租金疑问 - 在转名手续期间以租约方式住进产业

小菁蜓

如果一个买家购买了一个strata title的产业（签了S&P），想在未完成转名手续的时期以租约方式住在该产业里，通常租金是根据市价还是低于市价？如果低于市价，通常会是多少%？

我明白最主要还是要看买家卖家之间的协议，不过我想知道大多数case是怎样的。
请问有哪一位买卖家、律师、投资者、property/loan agent有类似的经验可以分享吗？
谢谢！

p/s：我以上所说的case，现任屋主还没正式拿到title（developer-〉现任屋主转名手续进行着）。已经错过那个时间来直接从developer-〉买家。从developer-〉现任屋主-〉买家的转名手续估计至少还要一年。买家希望快点住进去，所以才考虑以租约方式来进行。

5876tct

一般來讲,收了屋子头期后,不允许再将屋子租给其他人"为了保持屋子的原型",那－个时期vender是沒有租金收入的,所以你可以压低租金的方式向vendor租下那间屋子"因为你是buyer",

red_wolf

想不到那区这样快就搞着title了
通常是那区市价的50%租金。。。
但记得要把这个term也加进S & P 里 。。

小菁蜓

原帖由 5876tct 于 11-11-2009 04:42 PM 发表
一般來讲,收了屋子头期后,不允许再将屋子租给其他人"为了保持屋子的原型",那－个时期vender是沒有租金收入的,所以你可以压低租金的方式向vendor租下那间屋子"因为你是buyer",

Vendor现在住在该产业里。我也希望可以压低租金，不过也要看屋主的意愿。屋主拿的是90% loan（还有一些费用也加进loan里），利息也蛮高的（BLR+0.25）。除非他也心急想搬出，不然我想他不太可能会亏着租给我。

原帖由 red_wolf 于 11-11-2009 06:56 PM 发表
想不到那区这样快就搞着title了
通常是那区市价的50%租金。。。
但记得要把这个term也加进S & P 里 。。

昨天透过律师了解developer的转名进度。其实还没开始转名 。现任屋主在三月已经签了MOT，strata title 上两个月出来了，consent of transfer也拿到了，现在等着land office issue CTC （不懂什么名堂），然后还要charge to vendor的银行，才可以开始转名给现任屋主。过后我有直接call developer的lawyer看是否可以做直接转名，那些additional cost由我们来给。他们说那可能会拿更久的时间，因为要从新拿过consent of transfer。其实我也不是很了解，总之听起来好像还要很久 （9个月？）。

S&已经签了。当初没想到会这么久，所以告诉律师不需要加入租约。我们是不急着搬，不过如果会拖1年半、两年，就显掉了（不懂屋子会不会旧、残）。

red_wolf

可以透露S ＆ P的stamping日期吗？

之前有把现任屋主转名的时间也计算在S & P里吗？
还是用回普通的3月+1月的程序？

如果是用普通的3+1的程序，买家很大可能性会中Late Charges Penalty。
因为银行如果看到title上没有买家的名字是不会做disbursement的。

而卖家可以因超过三个月还没收到钱为由而向买家索取8%-10%per annual 的
Late Charges Interest（calculate by daily basis)

一切以S & P上的条例为准

小菁蜓

原帖由 red_wolf 于 12-11-2009 08:42 AM 发表
可以透露S ＆ P的stamping日期吗？

之前有把现任屋主转名的时间也计算在S & P里吗？
还是用回普通的3月+1月的程序？

如果是用普通的3+1的程序，买家很大可能性会中Late Charges Penalty。
因为银行如果看到t ...

