2009年面对房地产危机 ？

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居安思危
大家小心



我国将面对房地产危机   Mar 16, 2009 07:05:48 pm

   人民公正党全国副主席兼霹雳州务边国会议员李文材预计我国房地产业将面临经济危机，参照美国金融风暴的起因，我国地产价如下降10%足以影响马来西亚的经济。

      李文材日前在国会下议院辩论第二振兴经济配套时指出，我国现今经济低迷，燃油、煤气、油棕、橡胶都面对价格不断下降及工厂电子业等都受到金融风暴的打击；但是，唯独房地产业在这个时候还算不受影响，根据2008/09年经济报告，房屋贷款总值马币2400万元或占总银行贷款的35%。

      源自美国的全球金融风暴的主因是因为美国的房产价格下降导致，只是20至30%的下降度已足够影响全世界的经济。李文材担心在马来西亚的房地产业如果降价10至20%，银行业将面对非常大的问题。

      李文材认为，每年一万元的房屋贷款利息个人所得税回扣无法帮助我国金融业及减低不良贷款（Non-Performing Loan），因为大部分房地产是租不出去，而不是无法售出。

         此外，对于政府鼓励银行或金融机构延迟向失业者征收房屋贷款，而失业者也可暂停向银行偿还房屋贷款为期两年；李文材认为这将影响银行业的现金流动及对银行业造成负担。李文材建议废除房地产业印花税以巩固地产市场。

         李文材也在辩论时询问政府在录用六万三千人加入各政府机构服务或成为合约官员有没有包括填补九千名医生的空缺。他指出，现在政府医院急需这九千名医生以填补所有医务所的空缺。

    “这时候我们迫切需要提升政府医院的素质，以照顾人民的健康。因为在经济不景的年代，许多的人民无法负担私人医院的费用。”

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听一听官方以外的论点


种族扶持政策不改 无法躲过衰退浩劫作者  梁文志 Mar 11, 2009 11:46:00 am


         【本刊特约梁文志撰述】副首相兼财政部长纳吉提呈总值马币六百亿元的“迷你预算案”，规模超乎市场与经济学家的预期，再加上之前首个经济刺激配套的七十亿元，整盘670亿元的刺激配套占马来西亚国内生产总值（GDP）10%的比重，按GDP比重来看，与区域国家相去不远。
马币六百亿元是多少呢？它相等于2008年国内生产总值的8%、第九马来西亚计划总发展价值的四分之一、大约是国家能源（Tenaga Nasional），马电讯（Telekom Malaysia）及大众银行（Public Bank）加起来的总市值、相当于三千家缴足资本两千万元的企业总值、是全国2700万人口，每人手中的2222元。

         姑且不论如此规模是否足够撑起经济，预算案内容是否对症下药，或者执行方面是否真能事半功倍等种种问题，至少在这轮迷你预算案中可以证明，政府终于“认清”两个事实：短期内，马来西亚经济的确深陷衰退危机之中，长期内，我们的经济需要彻底做出改变，以解决结构性的问题。

         一直不愿面对现实的政府高官，这一次不得不改口承认，马来西亚经济在2009年将会面对非常严峻的考验。纳吉说：“马来西亚正面对极度挑战的经济环境，少了这些经济刺激配套，我们的经济将陷入非常严重的衰退。”

无法保证躲过浩劫

          然而，就算是推出迷你预算案，政府也无法保证我国经济可以全身而退，躲过衰退这场浩劫。政府的最坏打算是经济陷入衰退，萎缩1%；即使经济免于衰退，也不会取得超过1%的成长。这与政府之前预期的3.5%成长乐观看法，形成非常强烈的对比。

         即使如此，在经济学家与分析员看来，上述官方预测似乎是有点“乐观”，或者说是“保守”。综合经济学家的看法，马来西亚经济步入衰退已在所难免，经济萎缩幅度介于1%至3%。外资银行和证券行如花旗集团（Citigroup），标准渣打（Standard Chartered）及日本野村（Nomura Holdings）更是看淡我国经济前景，将步邻国新加坡后尘，甚至预测我国经济的衰退幅度可达4%。

         从2008年第四季的0.1%经济成长，出口连续两个月出现双位数的跌幅，而且萎缩幅度越来越大，企业倒闭与失业人数节节上升，加上国家银行在过去四个月连番降息三次，尤其是后两次的0.75%与0.5%降幅更是超出预期，进一步说明了马来西亚经济在今年陷入衰退的风险正在持续扩大中。

        无可否认，在这轮迷你预算案中，政府的确认清了我国眼前所面对的棘手问题，所以将目标锁定在减低失业率及增加就业机会、减轻人民负担、协助中小型企业及建立未来经济能力这四大方向上。

资源分配无法摆脱旧框框

           但是，政府在实际资源分配方面，却依然无法摆脱旧框框，很大程度上还是依赖政府关联公司（GLC）作为资源配置的代理，以至焦点最后可能变得模糊，不仅无法达到预期的目标，最糟糕的结果是资源最终都落入一小撮人的口袋里，平民百姓连一口蛋糕都添不到。

