產業達人授招‧合法合理

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地契號碼不對

溫先生來信說，他在2000年購買了一間價值28萬令吉的房屋，地契註明由左到右房屋是第3間，可是，屋子的真正位置卻是第7間。

至今已經9年了，這9年來與發展商交涉多次，可是沒有下文，律師和土地局表示應該和發展商交涉，因為這個問題一直未能解決，房屋也無法賣出。

請問：我們應該如何解決這樣的問題？

答：溫先生面對的確實是個傷腦筋的問題，這一切要看問題的錯誤出在哪一方，假如是發展商，那麼發展商需負責糾正，如果是土地局，責任落在土地局那一方。

假如發展商不準備處理有關問題，建議溫先生向房屋部作出投訴，另外，溫先生也可以將所有和該房屋的相關文件，交給律師查閱，文件應該會清楚列明單位、地段的號碼，然後再從中嘗試找出解決問題的方案。

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租賃地契轉永久‧成功率高嗎？

我想知道“leasehold”與“freehold”的不同點和意思。假如整個花園（或部份居民）希望提出申請，將“leasehold”轉為“freehold”，需要哪些程序，成功的機率大嗎？

答：簡單來講，產業單位的地契註明“freehold”，意指有關產業的地契是永久的，稱為永久地契，如果是“leasehold”則是租賃地契，租賃地契有租約期，譬如99年，在租約期滿之前10年或8年，業主可以向有關方面提出更新或延長地契租約的申請。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，申請者需要支付一筆更新租約的費用，至於說整個花園住宅區的居民希望提出申請，將“leasehold”轉為“freehold”，成功的機率很微、很微，幾乎可以用零來形容。

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取消貸款‧律師費還要付嗎？

何小姐2008年7月向A銀行提出再融資她的房屋貸款申請，當時，A銀行職員給了她一張費用單，包括1200令吉的律師費，因為她的房價是在10萬令吉以內，因此，律師費由她自付，不過，可以加入貸款數額。

她接受了銀行的獻議，簽了貸款獻議信件，以及相關的律師文件，幾週後，銀行職員通知她律師費算錯了，需要多加1000令吉。

發生這樣的事情，她說，對這間銀行很失望，因此，詢問這名銀行職員有何解決方案，他建議取消貸款，並表示不需要支付給銀行及律師費用，而且可以向其他的銀行提出貸款申請，因此，她選擇取消貸款。

在取消前，她有向這名銀行職員索要一封取消貸款信件，可是，他說不需要，之後就將她的賬戶關閉。

後來她有繼續追問取消信件的事項，這名銀行職員再三保證不會有問題，直到2008年11月律師樓撥電話來，向她追問律師費，她撥電話給這名銀行職員，他又再三保證會處理，而且叫她不需擔心，說那筆錢是不用付的。

沒有律師取消文件
不能向其他銀行借貸

今年2月，當她向B銀行提出貸款申請前，她有詢問這名職員，他依然說沒問題，因此，她就提出申請。

直到今年5月，她接獲通知，假如沒有A銀行律師的取消文件，她的貸款就不能進行，結果她又再撥電話給這名職員，這名職員告訴她，律師出爾反爾，一定要她支付1400令吉，他才能發出取消貸款信件。

請問：是否還有別的方法，或是一定要支付這筆1400令吉的開銷？之前接受銀行的獻議時，計算出來的費用是1200令吉，加上銀行在沒有解決相關問題前，就把賬戶給關閉，難道銀行不需負任何責任嗎？

鑒於律師費可以加入貸款配套，因此，從一開始就沒有接洽過律師，包括向律師要律師費用的細目。

如今與B銀行的貸款已拖延約6個月，真的很想快點將問題解決。

答：何小姐在向銀行進行再融資其房屋貸款時，自己有些疏忽，當銀行設定融資貸款在10萬令吉以內時，律師費自己支付，相信也包括如果貸款者改變決定，不領取這間銀行的貸款，需要支付律師費及相關費用。

交易拉倒律師費須照付

雖然律師費加入貸款配套，可是，何小姐已簽署貸款文件，即使是銀行承擔貸款合約律師費的配套，當交易告吹的話，貸款者不準備領取這間銀行的貸款時，依然需要支付律師費那部份的開銷。

