利息(+0.5%-0.75%)，GDP 也高涨。而2011年的原材料价格比2010高. 这都因为10Malaysia Plan的实行肯定会带动2011年的动力.我国将大兴土木工程.

laurent

看地點，好的地點需求永遠在，因爲好的地點有很有利的稀有性，會囘調，不會跌
其他地方，就難説。。。

gateux

当年1997 年，屋价都没跌，你知道为什么？ 因为政府出一间公司。。。hartanah。。。拿70亿出来扶着屋价。。。。你卖300k。。卖给这间公司，那么屋价就不会跌，不然很多有钱人都破产了。。。借哪么多钱。。

junseong

其實如果政府施行80％貸款 的話 如果第一次 買屋者可以貸款 90％德華這樣也不會影響到第收入者...我覺得會對投資者,銀行和發展商造成很大的影響

joanalooidog

希望屋价会跌啦，打工仔真的很难买屋了。

pipi88

回复 5# kftham

只要你了解什么是经济效应。。就知道为何房价只会上，不会跌了。

房子和黄金在投资人的眼中，是一样的。 拿金价来说，金融海啸后就不断飙升。 为什么？因为投资者都不再相信货币（如美金）能带来的value，所以宁愿买黄金来避险。 房子也一样， 房价= value. 2年前， 你供200千的房子，月供1000块。所以你的value of money = 1000. 现在，你的房子= 400千， 而你还是依旧供1000块钱给银行。 这代表你的value of money 已经变双数 = 2000. 所以买房子来抗通胀，是一个不错的选择。 这和买黄金来避险的道理一样。

都市人

我国的贷款机制还是健全的，贷款是根据估价报告，银行本身也有内部的审查，所以
还不至于泡沫化，但是在某些地方可能有供过于求的问题出现。投资的朋友要注意
投资地点和产业的素质。

chintiang

既然投资产业要看地点，那我就概括了大马的四大城市：

1）雪隆
2）新山
3）槟城
4）怡保

不知大家看好哪个地方的产业？

gateux

回复 10# pipi88


    买屋子抗通货膨胀是最好的方法，但是什么价钱买入也很重要。。

invest2229

回复  pipi88


    买屋子抗通货膨胀是最好的方法，但是什么价钱买入也很重要。。
gateux 发表于 7-9-2010 02:50 AM

依我看，地点好最重要。好的地点不容易跌价。假如你买来出租，就算房泡,房价跌，这也不会影响你因为这只是过阵雨罢了。