         比方说，在减低失业率及增加就业机会方面，政府准备了16万3000个培训机会，并安排在公共和私人领域工作，也通过提高外劳人头税、奖励缩短外劳合约期限的雇主、冻结外劳代理公司执照的批准及收紧引进外劳的条件等措施，以增加本地人的就业机会。这些措施本来是值得赞许的。

        但是，政府却在另一方面，为政府投资臂膀的国库控股（Khazanah Nasional）投入100亿元的巨资，欲通过该机构在电讯领域、基建设施、酒店及主题公园等投资，希望达到经济乘数效应之外，也能在2011年之际创造七万个就业机会。根据计划，国库控股将投资30亿元在电讯领域，17亿元在依斯干达经济特区的发展计划上。

        众所周知，国库控股旗下的政府关联公司——马电讯国际（TM International）目前正在通过发售附加股，筹集52.5亿元的资金还债。作为大股东的国库控股已确定将认购高达65%，等于说该机构必须为马电讯国际拿出31.5亿元。

          政府通过国库控股投资在电讯领域的30亿元，最终是变相为马电讯国际还债，还是真的能够花在增加就业机会上，就不得而知了。假设上述情况成立，国库控股手中剩余的70亿元，是否也会一样画葫芦，变成救济其他政府关联公司的资金呢？别忘了，作为依斯干达经济特区主要发展商的马友乃德（UEM），目前也在这场全球经济衰退下，陷入水深火热之中。这是一个非常值得深思的问题，毕竟这笔100亿的资金，占了整个迷你预算案的六分之一，数目非常可观。



      再者，政府为刺激汽车销售，额外提供两亿元拨款作为汽车发展基金，鼓励设立马来西亚汽车学院。此外，政府也为国产车（Proton）与第二国产车（Perodua）量身订造的汽车作废计划，美其名是为旧车换新车的车主提供五千元的折扣，减轻人民的负担，实际上是为国产车护航，避免我国汽车工业陷入如同美国汽车领域般的危机。

         汽车工业是由前首相马哈迪在1980年代一手策划，其生死存亡关乎一大群土著供应商和上千名工人的饭碗，是个非常敏感的领域，套西方的一句话：大的不能倒下（Too big to fall）。

            此外，政府也拨出24亿元给多通讯与媒体超级委员会，在89个乡区提升通讯基建、设立宽频图书馆和通讯社区。整个发展计划最终可能由几乎垄断我国宽频互联网的马电讯来主导，这些设施何时完成没有一个期限，但肯定的是马电讯将有24亿元入袋。

点出结构性问题

           如果迷你预算案最终沦为拯救朋党或政府关联公司的工具，那么政府订下的目标将变成空谈，更妄说将经济从衰退泥沼中拉出来。

          从长期发展来看，政府在迷你预算案中点出了我国经济的结构性问题。长期处于劳工密集型的低价值链，加上无法转型成为附加价值的高价值链或知识型经济，使得马来西亚的经济陷入一个进退两难的局面——低廉成本上无法与第三世界国家竞争，附加价值上又跟不上比较发达的国家的脚步。



       此外，我国自1970年新经济政策推动至今，一直采用种族扶持政策，这不仅削弱了我国企业本身的竞争力，也导致外资却步。这个情况在经济危机时更为显著。

           以目前的局势发展来看，仅靠刺激内需显然并不足够支撑经济，我国还必须依赖外资直接投资来带动经济成长。外资在经济危难时撤离，不仅将严重打击国内投资与经济活动，并将导致大规模的失业浪潮，加剧经济衰退的程度。

          身为财政部长的纳吉透露，外资直接投资在2009年预期将下滑至260亿元的水平，大约只有2008年的一半。留住外资固然重要，更关键的是，当经济复苏之后，外资会否重投我们的怀抱，才是更需要解决的问题。

          政府在迷你预算案中宣布，进一步开放服务领域，而外资投资委员会也采纳了一套更开放的政策，以吸引更多投资流入马来西亚，尤其是外资直接投资。

          此外，政府也接纳更多的外国专业人才和技术，为加强竞争力奠下基石。其措施包括让背景良好及携带超过200万美元进入马来西亚投资的外资，将可被考虑发出居留权，而拥有专业知识的人才也被考虑发出居留证。

          同时，政府在采购方面也采取公开竞标或限制型竞标的模式，以增加透明度。另外，政府在减少外劳方面的努力，虽然本意是为了增加本地人的就业机会，但是，长期而言，有助于解决我国长期依赖外劳从事低价值链的生产。这对于我国经济的转型尤其重要。

           正如本地评估机构的一名经济学家所言，经济危机其实也是一个契机，可以让政府一次过解决结构性的问题，让经济重新出发。无论如何，我国经济在长期内是否转型成功，这就要考验于政客的智慧与意愿了。

           如果即将出任首相的纳吉没有决心全面改革，抛弃沿用数十年的种族扶持政策，推动开放政策，那上述所有努力都将白费了。

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应探讨直接援助策略  迷你预算案太少太迟    Mar 12, 2009 11:19:51 am
        