商業銀行開門做生意，生意做成了，他們給予客戶一些優惠，好比承擔法律文件的費用；但是交易若拉倒，銀行的律師樓準備了文件，客戶也簽了名，他們會取回已付出努力的代價。

若要以銀行職員的口頭承諾為憑據，恐怕很難，在有爭議時，雙方講求的是要有白紙黑字的文件，如果認為A銀行處理不當或有疏忽，可以據情向國家銀行投訴。

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破壞君子協議‧房東租戶雙輸


讀者李女士說，她有一個店屋辦公間單位，與租戶簽署的租約在去年終止，她準備與租戶訂立新租約，不過，租戶一直不肯簽，因此，之前的租約終止後，租戶按月繳租維持聯繫。

不過，最近租戶開始拖延繳付租金，她致函給租戶，並且給足時間通知他另外找地方，可是，租戶說“不”，而且還說大馬的法律是保護租戶的。

請問：真的是這樣嗎？手上沒有租約可以採取哪些行動？如何將租戶“請”出去？

答：黃振原（CY Wong）律師說，當租約期滿，彼此又沒有更新租約的話，有關的租賃是一個月、一個月這樣維持下去。

李女士可以對租戶發出“一個月通知”公函，照會租戶遷出有關單位。（註：通知書的發給必須遵守正統租約的格式）假如一個月期限已到，租戶仍堅持不搬遷出去，屋主可以通過法律行動來應對租戶的舉措。

如果租戶仍拖欠租金，屋主可以通過法庭採取訴訟行動、申請庭令，以讓她“張貼”店內屬於租戶的資產，假如租戶繼續不交租，她可以“拍賣”租戶的資產。（這個過程只可以讓屋主取回租戶拖欠最高12個月的租金）。

這個訴訟行動，並未能“驅逐”租戶，只是對租戶造成一些壓力，以便租戶可以和屋主坐下來協商、尋求解決問題的方案，然後搬遷出去。

當然屋主也可以同時向法庭提出“驅逐”令申請，假如屋主可以證明租約已經到期，沒有再簽任何新的租約，成為一個月接一個月的租賃，錯不在她，那麼她應該可以順利申請到驅逐令，以便將租戶驅逐出她的單位。

黃振原律師補充，沒有所謂的法律只保護租戶這種事情，法律主要是保護權益被侵害或被剝奪的一方。

房東與房客的問題

個案一

陳小姐說，她的租戶在6月初跟她說將會租房子到6月尾，但是，她在7月14日才交還鎖匙給陳小姐。

請問：我可以扣她半個月租金嗎？

答：租戶在兩週後才將鎖匙交還屋主，表示租戶依然佔用有關空間，不論她在這段期間是否有住在裡邊，屋主可以從房租抵押金扣除半個月租金。

許多時候，屋主與租戶之間或房東與房客之間可能沒有立租約，彼此是以君子協議做依歸，雙方都應該履行，維持友好的業主與租戶精神。

個案二

乙蓮是二手房東，她的房客在7月15日通知她準備住到7月底退房，按當初彼此的君子協議，任何一方要退房，必須給另一方一個月通知；也就是說，假如房東要收回房間，必須給房客一個月通知，又或者是假如房客要退房，也必須給房東一個月通知，否則，房租抵押金將按比率折扣。

當房東將這樣的情況解釋給房客聽之後，房客很不高興，開始惡言相向，而且還說如果要扣她的房租抵押金，她要住到8月中。

請問：假如房客沒有給足一個月通知，房東是否可以按比率扣減房租抵押金？

答：乙蓮面對的問題與陳小姐相似，只是過程有些不同。

許多時候，當房東只是將一間房出租給房客，雙方並沒有簽署租約，彼此是以君子協議維持聯繫。

當雙方在一開始就同意不論任何一方要退房，必須給另一方一個月通知，彼此就應該履行君子協議。

如果說房客堅持要住到8月中，又要房東退還她一個月的房租抵押金，她需要另外支付半個月的租金。

又或者是她住到7月尾的話，房東退回她半個月的房租抵押金。

tcs168

很好，这个帖应该置顶 + 升精 ！