高价出租房东未必富有

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高价出租房东未必富有 专栏 ：一品富房东
作者：郑水兴 （Arborland 房地产公司董事经理，特许产业经纪）

房地产投资者除了寄望其大笔投资的产业能在时间的流失中增值，更期望售出的有关产业赚取的盈利（毛利）能抵消了通膨率与银行利息等金融开销或亏损，再真正的享受到投资者的最终目标－－高净盈利。

要作到这一点，绝对不可忽视的是怎么样在等待增值的这段期间，如何以最大的限度在租赁方面获得最高的回酬。投资产业谋利事实上并非易事，若将经济因素计算在内，肯定的有超过一半的投资者在房产业亏得「不清不楚」。因此，投资者只能在双方面同时专业化的推进，才能有把握的说：我在产业投资赚了一笔。

我一直强调最大限度，最高回酬，因为这都是投资者要达到最高净盈利的唯一途径，而一般上投资者并不很了解「最」的真正意义，错误诠释，得不偿失。这个专栏将会从改变一般投资者的错误心态为题来达到投资之最。

最富有的房东并不一定是将其房产租得最高的那一位。房东要富有，必须是一品房东，好房东。斤斤计较，一毛不拔的房东，肯定会是一位最不快乐，最不富有的房东。这个道理其实不难了解。

在商业房产，好房东在意租户是否会因租金太高而负担不起而搬迁，或倒闭。而若不幸发生，房东不但失去稳定的收入，更得再付出一个月的佣金寻找新租户，一个月的免费装修期，可能的话，还要付出几个月没租收的空档期。若果租户每两年更换，乐观计算，房东每一年平均损失约20％收入，那倒不如别贪图高租金，找个背景雄厚，生意稳定的租户，享受“不断”的长租约，那才是快乐富房东。

是的，稳重的投资者都喜爱银行，连锁店，政府或良好的上市公司等。虽然是租金低条件多，但以他们大笔 的投资，装修与忠实客户群，不是“大决定”绝不轻言关闭或搬迁，则也不难发现房东的快乐泉源。

市内有一家地点上上的大型商业中心就因为贪图即席的高租金而赶走了大多的「名牌」客户，结果不但落得惨淡经营，租金大跌，更让其他租户大吐血，搬的搬，关的关，按一般估计，这家公司至少损失了三年的租金收入。

身为专业的产业顾问或经纪，我们最重要的不是“成交”，而是找对租户，配对适当的行业，让我们的客户作一个快乐的房东，一个成功的租户。

至以住宅产业，租户的背景，年龄，经济能力都必须了解以决定他是否是一位“好的长期租户”。好的租户更重要过高的租金，因为住宅产业不似只租四面墙壁的商业建筑物，它大多有相当的装修，家具，甚至电器等，若果租户品格有问题，他还回的屋子肯定很难看，屋主也应该不会快乐，更别谈富裕。

另一方面，要达到高净收入，房东与租户维持一定的距离及适当的关系也是重要的。下几期我们会谈到如何避免双方交恶带来的大损失，租户不给房租，拖欠水电费对要当「富」房东的头痛。

theblues

有深度！！！期待更多发表

crystal1234

是的，稳重的投资者都喜爱银行，连锁店，政府或良好的上市公司等。虽然是租金低条件多

他们的租金低吗?

烟雨江南

低到你不敢相信

5876tct

原帖由 烟雨江南 于 13-11-2009 09:06 PM 发表
低到你不敢相信

比方說呢

crystal1234

原帖由 烟雨江南 于 13-11-2009 09:06 PM 发表
低到你不敢相信

一直以为银行会因为地点好，给高点租金~

包租公

但是我绝对相信低价出租房东绝对是穷得。

翻轉豬肚就是屎

顶

烟雨江南

不相信的网友，你们用逻辑思考下，大集团难道不会事先调查市价，才来找你们？开个底价给你，你不租，大巴人要租。你认为那里只有你一间？他们不得不租？看来，你还是不信他们的调查能力。

大集团的算盘永远比人强。不信？去试试看。

crystal1234

原帖由 烟雨江南 于 15-11-2009 11:09 PM 发表
不相信的网友，你们用逻辑思考下，大集团难道不会事先调查市价，才来找你们？开个底价给你，你不租，大巴人要租。你认为那里只有你一间？他们不得不租？看来，你还是不信他们的调查能力。

大集团的算盘永远比人强 ...