        财政部长纳吉在国会提呈第二个振兴经济配套，这个总值马币600亿元，人民引颈长盼的振兴配套，能否帮助我国渡过经济危机，产生正面的经济效用？答案是这个配套无疑太少、太迟和缺乏良好规划。

        第一个耗资马币70亿元的振兴经济配套，政府的处理方式糟透。在过去几个月，太多宝贵的时间和资源浪费在政治斗争，政府缺乏有效落实第一个配套的政治意愿。

        由于回应太过缓慢，政府失去一个可以缓冲危机和避免经济恶化的黄金时期；如今，第二个配套承续了去年11月的配套的所有问题和不当的措施。

        全球经济衰退对马来西亚的生产、贸易和就业机会的冲击是非常真实的。马来西亚的经济成长在2008年最后一季已经跌至0.1%。

       与2007年同一时期比较，2008年最后一季的货品和服务出口剧降40%；2008年的第三季则下跌15%；2009年1月的数据显示，出口总值从530亿元减少至383亿元，下跌28%。

      这是自1981年和过去28年以来最严重的出口下跌。

11家石油公司业绩猛挫

       出口全面下降，既影响制造业和本土工业，也打击向来被视为高利润的石油天然气工业。这归咎于无法预测的经济衰退和全球油价的崩溃。

       马来西亚11家主要的石油天然气公司，2008年第四季的总收入下跌127%。这些公司包括国油（Petronas）、蚬壳提炼（Shell Refining）、丹绒岸外（Tanjong Offshore）、戴乐（Dialog）、环境海事资源（Alam Maritim）、东方太平洋（EPIC）、科恩马（KNM）、Petra Perdana、拉慕尼亚（Ramunia）和Wah Seong。

         这些数据显示经济加速下滑，马来西亚经济研究机构预测我国有50%的可能性在年底进入衰退。如果这个预测正确，我国经济已进入衰退――无论是技术性衰退或实质衰退。

       令人震惊的是，当问题开始在2008年10月浮现时，政府对这场经济灾难漠不关心。

        需要肯定纳吉的是，这个数目庞大的振兴经济配套（600亿元）显示政府对我们目前面对的危机的严重性，至少还有些概念。但是政府仍然无法解答许多问题，例如该振兴配套将增加多少收入和足够的工作，以协助人民短期内熬过难关。

           其中一个例子，纳吉建议在未来两年为公共和私人界提供16万3000个培训和就业机会。财政部长的报告揭露，至今共有5万5900人被裁退、2万3900个工人减薪、10万个工人不被批准超时工作。

          我认为这些官方数据太低，也低估普通马来西亚人面对的问题的严重性。

百万人将被裁退

        假设最后两组员工在两年内因公司的经济困境而失去工作，加上已失业的5万5900个工人，以及更多公司倒闭和裁员，失业率将会非常惊人。独立研究报告指出，今年底一百万个马来西亚人将被裁退。

我们将如何协助他们？

         政府计划从600亿元的振兴经济配套中拨出20亿元提供新工作，但是马来西亚人对20亿元是否足够充满怀疑。无论如何，如果国防部可以颁发价值24亿5000万元的合约给承包潜水艇拯救系统的公司，我的答案便是这笔钱根本不足以协助一百万个被裁的工人。

          另一个值得政府研究的建议，是直接援助人民是否有利经济，例如分派现金、消费卷等等。研究显示，直接援助将产生倍数效果，这个措施能增加收入和消费，增加就业机会和创造需求。直接援助的效果比起减税更好。为非熟练工人和乡区人民直接提供更多收入的政策，比起公共领域的开销，更能惠及人民。因为这种消费方式，对振兴经济将产生更好的效果。

         直接消费的措施，不但从社会和福利角度来看是可取的，它还提供直接的经济利益。因为在缺乏现金和需求减少的经济状况下，直接消费最为有效。

         人民的收入一旦提高，他们将倾向消费多于储存。这将产生倍数效果及使公共开销在振兴输出和非直接雇用方面更为有效。我们需要增加消费，提升人民的收入，提升输出、需求和就业机会。

探讨直接消费的可行性

        因此，我建议政府检讨目前的措施，探讨直接消费的可行性，作为振兴经济的其中一个策略。

        我也建议成立一个国会特选委员会，以监督振兴经济配套的落实，并每季向国会汇报。公众对政府如何使用三个月前宣布的配套一无所知。

        最近，马新社有一篇短文列出70亿元如何花用，财政部的项目管理组总监莫哈末奥曼提供这些详情。

         一个总值70亿元的计划，竟然严重缺乏透明度和责任感。我们需要一个可信赖的机构来监督行政系统，确保所有政策的实行是公平和使用绩效制。

        我促请财政部把所有可能的公共资讯上载网页，以让人民和投资者查看政府的开销，包括公开招标的资讯，以确保透明。

         美国的奥巴马政府把所有资讯放在网页，让纳税人知道振兴经济配套的钱如何花用。以马来西亚的多媒体走廊的能力和光纤技术，如果无法学习美国把振兴经济配套的资讯放在网上，这简直令人羞耻。

       振兴经济配套必须透明化，并根据诚信和绩效的原则落实。如此才不会变成拯救巫统和国阵的计划。