其实我也不太懂有没有算进去。据我所了解，90天是从屋主拿到（注：是拿到，而不是申请）consent of transfer to 买家算起。我有问过律师关于这个clause，她说银行那方面应该没有问题。我没有经验，所以只好信她 。不知您知道，title上是卖家的名，不过拿到consent of transfer to买家，银行可以出钱吗（律师说可以？？）？看来我要打个电话问问银行了。

（发牢骚：买strata title的产业真的是很鬼麻烦。 ）

2.1
It is hereby expressly agreed between the parties hereto that this Agreement and the transfer of the said Property in favour of the Purchasers is subject to the endorsement of the name of the Vendors on the land title in respect of the said Property as the registered owners and conditional upon the Vendors obtaining the Consent to Transfer from the State Authority in favour of the Purchasers; the original copy thereof to be delivered to the Purchasers’ Solicitors.

2.6
The date on which the Condition Precedent as stated in Section 2.1 being fulfilled shall be referred to as “the Effective Date”.

3.01
The balance of the Purchase Price amounting to the sum of XXX only (hereinafter referred to as “the Balance Purchase Price”) shall be paid by the Purchasers to the Purchasers’ Solicitors as stakeholders within NINETY (90) DAYS from the Effective Date (hereinafter referred to as “the Completion Date”) who are hereby authorized by the parties herein to deal with the Balance Purchase Price in accordance with Clause 3.03 hereof.

小菁蜓

原帖由 red_wolf 于 12-11-2009 08:42 AM 发表
可以透露S ＆ P的stamping日期吗？

之前有把现任屋主转名的时间也计算在S & P里吗？
还是用回普通的3月+1月的程序？

如果是用普通的3+1的程序，买家很大可能性会中Late Charges Penalty。
因为银行如果看到t ...

忘了说，S ＆ P的stamping date是7月尾.

red_wolf

S & P里有提到一切要等卖家搞好了转名手续才开始算起
买家是安全的，不用担心late charge 的问题了。。

我的买家没那么好运了，

签了S & P后发展商才说我的title以在搞着了

要从发展商直接转去他名也要俩到三个月时间

看来她中late charge的几率很高了。

[ 本帖最后由 red_wolf 于 12-11-2009 11:34 AM 编辑 ]

小菁蜓

我不明白，既然可以从发展商直接转去买家的名，为什么银行不能出钱呢？
不是只要拿到consent of transfer to buyer就可以了吗？
如果买卖发生在master title的时候，银行是根据什么条件来决定可不可以做disbursement？

我对这些process不是很了解。请多多指教。

red_wolf

我尝试提供我所知的，但是你最好还是和你的律师再确认

1. 我不明白，既然可以从发展商直接转去买家的名，为什么银行不能出钱呢？
- 我的情况是转名刚刚开始，和你的有点不同
- 当发展商刚要从master title转去strata title时，title上就会出现暂时的空缺 （因为发展商要把本身的名义退出来给屋主）
- “为什么银行不能出钱呢？”假如银行出了钱给卖家但如果转名其间有任何差错的话 （如转名失败），银行要找谁负责呢？ 找买家？买家屋子还没到手。要如何负责呢？
- 所以title上的空缺会造成银行不会冒然的做出任何出钱程序。 直到发展商把名直接转到买家名下。

2. 不是只要拿到consent of transfer to buyer就可以了吗？
- 这个我不清楚哦，

3. 如果买卖发生在master title的时候，银行是根据什么条件来决定可不可以做disbursement？
- 如果under master title，因为名还是在发展商身上那银行就不用担心找不到负责人。
- 据我说知under master title的方法就是律师要求发展商提供master title的copy给买方律师，其余的买方律师会和买方银行一起搞定的了

小菁蜓

谢谢你的解答。

miku

原帖由 5876tct 于 11-11-2009 04:42 PM 发表
一般來讲,收了屋子头期后,不允许再将屋子租给其他人"为了保持屋子的原型",那－个时期vender是沒有租金收入的,所以你可以压低租金的方式向vendor租下那间屋子"因为你是buyer",

可以租。不过有风险。
只要确保fully release时，交得出空屋。要拿捏好，一般有贷款屋子的5-6个月搞定，所以租约以4个月为保险。

不过4个月，谁要租呢？