不是不信,是一直都没用逻辑思考 , 现在想想, 也有道理~
除非那个是特别的地点，例如角头间，应该还有一些商量的余地~*猜的*
不过当然大集团调查市价一定比很多人强~

烟雨江南

我还是比较喜欢我的产业隔壁租给大集团比较好，起码我可以叫价。
其实除了他们厉害调查外，出价低外，还有其他因素造成大集团不一定是最佳选择。

简单一句，他们算盘打得很紧很准，有经验的，会体会到这点。

当然，他们的好处是，稳定。你不怕收不到租，也省了不断找人出租的麻烦。

所以，凡事要看你的目标，你个人满不满足于现状

烟雨江南

原帖由 crystal1234 于 16-11-2009 10:25 AM 发表


不是不信,是一直都没用逻辑思考 , 现在想想, 也有道理~
除非那个是特别的地点，例如角头间，应该还有一些商量的余地~*猜的*
不过当然大集团调查市价一定比很多人强~

忘了回你这句，也可能是我选择性忘记，其实是有的
那是很多年前的事了，一间饮食集团和我签下15的合约，一次过给完15年的租金，让我可以直接收回产业。可是这些事已经很难再会发生在当今的社会了。

现在太多人投资产业了

[ 本帖最后由 烟雨江南 于 16-11-2009 11:54 AM 编辑 ]

crystal1234

原帖由 烟雨江南 于 16-11-2009 11:34 AM 发表
我还是比较喜欢我的产业隔壁租给大集团比较好，起码我可以叫价。
其实除了他们厉害调查外，出价低外，还有其他因素造成大集团不一定是最佳选择。

简单一句，他们算盘打得很紧很准，有经验的， ...

对,看个人目标，个人暂时还没打算投资店屋~
先搞好普通公寓才打算

crystal1234

原帖由 烟雨江南 于 16-11-2009 11:51 AM 发表


忘了回你这句，也可能是我选择性忘记，其实是有的
那是很多年前的事了，一间饮食集团和我签下15的合约，一次过给完15年的租金，让我可以直接收回产业。可是这些事已经很难再会发生在当今的社会了。:r ...

15年 ~ 那饮食集团已经看到15年的未来了, 好厉害~
当然对投资者也好，因为可以一次过拿完15年的租金
对啊，投资产业也来也多了 （我也是新手一个），不过我相信机会还是有的

烟雨江南

她大把钱，不介意我们这种小钱

一次过拿完有好有坏，我当时是基于私人原因才答应的，而且也是机缘下给我碰到

最近她已经改变投资模式了

烟雨江南

公寓不在我的投资范围内，我非常抗拒公寓。
我是很保守的

烟雨江南

原帖由 crystal1234 于 16-11-2009 12:37 PM 发表


15年 ~ 那饮食集团已经看到15年的未来了, 好厉害~
当然对投资者也好，因为可以一次过拿完15年的租金
对啊，投资产业也来也多了 （我也是新手一个），不过我相信机会还是有的

其实我也是新人，每次买产业都是5-10/5-10，心大心小，毕竟涉及到钱

laurent

在你看来，公寓风险比较大吗？
这个看法蛮新鲜的，可以分享一下吗？

5876tct

原帖由 烟雨江南 于 16-11-2009 02:22 PM 发表
公寓不在我的投资范围内，我非常抗拒公寓。
我是很保守的

为什么呢可以谈谈嗎

烟雨江南

我已经说了，我的人很保守，我很抗拒某些投资，公寓是其中一种。
公寓的好坏，这里已经有不少贴子讨论了。